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物業管理實務及範例精解

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物業管理實務及範例精解


                       第一章  物業管理前期工作
                       第一節  物業前期管理概論
一、物業前期管理的觀點
對於一項物業來說,存在著開發——經營——管理三個階段,從表面上看物業管理是對物業

的使用管理,因此,物業管理只要在物業交付使用時介入即可,並且很多物業管理企業也是

這麼做的。然而,從物業管理的實踐來看,並非如此簡單。我國的物業管理是從傳統的房地

產管理脫胎而出的,體制雖變,但管理手段卻大多沒有更新,物業管理一直滯後於規劃設計

和施工建設,開發設計是各物業轄區能否形成完整、舒適、便利的功能區域的先天制約因素

。以往房地產開發商在規劃設計中考慮了房屋和配套設施建造時的方便和節約,而沒有從管

理角度把房屋建成後的管理聯繫起來統一規劃,造成建成後物業管理上的矛盾和漏洞。如現

在常見的車位擁擠,住房使用功能不全,空調位置未考慮,脫排水的管道未顧及,以及水、

電、煤、通風、交通等配套方面存在的問題。這種整體佈局上的缺陷,即使業主時有抱怨,

又使物業管理工作難以完善,並且以後往往也難以彌補。如果開發商在規劃設計階段就選擇

好

物業管理企業,即利用物業管理企業的豐富經驗和專業知識對規劃設計提出修改意見,使規

劃設計更符合使用管理的要求,可為以後的管理工作打好基礎。
物業管理是以經濟為手段,從事對物業的使用、保養、維修、經營和提供服務,使物業發揮

最佳效應的一種管理形式,它同物業的形成過程即投資決策、規劃設計、工程建設及房屋營

銷等階段均有著密不可分的聯繫。因此,物業管理應建立追求全過程最佳效益的現代化管理

模式,在物業的開發階段就充分考慮建成以後的使用和管理的要求,考慮到社會經濟發展的

居住水平提高的需要,要有一定的超前性,要從項目規劃設計階段就開始關注物業的全過程

效益。物業管理是一種對物業全過程的管理,其首要環節即是物業的前期管理。
這裡所說的物業前期管理,是指物業管理企業在物業的開發設計階段即介入,從事物業形成

前的階段性管理。物業前期管理工作雖然尚未形成對物業運行主體的管理。但是就其管理的

內涵分析,它應屬於企業管理的一個管理階段。
物業前期管理是一種物業管理企業同房地產開發商共同對物業實施平行或交叉管理的方法,

因此,無論是對房地產開發商還是物業管理企業都是非常必要的。房地產開發商對物業進行

的是硬件建設,物業管理企業對物業進行的是軟件管理。前者是形成物業,後者是發揮物業

的功能作用,雖有區別但又相互聯繫。對於開發商而言,進行投資決策、規劃設計、選擇適

當的地段、房型及附屬設施,並通過施工建造形成物業,其目的是為了增強對業主的吸引力

度;然而對於業主而言,卻不止於此,業主還將對物業管理進行權衡。從某種意義上講,物

業的硬件建設相對較為直觀,而軟件管理卻要長期相伴。隨著人們觀念的轉變,業主即會從

使用者的角度,也會從所有人的角度對物業管理進行選擇、評價。在物業開發階段適時地選

擇恰當的物業管理企業,能在很大程度上避免缺陷和漏洞,使物業更符合使用和管理的要求

,因此,這是開發商不容忽視的重要環節。對於物業管理企業而言,首先應參與市場競爭以

獲取物業的管理權。在同開發商簽訂了物業管理協議書後,即應著手配備與物業相匹配的管

理人員,開展各項物業前期階段的管理工作。由於將來的業主管理委員會擁有「決定繼聘或

選聘物業管理企業」的權利,因此,物業管理企業在前期管理中能否形成有序的管理秩序,

能否滿足業主的服務需求,能否在業主中樹立良好的、有效的管理形象,對於物業管理企業

來說是一個把握機會、佔領市場的重大問題。毋庸置疑,物業前期管理將使硬件建設與軟件

建設相得益彰,對物業實行前期管理不僅是物業管理者的需要,同樣也成了房地產開發商的

需要,當然更是業主維護自身權利利益的需要。
二、物業前期管理的必要性
(一)減少使用中的後遺症
物業管理的基本職能是代表和維護業主的利益,對所委託的物業進行有效管理。然而在物業

管理的實踐中,一些物業的先天缺陷一直困攏著物業管理企業,諸如物業質量、設備性能、

設施配套以及綜合服務等,這些均不取決於物業管理企業,而往往在於物業的開發商和建築

商。要改變這一狀況,把一些以往長期難以得到解決的問題盡可能在物業管理過程中使之限

制在最小範圍之內,就必須開設物業的前期管理,使前期管理同規劃設計、施工建設同步或

交叉進行,由物業管理企業代表業主從管理者的角度,對所管物業進行一番審視,從而把那

些

後期管理中力不從心的或返工無望的先天缺陷爭取在物業竣工之前,逐項加以妥善解決,減

少後遺症。
(二)物業前期管理是對所管物業的全面瞭解
物業管理行為的實質是服務。然而要服務得好,使業主滿意,就必須對物業進行全面的瞭解

。如果物業管理企業在物業交付使用時才介入管理,就無法對諸如土建結構、管線走向、設

施建

設、設備安裝等物業的情況了如指指掌。因此,必須在物業的形成過程中就介入管理,才能

對今後不便於養護和維修之處提出改進意見,並做好日後養護維修的重點記錄。唯有如此,

物業管理企業方能更好地為業主服務。
(三)物業前期管理是為後期管理做好準備
物業管理也是一項綜合管理工程。通過物業管理把分散的社會分工集合為一體,並理順關係

,建立通暢的服務渠道,以充分發揮物業管理的綜合作用。此外,在對物業實體實施管理之

前,還應設計物業管理模式,制訂相應的規章制度,並協同開發商草擬有關文件制度,籌備

成立業主管理委員會,印製各種證件,以及進行機構設置、人員聘用、培訓等工作。這些均

應在物業前期管理階段安排就緒,以使物業一旦正式交付驗收,物業管理企業便能有序地對

物業實體進行管理。
               第二節  物業前期管理的內容
一、通過投標來接洽物業管理業務
無論物業管理企業是開發商組建的,或是獨立組建的,或是房管所轉換的,還是各大系統組

建的,前期管理首先必須不斷開拓,通過投標競爭來接洽業務。
(1)進行可行性、可靠性、可盈利性分析,可行性是指物業管理企業既要從自身的實際出發

,

考慮擬接管的物業與本企業的資質等級是否相符,該物業的接管能否發揮本企業的優勢,

做到揚長避短,又要考慮能否在該物業的管理權競爭中取勝,如果明知競爭對手實力比自己

強大,就不必勉強競爭。可靠性是指該物業的建設是否有保證,業主的資信條件是否較好並

能協作配合,等等。以免管理權競爭得手後,由於業主或建設方面的原因,工作仍留有漏洞

,造成今後的物業管理難以完善,給企業帶來不應有的損失。可盈利性是指物業管理企業根

據自己的經營目標,測算物業的管理能否給企業帶來正常利益,或近期雖無利潤但企業能在

該地區打開新局面,爭取更多的業務。
(2)具體測算物業管理費用,並草擬總體管理方案。
(3)投標競爭、洽談、簽訂物業管理合同(協議)。
(4)選派管理人員運作物業前期管理。
二、建立與業主式租戶的關係
物業管理的管理對象是物業,而服務對像則是人,即業主和使用人。因此,物業管理企業既

應與第一業主(開發商)共同協商,又要與未來業主或使用人取得聯繫,聽取意見。
(1)聽取業主或使用人對物業管理的要求、希望。
(2)瞭解業主或使用人對物業使用的有關安排、打算。
(3)參與售房部門同業主或使用人簽約,並提供草擬的業主公約、裝修施工管理辦法、門禁

出入辦法、停車場管理辦法、管理費收取辦法等物業轄區綜合管理辦法。
三、察看工程建設現場
物業前期管理的目的是為以後的管理創造良好的條件,因此,物業管理企業應根據物業管理

要求,對物業的規劃設計及建築施工提出合理建議。
(1)審視工程土建構造、管線走向、出入線路、保安系統、內外裝飾、設施建設、設備安裝

的

合理性。重點察看消防安全設備、自動化設備、安全監控設備、通訊設備、給排水設備、空

調設備、車庫及公用泊位設備、電力設備、交通運輸及電梯設備、服務設備等。
(2)對施工現場提出符合物業管理需要的建議方案,磋商解決辦法。
(3)在施工現場做好日後養護、維修的要點記錄,圖紙更改要點記錄。
(4)參與工程驗收,進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查,並按整改

計劃督促整改。
四、設計管理模式擬定管理制度
物業管理企業在前期管理中要根據業主和使用人的希望與要求,設計日後的管理模式,制定

相應的規章制度,其中還須與開發商一起草擬有關文件制度。
(1)籌建業主管理委員會。
(2)與開發商一起草擬物業轄區的規章制度、業主管理委員會章程、業主公約、裝修施工管

理辦法等。
(3)設置物業轄區的組織機構,規定各部門人員崗位責任制度,編製住戶手冊、物業轄區綜

合管理辦法等。
(4)制定上崗人員的培訓計劃,並實施計劃。
五、建立服務系統和服務網絡
物業管理企業在其經營管理服務過程中,與社會有關部門發生密切關係,這裡既有行政管理

關係,又有經濟關係。
(1)保安、清潔、養護、維修、綠化隊伍的設立或選聘,洽談和訂立合同。
(2)同街道、公安、交通、環保、衛生、市政、園林、教育、公用事業、商業及文化娛樂等

部分進行聯絡、溝通。
(3)建立代辦服務項目網絡。
六、辦理移交接管事宜
物業管理企業在物業交付使用之前,還要為物業的交接做好準備。
(1)擬訂移交接管辦法。
(2)籌備成立業主管理委員會。
(3)協助和辦理移交接管事項。
                  第三節  入伙手續文件範本
一、入伙手續概述
(一)入伙及入伙手續
入伙是指業主或使用人進房入住。入伙是物業管理公司與服務對象的首次接觸,它標誌著物

業管理工作將以人為中心而逐步展開。
入伙手續是指物業管理公司在所建樓宇具備了入伙條件以後,向業主寄發入伙手續文件(以

下詳述);業主按要求進行驗樓、付款、簽約、搬遷、裝修、入住等。在辦理入伙手續時,

物業管理公司應以方便業主為出發點,堅持集中辦理與分散辦理相結合,主動向業主介紹物

業情況。為業主搬遷入住提供幫助,為業主進行房屋裝修提供指導;業主也應積極配合物業

管理公司,盡量按時辦理收樓手續,及時付清有關費用、認真簽訂管理公約,遵守各項管理

規定。下面的例子,足以說明業主及時辦理收樓手續的重要性。
某業主購買了一套商品房,已付清全部樓款。但因故沒有按要求前去辦理收樓手續。那麼,

延遲收樓的法律後果是什麼呢?
按規定,當新建商品房符合了交付使用的條件。開發商或物業管理公司會適時向購房人發出

入伙(交付使用)通知,約期辦理收樓手續。通常,購房人應在約定期限內辦妥房屋驗收手續

。如一時因特殊原因無法收樓,必須及時徵得開發商或物業管理公司同意。購房者擅自延遲

收樓的行為,在法律上移之為受領延遲,是對不動產買受方的協助義務相應規定的一種違反

。其法律後果,反而使對方當事人(開發商)在房屋買賣合同關係上的相關風險責任得以減免

,又在房屋管理、維護等關係方面產生出新的權利、義務問題,這使購房者可能承擔賠償他

方損失的責任。具體而言,約定期限內無正當理由不收樓,開發商可通知購房者並將房屋鑰

匙交物業管理公司。此時即視為房屋已經交付,風險責任也隨之向購房者轉移。其後,如發

生房屋遭損的意外,開發商便獲免責,而由購房者承擔後果。如因管理、維護導致損失,也

應由購房者負責賠償。
在實際操作中,有的業主會提出這樣的問題:入伙手續究竟應由開發商辦理還是由物業管理

公司辦理,哪種辦法比較規範?
據瞭解,入伙手續究竟應由誰來辦理,現行法律、法規尚無硬性規定。但由物業管理公司直

接向業主移交物業恰恰是最合理的一種做法。除開發商兼具物業管理職能的情況外,開發商

通知業主入伙前已先行與物業管理公司建立了聘用、代理關係。由於物業管理公司直接參與

了物業的工程驗收,使物業管理公司對將要管理的物業的施工質量有了清楚的瞭解,物業管

理公司在全面驗收接管的基礎上,完全能負責地向業主進行單元房屋移交。
應當看到,物業向業主的移交即是物業管理公司和業主共同管理、相互監督的開始,移交時

雙方須完成的一系列相關手續,涉及的均是業主與物業管理公司之間的權利、義務。上述情

況也決定了入伙手續由物業管理公司直接辦理為宜。
(二)入伙手續文件
入伙手續文件是指業主在辦理入伙手續時,所要知曉、參照、簽訂的有關文件,主要內容包

括入秋通知書、入伙手續書、收樓須知、繳款通知書。這些文件都由物業管理公司負責擬定

,並以開發商和物業管理公司的名義,在業主辦理入伙手續前寄發給他們。在實際操作中,

有些物業管理公司還準備了驗樓情況一覽表、樓宇交接書等,供業主在驗樓時使用。
1入伙通知書
入伙通知書是物業管理公司在物業驗收合格後通知業主可以來辦理入住手續的文件。
在制定入伙通知書時應注意下面幾個問題:
(1)一般來說,樓宇的入伙不是一家或幾家業主,而是幾百家甚至幾千家。如果集中在同一

時間辦理,必然要給入伙手續辦理帶來許多困難。所以,應在通知書上註明各樓宇或各層辦

理的時間,分期分批辦理。
(2)如業主因故不能按期前來辦理,可在規定辦理時間以後,留有機動時間予以補辦。
(3)考慮到有少部分業主仍不能如期在機動時間內前來辦理,則應在通知書上註明處理的辦

法。
2入伙手續書
入伙手續書是物業管理公司為方便業主,讓其知曉辦理入伙手續的具體程序而制定的文件。

一般在入伙手續書上都留有分部門的確認證明,業主每辦完一項手續,有關職能部門在上面

蓋章證明。
3收樓須知
收樓須知是物業管理公司告知業主在收樓時應注意的事項,以及在辦理入伙手續時應該攜帶

的各種證件、合同和費用的文件。
4繳款通知書
繳款通知書是物業管理公司通知業主在辦理入伙手續時應該繳納的款項及具體金額的文件。


5驗樓情況一覽表
驗樓情況一覽表是物業管理公司為方便業主對房屋進行驗收,監促開發商及時整改問題,以

避免相互扯皮,使問題能得到及時解決而制定的文件。
6樓宇交接書
樓宇交接書是業主在確認可以接受所購樓宇後,與開發商簽訂的一份協議。

二、入伙通知書
×公司/女士/先生:
您好!您所認購的××大廈×層×室已於×年×月經×省/市××驗收部門和××房地產公司

、××建築工程公司、××物業管理公司等組成的驗收小組驗收合格,准予入住。
(1)請您接到本通知後按附表規定的時間前來辦理入伙手續。地點在……,在此期間內,房

產

公司財務部、地產部、物業管理公司等有關部門將到現場集中辦公,一次辦完手續,為您提

供快捷方便的服務。
(2)如果您因公事繁忙,不能親自前來,可委託他人代辦。代辦時,除應帶齊相關的文件外

,還應帶上您的委託書、公(私)章和本人的身份證件。
(3)如果您不能在附件中規定的時間前來辦理手續,可以在×月×日後到××房地產公司(地

點……)先辦理財務及收樓手續,再到××物業管理公司(地點……)辦理入伙手續。
在您來辦理各項手續前,請仔細閱讀《入伙手續書》、《收樓須知》、《繳款通知書》。
特此通知!
××房地產開發公司
××物業管理公司    年    月    日
三、入伙手續書
×公司/女士/先生:
您好!您所認購的××大廈×層×室現已具備入伙條件,請閱讀《收樓須知》、《繳款通知

書》,按如下順序辦理入伙手續。
(1)至房地產開發公司      (2)至房地產開發公司
財務部繳付購房餘款。        地產部審核入伙資格。

四、收樓須知
×公司/女士/先生:
歡迎您成為××大廈的新業主!
我公司為提供良好的管理服務,茲先介紹有關收樓事項和有關收樓程序,避免您在接收新樓

時,產生遺漏而引致不便。望您能認真閱讀,務勿遺忘。
1您應在接到《入伙通知書》之日(以郵戳為準)起三個月內前來辦理產權登記和

入伙手續。

逾期辦理者,每逾期一天應繳納人民幣×元的逾期金。超過半年不來辦理的房產。將由本大

樓物業管理公司代管。代管期間的管理費用仍由購樓業主承擔。超過三年不來辦理手續,視

為無主房產,交由有關部門依法處理。
2您來辦理入伙手續時請帶齊以下物件:
(1)購房合同(協議);
(2)業主身份證或護照及圖章;
(3)公司購買的還應帶公司法人證件和公章;
(4)《入伙通知書》;
(5)《入伙手續書》;
(6)已繳款項的收據(調換正式發票);
(7)未繳的購房款和物業管理應繳的款項。
如您委託他人來辦理,還應帶上:
(1)您(業主)的委託書,應由律師簽證;
(2)您(業主)的身份證或護照的影印件;
(3)代理人的身份證或護照。
3您辦理手續時請按以下程序進行:
(1)至房地產開發公司財務部繳付購房餘款,並繳上原預繳款收據以換取正式發票。購樓余

款繳清後,財務部將在您的《入伙手續書》上蓋章。
(2)至房地產開發公司地產部審核入伙資格,當您繳驗各種證件通過後,地產部將在您的《

入伙手續書》上蓋章。
(3)至物業管理公司財務部繳付物業管理各項費用,費用繳清後物業管理公司財務部將在《

入伙手續書》上蓋章。
(4)至物業管理公司辦公室辦理其它手續,主要有驗收房屋、簽訂《管理公約》、領取《住

戶手冊》、領取鑰匙等。當以上事項辦好後,您(業主)在《入伙手續書》上簽章,並交由物

業管理公司保存。
4您收樓時,請認真檢查室內設備、土建、裝修是否有缺少、損壞等質量問題。
如有投訴,請在收樓時書面告知,物業管理公司將代表業主利益向承建商協商解決。
5根據大廈承建合同,大廈維修保養期為一年。
一年內如有工程質量所導致的問題,承建單

位將為業主免費修理。但是,如果使用不當所導致的問題,則由業主自行支付修理費用。
6您(業主)可以對所購的房間進行室內裝修,但應保證絕對不影響大廈結構和公共

設施。裝

修前,需向物業管理公司提出書面申請,獲准後方可進行,並按規定繳納一定的裝修管理費

。
祝您順利入伙!

××房地產開發公司××物業管理公司年    月    日
五、繳款通知書
×公司/女士/先生:
您好!您所購買的××大廈×層×室房屋已經竣工。按購房合同規定,您來辦理入伙手續時

,請同時繳清以下款項:
1購房餘款,計人民幣      元。
2預收×個月管理費,計人民幣      元。
3水電管理備用金,用於供水、供電、機電、電梯、消防等重要設備的更新及突發事故搶

修時的儲備資金,計人民幣      元。
4裝修管理費,裝修完畢按規定退還,計人民幣      元。
5建築垃圾清運費,用於清理業主入住裝修時產生的建築垃圾所預收的管理費,裝修完畢

後,按規定清退,計人民幣      元。
6其它費用(具體列出項目及金額供業主選擇)。
××房地產開發公司××物業管理公司年    月    日
六、驗樓情況一覽表
××大廈×層×室業主×××於×年×月在物業管理公司××部×××的陪同下入樓驗收

,檢查了所購房屋的建築質量和初裝修情況,認為:
1無任何異議;
2發現有以下質量問題:
(1)
(2)
(3)
請開發商予以解決!
業主簽字物業管理公司(代表)簽字
    年    月    日
七、樓宇交接書
甲方:××開發商
乙方:××業主
鑒於甲方所開發的物業「××大廈」已竣工,並且經××市有關部門鑒定合格。業主購買的

×

樓×層×室已經具備入伙條件,可以入住。開發商和業主雙方均同意簽署本樓宇交接書,以

便開發商將業主所購買的該單元房屋通過本樓宇交接書正式移交給業主。現業主已檢查了該

單元的建築質量和初裝修情況,雙方一致認為,該單元可以交付給業主,業主可以接受該單

元。因此,雙方簽訂本交接書、並確認下列條款:
1雙方確認,自×年×月×日起,該單元由開發商交付給業主;
2業主在此確認,確已收到該單元鑰匙;
3開發商確認,儘管該單元已交付給業主,但其仍負有「樓宇銷售(預售)合同」中規定的

保修義務;
4業主同時確認,該單元的建築質量和初裝修質量符合雙方所簽的「樓宇銷售(預售)合同

」的規定,業主並無異議;
5雙方一致同意,有關業主購買的該單元產權登記事宜,均委託××律師事務所辦理,開

發商予以協助。有關稅費按國家規定分別由雙方各自承擔。
6本交接書自雙方簽字之日起生效。
7本交接書一式兩份,雙方各持一份。

開發商(代表)簽字:                業主簽字:
年    月    日

第二章  物業管理的接管驗收  與合同的訂立
第一節  驗收原則及分類
一、物業接管驗收的原則
物業的接管驗收是一個複雜的過程,不僅涉及到建築工程技術,而且還涉及到許多法規,常

常出現一些實際結果與理論要求不一致的地方。為了處理好接管驗收中的問題,把握好分寸

,需掌握以下基本原則:
1原則性與靈活性相結合的原則。所謂原則性,就是在物業接管驗收時,要堅持實事求是

,

做到鐵面無私,特別要防止為個人利益而放棄原則的情況發生。物業管理公司應把在驗收中

查出的各種問題做非常詳細的記錄,該返工的要責成施工單位返工,屬無法返工的問題就應

索賠。返工沒有達到要求,不予簽字,直至達到要求。所謂靈活性就是在不違背原則的前提

條件下,具體問題具體分析。對於大規模的物業,難免會出現一些不盡人意之處,接管驗收

人員不必拘泥於成規,要針對不同情況分別採取措施。不能把接管驗收雙方置於對立狀態,

而應共同協商,力爭合理圓滿地解決接管驗收中存在的問題。
2細緻入微與整體把握相結合的原則。工程質量問題對物業產生不良影響的時間是相當

久

遠的,給管理帶來的障礙是巨大的,所以,物業管理公司在進行工程驗收時必須細緻入微,

任何一點忽視都會給日後的管理帶來無盡的困難,也將損害業主的利益。大的方面如給排水

管是否通暢,供電線路的正確與否以及各種設備的運行是否正常;細微之處如所用材料的

性能,供電線容的大小是否恰當;電梯、空間、發電機等大型設備的檢測和驗收必須是在其

負載運行一段時間以後進行。整體上的把握是從更高層次上去驗收,無論是什麼類型的物業

,其土地使用情況、市政公用設施、公共配套設施等綜合性項目將標示該物業的檔次和發展

潛力。對住宅小區,因為與千家萬戶的日常生活緊密相關,所以,一個舒適、優美、安靜的

環境是小區建設和管理的重要目標,寫字樓則重視能體現使用者的地位和身份,因此裝飾、

地段和一流的設施系統應是接管驗收的重點。
二、物業接管驗收的分類
建築工程項目的竣工驗收可以分為隱蔽工程驗收、分期驗收、單項工程驗收、全部工程驗收

。
1隱蔽工程驗收
各項隱蔽工程完成後,要隱蔽前,開發單位與承建單位應按技術規範要求及時進行驗收。驗

收以施工圖的設計要求和現行技術規範為準。經檢查合格後,雙方在隱蔽工程檢查記錄上簽

字,作為工程竣工驗收資料。
2分期驗收
分期驗收,是指分期進行的工程項目,或單元工程在達到使用條件、需要提前使用時所進行

的驗收。例如住宅區,當第一批房屋建成後,即可進行驗收,以使完成的建築產品及時投入

使用,發揮其投資效益。
3單項工程驗收
工程項目的某個單項工程已按設計要求施工完畢,具備使用條件,能滿足投產要求時。承建

單位可向開發單位發出交工通知。開發單位應先自行檢查工程質量、隱蔽工程有關資料、工

程關鍵部位施工記錄以及有否遺漏情況等,然後由設計、承建等單位組織驗收小組,共同進

行交工驗收。
4全部工程驗收
整個建設項目按設計要求全部建成,並達到竣工驗收標準時,即可進行全部工程驗收。大型

建設項目的全部工程驗收工作,應在做好驗收準備的基礎上,按預驗收、正式驗收的順序進

行。預驗收必須由開發單位、設計單位、承建單位及有關部門組成預驗收工作組。
經正式驗收合格後的物業,應迅速辦理固定資產交付使用手續,並移交與建設項目有關的所

有技術資料。
第二節  驗收標準及程序
一、驗收標準
工程項目竣工之後,驗收機構應以批准的設計任務書、設計文件、施工圖紙、設備說明書、

現行施工技術驗收規範、上級領導機關下發的有關建設文件,以及國外引進技術或成套設備

的合同文件和國外提供的設計文件等資料,作為驗收的依據進行驗收。
由於建築工程項目的性質不同、行業不同,其竣工驗收的標準也不同。民用住宅驗收的一般

標準如下:
(1)工程項目按設計圖紙建成,所有粉刷、裝修作業全部施工完畢。
(2)所有該項目的設備均已按設計規定全部落位安裝完畢,並且起動、運轉正常,能滿足使

用要求,如電梯、滅火裝置、采暖通風裝置等均已落位,並能正常起動。
(3)上下水道鋪設完畢,所有管道及溝道無梗阻、滴漏、滲漏現象,供水正常、排水通暢。

照明及動力用電的工作回路結構清晰,控制操作方便,有過載和短路防護裝置。衛生設備安

裝齊全,使用靈活方便,其他公用設施均完好。
(4)建築物四周2米之內的場地平整,由於本項目施工所造成的障礙物均已清除。
(5)整個工程經按現行施工技術驗收規範進行檢驗後,均達到合格標準以上。
經正式驗收合格後的物業應迅速辦理固定資產交付使用的轉帳手續,並移交與建設項目有關

的所有技術資料。
二、驗收程序
1原有房屋接管驗收程序
(1)移交人書面提請接管單位接管驗收;
(2)接管單位按接管驗收條件和應提交的資料逐項進行審核,對具備條件的,應在15日內簽

發驗收通知並約定驗收時間;
(3)接管驗收單位同移交人對原有房屋的質量與使用問題進行檢驗;
(4)對檢驗中發現的危損問題,按危險和損壞問題的處理辦法處理;
(5)交接雙方共同清點房屋、裝修、設備和定、附著物,核實房屋使用狀況;
(6)經檢驗符合要求的房屋,接管單位應簽署驗收合格憑證,簽發接管文件,辦理房屋所有

權轉稱登記(若無產權轉移,則無須辦理)。
2新建房屋接管驗收程序。
(1)建設單位書面提請接管單位驗收;
(2)接管單位按接管驗收條件和應提交的資料逐項進行審核,對具備條件的,應在15日內簽

發驗收通知並約定驗收時間;
(3)接管單位會同建設單位對物業的質量與使用功能進行檢驗;
(4)對驗收中發生的問題,按質量問題處理辦法辦理;
(5)經檢驗符合要求的房屋,接管單位應簽署驗收合格憑證,簽署發接管文件。
3住宅小區綜合驗收程序
1住宅小區建設項目全部竣工後,開發建設單位應當向城市人民政府建設行政主管部門提出

住宅小區綜合竣工驗收申請報告並附本辦法第六條規定的文件資料;
2城市人民政府建設行政主管部門在接到住宅小區竣工綜合驗收申請報告和有關資料一個月

內,應當組成由城建(包括市政工程、公用事業、園林綠化、環境衛生)、規劃、房地產、工

程質量監督等有關部門及住宅小區經營管理單位參加的綜合驗收小組;
3綜合驗收小組應當審閱有關驗收資料,聽取開發建設單位匯報情況,進行現場檢查,對住

宅小區建設、管理的情況進行全面鑒定評價,提出驗收意見並向城市人民政府建設行政主管

部門提交住宅小區竣工綜合驗收報告;
4城市人民政府建設行政主管部門對綜合驗收報告進行審查。綜合驗收報告審查合格後,開

發建設單位方可將房屋和有關設施辦理交付使用手續。
驗收合格並已辦理交付使用手續的住宅小區,開發建設單位不再承擔工程增建、改建費用。


三、物業接管驗收應提交的資料
1原有房屋接管驗收應檢索提交的資料。
(1)產權資料。
1房屋所有權證;
2土地使用權證;
3有關司法、公證文書和協議;
4房屋分戶使用清冊;
5房屋設備及定、附著物清冊。
(2)技術資料。
1房地產平面圖;
2房屋分間平面圖;
3房屋及設備技術資料。
2新建房屋接管驗收應提交的資料。
(1)產權資料。
1項目批准文件;
2用地批准文件;
3建築執照;
4拆遷安置資料。
(2)技術資料。
1)竣工圖——包括總平面、建築、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙;
2)地質勘察報告;
3)工程合同及開、竣工報告;
4)工程預決算;
5)圖紙會審記錄;
6)工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄);
7)隱蔽工程驗收簽證;
8)沉降觀察記錄;
9)竣工驗收證明書;
10)鋼材、水泥等主要材料的質量保證書;
11)新材料、新配件的鑒定合格證書;
12)水、電、采暖、衛生器具、電梯等設備的檢驗合格證書;
13)砂漿、混凝土試塊試壓報告;
14)供水、供暖的試壓報告。
四、物業移交
在完成了物業驗收之後,所有物業連同設備就移交給物業管理公司。驗收沒有問題的設備在

驗收簽字的同時就可予以移交。
物業要直接移交給物業管理公司,原因是物業在完成驗收之後,就進入了使用階段,而使用

管理是由物業管理公司來進行的,加之物業管理公司參與了施工監理和工程驗收,只有它才

對各種情況十分清楚,而且早已為投入使用作了各種準備,包括各種崗位培訓,甚至模擬操

作等。
物業要移交給物業管理公司的另一個原因在於,即使是由發展商或代理商售出的物業,當其

向業主移交時,移交者必須是物業管理公司,因為物業向業主的移交就是物業管理公司和業

主共同管理、相互監督的開始,移交過程中就有許多與管理有關的程序需要完成,如簽訂居

住管理公約,預交水電費押金,領取《物業管理手冊》,知會管理條例等。這就像造好的機

車在投入運行時必須令其駛入正軌,如果一開始就出了軌,即使你有能力再使之上軌,畢竟

要花許多人力和財力。
物業管理公司在接受移交時必須有全體專業人員參加,才能作最後的驗收確認,尤其是要查

對責成返工的工程是否保證質量地完成了。
五、交接雙方的責任
1為盡快發揮投資效益,建設單位應按接管驗收應具備的條件和應檢索提交的資料提前做

好

房屋交驗準備,房屋竣工後,及時提出接管驗收申請。按管單位應在15日內審核完畢,及時

簽發驗收通知並約定時間驗收,經檢驗符合要求,接管單位應在7日內簽署驗收合格憑證,

並應及時簽發接管文件。未經接管的新建房屋一律不得分配使用。
2接管驗收時,交接雙方均應嚴格按照標準執行。驗收不合格時,雙方協議處理辦法,並

商定時間復驗,建設單位應按約返修合格,組織復驗。
3.房屋接管交付使用後,如發生隱蔽性的重大質量事故,應由接管單位會同建設單位,共同

分析研究,查明原因,如屬設計、施工、材料的原因應由建設單位負責處理,如屬使用不當

,管理不善的原因,則應由接管單位負責處理。
4新建房屋從驗收之日起,應執行建築工程保修的有關規定,由建設單位負責保修,並向

接

管單位預付保修保證金。接管單位在需要時用於代修。保修期滿,按實計算,也可以在驗收

接管時,雙方達成協議。建設單位一次性撥付保修費用,由接管單位負責保修。
5新建房屋一經接管,建設單位應負責在三個月內組織辦理承租手續,逾期不辦,應承擔

因房屋空置而產生的經濟損失和事故責任。
六、接管物業的善後問題
房屋竣工後,物業管理管理公司要與建設單位辦理物業移交手續。在移交驗收中,如果發現

物業質量和設計問題,以及其它遺留問題,應及時提請開發建設單位和施工單位解決。
物業管理公司也可以代理開發建設單位和施工單位在保修期內的保修責任,並按規定使用委

托方提供的保修款。
由於開發建設單位租售原因造成移交後出現空置房屋,其管理服務費用由開發建設單位承擔

。
辦理移交手續時,物業管理公司有權向開發建設單位索取以下與物業管理有關的書面資料:

工程建設資料、各類房屋清單、出售房屋的產權範圍或成本核算清單、住宅區公用設施、設

備及公共場地清單、住宅區未完工的房屋、公用設施、設備及公共場地的竣工日期、商業用

房及其它可以用於經營的公用設施、設備和場地清單等。
第三節  竣工驗收後的物業保修
一、保修的範圍
竣工驗收後的物業,在規定的保修期內,因施工造成的質量事故和質量缺陷,應按照建設部

1984年3月3日制定的《建築工程保修辦法(試行)》的規定進行保修。
各種建築物、構築物和設備安裝工程的保修範圍如下:
(1)屋面漏雨;
(2)煙道、排氣孔道、風道不通;
(3)室內地坪空鼓、開裂、起砂、面磚鬆動,有防水要求的地面漏水;
(4)內外牆及頂棚抹灰、面磚、牆線、油漆等飾面脫落,牆面漿活起鹼脫皮;
(5)門窗開關不靈或縫隙超過規範規定;
(6)廁所、廚房、盥洗室地面泛水、倒坡積水;
(7)外牆外漏水、陽台積水;
(8)水塔、水池、有防水要求的地下室漏水;
(9)室內上下水、供熱系統管道漏水、漏氣,暖氣不熱,電器、電線漏電,照明燈具墜落;)


(10)室外上下管道漏水、堵塞,小區道路沉陷;
(11)鋼、鋼筋混凝土、磚石砌體及其他承重結構變形、裂縫超過國家規範和設計要求。
二、保修期限
保修期限自移交手續辦理完之日起計算,根據《保修辦法》下列各類工程的保修期。
(1)民用與公共建築、一般工業建築、構築物的土建工程為1年;
(2)建築物的照明電氣、上下水管線安裝工程為6個月;
(3)建築物的供熱、供冷系統為一個采暖、供冷期;
(4)室外的上下水和小區道路為1年;
(5)工業建築的設備、電氣、儀表、工藝管線和有特殊要求的工程,其保修內容和期限,由

使用單位和施工單位在合同中規定。
第四節  接管驗收注意事項
一、物業管理企業自身的注意事項
物業的接管驗收是直接關係到今後物業管理工作能否正常開展的重要環節。物業管理企業通

過接管驗收,即由對物業的前期管理轉入到對物業的實體管理之中。因此,為確保今後物業

管理工作能順利開展,物業管理企業在接管驗收時應注意以下幾個方面:
1物業管理企業應選派素質好、業務精、對工作認真負責的管理人員及技術人員參加驗收

工作。
2物業管理企業既應從今後物業維護保養管理的角度進行驗收,也應站在業主的立場上,

對物業進行嚴格的驗收,以維護業主的合法權益。
3接管驗收中若發現問題,應明確記錄在案,約定期限督促開發商對存在的問題加固補強

、整修,直至完全合格。
4落實物業的保修事宜。根據建築工程保修的有關規定,由開發商負責保修,向物業管理

企業交付保修保證金,或由物業管理企業負責保修,開發商一次性撥付保修費用。
5開發商應向物業管理企業移交整套圖紙資料,包括產權資料和技術資料。
6物業管理企業接受的只是對物業的經營管理權以及政府賦予的有關權利。
7接管驗收符合要求後,物業管理企業應簽署驗收後合格憑證,簽發接管文件。
當物業管理企業簽發了接管文件,辦理了必要的手續以後,整個物業驗收與接管工作即完成

。
二、物業管理企業外部的注意事項
1接管不規範,驗收不合格。雖然國家或地方頒布了接管驗收方面的一些規範,但實際操

作

過程中常常不能嚴格執行。之所以會在接管驗收中出現濫用職權的腐敗現象主要原因就是接

管主體沒有完全進入市場,沒有真正界定清楚交接雙方的權、責。即使接管後出現質量問題

或發生事故,往往也不是責任方承擔,而是通過更高層次的協調,各方平擔風險和責任。近

幾年,建設量非常大,伴之而來的是大量的有質量問題的物業,各種事故頻頻發生。開發或

建築企業的這種短期行為已造成了極大的浪費。同時,由於接管驗收的不規範,有時會造成

管理公司與開發或建築企業之間的糾紛,最終受害的可能還是使用者。
2物業的接管驗收牽涉到新舊體制的轉移,規範難度較大。計劃體制下的房屋管理模式仍

帶

有相當的普遍性,其機制的轉換需要一個相當長的時期,無論是外部環境,還是內部素質都

有待在實踐中逐步改善。一些物業管理公司是在原房管部門基礎上成立的,雖然牌子換了,

但實質內容沒變,接管驗收免不了老一套。按公司法新成立的一些物業管理公司,在接管驗

收的規範化方面走得比較快,做了一些有益的探索。
3缺乏統一的接管驗收合同文本。接管驗收合同訂立的內容可隨物業的情況或其他條件的

不

同而有所不同,但其基本內容,基本要求與基本形式應該有一個標準。現在一些地區制定了

一些標準合同文本,但大多都不成熟。有些地區完全由交接雙方自己擬定合同事項,難免會

出現矛盾或事後的糾紛。而且這樣做一方面增加了交接工作量,另一方面也不便於合同的管

理。
顯然,物業的接管驗收中的問題不僅是上述幾方面,還有像監管職能不到位,消費者利益考

慮較少等問題也需要引起重視。
簽於物業接管驗收中存在的問題,應注意抓好以下幾方面工作:
1進一步完善接管驗收的政策法規,文本體系,為規範交接行為創造條件。
2切實做到政企分開,轉變政府職能,把物業管理公司推向市場,推進物業管理市場化。
第五節  接管合同概述及標準合同樣本
一、合同的概述
(一)物業管理合同的特徵
1物業管理公司以業主或業主委員會的名義和費用處理委託事務。因此,物業管理公司因

處

理委託事務(如房屋維修、設備保養、治安保衛、消防安全、清潔衛生、園庭綠化等)所支出

的必要費用,應由業主承擔。
2物業管理合同是有償的。也就是說,業主不但要支付物業管理公司在處理委託事務中的

必要費用,還應支付物業管理公司一定的酬金。
3物業管理合同的訂立是以當事人相互信任為前提的。任何一方通過利誘、欺詐、蒙騙等

手段簽訂的合同,一經查實,可依法起訴,直至解除合同關係。
4物業管理合同的內容必須是合法的,應體現當事人雙方的權利、義務的平等與一致,並

不得與現行物業管理法規相牴觸,否則,合同將不受法律保護。
5物業管理合同既是諾成性合同又是雙務合同。物業管理合同自雙方達成協議時成立,故

為諾成性合同;委託人和受托人雙方都負有義務,故為雙務合同。
(二)物業管理合同的主要內容
物業管理合同應當載明下列主要內容:
1委託方和受托方的名稱、住所;
2物業管理區域的範圍和管理項目;
3物業管理服務的事項;
4物業管理服務的要求和標準;
5物業管理服務的費用;
6物業管理服務的期限;
7違約責任;
8合同終止和解除的約定;
9當事人雙方約定的其他事項。
物業管理合同中當事人應當約定的物業管理服務事項包括:(1)物業共用部位共用設備的使

用管理、維修和更新;(2)物業管理區域內公共設施的使用管理、維修和更新;(3)電梯、水

泵等房屋設備的運行服務;(4)保潔服務;(5)保安服務;(6)物業維修、更新費用的帳務管

理;(7)物業檔案資料保管。
物業管理合同除了應當約定的管理服務事項外,還可以約定下列服務事項:(1)業主或使用

人的自用部位和自用設備的維修、更新;(2)業主或業主委員會委託的其他物業管理服務事

項。
二、標準合同樣本
深圳市住宅局住宅區委託管理合同書(草案)
(標準文本)
甲方(委託方):住宅區業主管理委員會
乙方(受委託方):物業管理公司
為加強住宅區物業管理,保障區內房屋和公用設施的正常使用,為業主創造優美、

整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環境,根據《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》(

以下簡稱住宅區條例)及其配套實施細則(以下簡稱住宅區細則)和市政府有關規定,經雙方

充分協商,同意簽訂本委託管理合同,以便共同遵守。合同事項如下:
(一)委託管理範圍及內容
(1)甲方將位於         區         路的住        宅區範圍內的物業委託給乙方實

行統一管理,綜合服務,承包經營,自負盈虧。
(2)管理事項包括:
1房屋的使用、維修、養護;
2區內公用設施、設備及場所(地)(消防、電梯、機電設備、路燈、連廊、自行車房、棚

、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等)的使用、維修、養護和管理;
3清潔衛生(不含垃圾運到中轉站後的工作);
4公共生活秩序;
5文娛活動場所;
6便民服務網點及住宅區內所有營業場所(不含肉菜市場);
7車輛行駛及停泊;
8住宅區檔案管理;
9政策規定由物業管理公司管理的其他事項。
(二)委託管理原則
以社會效益、環境效益為主,經濟效益為輔,相互促進,體現為業主提供優質服務和責、權

、利相統一的原則。
(三)委託管理形式
確定管理目標、經濟指標,實行風險抵押經濟承包責任制。
(四)委託管理期限
委託管理期限為     年,自    年     月    日起至  年  月  日止。
(五)雙方責任、權利、義務
1甲方責任、權利、義務:
(1)依照住宅區條例和本合同規定將    住宅區委託乙方實行物業管理;
(2)監督乙方對公用設施專用基金的合理使用,並按公用設施專用基金管理辦法撥付給乙方

;
(3)按市政府規定的比例提供商業用房(總建設面積的05%)     平方米給乙方,按商

品房租金標準租賃租用,並負責辦理使用手續;
(4)給乙方提供管理用房   平方米(其中辦公用房平方米,員工宿舍

平方米),按微利房租金標準租用;
(5)負責向乙方提供本住宅區工程建設竣工資料一套並在乙方管理期滿時予以收回;
(6)不得干涉乙方依法或依本合同規定內容所進行的管理和經營活動;
(7)對乙方的管理實施監督檢查,每半年一次考核評定,如因乙方管理不善造成重大經濟損

失的,有權終止合同;
(8)負責確定本住宅管理服務費收費標準;
(9)委託乙方對違反住宅區條例和住宅細則以及業主公約的行為進行處理:包括予以罰款、

責

令停工、責令賠償經濟損失,以停水、停電等措施對無故不繳有關費用或拒不改正違章行為

的責任人進行催交、催改;
(10)協助乙方做好宣傳教育、文化活動和物業管理工作;
(11)政策規定由甲方承擔的其他責任。
2乙方責任、權利、義務:
(1)根據有關法律、法規,結合實際情況,制訂本住宅區物業管理辦法;
(2)遵守各項管理法規和合同規定的責任要求,根據甲方授權,對本住宅區物業實施綜合管

理,確保實現管理目標、經濟指標,並承擔相應責任,自覺接受甲方檢查監督;
(3)根據住宅區內大、中修的需要制訂維修方案,報甲方審議通過後,從公用設施專用基金

中領取所需的維修經費;
(4)接受甲方對經營管理過程中財務帳目的監督並報告工作,每月向甲方和住宅管理部門報

送一次財務報表,每三個月向全體業主張榜公佈一次管理費收支帳目;
(5)以住宅區的公用設施不得擅自佔用和改變其使用功能,乙方如在住宅區內改擴建完善配

套項目,須報甲方和有關部門批准後方可實施;
(6)乙方須本著高效、精幹的原則在本住宅區設置屋村管理處;
(7)建立本住宅區物業管理檔案並負責及時記載有關變更情況;
(8)負責測算住宅區管理服務費收費標準並向甲方提供測算標準與依據;嚴格按照甲方審議

通過的收費標準收取,不得擅自加價。每三個月向區住宅管理部門繳交一次50%商業用房的

租金,作為公用設施專用基金的回收;
(9)有權依照甲方委託和業主公約的規定對違反業主公約和住宅區管理法規政策的行為進行

處理;
(10)在管理期滿時向甲方移交全部專用房屋及有關財產、全部物業管理檔案及有關資料;
(11)開展卓有成效的社區文化活動和便民服務工作;
(12)有權選聘專營公司承擔住宅區物業管理的專項業務並支付費用,但不得將住宅區物業管

理的整體責任及利益轉讓給其他人或單位。
(六)管理目標和經濟指標
(1)各項管理指標執行《深圳經濟特區住宅區物業管理標準》及市、區住宅管理部門規定的

各項標準,要求住宅區在乙方接管後年內達到標準。
(2)確保年完成各項收費指標萬元,合理支出萬元,乙方可提成所收取管

理費的%作為經營收入。
(七)風險抵押
(1)乙方在合同簽訂之日起三日內向甲方一次性支付人民幣元,作為風險抵押金;


(2)乙方完成合同規定的管理目標和經濟指標,甲方在合同期滿後三日內退還全部抵押金及

銀行活期存款利息;
(3)如由於甲方過錯致使本合同不能履行,由甲方雙倍返還抵押金並賠償乙方經濟損失;
(4)如由於乙方過錯致使本合同不能履行,乙方無權要求返還抵押金,並應賠償甲方經濟損

失。
(八)獎罰措施
(1)在各項管理目標、經濟指標全面完成的前提下,管理費如有節餘,甲方按節餘額

%獎勵乙方。
(2)如該住宅區被評為全國、省、市文明住宅小區,甲方分別獎勵乙方人民幣元(

全國)、元(省)、      元(市);獲得上級部門單項獎或有關榮譽的獎金另訂;

如

在乙方管理期間,由乙方獲得的文明小區稱號被上級部門取消,則乙方應全部返還上述獎金

及銀行活期存款利息。
(3)如果甲方不完成應負的合同責任,由此而影響乙方的承包管理目標和經濟指標,或給乙

方造成直接經濟損失,甲方應當給予補償或承擔相應責任;
(4)如果乙方沒有完成合同責任或管理目標和經濟指標,甲方應當責成乙方限期改正,情節

嚴重的處以人民幣至元的罰款,直至終止合同,經濟損失由乙方承擔;
(5)由乙方管理不善或重大失誤,造成住戶經濟損失或生活嚴重不便的,應當賠償甲方或業

主及使用人的經濟損失(以市住宅主管部門的鑒定結論為準)。
(九)合同更改、補充與終止
(1)經雙方協商一致,可對本合同條款進行修訂更改或補充,以書面合同為準;
(2)合同規定的管理期滿,本合同自然終止,各方如欲續訂合同,須於期滿前六個月向對方

提出書面意見;
(3)合同終止後,乙方可參加甲方的管理招標並在同等條件下優先承包管理,但根據住宅區

條例和住宅區細則規定被取消優先承包管理資格的除外。
(十)其他事項
(1)本合同執行期間,如遇不可抗拒的自然災害(颱風、洪水、地震等),造成經濟損失的,

雙方應相互體諒,共同協商,合理分攤。
(2)本合同自簽訂之日起生效;附件1、2、3、4、、、為合同的有效組成

部分。
(3)本合同正本一式三份,甲、乙雙方和區住宅管理部門各執一份,具有同等法律效力。
(4)雙方如對合同發生爭議,協商不成的,提請市住宅主管部門或區住宅管理部門調解,或

由深圳中級人民法院裁決。
(5)
(6)
甲方(簽章):                    乙方(簽章):
代表(簽名):              代表(簽名):
時間:一九九  年  月  日






第三章  物業管理招投標技巧及範例精解
第一節  房地產市場與社會經濟發展
一、市場的一般概念
市場起源於生產者與消費者的分離,是社會經濟發展和分工的必然產物。隨著商品交換關係

的發展,市場在人類生活中的作用日趨重要。在當今世界中,市場經濟日益發達,市場覆

蓋面日益廣泛,市場關係從單純的經濟領域拓展到文化、教育、保健等等各個方面。可以說

,當今社會生活的方方面面都離不開市場的影響。「市場」已成為一個極具誘惑力、極富吸

引力,也極具風險的場合,因而政府、企業家、消費者和社會各個階層、各個方面都十分關

注市場情況。
近年來,中國社會經濟的市場化趨向,同樣使得中國社會的方方面面離不開市場的影響。房

地產經濟體制的改革,使房地產市場迅速發育並在社會主義大市場中的作用和影響日趨重要

。物業管理市場是房地產市場的重要組成部分,因此,對物業管理市場的考察和研究也要放

在房地產市場和整個社會大市場的大環境中進行。所以,這裡首先對市場的一般概念和功

能作初步的介紹。
由於研究和考察的著重點不同,對市場的理解,有各種說法,綜合各方的觀點,大致可歸納

為以下幾方面:
(一)市場是實現商品使用價值和經濟價值的場合
市場的初始概念是指從事商品買賣的場所,或商品交換關係的總和,是社會分工的必然要求

。市場這個命題總是與商品和交換這兩個概念聯繫在一起的,或者說是這兩個概念的組合。

這裡的商品可以是實物,也可以是勞務。這裡的交換是指一切發生商品交換關係的行為。行

為的發生地可以是固定的、專門的場所,也可以是任何地點和環境。現代市場行為廣泛地滲

透於社會生活各個方面。所以,市場的概念可以概括為:市場是指具有需要和支付能力,從

而希望進行某種交易活動的人或團體的組合。
(二)市場是企業生存的舞台,是企業實現其經營目標的場合
企業是市場的細胞,細胞離開了本體就無法生存。現代企業的全部活動都是以市場為轉移。

「美國市場營銷協會」為市場所下的定義是「為了使商品和勞務從生產者到消費者或使用者

所進行的一切企業活動」。所以,現代市場學研究的中心之一就是企業的經營策略、銷售手

段及如何最大限度的佔領市場、創造市場。
從歷史發展來看,企業與市場的關係已跨越了三個階段:第一階段是以生產為中心,廠方生

產什麼,企業就到市場去努力推銷。第二階段是以銷售為中心,市場能銷售什麼,企業就生

產什麼。第三階段是以消費者為中心,即把滿足消費者的需求放在首位,企業要善於調查消

費者的當前和潛在的需求,並以此為依據來開拓市場。房地產市場和物業管理市場同樣要以

消費者,即人的需求為中心而開拓市場。
(三)市場是社會各方面、各個層次實現其各項需求的場所
在現代社會分工日益細化的條件下,人們的需求,從物質用品到精神生活,從有形商品到勞

務都離不開市場。當前,國內商品經濟日趨發達,無論是城市或鄉村,人民群眾生活的各個

方面,從消費結構、消費質量到消費水平的提升都通過市場實現。市場供求情況、市場服務

能力、市場調節作用等等都同國計民生息息相關。市場是消費者與生產者矛盾的統一體。消

費者總期望能以最少的代價得到最佳的商品或服務,而生產者則希望能以最好的價格實現自

己的勞動價值。這個對立的願望最終都會在市場上取得統一,這就是市場的魔力和魅力所在

。
(四)市場是國家管理和調控經濟活動的基本場合
市場同生產者、流通者、消費者、使用者等社會各方面密切相連。從國民經濟大循環角度看

市場不單是消費者購買商品的地點,也不單是生產者推銷自己產品的場所。市場是社會再生

產過程中各種經濟關係和社會生活運行的指示器。市場已成為現代城市進步和文明程度的重

要標誌之一,也是國與國之間相互聯繫的紐帶。由於市場的範疇與領域日趨廣闊,市場在人

類生活中的作用和影響日益重要,因此,對市場的管理已成為各國政府的重要任務,如最近

東南亞金融市場的波動,直接影響有關國家政治經濟和社會安定。在中國社會主義制度下,

國家更重視對市場的有效調控,以保證國民經濟和社會的繁榮與進步。
二、房地產市場的地位與功能
(一)房地產市場的地位與作用
物業管理市場是房地產市場的組成部分,所以,這裡先對房地產市場作一簡單的介紹。房地

產市場是社會主義大市場的重要組成部分,房地產市場的發育和成熟既能推動房地產業的發

展和興旺,同時,又對社會經濟的繁榮和人民生活的提高有重要的影響。
1房地產市場的發育和完善是深化房地產體制改革、振興房地產業的基礎工程
房地產業的發展、房地產體制改革的基本方向是住房商品化、土地有償使用、綜合開發和管

理社會化四個方面。房地產市場則是推進這四方面改革的槓桿。住房商品化、土地有償使用

、綜合開發和管理社會化的各項經濟活動都離不開市場這個經營場地,市場是聯結這四方面

活動的樞紐。發育良好、健康運行、規範完善的房地產市場能為行業基本政策的實施和改革

的深化提供良好的社會環境。
2房地產市場的發育和完善有助於優化房地產資源配置和促進市政基礎設施建設
房地產業的發展同人民生活和社會經濟繁榮息息相關,培育和發展房地產市場的根本目標是

為了最有效地滿足社會各方對房地產日益增長的需要。功能完善、運作良好的市場在國家調

控和指導下能夠發揮積極的調節作用,能有效地保持房地產總供給和總需求的動態平衡,並

能起到促進交易、加快流通、良性開發、從而最大限度地實現房地產資源的優化配置。
房地產構成城市的容貌,也是城市一切活動的物質基礎。房地產資源的優化配置和供求的興

旺當然能有力地推進城市建設,特別是市政、公用和環衛設施的改善。
3房地產市場的發育和完善有助於社會主義大市場的完善和繁榮
中國的房地產市場雖然是一個相對獨立的專門化市場,但並不是孤立的市場,而是同社會一

系列經濟活動有著千絲萬縷的聯繫。房地產市場是社會主義市場的重要組成部分。統一的、

完整的社會主義市場包括消費、資金、技術、人才、信息和房地產市場等。房地產市場既是

消費市場,又是要素市場,是聯結房地產和國民經濟的紐帶。當前,房地產市場的培育和發

展,對於推動外向型經濟和涉外市場的發展具有重要作用。所以,中國房地產市場的建

設必能推進社會主義大市場的繁榮興旺。
(二)房地產市場的功能
房地產市場地位與作用要通過良好的調節功能來實現。房地產市場的調節功能表現在以下四

個方面:
1交換功能
交換功能是一切市場機制的基本功能。房地產市場的交換功能既發生在生產者與消費者之間

,而且還發生在生產者與生產者之間,消費者與消費者之間。所以,房地產市場交換功能是

多方位的,交換內容有土地開發、房屋銷售、置換、物業管理服務等等。而且,房地產市場

交換功能的潛力很大,隨著住房商品化的深化和居民消費水平的提高,房地產商品和勞務的

交換範圍和頻率將進一步拓展和加快。
2信息功能
市場是經濟運行的信息中心,市場的職能就在於展示行情、傳遞信息、預測走勢,從而溝通

供需、促成交易、活躍經濟。市場的信息功能對生產者和消費者都有積極的引導作用。市場

是企業瞭解供需動態的主要場所,在消費導向的市場條件下,社會需求變化快,差異性大,

並向多元化、個性化發展。這是市場信息功能對經營者的導向功能。市場信息情報對需求者

同樣具有積極的引導功能。無論是個人還是社會集團為得到適宜的房地產標的物,只有通過

市場的選擇和比較才能實現。所以,市場信息網絡的完善,發佈和傳遞的及時,能有效地促

成供需各方在最佳條件下實現自己的願望。
3激勵功能
房地產市場的激勵功能首先就是競爭功能。市場為房地產經營者提供一個廣闊的、機緣平等

的競爭舞台,市場為經營者提供一個衡量房地產企業的經營水平和商品質量的公正評價,從

而刺激經營者改進技術設備、提高管理效益和營銷策略。市場是企業的最好導師,中國社會

正從溫飽型向小康型過渡,社會各方對房地產的需求的增長導致市場細分化。細分化的市場

要求企業與市場協調一致,要求企業密切關注市場的動態和新的機緣。細分化的市場教會企

業如何開發新的房型,開拓新的物業區域,合理使用房地產資源,節約成本,提高資金回報

率,從而在市場競爭中處於領先地位。
市場還對消費者具有強烈的刺激作用,市場的正確引導能幫助消費者獲得最優選擇。市場的

激勵功能還表現在刺激和擴大消費上。良好的市場環境、豐富的商品和周到的服務能引發消

費者的「購買慾」,既能提高消費水準,又能活躍經濟。市場的激勵功能最終達到優化消費

結構和消費效益的目的。
(三)協調功能
市場的協調功能表現在平衡和協調兩個方面。房地產市場的平衡功能是指力求保持全社會房

地產商品總供給與總需求的動態平衡。市場的協調功能是指在房地產經營活動過程中協調有

關各方的利益關係。
房地產市場的協調功能還表現在房地產市場內部各分市場的平衡和協調方面。房地產市場內

部平衡要求從房地產資源市場、開發市場到營銷市場、物業管理市場乃至人才市場、科技市

場的平衡。房地產市場內部的協調功能則表現在房地產各個分市場和房地產經濟運行的各個

環節的利益協調上。這兩方面的平衡和協調就能提高房地產經營活動的總體效益和市場的繁

榮。
第二節  物業管理市場的地位與運行原則
一、物業管理市場的特點
物業管理市場的供給主體是各類物業管理企業和專業服務企業。需求主體是業主和非業主使

用人、承租人,業主包括開發商和置業業主。政府主管部門則扮演主持、指導、監控和協調

的角色。
物業管理市場關係到社會各方的安居樂業,影響面很廣,其特點是:
(一)具有雙重職能的市場
物業管理市場溶要素市場和消費市場於一體。自用的居住用房管理主要是消費市場,出租的

居住用房和經營性用房的管理則屬於要素市場,所以是一個具有雙重職能的市場。
(二)對前級市場具有積極的激勵作用
在整個房地產市場體系中,物業管理市場處於最後一級,物業管理市場的運作對前級市場有

強烈的反彈和刺激作用,即物業管理市場的良好動作能帶動房地產開發市場、營銷市場的繁

榮興旺。
(三)勞務市場
物業管理市場的流通和交換的標的不是實物,而是提供商品性勞動服務,並且是房地產市場

中吸收勞動力最多的市場。
(四)雙向選擇
物業管理市場的需求方,即開發商和業主可以選擇物業管理企業,物業管理企業也有選擇服

務對象的權利。相互之間是一種平等互利的通過委託合同建立的市場型夥伴合作關係。
所以,物業管理市場的關係和含義可以歸納為:
物業管理市場的供求關係是由供方物業管理企業向需方物業業主和使用人、承租人提供商品

性勞動服務的市場關係,是雙方按合同建立起來的平等的互助互利的交換關係。在物業管理

市場運作過程中,物業管理企業採用經營性的手段對物業實施管理,對業主和使用人、承租

人提供服務,從而取得報酬。
二、物業管理市場的委託關係
物業管理市場的委託關係依據開發商、業主與物業管理部門的關係,一般可劃分為兩大類:


(一)委託管理型
這是典型的,也是基本的市場關係。開發商、業主採用招投標或協議的方式,通過《物業管

理服務合同》,委託專業化的物業管理企業,按照「統一管理,綜合服務」的原則,提供勞

務商品的市場交換關係。
如果物業的產權屬於兩個或兩個以上的業主,就由業主管房小組或業主委員會代表業主承擔

業主自治管理的職能和合理委託管理關係。
這種委託管理的市場關係,按照對物業的自用或出租又可分為:
1自用委託型市場關係
業主將自有自用的物業委託物業管理企業管理,這是典型的委託管理關係。
根據委託的範圍和項目的不同可以分為:
(1)全方位委託:即將物業區域的全部管理服務業務委託於一個公司。
(2)項目性物體:即將物業區域的管理服務業務分項目委託給各個公司。
2代理經租型市場關係
業主將自有的物業出租,委託物業管理企業經營管理,有兩種委託方式:
(1)一種是:出租權屬於業主,由業主與租戶簽訂租賃合同,物業管理企業只承擔收租和管

理。
(2)另一種是:把經租權也委託給物業管理企業,由物業管理企業全權代表業主招攬租戶,

簽訂租賃合同。
代理經租型的物業管理費用的收交也有兩種方式:
(1)一種是物業管理費計算在租金裡,再由業主向物業管理公司支付。
(2)另一種是物業管理費不計算在租金裡,由承租人直接向物業管理企業支付。
不管用哪一種收交方式,都應該在委託管理服務合同和租約中明確規定。
(二)自主經營型
開發商、業主將自有的物業,一般是一個業主所有,不是委託給專業的物業管理企業管理,

而是在自己單位內部設立物業管理部門來管理。
自主經營型與委託管理型的基本區別有兩點:
第一,在物業所有權和經營管理權的關係上,自主經營型是二權合一,委託管理型是二權分

離。
第二,在法人地位上,自主經營型物業所有權人和經營人是同一個法人,委託管理型是兩個

各自獨立的法人。
自主經營型按其對物業的使用和經營方式又可分為:
1自有自用型
這一類大多數是收益性物業,如商場、賓館、度假村、廠房、倉庫等。這些單位往往在自己

企業內部設立不具有獨立法人資格的物業管理部來管理自己的物業。
2自有出租型
開發商、業主和物業管理企業合而為一,來經營管理自己的出租物業,實質上是一個擁有自

己產業的物業管理企業。
自主經營型的物業管理嚴格地講尚未納入物業管理市場;而且,自主經營型的物業管理一般

規模都不大。如果本單位所屬的物業管理部成為獨立的法人單位,這個物業管理企業與原單

位(開發商、業主)就應該訂立委託管理服務合同。自主經營型也就向委託管理型轉換了,自

主經營型的物業也就逐步納入物業管理市場了。自主經營型的物業逐步納入委託管理,是物

業管理市場發展的必然趨勢。
三、物業管理市場運行原則
物業管理市場的運行原則是規範物業管理市場供需雙方的行為準則,也是物業管理市場有序

運行的指導方針。
(一)業主自治與專業管理相結合的原則
這是物業管理的基本原則,同時也對物業管理市場起著指導作用。這一原則規範業主與物業

管理企業間的市場關係,劃清業主與物業管理企業雙方的職責、權利和義務。
1業主在物業管理市場中的地位與職責
業主通過其自治管理組織——業主委員會在物業管理市場中履行自治管理的職能。其基本立

足點是保護業主在物業使用和管理中的合法利益,包括業主的個體利益和整體利益,並協調

好相互間的關係。業主自治管理是指業主在物業管理中處於主導地位,但這不意味業主直

接實施管理,而是通過合同的形式委託物業管理專業企業實施各項具體管理實務。
業主自治職能主要體現在兩個方面:
(1)選聘物業管理公司,簽訂委託管理服務合同。
(2)督促業主履行合同,公約和有關的法規、制度。
2物業管理企業接受業主委託,實施專業化管理
物業管理企業作為市場中提供專業化的勞動服務方,應該做到:
(1)設置專業機構
設立專門的組織機構,如管理部、工程部、社區文化部等各種機構來實施各種服務項目,分

工合作,提高效率。
(2)配備專業人員
要配備專業管理人員和工程技術人員,這些人員還要經過規範化的培訓和考核,取得崗位資

格證書,以保證服務質量和樹立良好的行風和職業道德。
(3)配置專業設備
配置現代化的各種專業設備,這是專業管理的物質保證,各項設備要與物業的檔次相適應,

並逐步向智能化方向發展。
(4)建立管理制度
建立一系列完整的、科學的、規範化的各種管理制度和工作程序、流程圖,以保證專業化管

理的正確實施。
(二)統一管理、綜合服務的原則
這個原則規定物業管理企業在物業管理市場中的服務範圍、服務標準,包括統一管理和綜合

服務兩方面,並且有機地結合在一起。
1統一管理
又可簡稱為一體化管理,實施的前提是「一個相對獨立的物業區域,建立一個業主委員會,

委託一個物業管理企業管理」。在這個前提下實施一體化的管理:
第一,管理一體化
物業區域內的建築物、構築物、附屬設備、設施、場地、庭院、道路以及公共活動中心、停

車場等都由一個單位統一管理。
第二,服務一體化
對業主和承租人的各種服務事項,包括專項、特約、代辦項目都由一個單位統一實施。如要

聘請專業服務公司,也由本物業區域的管理單位統一辦理。
第三,協調一體化
同物業管理有關方方面面的協調、聯繫由物業管理單位統一負責處理。業主、使用人、承租

人對有關物業管理的事務只找這個單位,這個單位不能推委,要認真負責解決問題。
第四,經濟管理一體化
有關物業管理的經濟往來,包括各種物業管理費用的收支,各項基金的管理和物業經營的財

務管理都由一個物業管理單位負責。
2綜合服務
綜合服務是物業管理的基本屬性也是物業管理勞務市場的特點。物業管理市場的綜合服務既

要達到一般服務業的要求,又有其自身的特殊要求:
第一,服務標準
綜合服務的基本要求是講究服務的效用、方便、態度和業戶(業主和用戶)的滿意。要處處主

動為業戶提供方便並使業戶感到舒適、滿意,這是綜合服務的活力所在。因此,物業管理企

業要按照高效、優質的標準來實施規範化的服務、禮貌服務和微笑服務。
第二,服務方式
綜合服務是以人為本,即以業主和使用人為中心來開展多樣化、全方位、多功能、立體式和

針對性的服務。綜合服務就是要針對不同年齡、不同性格、不同層次以及不同民族、國籍的

客戶的不同要求來開展豐富多采、方式靈活、生動活潑的服務活動。
第三,市場潛力
綜合服務由於提供富有個性化的周到服務,就能贏得不同類別業戶的歡迎。因此,市場的潛

力

很大,前景廣闊,是實現物業管理經濟效益和社會效益的基本保證,也是樹立物業管理行業

聲譽和企業的良好的社會形象的基本保證。
物業管理市場的勞務項目的服務標準和報酬都應當在委託管理服務合同中明確規定。
物業管理企業在實施本原則時要尊重各主管部門的職權,接受主管部門的指導。
(三)平等競爭的原則
在房屋商品化、自有化和產權多元化的條件下,物業管理不是按權屬、按系統組建,而是按

區域組建,即按照社會化的要求實施物業的經營管理,要求按照平等競爭的原則來規範市場

行為,以有利於物業管理市場的培育和發展。
1社會化的分工合作
現代社會不同產業間的分工和協作有助於提高各個產業的綜合效益。房地產市場在其內部開

發、營銷、咨詢和物業管理等各個分支市場間同樣要按照社會化大原則分工協作,才能有利

於提高全行業的經濟效益。物業管理企業要從開發企業的附屬地位剝離出來,獨立為自主經

營的管理服務型企業,按照各自業務範圍,到市場上運作和競爭。物業管理公司和各類專業

服務公司,如清掃、綠化等公司之間,同樣應按照社會化大生產的要求相互間分工協作。
2平等條件下的市場競爭
業主和物業管理企業在平等的條件下通過市場採用招投標或協議的方式建立委託管理服務關

系。政府有關部門和開發商,都不宜干擾,物業管理企業只有通過自己的優質服務和良好的

聲譽才能在市場上取得一席之地。
3三個效益的統一
物業管理的市場競爭要實現經濟效益、社會效益和環境效益的有機統一,要在經濟效益的基

礎上以社會效益和環境效益為小區管理的最終目標。物業管理市場的競爭不能單純以經濟效

益為唯一目標,這是由於物業管理關係到千百萬人安居樂業所決定的。而且,物業管理企業

能否在競標方案中做到三個效益的統一是企業在市場中競爭取勝的重要因素。
4創建名牌
平等競爭的原則還要求物業管理企業努力提高經營水平和服務質量,創建名牌,要在講究規

模經濟效益的基礎上拓展業務,以提高企業的實力和聲譽,樹立良好的信用,以求在市場競

爭中取得優勢。
四、物業管理市場的作用
物業管理市場是房地產市場的組成部分,房地產市場的地位、意義和作用同時就是物業管理

市場的作用。但是,物業管理市場由於其自身的特點和優勢,又有其自身的意義和作用:
(一)物業管理市場的發育有利於促進住房商品化和自有化的進展
中國房地產經濟體制改革方向是商品化、市場化和住房自有化並由此形成產權多元化和管理

社會化的新格局。這種新格局當然要求有與之相適應的房屋管理新模式來代替傳統的、行政

性的管理模式。當前,公有房屋出售後居民最大的擔心就是公房出售後的管理維修問題,包

括費用收支、權利責任、管理方式等等。物業管理收費和服務情況如何就成為購房時首先考

慮的前提。所以,物業管理市場的理性運作,物業管理服務質量的提高,能使購房人放心、

安心,無後顧之憂。所以,物業管理市場的發育和成長具有深化和促進房屋商品化和住房制

度改革的功能。
(二)物業管理市場的發育有利於提高房地產經營活動的效益
房地產經營活動的全過程由開發、營銷和消費使用三個環節組成,房地產開發、營銷的最後

落腳點是消費和使用。物業管理市場作為房地產市場的最終環節,對前級市場具有強烈的反

彈和刺激作用。物業管理天然地賦有提高房地產經營效益、繁榮和完善房地產市場的功能。


當前,商品房售後管理是房地產活動中的一個熱點和難點。周到、良好的物業管理市場能吸

引和提升客戶對物業投入的興趣,提高物業的使用價值和經濟價值。現在,發展商終於明白

:優良、方便的物業管理是樹立企業形象、招攬用戶、推銷物業的重要手段和策略。這也是

置業的客戶十分關注,購房和入伙時首先考慮的條件。周到的物業管理所提供的稱心的居住

和工作環境,能免除後顧之憂。由於物業管理和市場在建設現代家園中的特殊地位,使其在

房

地產行業和市場中的作用越來越重要,其發展前景很可能成為房地產行業中的主體行業和房

地產市場中的主體市場。
(三)物業管理市場的良好運作有利於改善城鎮居民的居住條件和生活質量
城鎮居民生活水準和消費水準提高的第一標誌就是居住狀況如何。物業管理從對住宅的管理

來說,其目標首先是為居民營造一個方便、文明、整潔、安全的生活環境,但其水準和內容

要隨著社會進步而不斷地拓展和提升。現代化的家居離不開高水平、規範化的物業管理。優

質的物業管理不是單純的事務性操辦和技術性保養,而是要在此基礎上為業主、使用人創造

一種從物質到精神,具有濃濃的文化氛圍,又有個性特徵的寧靜、安逸、優雅、舒適的生活

方式。
規範化的物業管理與社區建設相結合,能把一個個物業區域塑造成具有「陶冶情操、淨化心

靈、提升精神」功能的微型社會。在這種情況下,既能充分發揮物業的基礎功能,保障業戶

的合法權益,又能增強業戶間的鄰里意識,使之互相尊重,和睦相處。這種居住環境和社會

關係有助於激勵人們的群體意識,對溝通感情、增強理解、培育良好的社會心理,促進社會

的安定團結起著積極的作用。
所以,物業管理市場的健康運作對城鎮居民的居住水平和生活質量的改善具有積極的影響。


(四)物業管理市場的興旺有利於城市面貌的更新和優化
現代城市管理主要包括:建築物的管理,道路交通和信息管理,公共活動中心的管理和經濟

產業管理等等。建築物的容貌構成城市形象的主體。一個個物業小區是城市的單元細胞,小

區的環境整潔、優美,城市的面貌也就煥然一新。現在,物業管理已逐步從對新區管理延伸

到建成區的管理。這樣,就對城市面貌的更新和優化提供了全方位的支持。
當前國內的一些大、中城市都對外開放,都希望同國際接軌,建設一流的城市,以有利於引

進外資、發展經濟。物業管理作為一種不動產的現代化管理模式,不受地區、國家和社會制

度的限制。外商進入中國大陸,一旦投資項目初成或業務有所開拓,往往會考慮「安居樂業

」,因而都十分關注如何為自己安排一個舒適高效的工作和居住環境。優質的物業管理不僅

體現城市的優美形象,也是優化投資環境、吸引外商在華投資的基礎工作。
(五)物業管理市場的繁榮能提供廣泛的就業機遇
物業管理市場是提供商品勞務的市場,物業管理面廣量大,能提供廣泛的就業機遇。
首先能為從事傳統管理的房管部門和人員提供一個轉換機制、吸納人員的合適方向。公房事

業性管理方式是計劃經濟體制下的產物。近年來,隨著經濟體制市場化和房地產開發經營的

興起,特別是土地批租和舊城舊房改造的迅猛態勢,公房大量轉化為私房。這使原來以公房

經租為主的城鎮房管部門作為住房福利制模式下的產物,在完成其歷史使命的同時面臨一個

機制轉換和人員安排的問題。這裡,包括直管公房和系統公房兩大部分。物業管理市場就為

兩者的轉換開闢了一個廣闊的天地。
物業管理市場和行業的發展還能帶動相關市場和行業的發展。物業管理市場和行業與裝修業

、家政服務業、園林綠化業、環境保護業等部門有密切聯繫。這些行業也能吸納大量勞動力

。
五、物業管理市場發展趨勢
從80年代初深圳第一家物業管理公司成立,標誌著物業管理登陸中國大地。以後,從沿海到

內地,紛紛建立各種類型的物業管理公司,物業管理行業和物業管理市場逐步發育,但直到

本世紀末,總體上處於初創時期。從現在到下一個世紀上半葉,中國物業管理行業和市場可

望逐步成熟。這裡對過去十餘年和今後中國物業管理市場的歷程作一些分析和預測:
(一)初創階段
這是中國物業管理啟動和逐步形成為一個獨立行業時期,也是物業管理市場萌芽時期。
80年代物業管理開始在南方城市興起,其外部條件是受東南亞等地房地產體制——特別是管

理

機制的引進所啟發,內部條件是在創造文明住宅小區和新建商品房售後管理發展而來。但是

,作為一個行業,還只是在沿海地區大中城市萌芽,還只是作為房地產開發的附屬,尚不具

備全國性的規模。
到了90年代,物業管理以其獨特的功能逐步引起人們的關注。1993年建設部房地產業公司在

廣州召開全國物業管理研討會和其後深圳市物業管理協會的成立,標誌著中國物業管理進入

了全面推開的時期,行業開始發育。
1994年4月,建設部頒布了建國以來有關物業管理的第一個規章,使物業管理有法可依,並

確立了其在房地產行業中的獨立地位。
1995年在青島召開全國物業管理工作會議,會議把物業管理提到城市管理體制改革的高度,

要求全社會給予關注和支持。
1997年大連會議要求物業管理在廣度上從新建區向建成區延伸,從深度上向市場化方向發展

。
這個階段的特點是:雖然已有一些地區和若干物業區域管理水平達標,小區面貌良好,但是

總體上仍處於初創階段,管理水準不高,服務內容偏狹。從地區上講沿海城市發展較快,內

地城鎮相對較慢。並且,由於傳統管理和物業管理雙重機制並存,非市場化和市場化管理模

式並存,物業管理市場處於萌芽狀態。
(二)市場化階段
從90年代後期起,中國的物業管理開始進入市場化動作階段,快則要有二十到三十年,慢則

可能四五十年,市場才能逐步發育成熟。這個階段的發展趨勢是:
1傳統的和非市場化的房屋管理模式將逐步納入市場化的物業管理軌道,市場的規則和運

作

逐步成熟。物業管理市場在房地產市場中的重要地位逐步確立,物業管理業在城市管理和社

會生活中的積極作用得到充分的發揮和確認。
2物業管理企業和業主委員會(或小區管理委員會)運作逐步正常,相互間在平等互利的基

礎

上通過招投標方式建立合作關係。從而將會出現一批名牌的物業管理企業、優秀的業委會(

管委會)和示範物業區域。物業管理區域的建設和服務的標準逐步從「安全、整潔、文明、

方便」的基礎上向「舒適、寧靜、優美、曲雅」的高層次水準提升。
3物業管理逐步實現規模化經營,物業管理企業從以中、小型為主向以大、中型為主轉換

,

出現一批物業管理服務企業集團。物業管理收費與服務項目逐步平衡和相稱,資金運行進入

良性循環。
4物業管理市場的法規建設逐步完善配套。政府強化對物業管理市場和招投標活動的指導

和監督,物業管理和社區建設的關係逐步理順。
第三節  招投標在物業管理市場中的地位與作用
一、物業管理招投標的意義    
物業區域的建立,物業管理公司和業主委員會的建立是物業管理招投標市場發育的客觀條件

,也為物業管理走向市場和

投標行為,業主才能選擇到合適的服務單位,物業管理企業才能通過平等競爭開拓業務和提

高企業的經營水平。所以,招投標是業主和物業管理公司共同的要求,符合雙主的共同利益

。
物業管理的招投標是招標和投標行為的有機結合。物業管理的招標是物業的開發建設單位和

物業業主運用價值規律和市場競爭的方式來選聘最符合自身要求的管理服務公司;投標是物

業管理公司通過市場尋求自己的服務客戶和開拓業務的行為。物業管理的招投標活動是物業

管理供需雙方在平等互利的基礎上,通過雙向選擇而建立的一種勞務商品交換關係。
物業管理的招投標活動為物業的開發建設單位、物業業主和物業管理公司、專業服務公司都

提供了廣大的活動和生存空間,是提高業主自治管理能力和物業管理企業競爭能力的最好課

堂,也是提高物業管理水平和建設優秀、文明物業區域的基礎工作。
二、物業管理招投標的作用
從上述物業管理招投標定義的分析說明招投標首先對物業管理行業的興旺和物業管理市場的

成熟有著積極的促進作用,同時對於提高業主的自治自律能力,提高物業管理企業的專業管

理水平和建設優秀的物業區域也有著積極的促進作用。
(一)有助於提高業主的自治自律能力
業主在物業管理中作用的正確發揮決定於業主的自治自律意識和能力。業主的自治能力首先

表現在能否選聘到合適的物業管理公司和處理好相互間的關係。規範化的招投標活動需要業

委會能正確評價物業管理公司的服務質量和經營水平,能正確處理業主間的個體利益和共同

利

益的關係,能在業主間取得共識,團結一致、同心協力做好招投標工作。所有這些活動都使

業主的自治自律能力得到考驗和鍛煉。
(二)有助於提高物業管理企業的專業管理水平
物業管理本身是一種市場化的管理服務行為,也只有在市場的競爭機制催促下,物業管理的

服務質量才得以比較和提高。公正、公開的招投標行為是衡量物業管理服務標準和價格標

准的最佳尺度,是評價物業管理企業經營能力和專業管理水平的試金石。物業管理企業只有

在招投標這個大市場的競爭中取得自己的生存和發展,樹立自己的形象,提高企業的聲譽。

事實證明,凡是在招投標中取得成就的企業,其在物業管理行業中的地位日趨牢固,影響日

益廣泛,企業在市場中佔有的份額日益擴大。
(三)有助於建設優秀的物業區域
業主自治自律能力的提高,物業管理企業專業管理水平和服務質量的提高和兩者關係的理順

必然導致物業管理區域各項工作的改善和完好。物業管理企業一般都在投標方案中提出建設

優秀物業區域的計劃,並在中標後努力實施。事實證明,凡是招投標成功的區域,物業管理

水平和面貌都得到提高和革新。所以,良好的招投標是建設優秀物業區域的重要動力。
綜上所述,物業管理的招投標有百利而無一害。完全可以大力推廣。但是,在實際操作中有

成功的,也有失敗的。招投標失敗了造成的後果也是嚴重的:
1耗費業主和物業管理公司的精力財力,在業主內部,在業主和物業管理公司間,在公司

與公司間造成不必要的種種矛盾。
2或者造成物業管理的一度真空,或者影響物業小區的管理服務質量,給業主和使用人帶

來種種不便。
3由於上述的因素,矛盾激化,還有可能影響社區的穩定和城市容貌的完好。
所以,物業管理的招投標的積極作用不是自發的發生,而是要精心組織和策劃。這裡的關鍵

是要堅持正確的招投標原則和按照正確的程序和方法進行。
三、物業管理招投標的原則
物業管理招投標的原則是指導招投標市場動作的基本準則,能否正確的掌握原則是物業管理

招投標成敗的關鍵。因此,招投標的有關各方都要正確理解和熟練地運用招投標的各項原

則。
(一)公正、公平、公開的原則
這是物業管理招投標的基本原則:
1公平是指所有的物業管理企業在同等的條件上參加投標,招標方對所有的投標方提供的

資料、投標條件和標書都是一致的。也就是說,所有的投標方都在相同的基礎上參與競爭。


2公正是指評標、驗標、決標的規則、記分方法對所有的投標方、所有的投標書都是統一

的

,也就是說,要用同一把尺寸來衡量所有的標書。假如採用開標即時標分、記分的方式來評

標、決標,對於聘請的專家評標委員的選擇也應體現公正的要求。
3公開是指招標過程中的各項程序都要公開發佈,特別是實行向全行業公開招標的項目更

要

公開發佈操作程序、標書要求等,使有關各方瞭解。公開發佈招標程序有利於投標方按程序

操作,有利於接受社會的監督,增加招投標的透明度。
公正、公平、公開三者要有機地結合實施,三者缺一不可,三者綜合實施就能保證物業管理

招投標活動規範化進行。
(二)實事求是、合情合理的原則
物業管理的招投標活動要求按照實事求是、合情合理的原則運作。無論是招標方和投標方

都要接受這個原則的約束。
招標方應當按照自己物業區域的實際情況和業主、使用人的承受能力來選聘合適的物業管理

單位。招標標書、物業管理的服務項目、範圍和價格標準都要同本物業的檔次、業主和使用

人的經濟、文化的水準相一致。不要盲目貪高求洋,因為高標準的服務相應是高標準的收費

。特別是售後公房的物業管理尚處於起步階段,又受費用的制約,服務項目和標準只能逐步

提高。
招標方在評標、議標、審標時要以實事求是、合情合理為指導來分析標書、分析物業管理方

案(建議書),要分析投標方的承諾和建議是否符合本小區的情況以及可行程度,不能單純以

價格高低作為評審依據。
投標方則要從自己能力和經營目標出發來選擇投標項目,提出的投標方案要符合小區的實際

情況,作出的承諾要能實現,不能為了中標而提出不切實際的服務項目和標準,造成後遺症

。
(三)早期介入的原則
物業管理要求早期介入,早期介入能避免種種前期後遺症,能及時協調開發建設單位、物業

管理公司和業主三者間的關係,能為小區管理奠定一個良好的基礎。招投標是物業管理早期

介入的最佳方式和途徑。
現在,開發商一般都設立物業管理公司或物業管理部門來管理自己開發的物業,這種模式具

有一定的優點,特別是在物業管理初創階段,體現了「誰開發,誰管理」的要求。對物業管

理行業的發育,曾發揮了積極的促進作用。但是,這種模式往往使開發公司和物業管理公司

間在經濟界限、職責界限等方面劃分不清。而物業管理的發展則要求通過招投標方式建立平

等合作的委託服務關係,以避免這些弊病。
早期介入最好能使物業管理同項目開發同步進行。當然,各個項目的介入的時間要根據各個

物業的具體情況,或者在設計階段、或者在施工階段、或者在驗收階段、或者在銷售階段適

時介入。介入的對象包括購房業主的適時介入和物業管理公司的適時介入,或兩者的同時介

入。
所以,早期介入的原則要求物業管理招投標活動要盡早進行,盡早落實物業管理單位。物業

管理的早期招投標有利於物業管理市場的理性運作。
四、物業管理招投標的內外條件
中國的物業管理市場剛剛萌芽,物業管理市場的招投標也是剛剛萌芽。國內,招投標首先在

沿海一些大中城市施行。深圳經濟特區在物業管理方面常常有許多新的創意,在許多方面處

於領先地位。如國內第一家物業管理公司、第一家業主委員會、第一家物業管理協會、第一

家取得ISO9002國際質量證書的物業管理公司、第一部地方性的居住物業管理條例等等都是

在深

圳市首先出台。現在,在物業管理招投標方面深圳市同樣跨出了第一步。1994年1月10日,

深圳市住宅局先在所屬物業管理公司範圍內對「蓮花北村的物業管理」試行招投標。1996年

12月3日,由深圳市住宅局主持的「鹿丹村的一體化物業管理」社會化招投標的成功,揭開

了中國物業管理招投標市場的序幕。現在,深圳市把三化(一體化、專業化、企業化)和一招

(招投標)作為物業管理推向市場、開創新局面的主要措施,對國內物業管理行業和市場的發

展具有很大的啟迪。
當前,中國物業管理正在跨入市場化的新階段,扶助和推進物業管理招投標市場的發育和成

長,需要一系列的主客觀條件的配合。以下,就來討論和分析物業管理招投標市場發展的內

外條件。
(一)物業管理招標方的成熟
物業管理招投標市場的發育的首要條件是招標方的成熟。招標方包括房地產開發建設單位和

物業業主。招標方如果是房地產開發建設單位,包括政府投資部門、事業單位和開發公司,

一般具有招標的經驗和能力。如果,招標方是業主,或通過業主委員會來實施,就有一個既

無經驗,又無完善的操作規範可依據的問題。當前,業委會實施的招投標項目往往存在以下

幾個缺陷:
1業委會和業主間往往對解聘、選聘物業管理單位難以取得一致意見。
2招投標的程序不規範,特別是決標議標的程序和方法不規範,從而會引起中標的不公正

。
3招投標的過程漫長,耗費的精力太大。物業管理本來是為業主帶來方便,招投標的曠日

持久,帶給業主的不是方便,而是增添麻煩。
當然,業委會完全有條件做好招投標,業委會招投標成功的經驗是:
1業委會對選聘、解聘物業管理公司十分鄭重,一般情況下不宜輕易更換物業管理單位。

對

於解聘開發公司組建的物業管理單位更為鄭重,特別在開發後期工程尚未結束的情況下。
2如果業委會認為必須解聘現有的物業管理單位,要注意:
第一,按有關規定、公約、合同和規範化的程序進行。
第二,一定要在業委會、業主、業主代表間充分協商,取得絕大多數的一致,決不能憑簡單

多數,倉促行事。
3一個稱職的業委會是招投標成功的首要條件。稱職的標準是:
第一,業委會成員公益性強。
第二,業委會成員有一定的協調能力。
做到上述三點,對業委會來說應當並不太難。問題是業委會建立時間不長,如何運作要有一

個鍛煉的過程。這裡的關鍵是要有一個團結的班子。業委會也可以在招投標中學習招投標。

業委會和業主重視提高自治自律意識和努力掌握招投標的政策、規則,學習成功的經驗,就

可以少走彎路。
所以,業委會的自治管理的成熟是培育物業管理招投標市場的先決條件。
開發商組織的招標也有不規範的。有的開發商通過招投標方式取得投標方提供的《物業管理

方案》或《物業管理建議書》,匯總後作為自己設立管理部門的資料。這種通過招投標方式

竊取對方「經營成果」的不道德商業行為,需要從法制上予以制約。
(二)投標方的成熟
物業管理招投標的投標方一般說都有一定的業務知識和市場競爭的經驗,都能理解招投標的

程序,都能提供合適的標書。現在的矛盾是觀念的滯後和經濟利益的制約,往往做出一些非

規範化的行為。
1有的被解聘的物業管理公司不甘心退出,往往在業主中製造矛盾,滋擾招投標的正常進

行。有的公司還同物業區域的開發商共同進行干擾,更使招標活動困難重重。
2有的物業管理公司的投標書脫離實際,作出種種過高的承諾;或比價過低,影響審標、

評標工作的順利進行。
所以,投標方的成熟主要表現在觀念的轉變和正確對待經濟利益,從而端正態度,積極參與

招投標活動,依靠自己的服務質量和經營能力在市場上取得一席之地。
(三)規則的完善
招投標市場的規範化運作需要有一系列法規制度來約束。如建築工程的招投標就有建設工程

招投標、投標、決標管理辦法,項目登記辦法,信息發佈管理辦法,投標企業管理辦法……

來保證其正常運作。物業管理的招投標當然沒有建設工程招投標那麼複雜,但是,必要的規

則還是需要的。政府主管部門也要依靠一系列法規、辦法來規範招投標行為。所以,隨著

物業管理招投標市場的興起,希望政府有關部門能及早建立和完善物業管理招投標規則,促

進招投標市場的發育。
(四)市場信息網絡的建立
市場是信息的集散處,市場依賴信息而發育,信息依賴市場而傳佈。當前,物業管理招投標

市場的信息網絡渠道並不暢通。如上海已有二千家物業管理公司,但是,有些公司在信譽、

能力、經營範圍、服務質量和價格水平等方面都缺乏完整的材料,致使招標方缺乏選擇的余

地,在實際操作中雙方都帶有一定的盲目性。所以,建立適當的物業管理招投標的信息網絡

有助於活躍物業管理投標市場。
總之,剛剛處於萌芽狀態的物業管理招投標市場的發育,首先是招投標雙方的努力和運作水

平的逐步提高,同時,要依靠政府管理部門和社會各方的支持和扶助,特別是有關招投標市

場管理條例和相應的法規逐步完善才能促使其繁榮和興旺。
第四節  物業管理招標程序和方式
一、物業管理招標的各種方式    
物業管理招標的方式按不同的劃分標準有不同的分類。
(一)按物業管理服務的範圍分類
1常規性的物業管理招標
指以居住型、非收益性物業及所屬的設備、設施、周圍場地等維修、保養管理等為主要內容

的物業管理招標活動。這類招標活動著重於常規性管理服務。以便為業主及使用人提供良好

的生活和活動環境。
2經營性的物業管理招標
指各類經營性管理服務的招標,如辦公樓、商務樓、賓館、度假村等各類收益性物業。這一

類的物業價值比較高,管理服務的標準也比較高。
居住型物業除了常規性管理服務項目外,還增加代理經組、代辦營銷等項目也屬於經營性的

物業管理招標。
經營性物業管理服務招標的內容與範圍大於常規性物業管理招標。
(二)按物業管理招標項目分類
1全方位物業管理招標
也稱全項目物業管理招標,包括對建築物本體及附屬的設備、設施的日常維修管理,環境

的清掃保潔、綠化、安保服務,及代理經租等綜合性物業管理內容為目標的招標活動。招標

單位

可把其中的一項內容委託給某一專業公司,或把所有的項目委託給某一具有較完備的管理服

務體系的物業管理公司經管。
2單項目物業管理招標
針對物業綜合管理服務中的某一事項,如電梯、水泵的保養,安保,樓宇清掃,綠化等項目

,由業主委員會或物業管理公司向社會上招聘專業對口的服務公司擔任此項工作的服務和管

理。其特點是專業化程度高,管理質量好。並且,可以通過規模經營提高效益。
(三)按招標對象的廣度分類
1公開招標
由招標方通過各種媒介,如報刊、廣播、電視或專門刊物上刊登招標廣告。凡對此有興趣的

物業管理企業都可以購買資格預審文件,預審合格可購買招標文件進行投標。這種招標方式

的優點是有較大的選擇範圍,可在眾多的投標單位之間選擇報價合理、服務良好、信譽卓著

的物業管理公司,也有助於開展競爭,打破壟斷,能促進物業管理企業努力提高管理經營水

平。但是,由於參加競爭的物業管理公司較多,增加了資格預審和評標的工作量。
2邀請招標
也稱有選擇的招標方式,即由招標單位向預先選擇的數目有限的物業管理公司發出邀請書,

一般邀請不超過十家。這種招標方式可以保證投標單位有相關的資質條件和管理經驗,信譽

可靠。但由於招標範圍有一定的局限性,有可能漏掉一些在管理上、報價上有競爭力的公司

。
3議標
也稱非競爭性招標或稱指定性招標。招標單位邀請一家,或幾家物業管理公司分別協商談判

,被邀請的對象一般是具有信譽的優勝者。這實際上是一種合同談判的形式。其優點是可以

節省時間,容易達成協議,迅速開展工作。這種方式一般適用於對邀請方具有一定業務聯繫

和比較熟悉的物業管理公司,或具有特殊管理要求的物業。
4兩段招標
根據物業管理招標內容不同,可採用不同的招標方式,例:保安、綠化實行公開招標,物業

及設備維修養護實行邀請招標,或者議標等。
(四)按物業管理招標的主體分類
1前期物業管理招標
指物業竣工交付使用起至業主委員會成立前由發展商主持的物業管理招標方式。前期物業管

理一般到業主委員會成立。業主委員會成立後如想繼續聘用原物業管理公司管理,應簽訂續

聘委託管理合同,或者重新聘用物業管理公司,這樣,物業管理就轉入經常性管理階段。
2經常性物業管理招標
指由前期物業管理轉入經常性物業管理,由業主委員會主持的物業管理招標方式。該方式的

特點是:物業管理進入業主自治管理及相對穩定狀態,投標單位如想在市場競爭中獲勝,必

須從長遠目標出發,制定「高效優質」的經營方針,參與投標,以獲取長遠利益。
3委託咨詢型物業管理招標
無論是發展商還是業主委員會,都可以通過委託專業的咨詢中介服務機構代理物業管理招標

。此種方式能提高物業管理招投標活動的質量,選擇那些管理服務優良的物業管理公司及專

業公司進行管理。這種方式雖然增加了物業管理招標的中介服務費用,但是卻能為招標方,

特別是業委會提高招標工作的質量,選聘到合適服務對象。
二、物業管理招標的組織協調
根據國內現行的有關政策、法規,物業竣工後不同使用階段,其組織管理的主體是不同的,

因此,如何正確解決不同使用階段對物業管理的交接班工作,是做好物業整個使用階段管理

工作的一個重要方面,也就是如何協調物業不同使用階段各管理主體內部對物業管理招投標

的認識與明確各自職責。
(一)物業管理招投標的預備工作
1正確對待角色的轉換
(1)物業管理從營銷配角到管理主角的轉換
房地產經營管理體系,要求物業管理是全過程的介入,或者說早期介入。市場競爭迫使各房

地產開發、經營公司注重物業管理,創立企業形象,以求規模效益。但對於開發公司來講,

注重物業管理的根本目的是為營銷服務的,物業管理只能為營銷當配角。即使是由發展商組

建的其下屬的專業物業管理公司,最終目的也是為創立該品牌的房地產建築商品服務,以實

現其物業的銷售和提高投資效益。由於對物業管理缺乏長遠和周到的安排,就導致業主對前

期物業管理工作的不滿,抱怨當初的許多良好承諾到最後無法兌現(例如:物業環境的綠化

,公共活動設施的建設,二十四小時安保落實,免費乘坐直達市區的車輛等),從而提出要

重新聘用物業管理公司的意願。
業主的這些要求,實際上就是要求物業管理從配角向主角轉換,以體現業主的切身利益,這

種要求完全是正當的。問題的關鍵是實現角色的轉換是否非得調換物業管理公司。
(2)對重新招標的認識
當業主入住率達到一定比例及物業出售滿一定時間後,根據政府有關規定,必須成立業主委

員會,這對業主來講就有了一個代表自己利益的合法機構,也就是依法實施對本物業的自治

管理。這時,業主就會要求改變目前不良的管理狀況。這一要求對現任管理公司是一個挑戰

,要麼設法改變目前的管理狀況,要麼就「讓賢」。業委會就可通過招標來選聘合適的專業

管理公司。這是一種很正常的市場行為,但在現實中,由於觀念的滯後和經濟利益的制約,

就容易在購房業主與開發商之間,業主與物業管理公司之間產生矛盾,一旦矛盾激化,就會

給小區的管理及招投標工作帶來困難。
因此,對有關各方來講,對重新招標一定要有一個正確的認識。業主方面要慎重考慮是否

已到非更換物業管理公司的程度,與現任管理公司是否還有商量的餘地,使其改進管理方法

及提高服務質量。發展商方面要認真對待售房時的承諾,處理好各種遺留問題。現任物業管

理公司方面對業主要求重新招標選聘管理公司,應採取的態度是:吸取教訓,立即整改,重

整旗鼓,參與競爭,決不要採取「敷衍拖拉」、「非我莫屬」的態度與業主對立。這種作風

對一個希望繼續發展的公司來講,決不是上策。
2招標前的準備工作
這裡主要講業委會在招標前的準備工作。
第一,招標應徵得業主、業主代表或業主委員會成員絕大多數〔一般應在75%以上〕的同意

,方可進行。這個工作在業委會和業主內部必須充分協商,取得共識。可採用召開業主〔代

表〕大會和業主委員會專門會議的方式來認真商議。
第二,要與現任物業管理公司協商解決有關解除原委託合同的事宜。做到「愉快地分手」。

合同解除的時間宜訂在後任公司接班的前一天,應盡量避免出現管理的「真空地帶」,更應

避免前任未走,後任已到,發生重疊,事實上誰也不能管,成了變相的「真空」。
第三,同時,要從現任物業管理公司取得招標所必須的物業的所有圖紙、表格資料。
第四,要特別注意物業小區的開發「掃」尾工作是否完成。目前,出現了這樣的情況:有些

居住小區,由於開發時間較長,有幾幢物業先前已竣工,驗收合格,業主已入住,並準備重

新招聘物業管理公司,但整個小區的開發還未完成,一些配套設施,如停車場、花壇、經營

用房、門房等未建或未建完,業主如果聘用新的物業管理公司,解聘開發商組建的物業管理

公司,給這些開發的掃尾工作的處理增加許多麻煩或無人承擔。因為這部分不能由維修基金

支出,也不可能讓新聘用的物業管理公司承擔,這樣給招標工作帶來很大的麻煩。而參與投

標的物業管理公司也會因這些「後患」放棄參與對該物業的投標,這就是所謂的市場是雙向

選擇,業主也就會因此吸引不到優良的物業管理公司參與投標,使重新招標失去意義。
對於開發的結尾工程尚未完成,或小區繼續在進行開發,業委會在選聘物業管理公司時要做

好與開發商的協調工作。
(二)業主委員會內部的協調
1業主委員會的資格要求
由業主委員會通過公開方式對物業管理實行全方位的招標將成為市場發展的主流。作為招標

主體的業主委員會,其成員的資格應符合一定的要求:
第一,業委會成員資格都符合法定條件,首先都是物業所有權人;
第二,業委會成員必須瞭解國家有關房地產開發、物業管理的一些基本法規,具備物業管理

方面的基本知識;
第三,具有「公益精神」,願意花時間和精力為廣大業主服務,並具有一定的內外協調能力

,不徇私情,秉公辦事
2大業主、小業主的權益分配
從理論上講,每個業主的權益分配,即在招標過程的表決權分配,應根據產權擁有的份額按

比例分配。但是,借鑒境外的一些習慣做法及結合國內的情況,對大業主、小業主在權益分

配問題上的做法,可採取一些變通的做法,例如,在人數上佔絕對多數的小業主擁有50%的

產權,少數幾個大業主也擁有50%產權,在表決時可適當地作些調整,表決權可以是六、四

分成,或七、三分成,即把產權人數與產權份額結合起來考慮。當然,這是為了照顧廣大小

業主的利益,使表決結果能代表大多數業主的意見,盡量做到事實上的公平。
當然,這種權益份額的分配必須徵得廣大業主,特別是大業主的同意,方可實行。
3招標方式及範圍的協定
業主委員會可根據廣大業主的意見,結合本物業具體情況,決定採用什麼方式招標(公開招

標、邀標、議標)及在什麼服務標準、服務範圍內招標(是全方位還是單項目)。對於這些問

題的表決,事先都應有一個初步方案,經過充分協商,一旦確定就可考慮選聘什麼類型、結

構的管理服務公司。因為專業管理服務公司的結構、類型、資質等級對於確定管理目標及管

理費用水平有一定的關係。一般資質等級高的專業管理公司管理質量好,而收費也高,資質

等級低的專業管理公司無論是管理質量、費用水平一般相對低些。
(三)招標標底與管理目標的確定
1物業管理招標標底的意義
物業管理招標標底是業主所期望的管理服務水準和所能承受的物業管理費的最高限額的統一

。一個正確、合理的物業管理標底反映以下幾方面的內容:
第一,該物業本身的檔次。一般物業管理費的檔次高低與物業本身檔成正比。
第二,管理服務的項目、標準。
第三,業主的經濟承受能力及性情、喜好。標底反映了業主的消費水準和消費意向。標底的

組成部分中,單項管理費用的高低,反映了該物業業主的喜好(如,綠化管理費的比例較高

,說明業主注重生態環境及環境美化)。
第四,業主委員會的自治管理水平(也可以委託專業咨詢公司)。正確、合理的標底,既是業

主最高經濟承受力的體現,也是管理目標實現的最低開銷,如何把兩者有機地統一起來,

是業主委員會最主要的任務之一,也是對業主委員會自治、自律能力的衡量。
2管理目標的確定
物業管理實行招標,並且希望能夠招聘到優良的物業管理公司參與管理。如何編製招標文件

是一項非常重要的內容,而其中的「管理目標」是投標企業編製投標文件的主要依據。管理

目標的貨幣表現形式為標底,投標企業若想中標,它的投標報價必須盡量接近標底,而要做

到這點,投標企業對管理目標須有透徹的理解。因此,招標單位的管理目標一旦公佈,就不

宜隨便變更,這也是招標方對投標方應有的態度。否則,就會影響招投標的嚴肅性和公正性

。
3管理目標與標底的「質」與「價」的等同關係。
物業管理招投標作為一種市場行為,當然要受到「等價交換」的市場規律的制約,如果我們

把招標方制定的管理目標看成是「質」,把投標方接近標底的報價看成是「價」,那麼,這

種「質」和「價」的關係為高質需由相應的價格作保證,質隨價的變化而變化,即招標方出

什麼樣的價,投標者提供什麼檔次的服務。當然,也可能會有公司願意相對較低的價格提

供較高的服務。所以,物業管理的投標報價與其他項目的投標報價相比,其特點是報價彈性

很大。這裡的關鍵是必須與管理目標的水平相適應,而管理目標的水平應該是該物業管理區

域大多數業主意向和承受的統一。
三、物業管理招投標資格預審
物業管理招投標的資格預審是指招標方對投標方的從事物業管理的資質和資格的預審,是物

業管理招投標健康運作的前提。
(一)資格預審的程序
1邀請物業管理公司參加資格預審
在有關報刊、媒介上發佈資格預審廣告,邀請願意參加物業管理投標的單位申請資格審查。


2頒發資格預審文件
招標單位頒發資格預審須知,要求投標者填寫有關表格和回答有關問題。
3預審資格資料的分析、審查
招標單位對投標者提交的資格預審文件進行評比和審查,向所有參加申請資格預審者公佈所

有入選的投標者名單。
(二)資格預審的內容、要求
根據國家《物業管理公司經營資質審批的有關規定》,結合招標物業管理的具體內容,資格

預審的內容包括:
1是否具有法人資格和從事物業管理的資質。
2是否具有與所招標內容相適應的技術及經濟管理能力,即相應的資質等級。
3以往業績,包括已接管物業的經營、管理狀況,達優、達標的比例或受處罰的情況。
4凡跨地區投標者,應持其營業執照和企業資格等級證書到招標物業所在地當地政府有關

部門和工商行政管理機構登記備案。
5其他有關事項,包括遞交資格預審文件的份數,送交單位的地址、郵編、電話、傳真、

負責人、截止日期。
招標單位要求申請者提供的資料要準確、詳細,並有對資料進行核定和澄清的權利,對於弄

虛作假、不真實的介紹可拒絕其申請。資格預審的結果和已通過資格預審的申請者的名單將

以書面的形式通知每一位申請人,申請人在收到通知後的規定時間內(如四十八小時)回復招

標單位,確認收到通知。隨後招標單位將投標邀請函送給每一位通過資格預審的人。
(三)資格預審的申請書的表格
資格預審申請者應按統一的格式遞交申請書,在資格預審文件中按資格預審的條件編製成統

一的表格,由申請者填報,這對於評審工作是非常重要的。申請書的表格通常包括以下內容

:
1申請人表。主要有申請者法人單位的名稱、地址、電話、電傳、傳真、成立日期。如果

是股份制、聯營體,應首先寫明牽頭的申請者,然後是所有合夥人的名稱、地址等。
2組織機構表。主要有公司簡況、法人代表、股東名單、直屬公司名單等。
3財務狀況表。基本數據有:註冊資金、實有資產、流動資產、固定資產,以往物業管理

經營贏利或者虧損情況,即損益表等。
4公司人員表。其中包括管理人員、技術人員、專業服務公司人員及其他人員的數量和從

事物業管理經營的年限。
5業績表。指已接管物業的管理經營狀況。包括已接管物業的名稱、地址、類型、管理費

價格及有何種獎懲經歷等。
以上表格可由招標方根據需要設計,力求簡單明瞭,並註明填表的要求,每張表格都應有授

權人的簽字和日期,對於要求提供證明附件的應附在表後。
四、物業管理招標文件的編制
物業管理招標文件的編制是招標準備中最重要的環節,它不僅是投標者進行投標的依據,而

且決定了今後該物業經營、管理水平及品位高低。因此,編製招標文件是物業管理招標活動

的關鍵,力求做到系統、完整、準確、明瞭,即提出要求的目標明確,使投標者一目瞭然。


(一)物業管理招標文件的組成
物業管理招標文件包括以下幾個方面:
1招標書。其中有
1物業的概況介紹
2規劃設計圖紙
3物業管理範圍
4物業管理模式
5維修基金的收繳和使用管理
6經營管理質量要求
7獎懲方法
8標前會議及現場勘察日期
2管理服務的具體要求標準
這方面的內容應根據不同物業、不同業主消費水準設計不同的方案。招標方可以要

求物業管理企業實行「一業為主,多種經營」的管理方針,對物業區域的各種資源實行最佳

使用。
3投標者須知
投標須知是招標單位對投標者在編製投標文件的過程中,有關業務、手續和信譽方面所作的

規定,還有對評標、定標等方面的細則所作的說明。主要有:
1解釋招標文件的部門和聯繫人
2填寫標書的規定和投標、開標的時間、地點
3投標人對招標文件有關內容提出建議的方式
4招標單位權利:招標單位保留拒絕不合要求的標函,以及在特殊情況下可能推遲投標、開

標日期的權利。
5招標單位對投標文件保密的義務
6招標單位對未中標方的義務與處理
由以上三部分內容組成的招標文件向投標人公開,投標人通過資格預審後,按規定向招標人

索取。然而,招標文件還有一個重要的組成部分即標底,是不向投標人公開的,它是招標單

位根據政府有關方面的規定及本物業管理目標而確定的管理服務項目和收費標準,它也是評

標、決標的重要依據。
(二)招標、投標表格參考樣式
1物業管理招標通告
為配合城市綜合管理,使本物業在專業物業管理的基礎上保值、增值,為業主創造良好的生

活、工作環境,經全體業主討論決定,同意對物業管理實行公開招標,特通告如下

:
1物業名稱
2產權性質
3面積
4類型
5座落
6聯繫人        電話
7報名截止日期    年  月  日
凡參加投標的單位,請於本通告公佈之日起    天內,報名登記,領取招標文件。
招標單位名稱    年  月  日
2物業管理投標申請書
1企業名稱        地址
2開業日期        電話
3法人          營業執照
4所有制性質      主管部門
5企業資質等級
6經營方式、範圍
7註冊獎金
8人員結構:高級    人,中級    人
法人(簽章)    年  月  日
3物業管理投標邀請書
為配合城市綜合管理,使本物業在專業物業管理的基礎上保值、增值,為業主及使用人享有

良好的生活、工作環境,經全體業主討論決定同意邀請你單位參加投標,請接本邀請書後速

來領取招標文件。
招標單位名稱    年  月  日
4書面咨詢書
1投標單位
2投標物業名稱
3要求解答問題
5物業管理投標通知書
       :
望按照標書要求,結合國家和地方有關規定,認真編報投標文件,希望能建立良好的合作關

系。
招標單位    年  月  日
6物業管理中標通知書
       :
       物業管理招標活動,經對各投標單位所報標函綜合分析,決定你單位為中標者。請

按照投標書確定的條件,簽訂委託管理合同,願雙方的合作愉快並能長期保持下去。
招標單位    年  月  日
以上格式可根據各個物業區域招投標的具體情況調整。
五、物業管理招投標程序
物業管理招投標是一個完整的過程,本節先立出全過程,然後主要介紹招標和評標的程序和

方法,投標則在第三章專門介紹。
(一)物業管理招投標一般程序
1組成物業招標管理小組
2編製招標文件和標底
3發佈招標公告或招標邀請書
4物業管理企業申請投標
5投標企業資質審查
6召開發標會議及現場勘察答疑
7投標書編製與送達
8召開開標會議
9評標決標
10發出中標與不中標通知
11簽訂委託管理服務合同
(二)組成物業招標管理小組
招標單位(開發商或業主委員會)根據廣大業主的提議,決定通過招投標方式選聘物業管理公

司

同時,應通知現任物業管理公司,提出重新招投標的各種理由,當然也歡迎現任管理公司通

過改進管理方式和參加投標。為順利完成招投標任務,招標單位應組建一個招標管理組織,

其主要任務是:研究各項招標條件;編製招標文件;發佈招標公告或邀請書;對投標企業進

行資質審查;向投標企業發放招標文件及有關技術資料;組織投標企業勘察現場並對有關問

題負責解釋和答疑;制定評標方法;發佈中標或未中標通知書等。
(三)編製招標文件和標底
招標小組應在廣泛聽取業主意見的基礎上,根據招標物業的具體情況進行正確的市場定位。

費用標準即標底的確定應把「量入為出」、「以支定收」和「業主的承受能力」的收費原則

有機地結合起來。管理目標與管理標準相吻合,具有可操作性。
(四)發佈招標公告或招標邀請書
招標單位根據招標方式的不同,進行發佈招標公告或招標邀請書的工作。
(五)物業管理公司申請投標
物業管理公司在看到招標公告或收到招標邀請書之後,結合本企業的具體情況,確定是否參

加投標,如果願意參加投標的,應在規定的時間內按要求填寫投標申請書提交招標單位。
(六)投標企業資質審查
物業管理公司的投標申請被接受以後,必須進行資質審查,即填寫資格預審表,接受招標單

位的資格審查,經預審合格後方可參加投標。資格審查的內容:企業營業執照;經營範圍;

企業資質等級證書;各類技術人員人數;以往業績等。
(七)召開發標會議及現場勘察答疑
招標單位邀請投標企業參加發標會議,由招標小組成員介紹招標物業情況,解答投標企業提

出的問題,並發佈招標文件及有關技術資料。
(八)投標書的編制與送達
投標書應以招標文件為依據,在規定時間內送達。
(九)召開開標答辯會
開標,應按招標文件中規定的時間、地點公開舉行。邀請業主代表、物業管理主管部門及公

證機構參加,並且組成評標小組,開標會議由招標小組組長主持。一般程序如下:
1由招標小組成員介紹各方到會代表,宣佈會議主持人。
2會議主持人檢驗投標企業法人代表證或法人代表委託書。
3主持人重申招標文件要點,宣佈評標辦法和評標小組成員名單。
4主持人當眾檢驗啟封投標書,若有無效標書者,須經評標小組半數以上成員確認,並當

眾公佈。
5投標單位法人代表或法人代表委託人聲明對招投標文件是否確認,並對招標單位提出的

問題進行解答。
6按標書送達時間或以抽籤方式排列投標單位的唱標順序,當眾啟封,公佈標底。
(十)評標、決標
評標應按照平等競爭、公正合理的原則,對所有投標企業一視同仁,逐一評審,評審可採用

綜合評議法或定量評分法,排出名次,最後確定中標單位。
(十一)發出中標或未中標通知書
確定中標企業後,招標單位應在規定的時間內發出中標或未中標通知書。
(十二)簽訂委託管理服務合同。
六、評標原則及方法
物業管理招投標實際上就是一種商品交易,即物業所有人花錢購買物業管理公司對物業及設

施、設備等進行良好管理和提供服務。因此也應追求「價廉物美」。但是,由於物業管理服

務收費是按照「等價交換」原則進行的,物業所有人出什麼樣的價格,就享受什麼樣的服務

,所以,評標應按照招標書所設定的管理目標為依據。標價太高,很難中標;標價過低,事

實上達不到預期的管理目標,因此也不易中標。如何正確掌握評標原則及方法是招標評標的

關鍵。
(一)評標原則
1標價合情合理
物業管理招投標所講的標價合理是指投標單位編製的物業管理費用的標價接近標底價格。物

業管理的標底不同於其他招投標項目的標底,其他招投標項目的標底相對比較固定和客觀,

而由

管理物業的檔次和服務項目的水平決定管理費用支出的彈性很大,高檔管理與普通管理的價

格差距很大(可以是幾倍),而標低價格就是業主所能接受的價格,要求所提供服務的水平與

這個價格相適應。
2管理先進
物業管理,強調的就是「管理」水平,評標時,除了遵循「標價合理、低價中標」的原則,

還要考慮投標企業的資本、管理服務人員及技術力量等方面的因素。價格確定是提高管理水

平的基礎,但管理方法的選擇、各種技術力量的擁有程度,對於降低費用開支、提高工作效

率及經濟效益具有重要的作用,因此,管理方法、措施也是評標的重要依據。
3質量水準
合理的標價,科學的管理方法,投標企業是否有良好的職業道德、敬業精神和奉獻精神等等

,是保證質量的基本條件。質量包括兩個方面:
一是技術質量,是對房屋和設備設施的保養、檢修水平;
二是服務質量,物業管理是以「人」為本,物業管理公司員工是否能做到熱情、耐心、周到

,做到以「情」服人。
4企業信譽
信譽,是一個企業的無形資產,物業管理評標原則就是以投標企業以往信守合同、遵守國家

法律、法令的情況,技術質量和服務質量的綜合體現作為依據的。
評標是否科學、公正,也是對招標單位即業主委員會的自治管理水平高低的一次檢驗,如果

在評標過程出現營私舞弊或違法行為,對招標單位的形象也是一次損害。物業管理市場是

雙向選擇的,如果真的出現上述情況,就會影響物業小區吸引優秀的物業管理公司參加投標

競爭,得不到良好的管理。
(二)評標人員的選定與評標方法
1評標人員的確定
根據物業管理招標主體分類,物業管理評標人員的組成有兩種選擇方法。
(1)招標單位組織內部人員評標
招標單位可以是發展商、業主委員會,也可以是物業管理公司。招標方要選拔具有這方面專

長的人員,還可以邀請上級主管部門組成評標小組,根據招標文件,擇優定標。此法能較直

接體現廣大業主的意願。但是,一旦評標小組成員對定標有異議,就會拖延評標時間,甚至

使招標工作「流產」。所以,此法適宜於評標小組對定標的事宜基本意見一致的前提下進行

。
(2)專業咨詢公司代理評標
招標單位可委託專業咨詢、中介代理機構,由第三者出面根據招標文件的要求決定中標單位

。此種方法對投標單位來講能得到較客觀、公正的審定,也有利於招投標過程「速決速戰」

,但需增加評標費用,會增加招標方一定的經濟負擔。
(3)招標方與專家聯合評標
由招標方與專家聯合評標,組織公正的「評標委員會」。其成員由招標方參加若干人,再聘

請專家若干人共同組成權威性的「評標委員會」,負責評標。「評標委員會」的決定就是招

標方的決標。這個方法兼有前兩種方法的優點,能體現公正、公平和公開的原則。
2評標方法
評標方法的科學性對於實施平等的競爭、公正合理地選擇中標者是很重要的,評標涉及的因

素很多,應在分門別類、分清主次的基礎上,結合物業的特點確定科學的評標方法。具體有

:
(1)低價評標法
這種方法的前提是在嚴格地通過了資格預審和其他評標內容都符合要求的前提下適宜採用的

。具體做法是將招標者按報價高低依次排隊,取其報價接近標底而略低於標底的投標者三至

四個,再結合投標文件中有的具體實施措施,綜合比較,擇優定標。
(2)打分法
具體做法是由評標小組將事先準備的評標內容進行分類,並確定其評分標準,然後由每位評

標小組成員無記名打分,打分的依據是以招投標文件規定的管理目標對照各投標單位的標書

和報價,最後統計投標者的得分,得分最高者為中標單位。
附表作為參考,可根據每個招投標物業的具體情況由招標單位制定。
             第五節  物業管理投標程序與方法
物業管理投標是招標活動不可缺少的中間環節,招標方可以選擇合適的合作單位,物業管理

企業可以通過平等競爭開拓業務、佔領市場,取得企業的生存和發展。
一、投標的組織和程序
對一個物業管理公司來講,投標是否能成功,首先決定於企業的品牌、信譽和經營、技術等

方面

的力量,但是,投標活動的組織和管理以及是否有一個強有力的、內行的投標班子,與投標

的策略都有密切關係。
(一)投標的組織和策略
1投標的一般策略和準則
(1)合理的價格
在物業管理招標競爭中,對於招標者來講,招標就是擇優,而較低的價格是其首選條件。但

是,對投標方來說,報價不是越低越好,低價是在同等服務水準前提下的低價,而不是不講

質量的一味低價。所以,合理的報價比不合理的低價更能得到評標人的好感。
報價一般應參考政府的有關規定和市場同類物業的價格水準,結合本企業的優勢報出最有競

爭力的價格。
(2)專業化的管理能力
物業管理的競爭實質是專業化的管理水平的競爭,這裡包括:先進的技術和設備,現代化的

管理水平、管理方式和一系列的制度以及專業化的管理人才。企業只有依靠這些條件的綜合

,打出自己的特色,才有可能在眾多的競爭者中脫疑而出。
(3)優良的質量
質量是企業的生命,物業管理的質量反饋是最迅速的,及時的處理業主及使用人的反饋信息

是進一步提高質量的最好措施,優良的服務質量是物業管理公司與業主及使用人溝通的金鑰

匙,也是投標取勝的有力武器。
企業應當在服務質量方面提出自己的「具有吸引力的廣告語言」,但又不可華而不實。如果

,企業有一定的規模,能提供優良服務的樣板,那就更有競爭力。
(4)遵章守法
招投標的競爭要符合物業管理市場運作規範。投標方的一切行為,特別是投標文件的編寫都

要遵守國家有關物業管理和經濟合同的法規的要求。不合法的投標行為和標書都是無效的,

而且有損企業的聲譽和形象。
2投標組織人員的要求
為了在競爭中取勝,編製出符合實際、具有可操作性的標函及順利回答招標答辯提問,企業

要組織富有創意性的投標班子,一般應有以下三方面人員組成。
(1)經營管理人員
要求瞭解和掌握國家及地方政府有關物業管理方面的政策法規,有全面、系統地觀察和分析

能力和應變能力,並且具備較強的社會活動能力和市場分析能力,掌握較多信息,對可能出

現的各種問題進行預測並採取相應措施。
(2)專業技術人員
要求對物業管理專項服務有較強的技術水平(例:對房屋結構、設備、設施性能等),擁有對

本專業最新的技術水平,具備熟練的實際操作能力,以便在投標文件的編制中對某些費用的

測算提出正確的報價。
3商務財會人員
熟練掌握物業管理財務操作,熟悉保險、稅收、涉外財會、外匯管理和結算及金融投資等方

面的知識,正確測算收支水平,以便在投標決策時作出選擇。
(二)投標程序框圖
1獲取招標信息
2投標決策
3申報資格預審
4取得招標文件
5組織投標班子
6現場勘察
7編製投標書及其送達
8參加開標會議及招標答辯
9中標及簽訂委託管理合同
投標的策略,實際上就是物業管理公司為了投標取得成功所採取的相應原則和方式方法。為

了使投標獲得成功,或者說具有競爭力,物業管理公司在實施投標操作時可以採用一些不違

反法律原則的特殊的政策和與眾不同的謀略,以爭取出奇制勝。
(1)組織落實。在決定參與投標後,馬上成立投標領導小組和工作小組,盡快制訂工作計劃

,有重點地分頭開展工作,並進行互相溝通。
(2)自我包裝。對物業管理公司的形象進行恰如其分地包裝、實事求是地介紹、宣傳公司自

身的資質,包括人員資質、已經管轄的物業資質、所獲得的榮譽,十分明確地表達公司參與

投標競爭的決心和信心。
(3)市場調查。通過各種關係和渠道,盡可能摸清一些相同類型物業在物業管理上的做法、

經驗、經營項目的設置、價格定位、客源、收益等情況,以別人的成功經驗為我所用。
(4)瞭解對手。在自己緊鑼密鼓地進行投標準備時,也要想方設法瞭解競爭對手的情況,以

爭取主動,合理定位。
(5)規範、及時。投標是一個公平競爭的行為,操作時要絕對做到不違反國家有關的制度和

法規,投標單位之間不串通一氣、相互作弊。投標書書寫規範,送達及時,盡量爭取先聲奪

人。
二、物業管理投標決策
隨著物業管理市場的逐漸成熟,招投標成為物業管理公司取得管理項目的主要途徑。但是,

作為物業管理公司,並不是每標必投,這實際就是一個投標決策問題。
(一)投標決策的含義及階段劃分
1投標決策含義
所謂投標決策,包括三個方面內容:
第一,針對招標項目,決定是投標,或是不投標;
第二,倘若去投標,是投什麼性質的標;
第三,投標中如何採用揚長避短、以優取勝的策略和技巧。
投標決策的正確與否,關係到能否中標和中標後的效益,關係到物業管理公司的發展前景和

經濟利益。
2投標決策的階段劃分
投標決策可以分為兩個階段:投標決策的前期階段和投標決策的後期階段。
投標決策的前期階段主要是依據招標廣告以及本公司對招標物業、業主情況的調研和瞭解程

度,決定是否投標。如果決定投標,即進入投標決策的後期階段,它是指從申報資格預審至

投標報價(封送投標書)前完成的決策研究階段。主要是決定在投標中採取的策略問題。
(三)影響投標決策的主客觀因素
1主觀因素
投標或是棄標,以及如何爭取中標,首先取決於投標者自己的實力,包括:
(1)技術方面
針對招標物業的實際情況,從招投標管理的內容、物業類型、設備功能、基礎設施及配套設

施等方面入手,結合本公司的各種技術力量,進行分析,決定是否投標。並且預測,如果投

標,命中率的可能性。
(2)管理方面
物業管理的對象是「物」,服務對象是「人」,對物的管理的好壞主要是通過業主的感受體

現出來的。所以有必要對招標物業業主的情況進行瞭解分析,包括:知識結構、經濟收入(

外銷物業的還包括民族、國籍、宗教信仰)及與原物業管理公司關係,重新選聘物業管理公

司的原因等等,這對於編寫標函及今後進行管理都有很大的參考價值。因為業主的滿意就是

物業管理高水平的體現。
(3)競爭策略
對於投標企業來講,不同時期、不同情況應採取不同的競爭策略。如果是新組建的物業管理

公司,可從樹立信譽、開拓市場入手,寧可少獲取利潤,也要爭取中標;如果是一個大物業

管理區域內部分物業的招標,應本著著眼全局、以豐補歉的方針,先爭取局部物業的管理權

,等擴大影響、樹立信譽後,再各一擊破,爭取全局以獲取規模效益;如果是新型的、特殊

的管理的項目,雖然管理上有一定難度,但易獲取利潤,所以應積極爭取,開此類物業管理

的先例。
(二)客觀因素
(1)招投標過程的公正、合理性
招標單位的工作方法和作風,其他投標單位的投標手段,都可能對物業管理招標過程的公正

性、合理性產生影響。對於招標單位來講,只有確保招標過程及評標、決標的公正、合理性

,才能在物業管理市場上選聘到價廉質優的物業管理公司。而對於投標單位來講,只有靠自

己各方面的綜合實力、在各投標者中脫穎而出,才能真正在市場上站穩腳根,多接樓盤,形

成規模,產生效益,這才是各物業管理公司生存與發展的法寶。
(2)對競爭對手和競爭形勢的分析
對競爭對手進行調查是對投標環境調查的一個重要內容。競爭對手的數量、質量和投標的積

極性,直接關係到本公司要不要投標、如何投標及採取何種投標策略等問題。如果本公司在

資質等級、信譽、技術力量及管理水平等方面明顯差於競爭對手,而自己又沒有具體措施改

變這種狀況,就需慎重考慮是否投標,因為投標不中,特別是連續投標不中,不僅在經濟上

受到損失,而且又損企業聲譽,不利本企業今後的競爭。
(3)風險因素
不同物業管理招標項目其可能獲利的機會是不同的。有些管理項目甚至會虧損。一般來講,

高

級商務樓、辦公樓、涉外商品房、高級花園、別墅等物業可贏利,風險相對小些,而像已售

公房的物業管理,風險相對大些,這主要是不同的物業政府有不同的定價政策及定價水平。

因此,投標的物業管理公司對自己已管的各類物業要統籌考慮,對欲投標的物業從經營管理

成本、利潤等進行測算,以供決策之用。
三、物業管理投標過程
投標過程是指從填寫資格預審調查表開始,到將正式標函送交招標單位為止的全部工作。大

致包括以下幾個步驟:
(一)資格預審
資格預審能否通過是物業管理投標過程的第一步。資格預審的內容和要求第二章已有敘述

,這裡不再重複。但對於一個具有良好管理的企業來講,在平時應將一般資格預審的資料準

備齊全,儲存在計算機內,需要使用時,將有關資料調出來,再根據招標物業的具體情況進

行補充完善。這裡強調要有針對性,特別是要反映本公司的管理經驗及以往業績,因為這往

往是業主考慮的重點。
(二)投標前的調查與現場考察
這是投標前必須做的一項工作。投國際上的做法,投標者提出的報價單被認為是在現場考察

的基礎上編製的,因此,現場考察既是投標者的權利又是職責。調查包括:向業主瞭解原物

業管理公司管理狀況;物業及附屬設備的使用狀況;物業周圍的環境;公建配套;社區服務

內容等市場上同類物業的經營管理經驗、價格定位等。同時作好詳細記錄,以便在編製標書

時採納使用。
(三)分析招標文件,編製管理計劃及投標報價
這一項工作是投標的最重要內容,也是投標是否成功的關鍵。招標文件是投標的主要依據,

應仔細分析研究,其重點是:物業管理模式、管理費收取、維修基金的使用管理及管理要求

等。根據以上內容,關鍵要有合理的機構設備和人員結構的合理安排和配備恰當及正確測定

物業管理經營費用。這樣,一方面根據費用支出,釐定管理收費標準,另一方面根據業主的

經濟承受能力及政府有關規定確定管理費用。通過這種方法制定的投標文件,既有一定的管

理服務水準,又不致於使業主負擔過重。
(四)編製投標文件
投標文件應完全按照招標文件的各項要求編製。一般不能帶任何附加條件,否則將被作為廢

標。招標文件編寫後面將有詳述。
投標文件可分無初步方案和詳細方案兩套。初步方案用於入選投標,只是粗略的估算。若初

步方案入選,再送詳細方案,這是防止「假招標」的一種手段,也是企業的自我保護。
(五)遞送投標文件
遞送投標文件也稱送標。是指設單位在規定的投標截止日期之前,將準備妥當的所有投標文

件密封遞送到招標單位的行為。招標單位在收到投標單位的投標文件後,應簽收投標者已送

到的投標文件,並記錄收到日期和時間。同時,從收到投標文件到開標之前,所有投標文件

均不得啟封,並應採取措施確保投標文件的安全。
另外,投標單位在遞交了投標文件以後,還可寫一封更為詳細的信函,對自己的投標報價作

必要的說明,以引起投標單位及評標小組成員的興趣。例:假定條件允許,願意在評標時,

同業主就本物業區域投標報價進行進一步的討論,使報價更為合理。
四、標書的編寫技巧
投標標書的規範化是投標工作的重要一環,基於投標這一競爭性的經濟活動在物業管理領域

還不十分普遍,所以本書就標書的編寫作一個介紹,以供參考。由於投標物業管理的對象呈

多樣性,產權呈多元性,要求存在差別性,在編寫標書時應結合實際適當調整。
(一)標書的標題
標題一般由三部分組成,即投標對像名稱+內容+文種,如××小區物業管理標書。如果前

面要冠以投標單位就是四個部分組成,即投標單位+投標對像名稱+內容+文種,如×××物

業管理公司關於××小區物業管理的建議書。至於標書這個文種的名稱有「標書」、「建議

書」「競標方案」等等。
(二)標書的序言
這個序言主要講三個方面:對本公司作簡短介紹;對投標對像認定;對擬管理的策略進行簡

述。也有的標書把對本公司的情況介紹作為序言的,而這種介紹寓意著對投標對像擬管理的

方式方法具有推薦和設想的作用,對標書以下部分具有呼應效果。
(三)管理的方式、方法
這部分包括:
1內部管理機構設置。指管理投標對像所設置的機構。
2運作機制。包括計劃目標管理、協調監督管理;包括經濟管理、行政管理、質量管理、

協調管理;經理日常管理責任制等等。
3工程流程。內容主要有物業驗收與接管流程;住戶入住管理流程;住宅裝潢管理流程;

日

常管理工作流程及其質量標準;房屋維修養護工作流程及質量標準;清掃保潔、綠化、交通

、治安、消防、機電設備、檔案等各項管理流程及其質量標準;管理員工作流程;空置物業

管理規程等等。
4信息反饋渠道。
5管理工作的控制方式。主要對上至經理下至各部門的人員情況動態的掌握和控制以求以

崗到人,各個崗位工作的落實。
(四)管理人員
1管理人員的配備。依照高效、精簡原則結合小區實際情況配置。
2管理人員的培訓。規定管理處主任應具有上崗證;員工上崗前須經專業培訓和考試;所

有

員工每年須有×天以上專業學習時間等……為此要有培訓計劃,要採用適當的培訓方式,要

有明確的培訓目標。
(五)必需具備的物質裝備計劃
包含:職工住房和管理用房計劃;器械、工具、通訊、治安裝備以及辦公用品計劃。
(六)經費收支測算
1測算依據
2經費收支預算表
3收支情況簡表及分析
4提高管理服務費標準後,收支預算一覽表
5未予考慮因素:住戶入住率及公建配套不完善而影響收入等因素。
(七)管理規章制度
1公約規章等管理條規
2內部崗位責任制
3管理運作制度
4檔案管理制度
(八)各項管理指標
1指標要求;不達標的處理;滿意不滿意由業主評價為準
2爭創優秀小區的設想
(九)便民服務項目
包括有償服務和無償服務,例出各種代辦服務和特約服務項目。
(十)社區文化
(十一)願意承受的有關獎罰內容
編寫標書應注意的幾個問題:
1寫標書要實事求是,不要誇大其詞,要說到做到。
2文字要明確、簡練,數據要準確,一般不寫,特別是涉及到標底時要明白無誤。
3標書又是中標後簽約的依據,要字勘句酌,以免發生誤解和糾紛。
4標書又是一個初步計劃,中標後要調整和細化,因此用詞可以宏觀一些或者原則一些。


5如果招標方有規定的格式,就將以上內容分別充實進去。
6另外,單項管理的投標,可以參照上述有關條目編寫,但是比較簡單,又由於是單項管

理,所以要求對該設標項目詳細一些,數據更確定一些。
五、投標報價及技巧
(一)編製投標文件應注意的事項
1投標文件中的每一要求填寫的空格都必須填寫,一般不得空著不填,否則,即被視為放

棄意見,重要項目不填寫,可能被作為廢標處理。
2填報文件應反覆核對,保證分項和匯總計算均無錯誤。
3遞交的文件,均應每頁簽字,如填寫中有錯誤而不得不修改時,則應在修改處簽字。
4用打字方式填投標文件。
5各種投標文件的填寫要清晰,字跡要端正,補充設計圖紙要美觀、清楚,給招標單位留

下良好的印象。
6有關投標者資歷等文件,如證明投標者資歷、能力、財力等證書、證明應附在投標文件

後。
(二)投標報價
投標報價是整個投標過程的核心,具有很強的政策性、技術性和專業性。例如:報價高不利

競爭,低了未必能取勝且無利可圖,甚至虧損,而且會嚴重影響今後的管理工作。因為物業

管理的每一項目的實施都有相應的支付。只有低而適度的價格才能既中標又獲利。低而適度

的報價取決於經營管理費用的正確測定及確定合理的利潤率。
1經營管理費用測算
(1)前期介入服務中發生的開辦費用測算,包括辦公設備購置費、工程設備購置費、清潔設

備購置費、通訊設備購置費、安保設備購置費、商務設備購置費、綠化設備購置費等。
(2)第一年度物業管理費用測算,包括物業管理人員的工資、福利費、辦公費、郵電通訊費

、綠化清潔費、維修費、培訓費、招待費等。
(3)年度能源費用測算,包括水費、電費、鍋爐燃油費等。
(4)物業所具有的各項經營項目的經營收入預算,包括各項收入、利潤分配等。
(5)年度經營管理支出費用預算,包括人員費用、辦公及業務費、公用事業費、維修消耗費

等。
2確定合理利潤率
物業管理是以服務為本,但物業管理公司是自負盈虧的企業,企業要生存,必須有利潤。在

物業管理投標競爭中,特別要注意:有些單位為了中標,過分降低利潤甚至虧損報價,這實

際上是不利於整個物業管理市場良性發展的。同時,即使因此中標了,虧損的報價對於該公

司

的長期發展不利。結果,物業管理也成了無源之水,導致管理質量得不到經濟保障而使廣大

業主受害。當然,利潤不能太高,按目前國內的通行做法,利潤率是實際發生的管理費用的

5%—15%之間。
(三)投標技巧
投標是否成功,是投標單位綜合能力的體現。但是,適當運用一些投標技巧,對於中標,也

起著一定的作用。
1正確選定投標時間
遞標不宜太早。即使投標單位對投標文件的編制已相當滿意,但在整個投標期間,有些情況

會發生變化。另外,投標單位可能會獲得有關招標物業的新情況,這樣,就可在標函送出前

作必要的修改,使標函更趨合理、完整。一般在招標文件規定的截止日期前一兩天內密封送

交指定地點。
2報價附帶優惠條件
針對招標物業在管理中存在的困難和一些難以解決的實際問題,提出解決問題的辦法。例如

:解決遠郊物業企業業主出入不便的交通問題等。
3平時注意自我包裝
良好的企業形象是佔領市場的有力武器。物業管理公司平時應對自己的形象進行恰如其分的

包裝。方法有:做廣告、建立公共聯繫、定期在協會刊物上刊登企業名錄、對企業信譽進行

宣傳等。
六、投標前的經營管理測算
經營管理測算是整個投標方案中最重要的一部分。經營管理測算的合理、正確與否,直接關

系到方案是否具有競爭力,是投標成功與否的關鍵。
經營管理測算主要包含以下內容:
(1)前期介入服務中發生的費用預算,包括辦公設備購置費、工程設備購置費、清潔設備購

置費、通訊設備購置費、安保設備購置費、商務設備購置費、綠化設備購置費等。
(2)第一年度物業管理費用預算,包括物業管理人員的工資、福利費、辦公費、郵電通訊費

、綠化清潔費、維修費、培訓費、招待費等。
(3)年度能源費用測算,包括水費、電費、鍋爐燃油費等。
(4)物業所具有的各項經營項目的經營收入預算,包括各項收入、利潤分配等。
(5)年度經營管理支出費用預算,包括人員費用、辦公及業務費、公用事業費、維修消耗費

等。
物業管理公司在組織投標過程中,要把較多的精力、人力花在經營管理費用測算上,注意管

理費用的合理性。例如,能源費、修理費、排污費、垃圾清運費等要按實計算;人工費要與

管理水平相一致;管理者酬金按國內外通行的做法以實際發生的管理費用乘以10~15%的比

率,過高或過低都將影響投標的成功;其它一些管理酬金可以確定一個固定數,屬經營性的

管理可與營業指標掛鉤;等等。在進行前期介入費用的測算時,還要掌握勤儉節約、最低配

置、急用先置的原則。
物業管理市場社會化公開招標程序流程圖

第六節  招投標實務範例精解範例一  民主花園招投標紀實    
上海「民主花園」是由兩幢十八層大樓組成的住宅居住區,它位於共和新路旁,南鄰彭浦新

村。大門口黝黑的大理石幕牆上鑲寫著「民主花園」四大金光大字,下面寫著「民主花園業

主委員會一九九六年七月建」的字樣。走進大門,大樓四周的紅紅綠綠的花壇飄來陣陣清香

,只見綠茵環繞,環境優雅。當你進入大樓時,電梯服務員彬彬有禮,各樓面瓷磚鋪面,布

置了盆景,窗明地淨,裝飾典雅。居住在這裡的居民都說,居主花園是我們溫馨的家。
這裡曾經發生過「民主花園事件」,業主們「解聘」了原物業管理公司。「一石激起千層浪

」,一度形成新聞界、輿論界的熱點,各種報刊競相報道,在全市物業管理行業引起強烈反

響。物業管理公司的經理們稱:「狼」真的來了。
民主花園業主委員會選聘物業管理公司後,攜手合作,共創小區輝煌,取得了驕人的成績。

小區被寶山區評上達標小區,現正報市級文明小區。小區環境整潔,服務規範,小區內自選

聘以來沒有發生過一起治安事件,業主們和物業管理公司共同認為是群策群力的結果,是選

聘這一機制帶來的結果!為了從事件本身去探討物業管理招投標市場競爭中所出現的問題,

總結民主花園業主自治管理意識和做法的現實意義和參考價值,現作紀實性、探索性敘述和

討論。
(一)「民主花園事件」的起因
1993年,上海房地產經營有限公司開始投資建設民主小區內銷商品房。1995年上半年,當具

備規定的預售條件後,經寶山區房產管理局批准上市預售。95年9月通過區質監站的工程質

量驗收。最初入住的只有四戶,直到95年底才增加到幾十戶。到96年1、2月,兩幢大樓共有

五六十戶入住。開發商指定其下屬兩家物業管理公司分別管理兩幢大樓。但當時物業管理形

同虛設,無章可循。大樓四周雜草叢生、垃圾遍地,蒼蠅蚊子滿天飛,老鼠到處亂竄。小區

無門衛制度,物業管理公司隨意出租空房,加上外來裝潢的民工進進出出,使得小區安全無

保障。許多居民入住後煤氣遲遲未接通。物業管理公司按每平方米150元收費,但只收費

,

不服務,管理服務人員上班沒有作息時間,想來就來,想去就去,業主有事找不到人,有問

題不能及時解決。大樓電梯在業主售樓時言明是合資企業的優質產品,交房時業主們發現事

實不一樣,電梯是某電梯廠改制的,運行時發出很大聲響,而且常常發生故障,經常發生業

主被關在電梯內的事件。業主入住時,要業主交裝潢保證金、建材運輸費、建築垃圾費,預

交水電費、管理保修費、工程隊施工保證金等,不給錢就別想拿鑰匙,使業主有被敲竹槓之

感。市電信部門購下最高層十八層的一套住房後,同時用36萬元「買下」了一幢大樓的60

0多平方米的共用大樓頂部,物業管理公司同意每層打洞穿電纜線直到底層,更引起了業主

的不滿。
面對出現的許多矛盾和問題,一些業主由困惑引發出思考。1996年,全市召開了物業管理工

作會議,作出規範發展物業管理部署。市物價局、市房地局發佈《上海市商品住宅物業管理

服務收費暫行辦法》,大大提高業主們的法制觀念和自我保護意識。民主花園的業主開始三

三兩兩走出家門,坐到一塊來議論。大家認識到:自己既然是物業的主人,就應該用好、管

好、保護好這份產業,使自己的合法權益不遭侵犯。在部分熱心業主牽頭帶動下,在區房地

局關心和開發商支持下,提出了成立業主委員會的要求,並以業主簽名的方式籌建籌備組,

開始考慮履行業主自治管理的職能。
(二)業主委員會解聘原物業管理公司經過
業主委員會籌備組成立後,民主花園業主們自治管理的意識和當家作主的意識逐步強化。

經過討論,業主們把對物業管理的意見歸納整理,打印成《質詢及要求整改意見書》給開發

商及物業管理公司。
接著,業主委員會籌備組要求開發商籌劃召開業主代表大會,選舉業主委員會,部署推薦代

表候選人、選舉代表等工作。
大家認為,業主委員會的人選必須具備三個條件:
第一,必須有任勞任怨為集體奉獻的精神,要有公益性;
第二,為人正直、作風正派、處事果斷,具有一定的公關和政策水平;
第三,要有群眾基礎,能代表和集中業主的要求。
業主代表大會在區房管局和開發商主持下,經過投票,選舉產生了包括開發商代表在內的七

名業主委員會成員。後報請區房地局核准,民主花園業主委員會於1996年8月22日正式成立

。
業主委員會成立後,與原物業管理公司多次商討管理混亂而收費過高的問題,雙方沒有取得

一致意見,業主們對物業管理公司失去了信任。因此,業主委員會向物業管理公司發出解聘

通知書,並要求其限期辦好移交工作。
業主是在與物業管理單位多次協商得不到滿意的答覆後,才不得不運用自己的權利,解聘和

選聘物業管理公司的。
(三)通過新聞媒體,發出公開招聘信息,選聘物業管理公司
解聘原物業管理單位後,業主委員會一邊只能暫時進行自我管理,一邊尋找合適的物業管理

公司。一些物業管理公司上門接洽,不是業主們感到收費較高,就是因物業管理公司認為兩

幢大樓只有二萬平方米,從成本和營利角度考慮賺不了錢而擱淺。於是,業主們通過報紙、

電視台等新聞媒體發出了公開招聘的信息。
業主委員會組織招標小組,招標小組正式接待來訪的物業管理公司,接受投標書。不到一個

月,便有三十多家物業管理公司前來投標和表示意向。業主委員會和招標小組多次徵求業主

們意見,並召開業主代表大會討論,反覆推敲,初步篩選出申江、強生、建廷等七家物業管

理公司,並決定於1996年11月6日晚上正式召開競標評審會。評審會這天,大樓評審會場燈

火通明,眾多聞訊趕來旁聽這次競聘評審會的物業管理公司和其他小區業主代表,以及區房

管局代表、新聞記者等把走道、台階和電梯口擠得水洩不通。
競標會上,七家物業管理公司各作幾分鐘的競聘演講:
虹口區建廷經濟發展有限公司打出「保本、微利、便民」的競聘口號;
強生物業公司許諾按照強生出租車的優質服務標準來搞好物業管理;
申江物業公司表示將以民主花園為「龍頭」,搞好小型住宅小區環境建設努力減輕業主負擔

。
每一個方案都引起了在座的民主花園業主的陣陣議論,他們就收費、電梯、綠化、保潔、治

安、小區內商業開發等問題向競聘的物業管理公司連連發問,氣氛十分熱烈。
會後,應邀前來的全國勞模徐虎深有感觸地說:「物業管理市場化、規範化進程中最需要的

還是優質的服務,光談經濟效益不講便民,最終會被市場經濟大潮淹沒。」
經業主委員會和招聘小組再三研究,業主委員一致同意,聘請虹口區建廷經濟發展有限公司

管理民主花園物業。業主們認為:
1建廷公司提出的「保本、微利、便民」的原則,服務耐心、熱心,讓業主放心、稱心的

思路實事求是,易於接受。
2提出的整改管理計劃、財務預算計劃,電梯、水泵、環衛、治安、設施、郵政、綠化管

理措施細緻具體,可操作性強。
3擬訂的接受投訴和回訪制度比較周到,態度誠懇。
因此,業主委員會於1996年12月5日與建廷公司正式簽訂《「民主花園」物業管理服務合同

》。

「民主樓」物業管理投標計劃
物業管理對我們來說意味著一個系統。不僅要求從常規清潔、維護保養、安全等硬件去完善

實施,讓住戶在衛生、整潔、美麗的環境中安全地生活。而且還要本著「顧客是上帝」的原

則,通過工作人員的耐心服務使住戶報修的生活設施和需要幫助的實際問題,能及時得到解

決,更有效地經營開發,使住戶感到溫馨、放心、稱心,確保我們的服務規格和品質。
本著對貴戶負責,也便於我們今後對貴處管理更到位,本公司特對貴處進行了一次全面的實

施調研考察。「民主樓」地處和新路,屬於沿路新建築,深受沿路的風沙、塵埃、垃圾的污

染侵襲,如果不進行有效的管理,後果不堪設想。
「民主樓」雖然是新蓋建築物,但由於沒有得到及時完善的保養護理,目前的生活環境無法

與「民主樓」美麗的雄資、全新的建築相適應,這也有損於「民主樓」高層住宅業主的形象

。所以我們決定採取一些不同於一般物業管理的措施和方法,力爭讓「民主樓」重放光彩,

昂首矗立在共和新路旁。
1改進計劃
(1)加強玻璃窗的常規清掃,必要時視具體情況作階段性清掃。同時宜將花園的圍牆稍築高

一些,並增植四周的防護林,以阻擋馬路外面灰塵、垃圾的吹入。
(2)每層走廊、地坪增鋪地磚(包括進樓處的踏階地磚)。
(3)每層走廊的牆壁重新粉刷翻新。
(4)電梯內重新噴塗新漆。
(5)花壇及其他綠地帶進行修剪清理,補種花木。
(6)汽車停車場設立更明確的停車標誌。
(7)花園過道內建立路燈、路標。
(8)清除運走大樓四周殘留的建築垃圾。
(9)修復疏通滲漏的自來水管和增鋪水泥地。
(10)建立各居室與門衛的對講電話聯絡系統。
(11)在門衛圍牆上修築「安民告示」走廊。
(12)在大樓底層進樓大廳內增置辦公用具,建立收發信息網絡。
(13)修復、補齊走廊電燈的燈罩和玻璃窗,讓每條走廊重新亮起來。
(14)根據需要,補充設立老人活動保健場所或兒童樂園。
(15)大樓常規清掃早上、下午各一次。早上大樓走廊為重點清掃,必須在早上7:30分前完

成

,下午清掃必須在4:30分前結束。讓業主在上、下班時間進出,保持心情舒暢和良好的心

態。
(16)維修保養工作人員,做到隨叫隨到,及時為客戶排憂解難。
(17)管理人員對不足之處及時糾正並給予指導幫助,每天對各部位作出評價考核。
(18)在各大樓底層設立住戶監督信箱,有利於及時反饋信息。
(19)開設便民熱線,如果年老體弱或需要定期室內居室清掃或特掃的住戶,我們將另外特派

專門人員上門清掃服務(包括清洗地磚、地毯等)。
2財務預算分配:
(1)管理人員  2人×1000=2000元/月
(2)清潔人員  2人×600=1200元/月
(3)保安人員  8人×600=4800元/月

(4)電梯人員  8人×600=4800元/月
(5)維修人員  2人×800=1600元/月
(6)綠化人員  1人×600=600元/月
(以上工作人員獎金、加班費用另付)
(7)電梯2台,電費2000~2500元/月  維修費1200元/月
(8)水泵2台,電費1000元/月
(9)公共服務費  100元/月
(10)材料費  400元/月
(11)工作服、對講機、清掃工具  2000元/年
3電梯維修養護與管理制度
(1)電梯操作人員必須持證上崗,健全電梯設備檔案及修理記錄,做好安全年檢工作。
(2)保持機房、井道、轎箱的清潔。
(3)非電梯維修操作人員嚴禁操作電梯。
(4)如運行中突發停機事故,值班保安人員應先救護乘客安全出電梯,並及時通知保修人員

。
(5)若因維修、保養、正常停用等原因停機,應在一樓掛告示牌。
(6)電梯工應遵守安全操作規定。嚴禁電梯超載運行,嚴禁裝運易燃易爆腐蝕有毒危險品,

嚴禁吸煙,機房門應加鎖,並標有「閒人免進」字樣。電梯工不得擅自離開崗位。
(7)電梯操作人員應注意儀表、禮節、耐心。
(8)電梯間地板每日拖洗兩次,圍身板清洗一次。
4水泵房及供水系統管理制度
(1)水泵房及地下水池、消防系統的全部機電設備均有專職人員負責監控。定期保養、維修

、清潔,並認真做好記錄。解決不了的問題立即報告公司本部。
(2)水泵房內所有壓力表、流量表按計量有關規定定期校驗。每年進行一次全面檢查。
(3)水泵房管理員必須嚴格遵守其崗位職責。其他人員不得擅自進入水泵房。
(4)每月對各樓水箱、水質和自動抽水泵作一次檢查和清洗,防止水質二次污染。
(5)節約用水防止跑、冒、滴、漏、大面積滲水事故的發生,一旦發現危情,屬小區管轄范

圍的應及時修理,屬自來水公司管轄範圍的應立即通知自來水公司解決。
(6)嚴防供水系統與排水系統混流。
(7)非突發性停水應預先通知業主,以便住戶做好安排。做好入冬防凍保溫工作,以防水管

爆裂。
5環境衛生管理制度
(1)每日清潔工作
1管轄區域道路及各層走廊應清掃兩次。
2各層樓梯清掃一次,樓梯扶手清抹一次。
3門庭玻璃,尤其是大門玻璃隔日清潔一次。
4各戶生活垃圾袋裝化,放垃圾桶內,垃圾及時清除。
(2)每週清潔工作
1各層玻璃窗清潔一次。
2各層走廊拖洗一次。
3信報箱清抹一次。
4天台、天井清掃一次。
5天花板、牆壁的灰塵和蜘蛛網清除一次。
6公共走廊及住宅區路燈罩清抹一次。
(3)對亂丟垃圾雜物,佔用公共地方亂搭建、亂圖亂畫、亂張貼等違反行為,及時勸阻,勸

阻無效者,按有關衛生條例和約定處以罰款。
(4)小區內嚴禁飼養雞、鴨、犬等家禽家畜。
6治安管理制度
(1)加強門衛管理,嚴格門衛出入制度,對來訪者有禮貌熱情地接待詢問,核實被訪客人的

姓名和室號,做好記錄,加強門衛值班人員業務培訓。
(2)詳細登記好各戶業主的姓名、室號、電話號碼便於聯繫。
(3)推銷員、小商販和廢品收購者未經批准禁止進入小區內設攤叫賣。
(4)禁止在公共場所晾衣服,在公用樓梯、通道堆放雜物,飼養家畜以及無許可證領養寵物

。
(5)督促進出區內的車輛按車輛停放規定停放,並記錄車牌號碼、駛入原因,必要時,駛出

時要查驗車內裝載物品。
(6)對於危害公共安全和社會治安秩序行為要堅決制止,對問題嚴重者要及時報警並做好記

錄

。如:使用大音量器材;樓上扔雜物;私拆他人郵件;存放公安部規定的管製品;住宅內玩

氣槍;偷電;非法侵、損他人財物;偷竊井蓋;聚賭窩藏罪犯;吸毒或販毒;偷竊;故意損

毀公物;經營淫穢物品;利用住宅嫖娼等不法行為。
(7)每隔二小時巡視小區一次,做好巡視記錄。
(8)若發現犯罪案件,應及時採取措施:
1即報案並留護現場直至公安人員到達。
2切勿移動或容許他人移動、觸摸、踐踏現場,以便取證工作。
3切勿開動一切電器用具,以免證據被破壞。
4禁止閒人進入現場。
5配合公安人員提供有關罪案詳情。
(9)節假日期間,安排好值班人員。節前對各部門貼好封條,節日中對其他人員進出進行查

問。
(10)外來施工隊伍時入樓宇,要在保衛部門登記造冊,對施工人員有效證件複印備案。
(11)按有關規定,對違章施工單位令其糾正,對違反《治安管理處罰條例》者交有關部門處

理。
(12)入夜巡視,應特別注意水、電、煤氣等危險易燃處的安全。
7市政設施管理制度
(1)轄區內的交通要道及區間小路嚴禁停放車輛。
(2)消防器械通道和防火樓道上絕對禁止堆放雜物等阻塞通行的行為。
(3)發現路面起沙積水和路面凹凸損壞立即予以修整。
(4)保持轄區內排污水、雨管和化糞池等整個排水系統的通暢。
(5)對人為因素造成管道堵塞,如裝修房屋將易沉澱和凝固物排入管道,尼龍塑料袋碎布等

進

入管道,廚房廢油廢渣進入管道,私自改變排污管線等情況,要查明原因,及時說服勸阻並

立即予以疏通。以事故嚴重者,要追究肇事者責任。
(6)小區內各類公共設施,如路燈、消防設備、道路、花木、路標等,不能隨意破壞。損壞

者照價賠償,事故嚴重者應承擔由此而引起的法律責任。
(7)不得在小區內公共通道私自搭建屋棚等違章建築。不得隨意安裝曬衣架。
8車輛停放與管理制度
(1)所有外來車輛未經許可,不得進入住宅小區。
(2)業主車輛,必須按指定點停放,並按規定收取一定的停車費。行車通道、消防通道及非

停車位嚴禁停車。
(3)凡裝有易燃、易爆、劇毒品或有污染性物品的車輛嚴禁駛入本區。
(4)駛入本區內的車輛應減速行駛,不得鳴號。如果車輛損壞路面或公用財物,應照價賠償

。
(5)車管員必須嚴格執行車輛出入規定,發現可疑情況及時報告保安人員,並做好交接班工

作。
(6)使用人應到指定地點洗車,嚴禁於停車場內洗車。
(7)業主需要在住宅區內保管的摩托車、助動車、自行車必須辦理領取車號牌手續和交納保

管費。
(8)當車輛進入保管範圍內,車主應向車管員領取車牌號。當車輛離開時,必須將車牌號交

還

車管員。沒有交還車牌號或車上號碼不符時,該車不得離開保管範圍,違者車管員有權扣留

該車。
(9)無牌照摩托車、助動車、自行車丟失時,管理處不負責賠償。
9收發郵件管理
(1)收到信件後,核對住戶和房號是否符合。
(2)統計本棟樓的商用單元,對於信件上只註明公司名稱的,先查據室號,然後在信封是注

明。
(3)每天做好郵件收取工作。
(4)將掛號信、包裹單、匯款單等各類郵件分門別類投送,避免遺漏、出錯。
(5)如有DHL快郵或主要郵件,因立即設法通知業主,若業主在家,立刻將快郵送上門。
(6)業主住戶代辦郵寄包裹時,要問清室號、姓名,同時要問清包裹收取人的姓名、詳細地

址

、郵寄方式。並做好代辦服務,註明具體要求,以及業主、住戶委託簽名、經辦人簽名。
(7)郵件退回,及時通知有關業主、住戶,並做好退回郵件記錄。
10綠化看護與管理
(1)不准攀折花木以及在樹木上晾衣物或扎鐵絲等。
(2)不得損壞花木的保護設施及花壇。
(3)不准行人和各種車輛跨越和通過綠化帶,不得碰壞綠化欄杆。
(4)不准向綠化地傾倒污水亂扔雜物。
(5)不准在綠化地範圍內晾衣曬被或堆放任何物品。
(6)嚴禁擅自砍伐樹木以及折枝、削皮、挖根、摘果、抹葉、攀登、搖晃等不良行為。
(7)不准在綠化地種植蔬菜等農作物。
(8)凡人為造成花木及保護設施損壞的,根據有關規定進行罰款處理。如是兒童所為,應由

家長應付。
(9)花木管理員對花草樹木要定期培土、施肥,除雜草和病蟲害,並要修枝剪葉、補苗、澆

水。
(10)花木管理員應保持綠化地不留雜物、不缺水、不死苗、不被偷竊,使花木生長茂盛。
(11)檢查、記錄、報告綠化地花草、樹木情況,及時處理違者事件。
11關於投訴處理和回訪制度
(1)本著客戶是「上帝」的原則,對住戶的投訴要認真對待,合理、妥善處理,圓滿解決投

訴居民的實際問題。
(2)接到或收到投訴電話或信件,按投訴不同內容,公司有關負責人應會同投訴人所在大樓

的管理員,深入現場實地調查,掌握第一手資料或親自登門聽取住戶的意見、建議。
(3)分析、查明原因,確定投訴內容的性質及合理性,如屬合理的應立即組織人員徹底解

決,

不留後遺症。如屬不合理,要向投訴人耐心解釋有關政策規定,並做到能解決盡量解決。
(4)投訴解決結果,應以投訴人簽名為準。
(5)應經常與業主管委會保持聯繫,協調與業主關係
(四)民主花園的成功經驗
民主花園業委會負責人在選聘評審會上表示,業主委員會在選聘後要配合好被選聘的物業管

理公司,共同創建文明小區。業主委員會在選聘後的階段中,真正起了當家作主的作用。
業主委員會據理力爭追回原開發商和物業管理企業多收的錢款,退還給了業主們。與開發商

協商,更換了兩台常常出故障的電梯,換上了性能較好的三VAF電梯。業主們自發個人捐款

,在小區門中設置了大理石的民主花園的標牌,鑲在上面的「民主花園」四個大字閃爍發光

。一些業主意味深長地說,現在走到大門口,真正體會到到了自己的家。小區還在派出所的

支持下,周圍圍牆設置了紅外報警器,即使一隻飛鳥碰上去,門衛室也會響起警鈴,使小區

的安全有了保障。
建廷公司接管大樓後發現這裡的業主具有高度自治管理意識和能力,處處通情達理,使得公

司員工的工作熱情高漲。公司在業主委員會的配合下,制定和落實門衛、保安、綠化、環衛

、車輛管理以及報修等各項制度,做到「急修不過夜,大修不過三」。管理人員提出:「業

主的滿意就是我們工作的目標」。
現在小區不大的場院內,建起了停車場和自行車庫,砌起了大理石休閒桌凳,平整了場院內

的水泥道路、花壇、圍牆上建起了25盞夜間照明燈,草坪也有了草坪燈,到了晚間燈光映輝

,既增添了安全感,又美化了環境。在業主委員會成員的帶頭下,小區的業主們自籌資金,

買了好多樹苗花壇,三次利用休息天進行種植,美化環境。有關報刊和電視台對民主花園一

系列社區活動都作了宣傳,肯定了在社區精神文明建設中,在社區管理中業主們的主人翁精

神和奉獻精神。
業主委員會成立一週年之際,適逢國慶大典,業主委員會與物業管理公司聯合召開了聯誼會

,向業主們匯報了一年來的工作,並表揚了二十多位熱心社區活動的業主,向他們頒發了榮

譽證書,業主的臉上綻出了燦爛的笑容。通過活動,提高了業主委員會的凝聚力,更加激發

了業主們自治管理和參加小區精神文明活動的積極性。
民主花園的物業管理經過短短的一年多的磨合,已經形成了特色,走出了自己的新路。這就

是走民主管理、群眾路線,大家來做小區的主人,物業公司和業委會緊密地配合聯動式運作

。

民主花園業主委員會與物業管理公司實行聯合辦公制,業主委員會委託一名執行秘書受理業

主報修事宜,處理日常事務。如果物業管理公司在管理操作上出現了失誤,業委會及時配合

解決問題,做到小事當天清,雙方間相互支持、理解。物業管理公司按合同主動工作,碰到

好人好事及時反映表揚,對個別違章裝修或不交納管理費等行為,做過細的思想工作,出現

糾紛,立即與業委會聯繫,由業委會出面做工作,協調關係。
(五)啟示與啟迪
民主花園業主依法通過招投標方式選聘物業管理公司的做法始終得到社會各界的關注和支持

,是1996年上海物業管理行業爆炸性的新聞之一。這一事件使得民主花園聞名遐爾,名聲大

增,不少住宅小區業主委員會、物業管理公司慕名前來取經學習。目前,民主花園的物業管

理已進入良性運作。這裡發生的變化給人們帶來什麼樣的啟迪和思考呢?
1業主們的自治管理的意識和做法被實踐證明是正確的。
民主花園的業主們先後入住大樓時,被原物業管理公司收取這樣那樣的費用,最多的被收取

了8000多元裝修保證金,大家心存疑慮,但不知所措。當發現入住的小區不像開發商銷售時

說得那麼好,而是髒、亂、差的面貌時,業主們感到震驚。他們走到一起議論,感到自己買

了房子,添置了物業,合法權益應該爭取和維護。有關物業管理的宣傳報道,點燃了業主自

我保護行動的明燈。大家懂得了傳統的房屋管理模式已經過時,現在不是「房管所朝南坐,

住戶有事來相求」,而是「主人」選擇「管家人」。雙方在平等互利的基礎上合作。物業管

理公司不好好管理,就可以辭退。民主花園業主們通過學習,對照自己做法,認識到其合法

性。
《上海市居住物業管理條例》是業委會選聘或者解聘物業管理企業的法律依據。條例規定:

「住宅出售單位應當將物業維修基金以業主委員會的名義存入金融機構」。第三十二條指出

:「利用物業設置廣告等經營性設施的,應當在徵得相關業主、使用人和業主委員會的書面

同意後,方可向有關行政管理部門辦理審批手續,經批准的,應當與業主委員會簽訂協議,

並支付設置費用。」業主們認識到,業主委員會追討開發商應轉歸的物業維修基金,阻止有

關部門擅自佔用大樓頂部的侵權行為,解聘原不合格的物業管理企業等做法不僅是合理的,

而且是合法的。
2樹立憂患意識,提高質量,搶佔市場,是物業管理企業下海求生存之根本。


民主花園發生業主主動解聘、選聘物業管理公司事件後,引起了物業管理企業界的震動。如

某原房管所轉製成立的物業公司經理說,事件給他們的不單是壓力,而是危機感;公司與業

主委員會簽訂的12份合同,11份就要到期,如不續聘將有90%的公司員工失業。一些到民主

花園來調查研究的物業管理公司,把民主花園作為自己的「考場」,以制訂種種服務措施和

管理方案。評審會上,有的公司還帶來了攝像機,攝下資料,進行全面分析。企業普遍認識

到,大潮已推著你下海了,不管你是否承認,市場是無情的,競爭必然帶來生存危機,只有

提高服務質量,才能創牌子,搶佔市場。
企業是以營利為生存前提的,住宅管理關係到老百姓的切身利益,政府制定了相關的價格政

策,物業管理企業要做好「成本+利潤=新的成本」這一道簡單而複雜的算式題。在競聘評

審會上,有的物業管理公司提出,要發展住宅區內外各種經營,以連鎖經營來降低成本,以

規模經營來求得效益,這種思路完全正確。居民花園一位業主說得好:「我們需要物業管理

公司,也應該給物業管理公司合法賺錢,但不能賺味心錢!」
3前期物業管理是當前物業管理的薄弱環節,矛盾的交點之一,要引起重視。


住宅交付使用至業主委員會成立之前,一般稱為前期物業管理。這期間往往物業剛剛建成,

住戶陸續入戶,各種公建配套設施還沒全面跟上,環境較差,由開發商委託下屬的物業部來

臨時托管,是「兩塊牌子,一套班子」,或是「老子」托「兒子」。這時候物業管理部門大

部分注意力集中在住戶「繳錢、入住」等具體雜務上,並沒有把「管好房,為住戶著想」放

在首位,這樣就與住戶的願望和心理之間產生較大的反差。可以這樣說,許多住宅區業主與

物業管理公司的矛盾從前期就開始出現,而逐步激化。民主花園也是這樣,開發商聘用的物

業公司,在業主入住初期,收了錢人影往往看不到,哪來一點服務意識呢?
民主花園事件給我們提出一個問題,怎樣把開發商聘用物業管理公司這件事一開頭就做得好

些呢?開發商和管理商之間不管歸屬關係如何,都應該按市場經濟的規則訂立前期委託管理

服務合同,雙方都要認真履行合同。又如,物業管理企業的資質管理早就有了文件,並規定

物業管理必須由具有資質的物業管理公司來管理,這當然包括前期在內。有關部門能否早些

確定物業管理企業資質,這樣做對業主們來說,便於監督,對於物業管理企業則可以進入

市場公平競爭。這個關口應該由有關行政管理來把關,開發商循章去做。
4怎樣培育和發展物業管理招投標市場?
招標方法是選聘物業管理公司的優選方法。但目前物業管理的招標工作的開展、培育和管理

沒有規章可循。在建築工程方面有施工、設計等招投標管理文件,市、區有相應的招投標管

理

辦公室。物業管理市場要公平、公正、公開競爭,必須引入招標、投標的機制。民主花園的

業主們在有關房地產管理部門支持下,在新聞媒體的支持下進行了實踐,給我們帶來不少啟

示。
第一,開展招投標的前提,是市場比較發育,不管公開招標還是邀請招標,都要有多個投標

主體。這就是說,要形成一種競爭氛圍,這就需要在管理上進行培育發展。房地產行政部門

重視物業管理市場的招投標工作,可以區、縣為單位,統一進行發佈分開招標的信息,組織

招標活動。民主花園靠新聞傳媒來傳播信息的做法具有較大的自發性和臨時性。
第二,要普及招投標的基本知識和做法。要在大面積範圍內推廣招投標這種做法,就必須向

業主委員會和物業管理企業普及招標、投標、評標、決標等一系列知識。例如業委會如何組

織評標小組,如何決標,物業管理企業如何投標等。這次民主花園招標收到投標書中,少數

投標書提法太原則,有的地主要求業主委員會承擔的義務不規範,缺乏規範投標製作標書等

方面經驗。
第三,選聘和解聘是雙向的,業主委員會可選聘物業管理公司,物業管理公司也可以選擇物

業管理區域。這體現在業主委員會招聘工作中和擬訂委託管理服務合同之中。業主委員會與

物業管理公司的組合應以目標一致為前提。
5業主委員會是業主們選出的「當家人」,職責重大,義務性強,人員要精心選

擇。
業主自治管理的水平很大程度上是從業主委員會日常操作中反映出來的。業主委員會是依法

成立的群眾自治組織,承擔決策、選聘、監督、審議的職責,但一般來說是盡義務的。工作

繁雜:要做業主和使用人的工作,要與開發商、物業管理公司配合,要與行業主管、街道、

派出所等方方面面去聯繫協調。這對業主委員會成員思想素質、工作能力都有一個較高的要

求。可稱「官不大,要求高」。民主花園業主委員會在實踐中體會到能否把大家團結在一起

,關鍵一條是業主委員會成員要以身作則,有奉獻精神,要求業主們做到的事,自己先要做

到。民主花園業主委員會成員和許多業主代表,在業主自發募捐時,個個慷慨解囊,每次義

務勞動都積極參加。業主委員會剛成立前後,沒有辦公地點,業委會成員只好常常在家中召

開會議,作出貢獻。每次決定重大事項,業委會成員都要反覆斟酌,交大家討論,達成共識

。每次會議和活動都有記錄。因此,民主花園業主們稱讚自己的業委會是好的當家人。
實踐證明業主自治管理中業主委員會至關重要,業主委員會把家當好了,才能與物業管理企

業珠聯壁合,把物業管理好。
範例二  深圳市物業管理市場招投標情況介紹
1981年,我國第一家專業物業管理公司——深圳市物業管理公司成立,到1997年底,深圳已

擁有物業管理公司400餘家,其它管理機構700多家,從業人員6萬餘人,管理著8100多萬平

方米的各類物業,管理物業總值超過2000億元,物區內90%以上的住宅區、工業區、寫字樓

及各類商業大廈實現了物業管理。物業管理行業的迅猛發展,呼喚著物業管理市場要進一步

規範化、法制化、市場化。而物業管理市場進行招投標則是物業管理市場化的具體體現。
第一步:系統內部招標
深圳市物業管理市場進行招投標工作,第一步先由深圳市物業管理行業主管單位深圳市住宅

局主持,採用邀請招標的形式,即邀請深圳市住宅局下屬的物業管理公司參加。1993年,深

圳市住宅局為蓮花北、景田西兩住宅區組織了全國第一次一定範圍內的選聘物業管理企業的

招投標活動。此次招投標活動邀請深圳市住宅局下屬蓮花物業管理公司、萬屬居業公司、大

眾物業管理公司參加。
招標領導小組由深圳市住宅局一位副局長擔任組長,副組長由市住宅局另一位副局長和市住

宅

局管理監察處處長擔任。組員組成情況為:市住宅局經營處處長、市住宅局建設處處長、市

住宅局辦公室副主任、市住宅局管理監察處副處長、市住宅局計財處副處長、中海深圳物業

管理公司經理、深圳市華僑城房產部副經理。招標領導小組下設招標工作辦公室,設主任一

名,副主任二名。主任、副主任均為招標領導小組成員。深圳市住宅局對首次選擇物業管理

單位的招投標活動非常重視。
招標方法是:(1)由深圳住宅局招標工作辦公室制定招標的項目和要求,投標單位在限定時

間內做標、密封,送達局招標工作辦公室;(2)招標領導小組各成員依據招標工作辦公室提

交的標底,逐項評分(評分時每個項目去掉最高分和最低分,取平均分,然後算出總分),總

分高者中標;(3)採用會議形式公開開標、定標。
合同簽訂的方法為:(1)承包合同由局招標工作辦公室起草,確定甲乙雙方的權利、義務和

責任;(2)定標後半月內中標單位與市住宅局簽訂承包合同,法人代表簽字後承擔相應責任

。
深圳市住宅局在招標文件中說明:(1)蓮花北、景田西兩住宅區招標範圍僅限於多層住宅樓

及其區域(暫不含高層樓宇);(2)小區管理的招標工作屬試點,很多問題需在實踐中摸索總

結;(3)這次招標確認的管理工作認定為住宅區前期管理。待《深圳經濟特區住宅區管理條

例》公佈實施後,則按該條件規定執行;(4)住宅區管理基金按市和局有關規定執行;(5)管

理用房和商業用房產權歸屬市住宅局,中標單位在簽字合同後方可使用;(6)中標單位的管

理行為完全屬企業行為;(7)中標單位在實施管理過程中的有關事宜,按合同書規定可直接

與

局機關處室協商,機關處室應給予大力支持,如果協商不成,則書面提請招標領導小組決

定;(8)招標領導各小組受理問題的時間延長至簽定合同後三個月。
這次招標的結果是:深圳市萬廈居業公司取得了蓮花北村的物業管理權,一年後蓮花北村,

一舉奪得「全國優秀示範住宅小區」稱號。
蓮花北、景田西兩住宅區物業管理工作招標書的主要內容有:
(一)住宅區已具備的基本條件
1住宅區交付使用時,水、電、氣供應到位;
2管理用房將如期交付使用;
3綠化按要求進行了栽種;
4道路達到人、車通行的基本要求;
5車場、垃圾屋(池)按期交付使用;
6中小學校、幼兒園、綜合肉菜市場等公用配套設施將會在入住後的一段時間內仍處於施

工狀態。
(二)住宅區規劃建設基本情況
蓮花北村住宅區有關數據:
1佔地面積48萬平方米;
2多層樓宇區總建築面積36萬平方米;
3多層樓宇75棟,3844套,建築面積32萬平方米;
4道路:車行道47萬平方米;人行道16萬平方米;
5綠化面積18萬平方米(待竣工後實測);
6容積率127;
7中學一所,建築面積11000平方米;
8小學兩所,建築面積11800平方米;
9幼兒園兩年,建築面積5400平方米;
10綜合樓一棟,建築面積8000平方米;
11停車場8個,08萬平方米;
12標準游泳池一個;
13青少年活動中心一個;
14標準網球場一個;
15影劇院一座;
16醫院一座;
17消防水泵接口405個;
18化糞池44座;
19污水檢查井996個,排污管11894米;
20雨水檢查井885個,排水口809個,雨水管17568米;
21明溝150米,暗溝450米;
22路燈135盞,庭園燈124盞。
其中第7、8、9、15、16條只負責庭院外的公共設施,房屋主體和庭院內的衛生、綠化、道

路等不屬承包管理範圍。
景田西住宅區有關數據:
1佔地面積5743940平方米;
2多層樓宇區域總建築面積5913662平方米;
3多層樓宇16棟,728套,建築面積5913662平方米;
4道路:行車道593904平方米;人行道261437平方米;
5綠化面積(待竣工後以實測數據為準);
6容積率103;
7幼兒園一所,建築面積3100平方米;
8綜合樓一棟(在設計中);
9停車場三個,310658平方米(不含綜合樓內停車場);
10消防水接口4個;
11化糞池12座;
12污水檢查井176個,排污管1548米;
13雨水檢查井46個,排水口92個,雨水管1548米;
14暗溝140米;
15路燈41盞。
其中第7條只負責庭院外的公共設施管理;房屋主體和庭院內的衛生、綠化、道路等不屬於

承包管理的範圍。
(三)承包管理的工作內容
1房屋的使用、維修、養護;
2道路、路燈、消防、綠化、溝、池、井、管道、停車場及各種管線等公用設施的使用、

維修、養護;
3清潔衛生(不含垃圾中轉站後的工作);
4文娛活動場所及文娛活動的開展;
5便民服務網點(不含綜合肉菜市場);
6區內交通;
7治安秩序;
8管理檔案的建立;
9合同規定的其他事項。
(四)承包方式
承包期限暫定為1994年1月1日起至1996年1月1日。在此期間如果《深圳市經濟特區住宅區管

理條例》頒布實施,則按條例規定執行,即此次承包可視為「前期管理」。承包單位對住宅

區管理實行統一管理、綜合服務、自主經營、自負盈虧。
1管理開辦費:執行市住宅住【1993】89號文精神;
2管理基金:按市和局有關規定執行;
3管理用房和05%的商業用房:按全成本租金標準租賃使用;
4管理服務費的收取:按深價【1993】22號,深住【1993】47號的聯合文件精神執行;

5管理人員的住房,原則上由承包單位採用購買微利房的辦法解決,局給予必要的支持。


(五)承包管理標準要求
本次承包工程驗收暫執行國家建設部關於住宅區達標考評辦法規定的標準。如深圳市住宅區

管理標準出台,則執行深圳市的標準。
(六)獎罰
獎罰實行市住宅局每年住宅區評比所規定的獎懲辦法,達不到規定要求,則中止承包合同,

清理債務;達到了規定要求,則給予適當獎勵。
(七)招標時間
1各投標單位應於1994年1月5日前將投標書密封後送達局招標工作辦公室,逾期按棄權處

理;
2開標時間擬定於1994年1月中旬。
(八)組織機構
本次招標工作由局組織的招標領導小組負責,評標人員原則上為領導小組成員。辦公地點設

在市局管理監察處。
(九)其他事項
1各投標單位編製標書時,應把蓮花北、景田西住宅區分開各制一份標書;
2中標單位在簽訂合同時,堅持提出附加條件和不合理要求的,招標領導小組有權取消其

中標資格,由此產生的一切損失由中標單位負責。
第二步:全市範圍內招投標
深圳市物業管理招投標工作的第二步,是面向社會公開招標。1996年12月,深圳市住宅局將

鹿丹村管理權以公開招標形式向社會市場推出,這標誌著深圳市物業管理水平已走向成熟,

並邁向市場。當時有幾十家物業管理公司投標,經過初步篩選,最後經過十家優秀物業管理

公司競爭,最終被深圳萬科物業管理有限公司奪標。
鹿丹村是深圳市住宅局於1987年開發建設,1989年竣工交付使用的大型福利房住宅小區。小

區佔地面積70396平方米,總建築面積110340平方米,綠化面積32000平方米,佔居住區面積

的45%。整個小區內共有多層住宅樓24棟,綜合大樓1棟,1280套住房,3477名居民。
鹿丹村從入住到1996年底,由於種種原因,小區內長期存在環境衛生差、治安不良、居民投

訴不斷等問題,居民與原管理單位之間的溝通渠道不暢,產生了比較嚴重的對立情緒。為落

實建設部33號令及《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》,由國家建設部、省建委、市住宅

局於1996年12月3日聯合主持了鹿丹村物業管理全市首次社會公開招標,深圳萬科物業管理

公司在激烈的角逐中一舉中標,自1997年1月1日起對鹿丹村實施一體化管理。
中標後,萬科物業管理有限公司拿出60萬元資金對住宅小區的環境和公共設施進行改造,拆

了很多違章搭建,對小區實行一體化管理,經過物業管理公司員工一年多的努力,鹿丹村19

97年被評為「全國優秀住宅小區」。
鹿丹村公開招標的結果使三方均受益:作為開發商和主管單位——深圳市住宅局,公開招標

後,解決了福利房管理上的問題,了卻了主管單位的一塊心病;作為住戶和業主,公開招標

後,居住環境有了很大的改善,這正是他們所希望的;作為萬科物業管理有限公司,招投標

後,提高了其社會聲譽,這是金錢所不能買到的。值得注意的是,物業管理公司不應是以降

低管理費或貼補管理費來取得管理權。所以專業人士指出,物業管理公司作為一個企業,要

生存必須要有盈利,企業不可能總是做虧本的買賣,物業管理市場的招投標也必須符合市場

經濟的原則。
隨著鹿丹村被推向市場,深圳市連續出現多宗業主要求將自身居住的住宅區推向市場公開招

標、更換現有物業管理單位,尋求新的合作夥伴,業主自治、自我保護的意識迅速明確地迸

發出來。一時間,業主公開投訴尋找新「管家」,各種糾紛、爭議也隨之出現。如何迎接市

場浪潮的衝擊,如何保護、引導、規範物業管理行業的健康發展,已引起了政府主管部門的

高度重視,並正採取有力措施,使之穩步前進,逐步培養規範化的物業管理的招投市場,並

從而推動全市物業管理水平越上一個新的台階。
範例三  萬科物業投標技巧
(一)深圳萬科物業管理有限公司簡介
深圳萬科物業管理有限公司成立於1992年初,乃萬科企業股份有限公司全資附屬機構。經過

多年探索與實踐,公司已發展成為國內很負盛譽、具有卓越成就之物業管理機構,憑借超前

的管理理念和創造性的思維,領先於全國同行業,為社會樹立了具有代表性的物業管理形象

,並發展成為「中國物業管理」的名牌企業。
自1992年以來,公司所管轄的各類物業由於服務上乘,管理水平一流,先後榮獲了100多項

市級以上的榮譽稱號,其中,最為矚目的是「天景花園」、「荔景花園」、「鹿丹村」等10

個物業先後榮獲國家建設部授予的「全國城市物業管理優秀示範小區」和「全國城市物業管

理優秀示範大廈」之榮譽稱號。
1996年12月4日,深圳萬科物業管理有限公司在鹿丹村物業管理公開投標中一舉中標,標誌

著深圳萬科物業管理有限公司正式走上了市場化、專業化、規模化經營的發展道路,也標誌

著深圳市物業管理行業的發展,登上了新台階。
1997年8月4日,他們再次憑著「萬科物業人」的進取精神,超前的意識,創造性的思維,在

桃源村物業管理公司投標中力挫群雄,一舉中標。
(二)招投標組織情況介紹
鹿丹村和桃源村的招投標,是深圳市首次公開向社會招標選聘物業管理公司,此舉對打破物

業管理行業壟斷,實行平等公開競爭,建立優勝劣汰的物業管理市場機制,推動和提高深圳

市物業管理水平,使行業迅速走上市場化道路,具有非常深刻的現實意義和歷史意義。
這兩次招標的宗旨和原則是:平等、公開、公正、規範、廉政、高效、高水準。
平  等——全市每個物業管理公司都有資格報名,有機會平等競爭;
公  開——公開登報招標,全國第一次;將招標標的、內容、項目、條件、期限、

質量要求、風險責任等全部公開;
公  正——由物業管理行政的專家組成評標委員會;
規  范——此次招標嚴格依照《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》及其《實施細

則》,以及國家、省、市物業管理法規政策,各項數據經過多次論證、廣泛調查、認真研究

,比以往幾次小範圍招標更完善、更規範、更合理;
廉  政——評標委員會採取迴避制度,公開投訴電話和招標紀律、處罰條款;


高  效——從準備公開招標到定標,不到三個月時間;
高水準——從選擇高水平、高質量、信譽好的管理公司,到標書的編制,到評標委

員會人員的選擇,再到今後的實際管理操作,都要體現全國一流的深圳水平。
鹿丹村招標報名時間為96年11月8日,開標時間為96年12月4日,中標單位接管時間為97年1

月1日。
桃源村招標報名時間為97年7月2日,開標時間為97年8月4日,中標單位接管時間即為中標之

日。
報名資格:凡在深圳市註冊的專業物業管理企業均可報名參加投標,但招標領導小組要對報

名單位進行資格審查和預選,以保證此次首次向社會公開招標的質量和檔次。預選的標準是

:管理力量雄厚,經驗豐富,水平高,信譽好。
(三)標的情況簡介
鹿丹村:總佔地面積70396平方米,總建築面積110340平方米,多層住宅24棟,單元式住宅1

036套,公寓210間,綜合樓1棟,建築面積10336平方米。區內有肉菜市場、籃球場一個,停

車場3個,變電房一個。
桃源村:總佔地面積52萬平方米,總建築面積74萬平方米,其中一期有多層住宅樓70棟,單

元式住宅樓3406套,公寓84間,小學1個,幼兒園2個,配電房4個,水泵房2個,二期有多層

住宅17棟,高層住宅27棟,小學1個,中學1個,幼兒園2個,文化中心、老年中心、康樂中

心、購物中心各一個,停車庫5個。
(四)中標經驗概述
1認識
深圳萬科物業管理有限公司認為,此次投標,既是一次公司綜合實力的展示,又是一次積極

的行業競爭,不僅僅是單純的整體管理水平評價,更重要的是一次企業文化和內部管理及發

展潛力的大比試。因此,是一次綜合考試。如能中標,除了可獲取巨大社會效益外,經濟效

益也將在今後的發展過程中逐步直接或間接體現出來。
2準備
兩次投標準備工作,深圳萬科物業管理有限公司都成立了專門的投標小組,由公司總經理親

自掛帥。小組各成員明確分工,各自負責一部分工作,包括取證、調查、編寫、討論、版面

設計、印刷、裝訂、彩色複印、文字錄入、校對等,整個標書編製過程分成幾個時間段,准

備工作的每一步都嚴格按計劃推進。計劃時間中的前大部分,為各責任人相對獨立工作,後

部分的時間為集中工作,最後一周為封閉工作,小組中留下部分骨幹成員,集中做最後修訂

,全部準備編製工作在不到一個月內順利準時完成。
制做出來的標書分為一本主標書和三本副標書(或稱附件)。主標書按照規定的十大項內容編

寫,附件則以圖片為主,直接展示主標書中承諾的各種做法和措施之後的景象,比如擬建立

的各種標識式樣、擬使用的專用車輛、工具式樣等。附件的設置,主要考慮對主標書中所許

諾的都是已經或即將著手準備,並且一旦中標即可按計劃實施的,這樣既表明了公司認真準

備工作的程序,又表明了公司的決心。另外,由於附件以大量照片圖案為主,翻閱起來也可

令評委感到輕鬆直觀、印象深刻和感覺良好。
(五)答    辯
按照規定,參加答辯的人選限於兩名:公司總經理和候任標的管理處主任。
答辯時間為十分鐘,深圳萬科物業管理有限公司的答辯給評委留下了深刻印象,為中標爭取

了分數。
深圳萬科物業管理有限公司答辯特點如下:
答辯形式與眾不同
以「實物投影儀」進行圖示講解,使評委在感到新穎的同時,順利地接受講解。而其餘九家

公司全是以座資面對評委,以一問一答形式被動完成答辯。
答辯內容與眾不同
深圳萬科物業管理有限公司的答辯重點均為招標方關心的論題,比如取代防盜網的防盜措施

、小區交通秩序的管理措施、留給下任管理公司的經費等等,這些問題可謂切中要害,評委

非常關心,以致於超過十分鐘後仍有評委在不斷提問。與此相反,不少公司花了很多時間介

紹本公司架構、歷史、成績和管理設想,令評委缺乏興趣,有的公司答辯時間不足十分鐘即

告結束。
(六)中標啟示
連續兩次中標,使深圳萬科物業管理有限公司名聲大振,對萬科房地產也起到了明顯的促銷

作用,公司也兩次從實踐中得到很多寶貴經驗。經過一年多的管理實踐,公司培養了一批大

規模和超大規模綜合住宅區的經營管理幹部,這是最大收穫。
通過兩次投標,公司感到參與競爭是一種積極進取的行為,是一種快速發展的途徑。同時,

要想在競爭中獲勝,除了具有堅實的內功外,還要有不斷的創新思想和手段。進取創新是競

爭的有力武器。公司認為,市場競爭是殘酷的。如果套用80/20法則的話,即是說80%的市場

由20%的公司掌握,而另外80%的公司,只能在剩餘的20%市場份額中分一杯羹,誰又能知道

這一杯羹能吃多久呢?
深圳萬科物業管理有限公司認為,兩次中標,都已成為過去,成績再大,只能代表昨天,經

驗再多,也會貶值會折舊,成功是靠昨天的經驗,不相信昨天的經驗也會過時,那就可能會

是未來發展的絆腳石。公司決心繼續努力,開創更美好的明天。
附一
鹿丹村物業管理招標書
鹿丹村是市住宅局委委託原市基礎工程工作組開發建設的福利房住宅小區,1989年竣工

交付

使用,並由市住宅局委託市城建房產管理公司實施物業管理。為加強該住宅小區的物業管理

,將我市物業管理競爭機制引向深入,決定採用社會公開招標方式聘請物業管理公司進行管

理。
(一)鹿丹村規劃建設基本情況
1總佔地面積70396平方米。
2總建築面積110340平方米。
3多層住宅樓共24棟,單元式住宅1036套(其中四房二廳126套、三房二廳28套、三房一廳4

55套、二房一廳427套),公寓210間。
4綜合樓1棟(鹿丹大廈,產權屬市城市建設投資發展公司,即原市城建開發處),建築面積

10336平方米,其中肉菜市場建築面積1765平方米。
5公用設施及公共場所(地)情況:
(1)道路:車行道9646平方米;人行道7186平方米;
(2)綠化面積53920平方米;
(3)污水管長1809米,污水檢查井286座;雨水管長2367米,雨水檢查井261座,雨水進水井7

1座;
(4)化糞池6座;
(5)路燈22盞;
(6)垃圾箱25個;
(7)體育設施:籃球場一個,佔地面積500平方米;門球場一個,佔地面積300平方米;
(8)停車場3個,總佔地面積2081平方米,車位72個;
(9)單車房建築面積3739平方米,其中被改為商店的有238平方米(由管理處出租的有175平方

米),被改為車管、綠化、清潔、保安等員工宿舍的有315平方米,被改為倉庫的有126平方

米。
(二)物業管理的內容
1房屋的使用、維修、養護;
2區內公用設施、設備及場所(地)(消防、機電設備、路燈、連廊、單車房、園林綠化地、

溝、渠、池、井、管道、停車場待)的使用、維修、養護和管理;
3清潔衛生;
4公共生活秩序;
5便民服務網點及住宅區內所有營業場所(含綜合肉菜市場的物業管理及收取管理費)、文

化娛樂、體育活動場所的管理及維修養護;
6區內車輛行駛及停泊;
7社區文化活動;
8住宅區檔案資料管理;
9法律政策及合同規定的其它事項。
(三)有關說明
1中標單位應根據《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》及其實施細則和與我局簽訂的住

宅區物業委託管理合同對鹿丹村物業實行統一管理,綜合服務,自主經營,自負盈虧。
2鹿丹村委託管理的期限為三年。
3原物業管理單位在鹿丹村使用的屬於該住宅小區所有的商業用房、管理用房及有關財產

和經費應移交給中標單位。
4在定標後一個月內由我局組織移交接管工作。
5在定標後三個月內由中標單位協助我局和羅湖區住宅局組織召開業主大會,選舉產生業

主管理委員會。
6我局將在業主管理委員會成立後兩個月內按《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》的規

定劃撥公用設施專用基金。
7我局將在定標後一個月內按《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》及其實施細則的規定

向

物業管理單位提供物業管理用房(177平方米,按福利房租金標準計租)和商業用房(311平方

米,按微利房租金標準計租),待業主管理委員會成立後再按規定出售給業主管理委員會。


8住宅區管理服務費收取標準執行市物價局批准的標準。
9在做標書時統一以1996年12月1日為進住時間。
10中標單位可按住宅區每年管理服務費基本支出的10%提取物業管理公司利潤。
11中標單位應交納風險抵押全30萬元,如不能完成投標指標和市級優秀管理小區物業管理

指標,抵押金不予返還,押金期限為三年。
12原物業管理公司市城建房產管理公司在同等條件(即分數)下可以優先中標。
(四)物業管理標準及獎罰
1鹿丹村的物業管理標準執行《全國城市物業管理優秀小區評分標準》(80分以上)以及標

書、委託管理合同的有關規定。如《深圳市住宅區物業管理條例》出台,則執行此標準。
2市住宅局每年對住宅區進行考核評比,如達不到上述規定要求,則可終止委託管理合同

並

進行財務審計,由中標單位承擔違約和賠償責任;如達到了規定要求,則按合同給予獎勵。


(五)投標、開標時間
1各競投單位應於1996年11月29日前做好標書,密封後送至招標領導小組辦公室,逾期按

棄權處理。
2開標具體時間另行通知。
(六)其他事項
1違反招標文件規定及在投標過程中違法違紀,或以任何方式採取不正當競爭手段的,一

經

查實,由招標領導小組按規定給予處罰,取消其三年投標資格,已經中標的終止委託管理合

同,一切後果及損失由責任者自負。
2歡迎社會各屆對此次招投標進行監督和投訴,投訴電話:3210059、3255815。
附二標書的項目和要求
(一)競投單位擬採取的管理方式。包括:內部管理架構、機構設置、運作機制、工作流程

、信息反饋渠道、控制方式等。
(二)管理人員配備。包括:管理處正、副主任簡歷、各類人員數量、文化素質、正式工和

臨時工的比例、自有人員和待聘待調人員、各崗位人員的配置等。
(三)管理人員的培訓。包括培訓計劃、方式、目標等。
(四)管理工作必需的物質裝備計劃情況。包括:管理服務人員住房、管理用房、器械、工

具以及通訊、治安裝備及辦公用品等。
(五)經費收支預算。應列明收入項目和支出項目預算,有文件規定的按規定測定,無文件

規定的按市場價測定。另外應列出收支盈虧情況測算、增收節支措施。
(六)管理規章制度。包括公眾制度、單位內部崗位責任制、管理運作制度和管理人員考核

制度。
(七)住宅區檔案的建立與管理。
(八)各項管理指標的承諾。包括:
1房屋完好率;
2房屋零修、急修及時率;
3維修工程質量合格率;
4管理費收繳率;
5綠化完好率;
6清潔、保潔率;
7道路完好率及使用率;
8化糞池、雨水井、污水井完好率;
9排水管、明暗溝完好率;
10路燈完好率;
11停車場、單車棚完好率;
12公共文化設施、休息設施以及小品雕塑完好率;
13小區內治安案件發生率;
14消防設施設備完好率;
15火災發生率;
16違章發生率與處理率;
17住房有效投拆率與處理率;
18管理人員專業培訓合格率;
19維修服務回訪率;
20居民對物業管理滿意率。
(九)便民服務項目。按有償服務和無償服務兩部分逐項分列。
(十)社區文化活動。包括制度建設、場地(辦公、活動)安排、活動計劃和效果。
(十一)宣傳、貫徹執行《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》及其實施細則方式和設想。
(十二)整治鹿丹村環境的方案。包括整治項目、時間安排和經費來源等。
(十三)提高管理服務水平新設想。
(十四)願意承受的有關獎罰。
上述項目應逐一列舉,要體現出合理、先進、完備可行,招標領導小組將以此作為評標依據

,根據上述項目制訂具體評分標準,按照百分制度進行打分。
範例四  虹開發物業經營管理公司受托管理東方國際大廈介紹
上海虹橋經濟技術開發區聯合發展有限公司物業經營管理公司(以下簡稱虹開發物業經營管

理公司)是在1994年成立的中外合資專業物業管理公司,她的前身是成立於1989年的上海虹

橋經濟技術開發區聯合發展有限公司新虹橋大廈公司,是上海虹橋經濟技術開發區聯合發展

有限公司全資分公司。虹開發物業經營管理公司已通過上海市房地局資質審批,具有經營物

業管理業務資質條件。公司的經營範圍是:房產經營管理,物業內的配套服務。
為了使管理制度化、規範化,該公司十分注意軟件建設,目前已制定了各類規章制度,共22

本144份,約十幾萬字。其中包括各類崗位責任制、工作職責、操作規程、工作流程等。保

障了公司在運行時有章可循、有序運作。最近結合《物業管理示範小區(大廈)評比內容》的

有關要求,對各類台帳制度進行分類歸納、整理、補充、彌補了一些管理上的盲點和不足之

處,使公司的各類制度更臻於完善。
下面介紹的是虹開發物業管理公司受托管理東方國際大廈的實例:
東方國際大廈原名外貿洽談樓,位於虹橋開發區第19號地塊,佔地面積8600平方米,建築面

積47335平方米。地下一層,地上二十六層,建築高度為985米,總投資近約3億人民幣,

是一幢涉外的純辦公樓。
大樓由上海市服裝進出口公司、上海市對外貿易公司、上海化工進出口公司和上海虹橋經濟

技術開發聯合發展有限公司共同投資建築。1996年8月竣工投入使用,大樓中一部分面積為

業主辦公自用,另一部分用於租賃。
在1995年底,東方國際大廈竣工前,這座現代化大樓的物業管理事宜便放在業主的議事日程

上來了。有的業主方曾提出由四方業主各自派人組成一個物業管理班子,共同來管理大樓,

即走自我管理路子;有的業主方則不同意此種方案,主張採用委託管理的方式。
東方國際大廈不同於單一業主的大樓,可以走「自我建造,自我管理」之路,東方國際大廈

是一幢多業主大廈,由於大樓統一建築和業主分區佔有,形成產權多元化,毗鄰關係複雜化

。如由各個業主各自派人組成物業管理班子進行日常管理,必然會產生互相扯皮、多頭管理

的現象,工作很難正常開展。經過一番爭論,於是便決定委託一家專業物業公司來承接管理

。那麼到底聘請哪家物業公司來管理呢?選聘物業管理公司的任務便落到大廈業主委員會的

身上。
在大樓竣工前,由四個大業主成立了業主委員會,由四方業主的法定代表人擬訂授權書,各

自委派人員參加業主委員會工作,選出了業主委員主任,成立了日常工作班子——業主委員

會辦公室。業主委員會辦公室作了細緻的市場調研,與市內幾家有一定知名度,並有高層辦

公樓管理經驗的物業管理公司進行了廣泛的接觸,並對以上物業管理公司的資質信譽、註冊

資本情況、經營管理規模、管理經歷的時間、公司在客戶中的口碑以及公司管理的示範樓盤

的情況作了詳細的瞭解。業主委員會辦公室工作人員甚至對物業管理公司已經實施管理的大

樓進行微服私訪,實地觀察該公司管理大樓的情況。最後經過層層篩選,有選擇地邀請了幾

家物業管理公司前來投標應聘。物業管理公司則在規定的時間內編製、提交了物業管理建議

書、物業管理計劃書和物業管理方案等類似投標書的文件,並各自秘密地報價進行競爭。最

後由業主委員會對幾家物業管理公司的方案、報價進行比較,最後選定由上海虹開發物業經

營管理公司來管理。上海虹開發物業經營管理公司是大樓業主之一——上海虹橋經濟技術開

發聯合發展有限公司的全資分公司,是虹橋開發區的首家專業物業管理公司,有著數十年涉

外辦公樓物業管理和租賃工作的經驗-具有一批資深的中、高級管理人才和技術力量。
選定物業管理公司後,隨即由業主委員會與物業公司共同討論擬訂東方國際大廈委託管理合

同,並就雙方的權利、義務作了明確的界定。1996年7月正式簽訂委託管理合同(合同期限為

一年,屆時可以續簽,也可以解除合同),1996年8月1日上海虹開發物業經營管理公司正式

實施對東方國際大廈的物業管理。
上海虹開發物業經營管理公司接管東方國際大廈後,果然不負眾望,由公司管理的東方國際

大廈,第一年即通過區房管局物業管理達標,第二年,即獲得上海市房地局、上海市物業管

理協會頒發的上海市物業管理優秀大廈的榮譽證書。大廈業主委員會在1997年底又與虹開發

物業管理公司續簽了一年合同。目前大廈客戶入駐率達96%以上,業主用於租賃部分面積的

出租率達95%,整個大廈運作正常,業主與物業管理公司關係融洽,業主委員會自治管理與

物業管理公司的專業管理相輔相成。業主方和物業公司相互制約、相互配合,建立了一種平

等的、互相尊重的民事關係。
對以上東方國際大廈委託管理的實例,我們不妨稍作點評:
此種模式類似於物業管理招標管理的邀請招標,是一種有限競爭性招標,雖然它還不是完全

意義上的市場經濟模式,但它卻是物業管理市場經濟的雛形,是在從自我管理到委託管理的

道路上邁出了一大步!
因為,其一:該物業公司受托管理東方國際大廈是通過履行合同、契約的形式,建立了雙方

平等的民事關係,由過去的終身制變為由業主選擇,在合同規定期限的聘用制。業主方是發

包方和委託方,物業管理公司則是受托方。
其二,物業管理公司受托管理東方國際大廈,捧的是泥飯碗,不是鐵飯碗,如果物業管理公

司不認真履行合同、降低服務水準,業務方完全可以「解聘」,這無形中使物業公司具有一

種危機感和優患意識,處於市場競爭的壓力之下,有利於物業公司把壓力轉化成動力,不斷

提高物業管理水平。而社會主義市場經濟的特徵之一,就是「競爭」,此種模式孕育著市場

經濟的成分。
其三,初步實現所有權與管理權的分離。東方國際大廈的產權是屬於四個大業主。業主委員

會是代表產權人行使權利的機構,物業管理公司則受業主委員會的聘用,行使管理權,而不

是受其中一方業主的聘用來管理大廈,因此是初步實現了所有權與管理權的分離,但還不是

完全意義上的分離,因為物業管理公司畢竟還是其中一個業主的全資分公司。
我們認為目前在國內還未完全形成物業管理市場競爭的機制,因此物業管理市場還處於培育

、發展階段。多年來,由於人們習慣勢力的影響,人們還是很難跳出「誰開發,誰管理」,

「誰家的兒子誰家搶」的舊框框。但是事物總是作為過程而發展的,建立真正意義上的物業

管理市場、競爭體系是需要一段時間的,這種過渡形式可能會存在相當長一個時間,人們不

能期望它能夠一蹴而就。這也許是我們目前處於的社會主義初級階段的特徵所決定的。但是

可以預言,物業管理市場競爭越來越會被人們所理解,一定會被越來越多的發展商、業主所

認可、接受。

東方國際大廈是一座現代化辦公樓,為了使此物業充分發揮其功能,實現其應有價值和使用

價值,我們將精心組織、認真實施多功能、全方位、高水準的管理和服務,提高大廈的知名

度,創造更高的社會效益、經濟效益和環境效益。受業主的委託,下面我們闡述一下對東方

國際大廈進行物業管理的方案和設想。
(一)指導思想
東方國際大廈是一座多業主的大廈,現在我們受業主的委託通過簽訂契約來管理這座大廈,

我們感到自己的角色在轉換:我們原來管理×××大廈從一定意義上來說是管理單位終身制

,現在改變為由業主選擇並通過合同方式,在合同規定期限內的聘用制;過去捧的是鐵飯碗

,現在拿的是泥飯碗,我們沒有退路和捷徑,只有以我們腳踏實地的工作來贏得業主的信任

,才能在激烈的市場競爭中站穩我們的腳跟。
「業主至上,服務第一」這是我們的宗旨。我們要切實維護業主和租戶(非業主使用人)的利

益,通過我們的管理和服務,不斷提高東方國際大廈的聲譽,滿足業主自用辦公的需要,並

使大廈逐步提高出租率,降低空置率,保持相對穩定的客源市場,給業主帶來豐厚的投資回

報。我們要狠抓大廈的硬件建設和軟件建設,樹立大廈在虹橋開發區內甲級辦公樓的形象,

使大樓不斷保值、升值。我們的物業管理要走專業化、社會化、企業化、經營型的道路,在

管理模式上要施行酒店、賓館式的管理,結合東方國際大廈的實際,摸索出一套具有虹橋特

色的、與國際接軌的物業管理新路子。
(二)管理標準
根據大廈的實際情況,我們制定了總體的管理標準:
(1)房屋完好率95%以上;
(2)道路完好率98%以上;
(3)路燈完好率98%以上;
(4)管道完好率98%以上;
(5)消防裝置安全使用率100%;
(6)避雷裝置安全使用率100%;
(7)綠化覆蓋率95%;
(8)大、中、小修工程合格率100%,小修、零修及時率99%以上;
(9)業主或租戶有效投訴率2%以下;
(10)各種費用收繳率98%以上;
(11)不發生火災事故;
(12)不發生重大刑事案件;
(13)杜絕重大工傷事故;
(14)各類機械設備完好率95%。
(三)管理費開支預算
按「以收抵支」的原則預算,精打細算,節約各方面成本開支,以我們的優質服務和管理回

報於業主,具體預算如下:
(1)員工工資獎金(養老、醫療、待業保險、制服、工作餐)30萬/月
(2)公共部位清潔費(外牆清洗、日常清潔用品消耗、垃圾清運、除害滅蟲、綠化養護)

44萬/月
(3)辦公費、員工培訓、差旅費、運輸費等。18萬/月
(4)不可預見費2萬/月
(5)設備日常維護運行、小修費用4萬/月
(6)管理者酬金(10%)47萬/月
(7)營業稅(5%)  24/月 
493萬
按每月管理費收入47萬計算,每月虧23萬。
(四)開業前的前期準備工作
根據業主管委會要求,爭取在1996年6月底前完成交接工作,使大廈如期開業,在這一、二

個月內我們準備完成如下前期工作:
(1)早期介入,熟悉瞭解物業情況
物業管理要追求全過程最佳效益的現代化管理模式,在物業的建設階段就要充分考慮建成後

的使用和管理的需要,針對籌建處在開發階段往往容易忽視建成後的管理問題,有針對性地

提出建議和整改方案。我們在去年10月已派了工程部四位員工進入工地,熟練瞭解大廈供電

、鍋爐、冷凍、管理的系統和管路,從即日起我們將派遣更多的人員深入現場,瞭解弱電系

統、安保監視系統、會議音響系統、火災報警系統的狀況,並從保安服務,清洗服務系統著

手瞭解,是否符合日後管理的需求。
(2)做好物業的驗收和接管工作
物業驗收是直接關係到今後物業管理工作能否正常開展的一個重要環節。我們要根據原設計

要求和標書會同業主方對大廈在土建、安裝、消防、環保、交通等方面進行驗收,驗收中發

現問題後應明確記錄在案,督促籌建處和施工單位及時進行整改,在移交物業時向籌建處索

取大廈所有竣工圖紙、資料、包括各種設備的說明書,保修合同,為大廈設備的檔案管理打

下基礎。
(3)公開招聘和推薦相結合,完成組織機構的設置
從我公司選調從事物業管理工作數年、富有實踐經驗的人員作為業務骨幹,然後登報公開招

聘員工,本著「量才錄用」的原則,公開、公正、公平地聘用員工並立即著手各種工種、各

崗位的培訓,初步設想員工總編製在130人左右,具體機構設置如下:
經理室:1人
綜合部:10人  經理1人  採購1人  秘書1人  總務後勤1人  檔案資料1人  倉庫1

人  人事調配1人  勞動工資1人  會計1人  出納1人
保安部:40人  經理1人  主管1人  保安人員30人  自行車棚管理員2人  地下車庫

3人  服務梯管理3人
工程部:40人  經理1人  主管2人  電工11人  空調工8人  管道工8人  鍋爐工8人

  泥工1人  木工1人
服務部:39人  經理1人  主管1人  清潔工31人  電梯應接員2人  總台2人  商務

中心2人
(4)建立健全各項規章
首先制訂員工內部自身動作的各種規範,包括各部門、各崗位、各工種的崗位責任制,全體

員工都應共同遵守執行的員工守則、外事紀律、禮貌禮儀規定、獎懲制度、考勤制度。第二

,著手制訂「租戶手冊」,使業主和租戶對大廈的先進設施、服務項目,有所瞭解,對大廈

在治安、消防、安全用電、裝修等方面的規定有所熟悉,起到規範租戶行為的作用。
(五)日常管理和服務
大廈的日常物業管理主要分為三大部分:設備的維修和保養,保安服務和清潔服務。下面具

體闡述如下:
(1)設備管理是現代化物業管理的關鍵
我們要以熟練的設備管理技術保證所有設備正常運

行,保持設備、設施的最佳狀態,延長設備的使用年數,加強對機器設備的保養,防止故障

、事故的發生,並努力節省能源,減低運行成本。我們要執行計劃檢修與日常保養相結合,

對各種設備制訂出重點保養計劃,並要切實按計劃實施。保證各種設備處於良好工作狀態

。在此基礎上,我們要認真受理客戶的報修,做到隨叫隨到,小修不過夜,使客戶滿意。並

要加強對裝修的管理,特別要配合客戶做好二次裝修及其相應系統的調試工作,使各種設備

充分發揮其功能,為業主和租戶服務。
(2)保安服務
保安服務的宗旨是為業主和租戶創造安全、有序的工作、辦公環境,切實保證租戶生命財產

安全,確保一方平安。保安服務執行24小時值勤制,在大廈各進入口處日夜有保安人員執勤

。保安人員負有指揮車輛進出、停靠、驗查出門單、拉車門應接、幫助客人搬運行李等責任

,並負責大樓的消防工作,保證各種消防設施處於良好工作狀態,負責裝修施工現場的防火

管理,督促租戶遵守大廈有關消防規定和地下停車場、地面停車場、自行車棚的車輛安全。

保安人員要運用現代化的硬件設施,如安保監視系統、對講通訊機、巡邏到位器加強防範工

作,實行技防和人防相結合,確安大樓萬無一失。
(3)清洗服務
清洗服務的宗旨是為業主和租戶創造一種舒適、整潔的環境。清潔工人運用各種現代化清潔

機

械和清潔劑,保持內外環境的整潔,重點是大樓大堂、電梯廳、電梯轎廂、走廊、樓梯、衛

生間、茶水間等公共部位的保潔工作,努力做到:
地面清——無煙蒂、紙屑、無污垢水跡、無亂堆雜物
門窗清——無灰塵、無水跡
牆面清——無亂面、無積灰、無蜘蛛網
垃圾處理——日積日清、及時傾倒、不隔夜、並施行袋裝化管理
每逢雨天、免費為客人發放塑料袋,以便盛裝雨傘和自行車雨披,保持大堂和電梯轎廂的整

潔。
(六)管理運作流程圖

以上,就是我們對東方國際大廈物業管理提出的初步設想和方案。總之,我們物業管理是微

利保本的行為,我們遵循「取之於民,用之於民」、「誰投資,誰享用」的原則,為了保持

大廈的清潔和正常運作,我們希望與業主保持良好的互動關係。
最後,我們有決心和信心把業主交給我們的大廈管理好。以我們六七年管理新虹橋大廈的經

驗,有把握對大廈管理中出現的任何問題、要求都能應對自如,以我們豐富的經驗、先進的

技術以及員工的敬業愛業精神,一定能管好這幢大樓。我們確信:決不會辜負業主的希望。


範例五  某綜合寫字樓招投標範例
(一)投標報價示例
假如某寫字樓工程招標文件發出後,有多家企業申請投標,經資格審查後,確定甲、乙、丙

、丁四家公司參加投標,現將丁公司部分報價文件摘要如下:
1投標綜合說明
某綜合寫字樓投標綜合說明
企業名稱:××市建築工程公司
法定代表人:×××
某綜合寫字樓由××市建築設計研究院設計。工程位於開發區新城北路西側、××商城北側

。工程總建築面積為20820m2,其中地下室8968m2,地上199232m2,主體建築物

高

度753m(室外地面以上)。該工程地下室層高為435m,一、二層層高為510m,第二十層

層

高450m,其餘各層層高均為330m。本工程結構:主體為框架-剪力牆結構,裙樓為框架

結

構,抗震等級為二級,七度抗震設防,該工程基礎:主樓C30鋼筋□鑽孔灌注樁,樁承台□C

35;地下室:底板C35、S8,牆板C40、S8,頂板C30;上部框架□強度等級:梁板C30、C2

5,牆柱C40、C35、C30;屋頂水箱:C25、S8。該工程樓地面:地下室,二十層為水泥砂漿

樓地面,一、二層為磨光花崗岩樓地面,其它各層是地磚樓地面;內牆主要為煙灰色水泥漆

牆面;外牆主要為外牆面磚和花崗岩飾面,以及部分玻璃幕牆,鋁合金窗等;屋面:保溫層

為樹脂防水珍珠巖找坡,防水層為聚氨酯塗料和氯化聚乙烯-橡膠共混卷材防水,以及細石

□剛性防水層。
我公司為國家建設部首批核定的壹級施工資質企業,公司下屬七個分公司,四個直屬工程處

,三個綜合加工廠,一個預應力應用推廣中心,公司現有職工6000多人,各類專業技術人員

858人,其中高級工程師25人,工程師121人。企業總資產為46億元,擁有各類施工設備、

機械1300多台套,總功率達13888千瓦。我公司獲省建行資信等級AAA證書,是具有雄厚資金

和技術力量的大型建築施工企業。
我公司按照招標文件的要求,對承建該工程施工承諾如下:
(1)工期。總工期430天,其中地下室36天,主體196天,裝飾裝修及掃尾198天。
(2)質量。確保省優,達不到優良罰款80萬元,達不到省優罰款50萬元。
(3)報價。工程預算總價195534萬元,一次性讓利130萬元,其中計劃利潤讓利3156元,

包干費讓利2273萬元,綜合間接費讓利7571萬元。最終報價182534萬元。
(4)三材數量。鋼材194990t,木材28380m3,425#水泥343903t,525#水泥1585

22t。
2投標標書情況匯總表
投標標書情況匯總。

第四章  物業管理與房產交易及其範例精解
第一節  房產交易制度
一、房地產交易概論
(一)房地產交易的概念
房地產交易,是指當事人之間進行房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃等以房地產作為交易

對象的一切經營活動的總稱。它與一般的商品交易不同,具有以下特徵:
1房地產交易的對象為房地產
房地產在我國民法中稱為不動產,它是一種特殊的商品,雖然房地產也有商品的一般屬性,

即具有價值和使用價格,但因其不能移動,在進行房地產交易時,不是以商品的交付作為所

有權轉移的標誌,而是以房地產產權證的交付,作為所有權轉移的標誌。所以說,房地產交

易不是一般的民事法律行為,而是一項特殊的民事法律行為。
2房地產交易的內容複雜
房地產交易內容的複雜性主要表現在,它不是一般的商品交易買賣。它包括房地產轉讓、房

地產抵押、房屋租賃等多項內容。房地產轉讓,是指房地產權人通過買賣、贈與或者其他合

法方式將其房地產轉移給他人的行為,房地產抵押,是指抵押人以其合法的房地產以不轉移

佔有方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時,抵押權人有權依法以

抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。房屋租賃,是指房屋所有人作為出租人將其房屋出

租給承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行為。對於上述三種交易方式,我國《城市

房地產管理法》都有明確的規定。
3房地產交易是一種要式法律行為
所謂要式法律行為,是指依照法律的規定,採取特定的形式才能成立的法律行為。即民事法

律行為的當事人必須遵照法律要求的形式,其民事法律行為才能成立,否則,會因形式要件

欠缺導致法律行為無效。在進行房地產交易時,依照《城市房地產管理法》以及其他相關的

法律、行政法規的規定,無論是房地產轉讓、房地產抵押,還是房屋租賃,都應該簽訂書面

合同,而且在房屋所有權和土地使用權移轉時,要依法進行變更登記。
(二)房地產交易的原則
1公平、等價有償、誠實信用原則
這一原則是在《民法通則》中規定的在民事法律關係中適用的一項重要原則。由於房地產交

易屬於民事法律行為,雙方當事人的交易一般都是通過簽訂合同來實現的,屬於平等主體間

的利益調整,按照「公民、法人的民事權益受法律保護,任何組織和個人不得侵犯」(《民

法通則》第5條)的規定,當事人之間應當遵循「公平等價有償、誠實信用原則」。例如,《

城市房地產管理法》第40條規定:「房地產轉讓,應當簽訂書面轉讓合同,合同中應載明土

地使用權取得的方式」。第49條規定:「房地產抵押,抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押

合同。」第53條規定:「房屋租賃,出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同,約定租賃期限
、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款,以及雙方的其他權利和義務,並向房地產管理部

門登記備案」。
2房地產交易的「房隨地走、地隨房走」原則
《城市房地產管理法》第31條規定:「房地產轉讓、抵押時,房屋的所有權和該房屋佔用范

圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。」這一條規定有兩層含義:第一,房地產轉讓時,房屋

的所有權和該房屋佔用範圍內的土地使用權同時轉讓;第二,房地產抵押時,房屋的所有權

和該房屋佔用範圍內的土地使用權必須同時抵押」。之所以這樣規定,主要是考慮到以下因

素:首先是便於管理。我國現行房地產的管理體制是房產歸房產管理部門管理,地產由土地

管理部門管理,即房和地分別歸口於不同的行政管理部門管理。在進行房地產交易時,如果

「房不隨地走,地不隨房走」,各管各的,各自為政,勢必造成房地產交易管理的混亂,造

成各部門互相扯皮的現象,不利於房地產市場的健康發展。其次,考慮到只有遵循該原則,

才能保證不損害土地使用權及地上建築物的經濟效益,不因進行房地產交易而破壞土地利用

總體規劃和城市規劃。第三,在進行房地產交易時遵循這一原則也是國際上通用的慣例,為

保證我國的房地產市場與國際市場接軌,使我國的房地產市場走入正規,也有必要遵循這一

原則。對此,我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》也有類似的規定。該條例第

23條規定:「土地使用權轉讓時,其地上建築物、其他附著物所有權隨之轉讓」。第24條規

定:「土地使用者轉讓地上建築物、其他附著物所有權時,其使用範圍內的土地使用權隨之

轉讓,但地上建築物、其他附著物作為動產轉讓的除外。」
(三)房地產價格管理制度
房地產價格管理,是房地產交易管理中最為重要的問題之一。眾所周知,進行房地產交易同

進行其他商品交易一樣,當事人都是為了獲得一定的經濟效益,而經濟利益的獲得與否,關

鍵就在於如何確定房地產交易價格。由於我國房地產市場剛剛建立不久,許多管理還沒有走

入正軌,在一段時間內,房地產價格處於一種混亂狀態,各地的房地產價格的確定沒有一個

統一的標準,給一些投機者以可乘之機,影響了房地產市場的市場經濟方向。為此,我國在

制定《城市房地產管理法》時,對房地產價格的標準和管理作出了明確規定。
1房地產價格管理的內容
《城市房地產管理法》第32條規定:「基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期

確定並公佈。具體辦法由國務院規定」。根據這一條的規定,我國房地產價格管理的內容為

定期確定並公佈基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格。
所謂基準地價,是指房地產價格評估機構按照一定的標準,對不同的土地級別、區域進行分

別評估和測算出不同類型用地使用權的平均價格。通過對基準地價的評估,可以使國家有關

行政管理部門瞭解地價的總體變化趨勢和較穩定的各級、各類土地使用權的平均價格,從而

對土地使用權價格進行宏觀調控,使土地使用權的總體價格隨著市場的變化而變化,防止故

意壓低或哄抬地價、擾亂房地產交易市場的現象發生。同時也為各地在確定房地產價格時明

確了一個基本的標準。
所謂標定地價,是指評估機構以基準地價為依據,對需要進行土地使用權出讓、轉讓、抵押

的每幅地塊所進行的價格評估,是進行房地產交易的價格依據。一般情況下,對於標定地價

的評估,都是由評估人員根據市場的供需狀況,地塊的地理位置、使用條件,地塊大小和形

狀、容積率、土地的使用年限,並參照國家公佈的基準地價予以確定的。由於標定地價是對

每一塊土地在某一時間的具體價格的確定,與市場價格基本一致,這樣就為地方人民政府管

理房地產交易價格,防止故意壓低或哄抬地價提供了依據。
所謂房屋的重置價格,是指按照當前的建築材料價格、建築技術、工藝水平以及其他建築條

件,重建同類結構、質量、式樣標準房屋的價格。隨著房地產市場的變化,房地產的價格不

會一成不變,同時建築材料價格的提高,建築技術和工藝水平的提高,各種建築費用的提高

,都可能影響房屋的價格,即使建築結構、式樣、質量等沒有變化,不同時期的房屋價格也

會不一樣。在我國房地產市場中,房屋價格一般呈上升狀態。為了使房地產交易公平合理,

對不同建築結構、式樣、質量的房屋設置重置價格,就會給當事人進行房屋交易時提供了價

格依據,對於房屋拆遷中的價格補償,也有著十分重要的意義。
對於基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格,城市人民政府或其授權的部門要根據當前

的經濟和社會發展狀況,定期評定,定期公佈,並將其納入法制軌道,這樣就可以穩定房地

產交易價格,通過交易價格對房地產市場進行宏觀調控,使我國的房地產市場的發展與我國

市場經濟的發展方向保持一致。至於基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格的確定和公

布的具體辦法,由國務院或國務院授權的部門根據我國的具體情況制定公佈之。
2房地產價格評估制度
所謂房地產價格評估,是指由房地產專業估價人員,根據一定的估價目的,遵循估價原則,

按照一定的技術標準和估價程序,採用科學的估價方法,結合估價經驗和當地房地產市場價

格,對房地產最可能實現的合理價格所作出的推測與判斷。
實行房地產價格評估制度,對我國房地產事業的發展有著十分重要的意義,只有實行房地產

價格評估制度,才可以保證房地產交易價格的合理和穩定,保障房地產交易秩序,保證國家

、集體、公民個人的合法權益不受侵害,不會給房地產投機者以可乘之機。同時,也可為房

地產轉讓、抵押、房屋出租提供價格基礎,為政府徵稅、房屋拆遷補償、解決房地產糾紛、

企業兼併、企業破產清算等提供了依據。我國《城市房地產管理法》第33條規定:「國家實

行房地產價格評估制度。房地產價格評估,應當遵循公正、公平、公開的原則,按照國家規

定的技術標準和評估程序,以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎,參照當地

的市場價格進行評估。」
根據該條的規定,在進行房地產價格評估時應遵循公正、公平、公開的原則。
(1)公正原則
所謂公正原則,是指國家房地產價格評估機構在進行評估時,要採用統一的評估標準,無論

是何等身份的委託人,無論評估對象是公房、私房還是新建商品住宅,都要公平對待,在評

估其價格時不能有意抬高或降低,要根據實際情況,採用科學合理的估價方法,公正地作出

評估。公正原則要求房地產價格評估機構要制訂一套統一的評估標準。儘管我國地域廣闊,

不可能制訂全國統一的標準,但每個地區都要根據當地房地產價格構成要素、定價標準、價

格層次、房屋建築類型等制訂一套統一的、具有權威性的評估標準,作為進行評估的依據。

同時要加強房地產評估機構和評估人員的資質管理,提高評估機構和評估人員的素質,使房

地產價格評估機構公正地對待每一個委託人,採用統一的標準,公正地辦理每一件房地產價

格評估事務。
(2)公平原則
所謂公平原則,是指房地產價格評估機構和委託方在進行房地產價格評估事務時,雙方的法

律地位平等,享有平等的權利和承擔平等的義務。委託方委託房地產價格評估機構進行評估

時,是一種委託關係,即是一種民事法律關係。根據我國民事法律的規定,民事法律關係的

雙方當事人在進行民事法律行為時,應遵循公平原則,任何一方都不得把自己的意志強加給

另一方。
(3)公開原則
所謂公開原則,是指房地產價格評估機構在進行價格評估時,應公開評標標準、評估程序和

評估方法,增加評估的透明度。公開評估,可以使公眾瞭解評估的過程和方法,消除公眾對

評估的疑惑,也便於社會公眾加強對評估的監督,促使評估機構嚴格依章辦事、公正、合理

地執行評估工作,減少不必要的糾紛。
房地產價格評估機構在進行價格評估時,應嚴格遵守評估的程序和方法,只有如此,才能保

證評估工作的公正、公平和公開。依據《城市房地產管理法》的規定,房地產價格評估的

程序和方法如下:
(1)評估程序
所謂房地產價格評估的程序,是指進行一項評估工作需要從頭到尾作哪些工作和步驟。
1評估申請。即委託人向房地產價格評估機構提出委託申請。在進行申請時,委託人應當遞

交評估申請書。這裡所說的委託人,可能是政府、法人或個人,可以是該房地產的所有人或

使

用人,也可以不是。他們要求評估的理由和要求各不相同。如可能是房地產擁有者的代理人

接受委託,欲瞭解該房地產的實際價值;政府要課稅,也可以委託對非政府擁有的課稅對像

房地產進行估價;房地產的欲購者,也可能會委託對想要購買對像房地產進行估價;一方以

房地產入股與另一方合作,另一方也可能委託對該入股房地產進行估價,以便於與對方討價

還

價。評估申請書一般包括以下內容:委託人的身份證明、評估對象的基本情況(名稱、面積

、地理位置)、申請評估的理由、項目和要求,以及其他需要說明的內容。
2受理評估委託。房地產價格評估機構在收到委託人的評估申請書之後,應當對評估申請書

及有關證件進行審查,明確評估對像、目的、估價期日等要求之後,決定是否承辦。如果接

受委託,則雙方簽訂房地產價格評估合同,明確雙方的權利和義務。
3進行評估作業。評估機構接受委託之後,便著手進行評估工作。在明確了評估對像和目的

之後,首先應選出擬採用的適合於該評估對象的初步評估方法,以便於進行實地勘察及收集

資料時有的放矢。然後根據初步評估的結果確定評估計劃,進行實地勘察,收集有關資料。

這一工作完成之後,評估人員對收集的資料進行整理、分類。
4綜合評估決定估價額。評估機構對收集的資料進行分析,選擇適用的估價方法進行計算,

最後決定出估價額,然後將評估成果寫成評估報告書。評估報告書一般包括以下內容:A

估

價額及價格種類;B評估條件;C評估對象的坐落、地號、門牌、結構、用途、數量等,

以

及有關權利種類;D評估目的及條件與價格種類的關係;E評估日期及進行評估的年月日

;

F決定估價額的理由;G參與評估的人員與評估對像有無利害關係;H若干附屬資料,

如評估對像所在地的地圖、房地產圖片等。
5通知委託人領取評估報告書並收取服務費。房地產價格評估機構在完成評估工鼢並撰寫完

評估報告書之後,通知委託人領取該評估報告書,委託人領取報告書時,應按合同規定交納

服務費。
(2)房地產價格評估的方法
房地產評估的方法多種多樣,房地產價格評估機構要針對不同的評估對象,採取不同的評估

方法,否則將導致評估額不準確,房地產價格評估不規範。房地產價格評估的方法主要有市

場比較法、收益還原法和成本估價法這三大基本方法,其他方法都是由這三大基本方法派出

出來的。
所謂市場比較法,是指在進行房地產價格評估時,將評估對象與在近期內已經發生了交易的

類似房地產加以比較對照,從已知的已經發生交易的類似房地產價格,推算出該評估對象的

價格的一種價格方法。所謂類似房地產,是指在用途、建築結構、所處地區等方面,與評估

對像相同或相似的房地產。
所謂收益還原法,是指運用適當的還原利率,將未來的純收益折算為現值的估價方法。其具

體操作步驟為:先求出房地產的總收益和總費用,由房地產的總收益減去總費用而算出房地

產的純收益,運用適當的還原利率,選用具體的收益還原法的計算公式進行計算。
所謂成本估價法,是指以建造房地產所需的各項費用之和為主要依據,再加上一定的利潤和

應納稅金來確定房地產價格的估價方法。其計算公式為:1新建房地產價格為購置土地費用

、建造建築物費用和正常利稅之和;2新開發土地價格為購置待開發土地費用、開發土地所

需的投資和正常利稅之和;3舊有房地產價格為舊有房地產重置價格與折舊之差。
我國在進行房地產價格評估時,採用的評估方法主要是以基準地價、標定地價和各類房屋的

重置價格為基礎,參照當地市場價格進行評估。至於基準地價、標定地價和各類房屋的重置

價格由城市人民政府或其授權的部門根據國務院規定的具體辦法定期確定並公佈。
3房地產成交價格申報制度
對市場的調節主要是通過一些經濟槓桿,如價格、稅收等來起作用。房地產交易市場也是如

此。對房地產交易價格有所瞭解,政府才能通過價格、稅收的調整來鼓勵或者限制全國或者

某一地區的房地產交易,維護房地產市場秩序。為此,我國採取了房地產成交價格申報制度

,並在《城市房地產管理法》中作出明確規定:「國家實行房地產成交價格申報制度」。「

房地產權利人轉讓房地產,應當向縣級以上地方人民政府規定的部門如實申報成交價,不得

瞞報或者作不實的申報。」
房地產權利人在轉讓房地產後,必須及時申報成交價格。在申報時不得弄虛作假,更不能瞞

報或不報,否則即構成違法,由有關部門依法處理。房地產成交價格的申報機關為縣級以上

地方人民政府規定的部門,至於哪一級、哪一個政府部門接受申報,由縣級以上地方人民政

府規定。
(四)房地產交易的特性及原則
就其行為性質而言,房地產交易與普通商品交易均為平等主體之間的民事法律行為,交易雙

方之間的關係是民事法律關係,在交易之中須遵守平等、自願、公平、等價有償、誠實信用

等民法一般原則,但是,與普通商品交易相比,房地產交易更有下列鮮明特性:
1標的物位置固定性
一般的商品交換,其標的物通常要發生空間的移動,即商品要從出讓

者手中轉移到受讓者手中,所有權等權利的轉移與商品自身的轉移結合緊密。房地產交易則

不同,它的標的物房產與地產是不動產,不能移動或者一旦移動將導致物的性質與用途的改

變,乃至經濟價值的減少或喪失,因此,無論是交易中或交易後,房地產均不發生空間移動

,交易雙方運用所有權和使用權證書及合同進行交易。這種特性可能影響第三者對房地產權

益人身份的判斷:證書作為一紙文憑是否合法有效不易辨別。因此,各國房地產法多採用公

示登記制度管理房地產權利的變動。
2標的物自身具有無法改變的天然矛盾性
房地產交易的對象為房產與地產,通常情況下房

產與地產是緊密結合的,單獨交易地產的情況較少。這裡存在著房與地之間的關係的定性問

題。根據我國現行土地房屋權利體系,法律同時承認土地所有權、土地使用權、地上建築物

及附著物的所有權三種物權。而房與地在自然屬性上結合卻是非常緊密的,房必須建築於地

上,而地的使用多數情況下體現為建房。這就產生了房產所有權與土地使用權之間的矛盾。

如果上述二權利分屬不同權利主體,則建築物就喪失了地基的合法使用權,土地使用權人就

可以要求地上建築物所有者拆除其房產以保證自身的權利。有鑒於此,大陸法系創設地上權

制度保護房產所有人的權益。而我國採用了土地使用權與房產所有權「連動措施」,即二者

須一起轉讓與抵押。但是,國內大部分地區仍實行房產地產交易分別登記制度,手續繁雜,

且多重複,浪費了社會資源,因此立法上宜徹底承認房產所有權與土地使用權具有一體性。


3房地產交易標的額大、專業性強
房地產價格昂貴、持久耐用,消費者在交易時

往往持謹慎態度,而房地產價格卻不僅取決於取得土地使用權和建造房屋的成本,還受區位

因素、供求狀況、支付能力、社會因素等諸多因素影響,使房地產估價既極具重要性又具有

很強的專

業性。同時,房地產的交易還需要準確及時的市場行情信息以避免私下盲目成交造成的交易

困難、價格失控、利益損失;需要精通相關法律,以求省時、省力、省事地辦理各種繁雜的

手續。針對以上特性,我國實行房地產價格評估制度,提倡房地產中介服務。《城市房地產

管理法》第33條規定:「國家實行房地產價格評估制度」;「房地產價格評估,應當遵循公

正、公平、公開的原則,按照國家規定的技術標準和評估程序,以基準地價、標定地價和各

類房屋的重置價格為基礎,參照當地的市場價格進行評估。」第58、59條對房地產中介服務

機構做了規定。
4房地產市場在整體上是供給稀缺的市場
房地產市場在廣義上講是房地產商品流通全過程

各種交換關係的總和。土地是不可再生資源,房產受土地稀缺性的限制,其供給彈性較小。

但是,隨著經濟的發展,房地產的需求彈性卻比較大。一方面城市經濟的發展帶來建築地段

地租地價的增長,致使土地使用權的價格上揚帶動房地產價格呈向上波動趨勢,在通貨膨脹

條件下,房地產具有保值功能,刺激了房地產需求;另一方面,房地產是人們生產、生活、

工作的基本物質條件,人們對房地產的需求會隨著經濟發展呈現選擇性,也決定了房地產需

求具有較大的彈性。上述供需矛盾隨著開發建設資金相對不足而更加突出,供給稀缺是房地

產市場的重要特徵。房地產市場的這一特徵決定了房地產交易前景廣闊,為保障房地產交易

健康發展,在宏觀上要運用法律加強調控,使房地產市場規範化、有序運行,防止國家收益

的流失;在微觀上要適當放開。
5房地產交易中土地使用權出讓行為所設定的權利義務具有承接性
《城市房地產管理法》

第42條規定:「以出讓方式取得土地使用權的,轉讓房地產後,其土地使用權的使用年限為

原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用的年限後的剩餘年限」,

「以出讓方式取得土地使用權的,轉讓房地產後,受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的

土地用途的,必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規划行政主管部門的同意。」上述規

定說明在房地產交易中,出讓方式取得的使用權無論採取怎樣的方式交易均必須繼承原出讓

合同確定的權利義務關係,原則上出讓合同對每一次房地產交易均具有約束作用,若做重大

變更,必須取得原出讓方及土地管理機關的同意。這一特性,使政府可以通過對出讓合同權

利義務的設定達到控制房地產用途等宏觀調控目的。
房地產交易的這些特性決定了房地產交易中必須遵守下列特定原則:
1房地產轉讓與抵押必須依法辦理法定登記手續,房屋的租賃必須向房產管理部門登記備

案。這條原則又稱為「及時登記原則」。
2房地產轉讓、抵押時,房屋所有權和土地使用權必須同時轉讓、抵押,謂之為「房地一

體原則」。
3房地產交易價格由國家實施管理,具體內容包括:國家定期公佈基準地價、標定地價和

房屋

重置價格作為房地產基礎價格;國家實行房地產價格評估制度,實行房地產成交價格申報制

度。
4土地出讓合同設定的權利、義務隨土地使用權同時轉移原則。唯此,才能使國家和土地

使

用者的關係不會因房地產權利的多次轉移而受影響,無論土地使用權轉移到誰的手中,國家

作為土地所有者均可直接與其發生關係,從而保證土地使用權在多次轉移之後仍能按合同規

定即城市規劃的要求開發利用與經營,從而保障並加速土地合理開發利用。
5不得損害土地及房產經濟效益原則即效益不可損原則。房地產的分割轉讓必須經人民政

府房地產管理部門批准。
(五)房地產交易所及房地產交易管理機構
房地產交易所是狹義上的房地產交易市場,是進行房地產交易的固定場所。隨著我國房地產

交

易的蓬勃發展,全國各大中城市紛紛設立房地產交易所,使得房地產交易場所固定化,從而

使房地產交易活動改變了過去私下成交的流動狀態,將房地產交易活動吸引到長年固定的場

所,給予買賣雙方信任感和可靠感,強化了房地產交易的管理,提高了房地產交易的質量。


房地產交易所的活動有如下特點:
1交易場所固定化
固定化的交易所須配備必要的專業人員,穩定地提供信息資料,組織房

源,提供各種服務,結束了過去的有「市」無「場」狀態,降低了隱形變易的數量,保障了

國家稅收,減少因盲目私下成交而導致的糾紛。
2交易活動公開化
以往的房地產交易活動中,流動交易致使房地產交易管理很難進行,一

些不法中間人居間牟利,不法業主抬高房價,交易活動帶有很大投機性,房地產交易流轉程

序難以做到公平合理。房地產交易所應運而生,實行價格公開,對其組織的房源標價出售,

代售房屋公開估價,並不定期公佈最高限價。上述措施有效地制約了不法中間人與業主的活

動。
3服務內容力求全面化
房地產交易所圍繞房地產交易的三個階段,盡可能在各個環節上為

交易者提供多樣化服務。如在一級市場領域,可以提供法律政策咨詢;在二級市場,可以為

房屋開發公司提供銷售窗口,為買賣雙方辦理立契簽訂手續;在三級市場,報告市場動態,

發佈交易價格,開辦房地產抵押、購房貸款等業務。
4經營與管理兼顧化
房地產交易所不但要為房地產交易提供服務,還要對其進

行指導與監督,調控市場價格,查處違紀行為,為房地產交易規範化服務。
根據建設部、國家物價局、國家工商局《關於加強房地產交易市場管理的通知》,房地產交

易所要配備必要的管理人員與專業人員,開展下列工作:
1為房地產交易提供洽談協議、交流信息、展示行情等各種服務;
2開展房地產價值、價格評估;
3提供有關房地產的法律、政策咨詢,接受有關房地產交易和經營管理的委託代理業務;


4對房地產經營交易進行指導和監督,調控市場價格,查處違法行為;
5辦理房地產交易登記、鑒證及權屬轉移手續。
房地產交易所要遵循政企分開原則,逐步實行企業化管理。
房地產交易管理是房地產行政主管部門代表國家及地方政府,在有關部門的配合下,基於房

地產業務的發展規律與社會需要,按照法律與政策,綜合運用行政、經濟、法律等各種手段

,對房地產市場進行組織、協調、控制、監督等活動,房地產交易管理是縱向行政行為,是

對房地產市場各種要素或整個過程的全面管理。管理主體是建設行政主管部門和土地管理部

門以及各級政府價格主管部門,具體而言是:1國家建設部、國家土地管理局、國務院價格

主管部門主管全國範圍的房地產交易;2縣級以上地方人民政府的房管部門、土地管理部門

以及價格主管部門管理本行政區域內的房地產交易。房地產交易管理的對象是房地產交易中

涉

及的各種要素。就主體而言,包括土地使用權受讓人、房地產開發企業、房地產三級市場雙

方當事人、房地產咨詢機構、房

地產價格評估機構、房地產經紀機構等;上述各主體的交易活動及相關客體也是管理對象。

房地產交易管理的依據是法律及政策,以及房地產業發展的客觀規律;要達到的目的是使房

地產交易良性運行與發展,保護房地產權利人的合法權益,防止國家收益流失。
房地產交易管理機構的具體職責作如下區分:
1建設部與國家土地管理局的職責
(1)貫徹執行國家有關房地產管理的政策與法律,擬定全國性房地產交易管理的條例及各項

管理制度並組織實施。
(2)綜合運用法律、經濟、行政等手段宏觀調控和指導房地產的發展。
(3)負責全國性房地產開發專營企業及一級房地產企業的資質審查,並會同有關部門對其進

行監督管理。
(4)組織對全國和地方房地產市場情況的調查研究及市場信息的收集、統計和發佈工作。
(5)指導和協調地方各級房地產管理機構的工作,會同有關部門研究推動房地產流通體制的

改革,促進土地有償使用制度的改革、住房制度改革和房屋商品化工作,並組織有關房地產

市場的理論研究和宣傳工作。
2地方各級房地產管理機構的職責
(1)貫徹和執行國家有關房地產管理的法律、法規和政策,擬定本地區房地產管理條例和各

項規章制度,並組織監督實施。
(2)負責房地產開發經營企業、中介服務企業和個人的資質審查,並會同有關部門對其進行

監督管理。
(3)負責房地產權屬的審核與登記發證工作;同時,可以在房地產交易所內設立集中的辦事

機構,以方便交易,加強監督管理。
(4)負責房地產市場專業人員、管理人員的培訓與考核工作。
(5)負責對非法房地產交易活動進行行政查處工作,並對房地產交易糾紛進行調解。
3各級政府價格主管部門的主要職責
(1)制定由政府定價的房產交易價格和經營性服務收費標準,凡向居民出售的新建普通住宅

價格、拆遷補償房屋價格及房產交易市場的重要經營性服務收費實行政府定價,由政府價格

主管部門會同有關部門按照價格管理權限制定和調整。
(2)負責制定各地房價評估的具體辦法。
(3)負責對房產交易價格及經營性服務收費的監督與監測工作,各級政府價格主管部門應認

真做好房產交易價格變化的監測工作,及時對房產交易價格情況進行分析、匯總,定期制定

、公佈市場參考價格,並向上一級政府價格主管部門報送情況。
(4)負責對房產價格評估中出現的價格糾紛進行調解。
(5)查處違反房產交易價格管理的行為。
房地產交易的管理行為必須遵循統一領導、分級管理,宏觀控制與微觀放開相結合,依法

管理這三項原則,在全局上做好立法工作、全局性規劃工作、擬訂年度出讓國家土地使用權

總量、房地產開發全面佈局,併合理規劃,搞好配套建設綜合開發等工作,在具體交易中

做好管理房地產價格評估、房地產登記管理、中介服務機構管理等工作。

二、房地產轉讓
(一)房地產轉讓的概念
房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行

為。可以從以下幾方面來理解房地產轉讓的概念:
1房地產轉讓的主體是房地產權利人,包括房產所有人及土地使用權人。非房地產權利人

無權轉讓房地產。
2房地產轉讓的客體是房屋的所有權以及該房屋所佔用範圍內的土地使用權。除單獨土地

使

用權的情況外,由於房與地之間不可分離的特性,房屋的所有權與該房屋所佔用範圍內的土

地使用權須一同轉讓。
3房地產轉讓的形式為房地產買賣、房地產贈與及其他合法方式。其他合法方式如房地產

交

換、房屋繼承等。方式的多樣化表明房地產的轉讓既可能是有償行為也可能是無償行為。
4房地產轉讓區別於房地產租賃與抵押等其他交易方式的本質特點在於房地產轉讓是將房

產

所有權或地產使用權轉移給他人的行為,一旦轉讓行為成立則原產權人的一切權利均由新產

權人享有,原產權人喪失原權利。
房地產轉讓行為是平等主體之間的民事法律行為,當事人之間法律地位平等,意思表示自願

。除此之外,房地產的轉讓還須遵循前節所述的下列原則:(1)房地同時轉讓原則。(2)效益

不可損原則。(3)土地使用權出讓合同規定的全部權利義務隨土地使用權同時轉移原則。房

地產買賣行為中,還必須遵守國家法律關於房地產價格管理及登記管理等制度的要求。
(二)房地產轉讓行為的有效條件
房地產轉讓諸行為中房地產買賣行為是最典型、最重要的形式;房地產贈與行為與房地產買

賣行為最主要的區別是權利轉移的無償性;房地產交換行為屬於民法原理中的「互易」行為

,其與房地產買賣行為最主要的區別在於其轉讓代價是房地產而非金錢。現以房地產買賣行

為為例證,分析其法律行為的有效條件,其要求大部分亦適用於房地產贈與、交換等其他轉

讓行為。
1主體具有合法資格
(1)自然人主體。自然人作為房地產買賣行為的主體時,必須具備民事權利能力及完全民事

行為能力;無民事行為能力人與限制民事行為能力人不得從事房地產買賣行為,應由其法定

代表人代為進行。此外,根據我國《繼承法》之規定,遺產分割時必須保留胎兒的繼承份額

,因此在繼承這一房地產轉讓形式中,胎兒雖因不具有民事權利能力而不能成為權利主體,

但仍應據此條規定保障其合法利益。
(2)非自然人主體。企業、事業單位、機關團體作為權利主體進行房地產買賣的,必須具有

法人資格,否則行為無效。另外,還必須注意下列特殊規定:1公有房屋買賣中,國有房屋

出賣人應是國家授權依法行使經營和管理權利的單位,且須經國有資產管理部門批准同意;

集體所有的房屋出賣人必須是集體組織即產權人。2私房買賣中,機關團體、部隊、企事業

單位因特殊需要而購買私房的,必須經縣以上人民政府的批准。3商品房買賣中,開發公司

須持有有關批准手續及營業執照;商品房預售主體還須符合其他法定條件。
2客體符合法律要求
不受限制的房地產,均可自由轉讓。
(1)下列房地產禁止買賣:1以出讓方式取得的土地使用權不符合法定條件的,其房地產不

得買賣。必須符合的法定條件是:首先,須按照出讓合同的約定已經支付全部土地使用權出

讓金,並取得了土地使用權證書;其次,按照出讓合同的約定進行了投資開發,其中屬於房

屋建設工程的須完成開發投資總額的25%以上;屬於成片開發土地的,形成工業用地或者其

他建設用地條件;再次,轉讓時房屋已經建成的,還應當持有房屋所有權證書。2以劃撥方

式取得土地使用權的,轉讓房地產時須報有批准權的人民政府審批,否則不得轉讓。3司法

機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的房地產不得轉讓。4

依法收回土地使用權的房地產不得轉讓。5共有房地產未經其他共有人書面同意的,不得轉

讓。6權屬有爭議的房地產不得轉讓。7未經依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。8

除依人民法院判決外,在城市改造規劃實施範圍內,在國家建設徵用土地範圍內的城市房屋

,禁止轉讓,但禁止期鏞不得超過1年;9寺廟、道觀房地產產權一般歸宗教團體所有,不

得轉讓。
(2)下列房地產屬於受到買賣限制的房地產:
1機關、團體、部隊、企事業單位不得購買或變相購買城市私有房屋,如因特殊需要必須購

買,須經縣以上人民政府批准。2以享受國家或企事業單位補貼廉價購買或踹建造的城市私

有房屋,需要出賣時只准賣給原補貼單位或房管機關。3房地產開發商開發經營的商品房,

屬於內銷商品房的只准許賣給境內組織或個人;屬於外銷商品房的,持其《外銷商品房銷售

許可證》或外銷批文,應當賣給境外的組織或個人。4房屋所有人出賣租出的城市私有房屋

的,須提前三個月通知承租人,在同等條件下,承租人有優先購買權。出租人未按此規定出

賣房屋,承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣行為無效。5城市私房共有人出賣共有房

屋的

,在同等條件下,共有人有優先購買權。6公有舊房出售時,原住戶有優先購買權;職工購

買舊房居住或經營一定時期後(5年),允許其出售,但原出售單位有優先購買權。
3形式要件
房地產的轉讓必須訂立書面合同,並須由當事人到房地產管理部門辦理權屬登記手續,領取

房地產權屬證書之後,其行為方才有效。
4意思表示要件
房地產買賣必須在自願、平等、等價有償的基礎上進行,才能使雙方當事人利益得到保護,

因此,雙方的意思表示必須真實。因欺詐、脅迫而訂立的房地產買賣合同無效;違反代理法

律規定的越權代理以及以被代理人名義同自己訂約或自己為買賣雙方同時代理訂約的行為無

效

;另外當事人的意思表示亦必須出於善意,惡意串通損害國家、集體及第三人利益的行為,

以合法形式掩蓋非法目的的房屋轉讓行為也均同樣無效。
5房地產轉讓不得違反政策、法律和社會公德
(三)房地產轉讓合同
《城市房地產管理法》規定:房地產轉讓必須簽訂書面合同。現同樣以房地產買賣合同為例

進行分析。
1合同的訂立過程
房地產買賣合同的訂立須經歷要約與承諾兩個階段。
要約,是買賣當事人向對方當事人提出簽訂買賣房地產合同的意思表示。該意思表示須符合

如下要求:
(1)明確地向對方表明買賣房地產的意圖。
(2)具體寫明房地產的數量、質量、座落、價格、交付方式及期限等主要內容。
(3)表明請對方當事人在規定期限內給予答覆的要求。
(4)要約必須送達受要約人。
承諾,則是買賣當事人一方對另一方所提出的要約或反要約完全同意的意思表示。承諾必須

明確表示同意要約人或反要約人的意見,並且全部接受了對方提出的合同內容。
雙方經過要約與承諾過程之後,簽訂書面合同,合同即已成立,但合同的成立並不等於合同

的生效,合同的生效尚須經過辦理產權轉讓手續,即辦理房地產產權變更登記手續,領取產

權證書,方才受到法律保護。
2房地產買賣合同的主要內容
(1)標的。房地產買賣合同的標的就是房地產。要訂立買賣契約時,對於標的物首先要審查

其是否符合有關法律對房地產轉讓客體的要求。具體參見前述客體有效合法條件及限制。同

時,

房地產合同必須訂清房地產座落位置、部位、類型、結構、房屋朝向、門牌號碼等。房屋附

屬設施是否一同轉讓也應註明。根據《城市房地產管理法》的規定,合同中應當載明土地使

用權取得的方式。
(2)數量。即房地產的面積與數量。合同中關於數量的約定必須明確,應使用明確量詞,而

不應籠統稱幾房幾室等。如註明面積,應明確是建築面積,還是實際使用

面積,同時還須明確公用面積的攤銷等。
(3)價款。這是受讓人取得房地產產權所付的代價,是房地產買賣合同必備的條款。我國實

行對房地產價格規定基礎價格制度,即國家定期確定並公佈地產基準地價、標定地價及各類

房屋

的重置價格,同時實行房地產價格評估制度及房地產成交申報制度。如果土地使用權轉讓價

格明顯低於市場價格的,市縣人民政府有優先購買權。
(4)履行期限。即債務人實際負擔其債務的期限。包括房產何時交付、價款何時交付及何時

履行過戶登記手續等內容。
(5)履約方式。指價款的交付方式以及房地產交付方式。前者如一次性付款或是分期付款;

後者包括房屋及其附屬設施的驗收、接管,過戶手續的辦理,有關稅費的交納,房地產權利

證書的領取。
(6)違約責任。房地產合同亦適用民事合同全面履行原則,如當事人違反合同規定,不履行

或不完全履行合同規定的義務,則必須承擔違約責任。具體承擔責任的方式有支付違約金、

賠償損失;有定金約定的執行定金罰則。
上述六點是房地產買賣合同必備的條款,有些書籍將爭議的解決方式亦列為合同必備條款,

其主要內容是訂明發生合同糾紛時,當事人是申請仲裁還是向人民法院起訴。另外,根據《

城市房地產管理法》,還應當注意以下問題:土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權

利、義務隨房地產買賣同時轉移;土地使用者通過出讓方式取得的土地使用權,轉讓房地產

後,其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已

經使用年限後的剩餘年限;以出讓方式取得土地使用權的,轉讓房地產後,受讓人改變原土

地使用權出讓合同約定的土地用途的,必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規划行政主

管部門的同意,簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同,相應

調整土地使用權出讓金。

三、房地產評估
(一)房地產評估概述
房地產評估,是房地產專業估價人員,根據估價目的,遵循估價原則,按照估價程序,採取

科學的估價方法,結合估價經驗,通過對影響房地產價格因素的分析,對房地產最可能實現

的房地產價格所作出的推測與判斷。《城市房地產管理法》第33條對我國房地產評估制度作

出了框架性規定:「國家實行房地產價格評估制度。房地產價格評估,應當遵循公正、公平

、公開的原則,按照國家規定的技術標準和評估程序,以基準地價、標定地價和各類房屋的

重置價格為基礎,參照當地的市場價格進行評估。」上述法律規定說明:房地產評估在我國

是作為國家承認、提倡並通過制定技術標準等相關法律與政策來管理的制度而存在的。具體

而言,房地產的價格應由有資格的房地產評估機構與人員依照法律的規定,參照市場行情,

公平合理地確定;國家建設行政主管部門管理全國房地產市場估價工作;國家

通過法律規定房地產價格評估的原則、技術標準、評估程序、評估機構與評估人員資格等事

項達到對房地產評估價格宏觀管理的目的;作為房地產交易的當事人,應當自覺遵守法律有

關房地產評估的規定。
房地產評估是房地產價格管理工作的核心,房地產評估具有下列重要意義:1對於房地產交

易人來說,在一級市場中合理確定土地使用權價格,為出讓人確定土地使用權拍賣與投標的

標底提供基礎價格;在二級市場中,合理的評估價格是房地產轉讓當事人重要的成交依據,

是房地產抵押當事人決定抵押與否及是否接受抵押的信據;2對於房地產管理機構而言,房

地產價格評估制度能提供現有存量市場中的房地產價值量,為管理工作提供依據;3對於國

家來說,科學確定房地產價格為國家徵收房地產領域的稅收提供依據;4對於司法實踐而言

,經科學評估的房地產價格在處理房地產糾紛、破產企業財產清算、計算投資者以房地產為

投資手段的投資額等許多方面有重要作用。
目前,國家在房地產評估方面通過法律確定了房地產評估制度的地位、房地產評估的原則、

房地產評估的價格基礎、房地產評估的程序、房地產評估機構與評估人員資格審定標準,並

在房地產轉讓領域確定了房地產成交價格申報制度,通過該制度對評估價格及成交價格進行

審查。
(二)房地產評估的原則
《城市房地產管理法》第33條規定:「房地產價格評估,應當遵循公正、公平、公開的原則

。」
1公正原則
公正原則是指房地產價格評估機構在進行房地產評估時,要公正地對待每一個

委託人,不偏不倚,秉公辦理,不得為謀取私利徇私枉法,否則將要受到法律制裁。如果遇

到估價人員與委託人有利害關係的情況,估價人員應當迴避。公正原則不但是評估人員應遵

守

的原則,也是房地產管理與執法領域必須遵守的原則。《城市房地產管理法》第70條規定了

對違反公正原則的處罰措施。
2公平原則。
所謂公平,是指房地產評估的結果必須反映房地產當事人之間合理的利益平衡

。在評估過程中,應當使評估各方當事人享有平等權利,承擔平等義務,不允許評估人員弄

虛作假,故意抬高或壓低標的物的價格。房地產評估機構與評估人員必須嚴格遵守估價的程

序與評估標準。
3公開原則
是指房地產價格評估必須具有公開性、透明度。具體而言,房地產評估當事

人有權瞭解評估的程序、標準、方法、結果、評估機構及評估人員的情況、房屋的自然情況

等一切可以瞭解的情況;不但如此,房地產評估的價格等情況還應當向社會公開,令公眾知

曉。
公正、公開、公平三原則,互相聯繫,都是為合理確定房地產評估價格而服務的。公正原則

側重於要求房地產評估機構與評估人員不受主觀因素影響,客觀合理地評估出房地產應具

有的價值;公平原則側重於對待房地產評估中利益彼此矛盾的當事人,追求的是達到當事人

之間的利益合理地平衡。一般而言,公正的評估結果應當是公平地體現了當事人的利益分配

關係。而公開原則,則是對公正、公平原則能否實現的督促手續。只有遵循以上三原則,才

能使房地產評估制度為我國房地產的發展提供良好的促進作用。
(三)房地產評估的價格確定
依據《城市房地產管理法》第33條規定,房地產價格評估應當遵循公正、公平、公開的原則

,按照國家規定的技術標準和評估程序,以基準地價,標定地價和各類房屋的重置價格為基

礎,參照當地的市場價格進行評估。這說明,房地產評估制度中價格分步形成:一是確定價

格基礎,即由基準地價、標定地價及各類房屋的重置價格構成的評估基礎;二是在基礎價格

確定之後,參考當地市場價格最終確定房地產評估價格。
1房地產評估的價格基礎的構成
(1)基準地價
基準地價是指城市國有土地使用權的基本標準價格,是按照土地的不同級別與區別分別評估

與測算出商業、工業、住宅等各類不同用途用地的使用權的平均價格。基準地價由三個因素

構成:1一定期限,如一年內的平均地價;2一定區域,如一個大城市內的級別平均地價;

3不同用途分別測算的平均地價,如工業區、商業區等不同用途的土地有不同地價。因此,

基準地價是一定時間內的、平均的、針對不同用途而有不同價格的、區域性的地價。基礎地

價是由政府部門組織的專家委員會在土地定級的基礎上,根據土地的收益、市場交易資料等

情況綜合評定的,它反映了一定區域一定用途的土地地價總體的變化趨勢,是國家對土地價

格乃至整個房地產市場進行宏觀調控的根據。
(2)標定地價
標定地價是將要出讓、轉讓、抵押的具體的地塊土地使用權進行評估而得出的價格。標定地

價

要依據基準地價,考慮市場行情、地塊大小、形狀、容積率等各種因素來測算。標定地價相

對於基準地價的區域性而言,是某一塊地塊在某一時點上的價格。標定地價接近了市場價格

。
(3)房屋重置價格
房屋重置價格是按照評估時的建築水平、工藝水平、建築材料價、人工和運費等條件,重新

建造同類結構、式樣、質量標準、設備、裝修條件的新房所需要的費用。重置價格是同一類

房屋的重置價格,而不是個別房屋的重置價格。重置價格的計算要參考房屋的成本價格。以

住宅商品房為例,其成本價格主要包括:1征地費及拆遷安置補償費:按國家有關規定執行

;2勘察設計及前期工程費:依據批准的設計概算計算;3住宅建築、安裝費:依據施工圖

預算計算;4住宅小區基礎建設費和住宅小區級非營業性配套公共建築的建設費:依據批准

的詳細規劃和施工圖預算計算;住宅小區的基礎設施和配套建設項目按照國家和省、自治區

、直轄市人民政府頒發的城市規劃定額指標執行;5管理費:以本款1到4項之和為基數的1

—3%計算;6貸款利息:計入成本的貸款的利息,根據當地建設銀行提供的本地區商品住宅

建設佔用貸款的平均週期、平均比例、平均利率和開發項目具體情況而定。
上述三種價格,應當由房地產管理機關定期確定並公佈。
2房地產評估價格的最終構成
基準地價、標定地價及重置房價構成了房地產價格評估的基礎價格,但房地產評估價格的最

終形成,還要參考市場價格來確定。
市場價格包含兩個方面的內容:一是包括了房地產開發公司面向國內單位以及個人出售的商

品房

價格(如北京市1993年為5000~7500元/平方米);二是包括了房地產開發公司專門向境外機

構或人員出售的「外銷房」的商品房價格(如在深圳為1萬港幣/平方米)。這個價格完全是由

市場供求關係決定,同時開發公司要負擔各種各樣的稅費。
一般而言,市場價格的構成因素包括如下各項:1征地補償費,包括土地補償費、青苗補償

費、菜田基金、勞動力安置補助費等;2拆遷安置補償費,包括房屋及其他地上物補償費、

搬家費、拆房費、周轉房費、單位拆遷費等;3其他土地開發費,包括「七通一平」費、勘

察設計費等;4住宅建築安裝工程費;5附屬工程費,包括煤氣站費、熱力點費、變電室費

等

;6室外工程費,包括上下水、電力、電信、庭院、圍牆等建設費用;7公共建築配套工程

費,包括建設幼兒園、文化站、中小學、衛生所、副食店、居委會、派出所等費用;8環衛

綠化工程費;9「四源」費,即煤氣、熱力、自來水、污水等建設費用;
大市政費

;「兩稅一費」,包括營業稅、城市建設維護稅、教育費附加;管理費;利潤

。以上各項收費,有些應屬政府開支,比如治安、教育、衛生等項目費用,但都

包括到房地產費用裡去了。
(四)房地產評估機構和房地產評估人員
1房地產評估工作的管理機關
(1)國務院建設行政主管部門負責全國房地產市場估價管理。
(2)縣級以上人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內房地產市場估價管理工作。
2房地產評估機構的設立
房地產評估機構可分為兩類:1城市房地產行政主管部門設立的房地產估價機構;2非房地

產市場估價職能機構性質的房地產估價事務所。
城市人民政府房地產行政主管部門設立的房地產估價機構,是房地產市場估價的職能機構,

是房地產市場管理機構的組成部分,承辦本行政區域內涉及政府稅費收入及由政府給予當事

人補償或賠償費用的房地產估價業務以及受當事人委託的其它房地產估價業務。
其它要求從事房地產市場估價業務的單位,應向當地城市人民政府房地產行政主管部門提出

申請,經資質審查同意,並經工商行政管理部門核發營業執照,方可營業。
房地產估價事務所的資質審查條件和批准辦法,由省、自治區、直轄市人民政府房地產行政

主管部門規定並報國務院建設行政主管部門備案。
3房地產評估人員的法律要求
目前關於評估人員的法律規定仍處於原則性規定階段,須待豐富與完善。建設部、物價局、

工商行政管理局《關於加強房地產交易市場管理的通知》規定了評估人員的主要任務及關於

建立評估員制度的設想。
評估人員的主要任務是:根據計價原則、標準和市場供求情況,合理評估房地產的價值、價

格,為房地產交易、抵押、仲裁、轉讓提供確定價值和價格的依據。
從事房地產價格評估的人員,要經過專業培訓,由房地產管理機關考核合格,持證上崗。要

逐步建立等級評估員制度。
(五)房地產價格評估程序
房地產市場估價應當依照下列程序進行:
1申請估價
當事人應當依照規定向估價機構或估價事務所遞交估價申請書。估價申請書應

當載明下列內容:1當事人的姓名(法人代表)、職業、地址;2標的物的名稱、面積、座落

;3申請估價的理由、項目和要求;4當事人認為其它需要說明的內容。估價申請書應當附

有標的物的產權證書和有關的圖紙、資料或影印件。
2估價受理
估價機構或估價事務所收到估價申請書後,應當對當事人的身份證件、標的物

的產權證書及估價申請書進行審查。對符合條件者,交由估價人員承辦,每個估價項目的承

辦,不得少於兩名估價人員。
3現場勘估
承辦人員應當制訂估價方案,到標的物所在地進行實地勘丈測估,

核對各項數據和有關資料,調查標的物所處環境狀況,並做好詳細記錄。
4綜合作業
承辦人員應綜合各種因素進行全面分析,提出估價結果。書面估價結果應包括

如下內容:1估價的原因,標的物名稱、面積、結構、地理位置、環境條件、使用情況,所

處區域城市規劃現狀及發展前景,房地產市場行情;2標的物及附著物質量等級評定;3估

價的原則、方法、分析過程和估價結果;4必要的附件,包括估價過程中作為估價依據的有

關圖紙、照片、背景材料、原始資料及實際勘測數據等;5其它需要說明的問題。估價結果

書應由承辦人員簽名。
現將深圳市物業估價所設計的物業估價流程表摘錄如下,供參考:
(六)房地產成交價格申報制度
房地產價值較大,對於交易人及國家來說,房地產交易價格均有重要意義。在價格管理方面

,我國不但實行房地產價格評估制度,而且實行房地產成交價格申報制,亦即當事人在評估

機構估價的基礎上進行的房地產交易(主要指房地產轉讓),還須在成交後將價格上報相應的

房地產主管部門。價格申報對於交易人來說是一種義務,不但如此,交易人申報的價格還須

是如實的價格,不實申報將受到法律制裁。

四、房地產交易的程序
(一)申請與接待
房屋交易所接待人員在認真聽取交易雙方介紹房屋交易過程後,要仔細詢問房屋的基本情況

,如房地產座落位置、建築結構、協議價格、買賣原因、產權歸屬及沿革等。然後還要查看

房屋所有權證書、買賣合同、戶口簿以及其他有關房地產證明證件。
(二)登記
在瞭解房屋交易過程後,凡符合交易政策的,給予登記。賣方憑戶口簿、房屋所有權證,據

實填寫《申請出賣房屋登記表》;買方憑戶口簿;單位介紹信或街道證明,據實填寫《申請

購買房屋登記表》;單位買賣房屋,憑上級批准的文件,分別填寫《申請出賣房屋登記表》

和《申請購買房屋登記表》。
(三)調查
1內部調查
根據房管局的房屋檔案和產權產籍卡片,主要審查以下內容;產權人姓名,性

別、年齡、籍貫是否與產權檔案相符;房屋座落、結構、間數、面積、四至、地址是否清楚

;產權歸屬、產權來源是否清楚;落實房屋政策中有無遺留問題,是否屬於拆抵收購房屋;

有無抵押、典當和被查封等情況;是否凍結轉移或非本人不得轉移的房屋。
2外部調查
經辦人員到有關部門或深入現場,調查以下內容;房屋產權是否有共有人或承

租戶;房屋共有人或承租戶是否主張優先購買權;是否屬於徵用拆遷凍結的房屋;是否屬於

違章建築的房屋;交易雙方所報成交價是否真實;有無界址糾紛或其他產權爭議。
(四)估價
估價人員(評估員)與賣方約定具體日期,屆時會同賣方到現場評估價格。在估完價後,將估

價表移送經辦人員準備訂立合同。
在現場估價時,遇有界址不清或建築結構相連部分以及他人之地上物時,得通知鄰戶及其他

產權人共同確認界址或地上物權屬。
(五)議價
經辦人員通知交易雙方到交易所由買賣雙方自行以人民幣為交易單位進行議價,並由雙方自

行簽訂《房屋買賣合同》。如果雙方願意登記聲明,可由交易所代為辦理。
(六)公告
凡登記買賣的房屋(特別是私房),都要由交易所統一公告,公告期內如有人對產權提出異議

時,交易所有權中止交易。已交費用不用退還,失約一方應負擔對方已付的全部手續費。
(七)報批
經辦人員根據內審外查及公告情況,逐項填寫《房屋買賣審批表》,寫出調查及公告情況,

提出個人意見,連同交易雙方所出示的證明證件,根據審批權限的規定逐級上報,經主管房

屋管理部門批准後,全部案卷移送立契人員。
(八)訂立合同
經辦人員通知交易雙方攜帶戶口簿或單位戶口證明,房屋所有權證、契證、身份證、名單及

證明證件等親自到交易所辦理房契過戶手續,經查驗無誤後,即予以訂立房產賣出合同。
訂立合同前經辦人員必須認真審驗以下事項:
1產權證、戶口簿、身份證、圖章姓名必須相符;交易對方所立合同(草契、協議)必須真

實、合法、完備;
2出賣共有房屋必須提供共有人親自出示的同意證明書;
3出賣出租的房屋,出賣人必須提供、承租人親自出示的放棄購買權證明書;
4出賣繼承的房屋,必須提供繼承權公證書;
5出賣人不能親自到場的,必須提供出賣人親自出示的委託書;
6單位買賣房屋,必須提供《法定代表人身份證明書》或《授權委託書》;
7委託書證明有轉委託時,對轉委託人有無轉委託權應進行認真核對;
8交易雙方或一方在簽訂合同後悔,撤銷房屋買賣登記時,交易雙方必須提供書面申請;


9無民事行為能力人或限制民事行為能力的人,買賣房屋得由監護人代為辦理;
10旅居國外的華僑出賣房屋,如委託國內親友代為辦理,必須提供居住國公證機關的公證

和中國駐外使領館認證書;
11法院判決或裁定出賣的房屋,必須提供法院的判決書或裁定書。
(九)收費
契稅,按成交價6%徵收,由買方繳納。手續費,按成交價2%收取,由交易雙方各負擔一半。

罰款按有關規定徵收。
(十)統計
立契手續辦完後,經辦人員應即時登記《房屋買賣立契房冊》,同時填寫《房產買賣登記立

契卡片》。
(十一)發證
交易所將所有證明證件裝訂成冊,按頁編號;移交房管部門,依有關規定轉測繪所查後,繪

制平面圖,然後制證,通知新業主登記,交費、頒發新證。
第二節  房地產交易合同
一、房地產交易合同的形式
(一)口頭形式的房地產合同
口頭形式的房地產合同(口頭房地產合同)是指當事人雙方通過對話方式進行意思表示而訂立

的房地產合同。這裡的對話方式包括面對面交談或通過電話及其他口頭交談方式。
一般而言,口頭形式的合同具有簡便、迅速的優點,對於發展市場經濟、促進商品流轉起著

重要作用。但其缺點亦很明顯:無據可查,不易查證,一旦發生糾紛則難以證明合同的存在

及其確切內容。由於房地產的重要性,我國法律通常不允許訂立口頭形式的房地產合同。但

是,具體到城市和鄉村,情況則有所差別。對於城市房地產合同,我國法律一律要求籤訂書

面形式的房地產合同,口頭形式者無效;而鄉村房地產合同,除一些重要合同如房屋買賣合

同等外,法律並不嚴格要求必須採用書面形式,或者法律根本沒有規定。所以,就某些鄉村

房地產合同(如房屋借用合同、房屋租賃合同等)而言,只要雙方當事人能舉證,口頭形式的

房地產合同仍可為有效合同。
(二)書面形式的房地產合同
書面形式的房地產合同,是指當事人以書面文字表達合同內容的房地產合同。按其外觀形態

,房地產合同的書面形式可以分為兩類:1文本形式,即雙方當事人在就合同內容協商一

致

後將其內容寫成合同書,並分別簽名和蓋章。文本形式中又有標準文本形式和非標準文本形

式之分。標準文本形式是指合同條文早已印就,當事人雙方或一方僅簽署或填寫即可的合同

形式,如房屋保險合同。非標準文本形式則是指合同條文全部由當事人雙方協商擬就的合同

形式。文本形式,尤其是非標準文本形式是最常見、最典型的房地產合同的書面形式。2

書

信、電報、電傳等形式。當事人在通過書信、電報、電傳等文書往來而訂立合同之後,記載

有合同內容並有當事人簽名與蓋章的書信,以及有關的電報、電傳等,也被法律視為合同的

書面形式。
按是否經過特殊程序,房地產合同的書面形式還可分為一般書面形式和特殊書面形式。一般

書面形式是指雙方當事人以書面形式簽訂合同,合同即告成立、生效的書面形式。特殊書面

形

式是指雙方當事人以書面形式簽訂合同後,還須經公證、鑒證、審批或登記,合同才告成立

、生效的書面形式。具體而言:
1公證形式
公證形式是指按照法律、行政法規的規定或者當事人的約定,以公證機關對房地產合同內容

加以審查公證的方式簽訂合同時所採取的一種書面合同形式。公證機關對房地產合同內容進

行審查後,在合同文件上加蓋公證印鑒,以資證明。房地產合同經過公證後,有利於保障合

同的真實合法性,有利於合同的履行。我國法律、行政法規通常不要求房地產合同必須經過

公證。房地產合同是否經公證,一般由當事人自行約定。由於房地產合同多須登記,所以,

公證形式的房地產合同並不普遍。
2鑒證形式
鑒證形式是指按照法律、行政法規的規定或者當事人的約定,以國家合同管理機關對合同內

容的真實性和合法性進行審查的方式簽訂合同的一種書面合同形式。鑒證是國家對合同進行

管理和監督的行政措施,作用在於加強合同的證明力和可靠性。它只能由國家工商行政機關

進行。我國法律、行政法規通常不要求房地產合同必須採取鑒證形式,而由當事人自行約定

是否採用。與公證形式相比,鑒證形式的房地產合同在實務中更為少見。
3審批形式
審批形式是指法律、行政法規規定某些合同必須採取經國家有關主管機關審查批准的一種書

面合同形式。這些合同,除應由當事人達成意思表示一致而成立外,還應將合同文件提交有

關國家主管機關審查批准才能生效。審批形式是國家法律、行政法規對某些合同的特殊要求

。法律、行政法規規定必須審批的合同,不經過審批就不能發生法律效力。反之,法律、行

政法規不要求合同採取審批形式的,當事人不能約定或要求國家有關主管機關進行審批。房

地產合同中,有一部分合同是必須採取審批形式的。例如:《城市房地產管理法》第10條規

定:「縣級以上地方人民政府出讓土地使用權用於房地產開發的,須根據省級以上人民政府

下達的控制指標擬訂年度出讓土地使用權總面積方案,按照國務院規定,報國務院或者省級

人

民政府批准。」第11條規定:「土地使用權出讓,由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行

。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件,由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規劃

、建設、房產管理部門共同擬定方案,按照國務院規定,報經有批准權的人民政府批准後,

由市、縣人民政府土地管理部門實施。」第39條規定:「以劃撥方式取得土地使用權的,轉

讓房地產時,應當按照國務院規定,報有批准權的人民政府審批。」上述規定表明,城市規

劃區國有土地使用權出讓合同以及土地使用權以劃撥方式取得的房地產轉讓合同,均應採取

審批形式。
4登記形式
登記形式是指按照法律、行政法規的規定或者當事人的約定,採取將合同提交國家登記主管

機關審查,並對該合同或該合同涉及到的財產的流轉進行登記的書面合同形式。在房地產合

同中,登記形式被廣泛運用,並且,依法履行登記手續通常是房地產合同的生效要件之一。

例如:《城市房地產管理法》第35條規定:「房地產轉讓、抵押,當事人應當依照本法第五

章的規定辦理權屬登記。」
上述四種房地產合同的特殊書面形式,可以同時採用兩種、三種或四種,相互之間並不排斥

。但是,法律、行政法規規定必須採用的形式,必須全部採用,不得以當事人的約定排除。


綜上所述,在合同的形式方面,我國法律、行政法規一般要求房地產合同必須採取書面形式

,而不允許採取口頭形式。在書面形式的房地產合同中,特殊書面形式的合同,尤其是登記

形式的合同又佔絕大多數。
二、房地產交易合同的簽訂
(一)房地產交易合同依法簽訂
1當事人必須具備簽訂相應合同的法律資格——主體合格
我國法律對簽訂合同一向有當事資格方面的要求。例如,法律規定公民(自然人)對於任何合

同都必須具有相應的民事行為能力才能以自己的行為而同相對人簽訂;企業法人簽訂經濟合

同應在其經營範圍之內。就房地產合同而言,其當事人除應具備一般合同當事人所應具備的

法律資格外,通常還應具備一些法定的特殊條件。例如,國有土地使用權出讓合同的出讓方

,必須是市、縣人民政府土地管理部門(機關法人);房屋拆遷合同的拆遷人應是取得房屋拆

遷許可證的建設單位或者個人。
2當事人在簽訂合同時所為的意思表示必須真實——意思表示真實
這是我國法律針對簽訂合同的協商過程,從自願原則出發而提出的一項要求。意思表示真實

就是指當事人的意思表示必須與其內在意志相符合。其實質是禁止任何人通過脅迫、欺詐等

非法手段或者乘人之危而使他人與其簽訂合同。在房地產合同的簽訂過程中出現的強買、強

賣以及強租等都與「意思表示真實」的要求相悖,從而導致合同的無效。
3當事人所要訂立的合同在內容上必須符合法律和行政法規——內容合法
合同內容符合法律和行政法規,是合同的履行結果既無損於合同當事人利益,又叵損於社會

公共利益的最根本的保證。合同以其具體規定為內容,例如,房地產轉讓合同應當載明雙方

當事人的姓名或名稱、處所、房地產權屬證書名稱和編號、房地產座落位置、面積、四至界

限、土地宗地號、土地使用權取得的方式及年限、房地產的用途或使用性質、成交價格及交

付方式、房地產交付使用的時間、違約責任等主要事項。顯然,合同內容合法,直接意味著

當事人通過該合同而從事的財產流轉活動在各方面都合法;如果當事人完全依合同履行自己

的義務,財產流轉則會暢通無阻。
4合同形式必須符合法律行政法規——形式合法
任何合同都必須通過一定形式才能得以體現。法律所允許的合同形式主要有兩類:口頭形式

和書面形式。在書面形式中,又有一般書面形式和特殊書面形式之分,特殊書面形式通常包

括審批形式、公證形式、鑒證形式和登記形式四種。在我國,鑒於房地產合同的重要性,法

律通常都要求房地產合同採用書面形式,其中又以登記書面形式的合同居多。書面合同內容

明確、責任清楚、便於履行、有據可查,便於檢查、管理和監督,有利於糾紛的防止和解決

。
依法簽訂的房地產合同自簽訂之時起,在法律上即告成立。依法須經登記的,自登記手續辦

理完畢之時發生法律效力;無須登記的,自簽訂之時起即生效。
最後,需要指出的是,在合同法上,合同的「訂立」和「簽訂」含義並不相同。嚴格來講,

口頭合同和書面合同均可用「訂立」一詞,書面合同採用「簽訂」一詞名副其實,但口頭合

同則不能稱「簽訂」。就房地產合同而言,雖然有極少數合同可採用口頭形式,如鄉村房屋

借用合同等,但通常是採用書面形式,因此,區分「訂立」與「簽訂」的意義很小。本書通

常採用「房地產合同的簽訂」一語。
(二)房地產交易合同簽訂的原則
1平等自願原則
這是商品經濟(市場經濟)所要求的,具有普遍性的原則。因為在商品經濟活動中,商品生產

者和商品需求者都有各自的經濟利益,實現各自的經濟利益,要靠他們相互間履行各自應盡

的義務;如果誰不履行合同義務,則應承擔違約責任。因此,要實現這一要求,在簽訂房地

產合同過程中就是必須貫徹平等自願原則。
所謂平等,是指在簽訂房地產合同過程中,當事人是以民事主體出現的,即使他們之間有著

行政隸屬關係,而在合同這個領域裡,他們相互之間也是平等主體之間的關係。這集中體現

了民法的平等原則。
所謂自願,是指房地產合同的簽訂必須完全出於雙方當事人的真實意願,通過協商達成一致

的意見。房地產合同的當事人與誰簽訂合同、怎樣簽訂等行為,都是當事人在不違背法律規

定的前提下自主自願決定的,他人不得非法干預。當然,這種自願是以□體平等為前提的,

沒有主體法律地位上的平等,就根本談不上自主自願。
平等自願原則在有關房地產合同的法律、法規中都得到了體現。《民法通則》第3條規定:

「當事人在民事活動中的地位平等。」第4條規定:「民事活動應遵循自願、公平、等價有

償、誠實信用的原則。」《合同法》第3條規定:「合同當事人的法律地位平等,一方不得

將自己的意志強加給另一方。」第4條規定:「當事人依法享有自願訂立合同的權利,任何

單位

和個人不得非法干預。」《擔保法》第3條規定:「擔保活動應當遵循平等、自願、公平、

誠實信用的原則。」《城市房屋租賃管理辦法》第5條規定:「房屋租賃當事人應當遵循自

願、平等、互利的原則。」
2公平合理、誠實使用原則
公平正義,乃法律之永恆追求。公平合理原則,亦為民法之基本原則,當然適用於房地產合

同的簽訂。公平合理原則要求當事人本著公平合理的觀念簽訂房地產合同,正當行使權利和

履行義務,在追求自己利益的同時兼顧他人利益和社會公共利益。
誠實信用原則是指當事人在簽訂房地產合同過程中應該誠實、守信用、不欺、不詐。誠實信

用原則是合同法乃至民法吸收道德觀念的結果和體現。將誠實信用這一道德觀念引入合同法

乃至民法,始於羅馬法。到資本主義時期後,誠實信用上升為合同法的原則。其後,誠實信

用原則的適用範圍逐漸擴張,不僅適用於合同的訂立、履行和解釋,而且擴及於一切民事權

利的行使和義務的履行,成為民法的基本原則之一。誠實信用原則在近現代民法中之所以

取得如此重要的地位,是因為,它將道德規則與法律規定融為一體,兼有法律調節和道德調

節的雙重功能,使法律條文具有極大的彈性,法官因而享有較大的自由載量權,能夠排除當

事人意思自治而直接調整當事人間的權利義務關係。誠實信用原則屬於強行性規範,不允許

當事人以約定排除其適用。房地產合同約定條款違背誠實信用原則的,應為無效。
公平合理、誠實信用原則在有關房地產合同的法律、法規中都有所體現。《民法通則》第4

條規定:「民事活動應遵循自願、平等、等價有償、誠實信用的原則。」《保險法》第4條

規定:「從事保險活動必須遵守法律、行政法規,遵循自願和誠實信用的原則。」《拍賣法

》第4條規定:「拍賣活動應當遵守有關法律、行政法規,遵循公開、公平、公正、誠實信

用的原則。」《擔保法》第3條規定:「擔保活動應當遵循平等、自願、公平、誠實信用的

原則。」
3等價有償原則
等價有償原則,是指簽訂的房地產合同要符合等價交換價值規律,合同雙方取得的利益基本

相當。該原則的具體體現有:
第一,在房地產合同中,當事人的權利和義務通常具有相對性。也就是說,一方享有權利,

也應向對方承擔相應義務;而對方在承擔義務的同時,也應享有相應的權利。雙方是互為給

付、互為補償的。
第二,房地產合同中一方當事人取得的財產權利與其履行的義務,在價值上是大致相等的。

例如,在簽訂房地產買賣合同時,房地產價格的高低是與房地產價值的大小一致的。當然,

在特殊情況下,如房地產贈與合同,根據當事人的意志,一方在享有財產權利的同時,並不

向對方履行相應的財產上的義務。除法律另有規定外,我國法律並不干預當事人無償轉讓其

房地產或放棄該房地產。
等價有償原則是以主體地位平等為前提的,而主體地位平等又必然要求等價有償。
4遵守法律和法規原則
遵守法律和法規原則是任何民事活動均應遵循的基本原則,房地產合同的簽訂行為也不例外

。它要求籤訂房地產合同的當事人必須遵守法律和行政法規;否則,當事人的權利不僅得不

到法律保護,他們還要承擔相應的法律責任。具體而言:
第一,簽訂房地產合同的當事人要合法,即主體要有合法資格。當事人須有民事行為能力;

法律、行政法規對其資格條件有特別要求的,應當具備該特別條件。沒有相應的主體資格的

人所簽訂的房地產合同無效;須追究法律責任的應追究其法律責任。
第二,簽訂的房地產合同的內容要合法。房地產合同中的各條款應符合法律、行政法規的規

定。如《土地管理法》規定「任何單位和個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地

」,但,「國有土地和集體所有的土地的使用權可以依法轉讓」。在這裡,當事人如果買賣

土地,不論是國有土地還是集體所有的土地,都是違法的;但是,國家出讓國有土地使用權

或當事人轉讓土地使用權則是合法的。
第三,房地產合同的形式要式合法。如前所述,房地產合同通常採用書面形式,並且一般是

特殊書面形式,須辦理登記手續,否則不生法律效力。
三、房地產合同的簽訂程序
簽訂房地產合同的程序是指當事人之間通過相互協商而簽訂房地產合同的具體過程。簽訂合

同是為了確認雙方當事人的權利與義務,通過雙方當事人就合同的主要條款反覆協商,最終

達成協議。當事人就房地產合同的主要條款達成協議的過程,通常分為要約和承諾兩個階段

,這就是房地產合同簽訂的法律程序。
(一)要  約
要約是指一方當事人在提出合同條款的基礎上要求或者建議對方與其簽訂合同的意思表示。

在要約成立的情況下,發出要約的一方為要約人,對方為受要約人。
要約應當具備以下條件:
1要約包含的條款必須是合同必要條款
因為,既然一方當事人要求或建議對方同其簽訂合同,自然便應當向後者提供其草擬的合同

的必要條款,以供對方全面考慮;否則,有關的合同便無法簽訂。
2要約必須向特定人發出,法律另有規定或者商業慣例、行業慣例另有要求的除

外
要約人發出要約的目的在於簽訂合同。然而,一般說來,一方當事人在特定的時刻與場合只

能同特定的人簽訂特定內容的合同。這便決定了要約通常不能向社會上一切人發出,而只能

向特定人發出。那些向社會發出的包含合同必要條款的訂約要求或建議,只有當法律有明文

規定或者依商業慣例或行業慣例而認為應當如此時,才能視為要約。
在實踐中,一方當事人泛泛而談地向某特定的人提出的不包含合同必要條款的訂約要求或者

建議,以及一方當事人向社會發出的包含合同必要條款,但依法律和慣例不能視為要約的訂

約要求或者建議,都不是要約,而稱之為要約邀請。要約邀請在性質上是一種事實行為,本

身不具有法律意義,對發出人無法律約束力。在理論上,要約與要約邀請的區別主要有兩點

:第一,要約是當事人自己主動願意簽訂合同的意思表示;而要約邀請是當事人表達某種意

願的事實行為,其內容是希望對方主動向自己提出簽訂合同的意思表示。第二,要約中含有

當事人表示願意受要約約束的意旨,要約人將自己置於一旦對方承諾,合同即告成立的無可

選

擇的地位;而要約邀請則不含有當事人表示願意承受要約邀請約束的意旨,要約邀請的發出

人希望將自己處於一種可以選擇是否接受對方要約的地位。
要約對於要約人具有法律約束力。這種法律約束力表現為:要約一經到達受要約人,在法律

或者該要約規定的有效期限內,要約人不得撤回或者變更其要約。這是因為,在上述期限內

,受要約人極有可能因接到該項要約而拒絕其他人發來的相同或相似的要約,或者放棄了

主動向其他人發出這種要約的打算,甚至還為履行要約中的那個合同而已經採取了某些準備

措施等。在上述情形下,要約人如果撤回或者變更其要約,受要約人便極有可能遭受損失。

現代合同法一般規定,凡要約人在要約到達受要約人之後撤回或者變更該項要約,由此而給

受要約人造成的損失,應當由要約人負責賠償。此即現代合同法上的預期違約(先期違約)。


要約到達受要約人後,凡遇到下列情形之一者,其對要約的法律約束力消滅:
1要約被受要約人拒絕
受要約人對於要約,享有全部接受、要求修改和拒絕接受的權利,而無必須全部接受的義務

。受要約人拒絕要約的,要約失效。在受要約人拒絕要約的情形下,受要約人不負通知義務

。

受要約人雖未直接拒絕要約,但表示以對要約中的合同必要條款作某些變更為條件而簽訂合

同的情形,應視為拒絕要約。
2要約的有效期限屆滿
許多要約都包含有要求受要約人給予答覆的期限,有的要約甚至由法律規定這種答覆期限。

這兩種期限都屬於要約的有效期限。如果這兩種期限都不存在,則應以要約到達受要約人後

的一個合理的時間為有效期限。該期限一旦屆滿,即便受要約人尚未表示拒絕,要約亦失敗

。
3要約由要約人有效撤回或者變更
要約一經到達受要約人,在其有效期限內,要約人不得撤回或者變更該鐿要約。但在要約發

出後尚未到達受要約人之前,要約人有權將其撤回或者變更。這種撤回或者變更要約的通知

必須先於或者同時與該項要約到達受要約人才產生使該項要約失效的法律效力。
4要約的標的物毀損滅失
在要約的有效期限內,要約所包含的那項合同的標的物毀損滅失,從而使要約人客觀上已無

法履行其原來打算與受要約人簽訂的合同,要約則失其法律約束力。在這種情況下,要約人

必須將上述情況立即通知受要約人;否則,要約人應當賠償受要約人因接受該要約而導致的

一切損失。
5要約的一方當事人終止、死亡或者喪失民事行為能力
在要約的有效期限內,作為法人的要約人或者受要約人一旦終止,以及作為自然人的要約人

或者受要約人一旦死亡或者喪失相應的民事行為能力,要約都告失效。但是,在要約人死亡

或者喪失相應民事行為能力或者終止的情形下,其繼承人或法定代理人或者法人清算組織等

必須立即將這一情況通知受要約人;否則,該繼承人或者法定代理人或者法人清算組織等應

當在要約人的財產範圍之內賠償受要約人因接受該項要約而導致的一切損失。
6要約因法律或行政法規的修改而由合法變為違法
某一要約中的某些合同必要條款本來以某一法律或行政法規為直接依據,但在要約發出後,

在其有效期限內前述法律或者行政法規一旦修改,則該項要約的內容有可能從合法變為違法

。這種情形一旦出現,要約即失其法律效力。
(二)承  諾
承諾是受要約人在有效期限內對要約的內容表示完全同意的意思表示。對要約作出承諾的受

要約人稱為承諾人。要約一經承諾,表明雙方當事人就合同的主要內容已經達成一致意見,

合同即告成立。承諾在合同簽訂過程中是一個極其重要的步驟,它標誌著合同成立,除法律

特別規定或當事人另有約定之外,對雙方當事人均產生法律約束力。任何一方違反已成立的

合同都要依法承擔相應的法律責任。
一項有效的承諾應當具備以下條件:
1承諾必須由受要約人提出
由於要約是向特定人提出的,只有受要約人表示承諾,才能實現要約人的願望,才能保證成

立、生效後的合同得到履行。除了受要約人及其代理人之外,任何第三人所作出的「承諾」

,對要約人及受要約人都不產生法律效力。
2承諾必須在要約的有效期限內作出
要約規定有效期限的,受要約人如為承諾應在規定的期限內作出。要約沒有規定有效期限的

,如果法律或行政法規有規定,從其規定;如果法律或行政法規也沒有規定,受要約人應在

接到要約後的合理期限內作出承諾。超過要約的有效期限所作出的承諾,為「遲到的承諾」

。「遲到的承諾」視為新的要約,要經原要約人承諾,合同才能成立。
3承諾必須與要約的內容完全一致
要約人在要約中不僅反映出其欲簽訂合同的願望,同時出具體提出了合同的必要條款。如果

受要約人提出與要約人不同的條款,要約人自然會考慮是否與對方簽訂合同,或者選擇新的

受要約人。因此,承諾必須是受要約人按照要約的內容向要約人作出訂立合同的意思表示。

承諾的內容必須與要約內容完全一致。「承諾」與要約的內容不一致的,視為拒絕要約而提

出新的要約。
承諾的法律效力表現為:承諾一經到達要約人,有關的合同即告成立;要約人與承諾人便因

此而成為該合同的當事人。倘若這一合同具備法律要求具備的全部條件,則屬有效合同,對

雙方當事人產生法律約束力。但就大多數房地產合同而言,承諾僅導致合同成立,至於合同

生效,尚需經過登記。
既然合同因承諾的到達而告成立,因而承諾一經到達要約人則不能撤回。但承諾人在承諾到

達要約人之前有權撤回。該項撤回通知必須先於或者同時與該項承諾到達要約人方為有效。


承諾在形式上有口頭與書面之分。承諾人對承諾形式的採用,應當按照法律或者要約的規定

;如果法律或者要約對此無規定,則承諾人既可以採取與要約相同的形式,也可以採用比要

約形式更為明確的形式進行承諾。此外,應當指出,如果承諾人以默示方式作出承諾,必須

有法律的特別規定或者當事人的專門約定,否則不能作為承諾。房地產在民事生活中的重要

性決定了房地產合同中的承諾一般採取書面形式。
在房地產活動中,要約人作出要約,受要約人則要求對要約中的合同必要條款作某些變更,

並就此而同要約人進行協商,這種現象經常出現。受要約人所作出的要求變更要約中合同必

要條款的意思表示,屬於一個新的要約,它實際上是受要約人以要約內容為基礎而向要約人

作出的反要約。許多房地產合同的簽訂過程,也就是要約與反要約不斷反覆直至承諾的過程

。這一過程充分體現了合同當事人之間的平等地位,反映了他們各自的利益和要求;而且,

由於合同必要條款經過反覆協商,較能做到完善和切實可行,有利於合同簽訂生效之後的履

行。
四、房地產交易合同的「陷阱」避免及對策
房地產合同的主要條款,就是房地產合同的主要內容,是確定合同當事人權利義務的根據以

及合同是否合法、有效的要件。房地產合同的主要條款,也可以稱為房地產合同的必要條款

。
房地產合同的內容是通過雙方當事人反覆協商確定下來的,反映在合同文本上即為合同的條

款。從理論上講,所有的合同內容(合同條款)都須經過雙方協商一致。但是,自實務角度而

言,如果要求合同的所有內容都須雙方的協商一致,一份合同就會久拖不決,從而影響合同

的迅速履行,可謂安全有餘,效率不足。同時,在合同的履行過程中,如果因為合同內容中

的一些次要部分事先沒有約定,發生爭議時就按無效合同處理,既不利於當事人的利益,也

不利於生產經營活動和社會經濟秩序的穩定。因此,我國法律通常規定,當事人雙方就合同

的主要條款經協商達成一致,合同即告成立。在合同主要條款確定的情況下,即使有些次要

條款沒有約定,通常也不影響合同的履行。但是,如果合同缺少了主要條款,如房屋買賣合

同沒有約定房屋價款交付日期和方式,則該合同難以得到履行。可見,合同的內容包括主要

內容和次要內容,合同的條款也包括主要條款和次要條款。合同的主要條款是合同主要的、

必要的、基本的內容,如果缺少,合同通常便無法履行。
房地產合同的主要條款可以依照法律、行政法規的規定直接確定,也可以根據房地產合同的

性質或者當事人的約定確定。在我國,房地產合同的主要條款多數是由法律、行政法規直接

規定的。法律、行政法規的固定性決定了房地產合同主要條款的固定性。因此,各類房地產

合同的主要條款也不一樣,多多少少存在著一些差別。例如:《城市房地產轉讓管理規定》

第8條規定:「房地產轉讓合同應當載明下列主要內容:
(一)雙方當事人的姓名或者名稱、住所;
(二)房地產權屬證書名稱和編號;
(三)房地產座落位置、面積、四至界限;
(四)土地宗地號、土地使用權取得的方式及年限;
(五)房地產的用途或者使用性質;
(六)成交價格及支付方式;
(七)房地產交付使用的時間;
(八)違約責任;
(九)雙方約定的其他事項。」《城市房屋租賃管理辦法》第9條規定:「房屋租賃,當事人

應當簽訂書面租賃合同。租賃合同應當具備以下條款:
(一)當事人姓名或者名稱及住所;
(二)房屋的座落、面積、裝修及設施狀況;
(三)租賃用途;
(四)租賃期限;
(五)租金及交付方式;
(六)房屋修繕責任;
(七)轉租的約定;
(八)變更和解除合同的條件;
(九)當事人約定的其他條款。」雖然各種房地產合同存在著各種程度的差別,但是,一般而

言,下列條款為房地產合同的主要條款:
(一)標的
標的是房地產合同當事人雙方權利和義務所共同指向的對象,體現著當事人簽訂房地產合同

的目的和要求。標的是合同主要條款中的核心;其他主要條款往往是著眼於標的而規定,並

起著為標的的履行服務的作用。沒有標的或者標的不明確的房地產合同,不僅當事人的權利

義

務無法確定,合同也根本無法履行。房地產合同的標的可以是物,也可以是行為、權利。例

如,房屋買賣合同的標的為特定的物即特定的房屋;房屋修繕合同的標的是修繕人提供的修

繕房屋的行為;土地使用權轉讓合同的標的則是土地使用權這種權利。
(二)房地產的座落位置
由於房地產為不動產,勢必固定於地表某處,所以,其座落位置必須在合同中標明。除極其

特殊的情形外房地產的座落位置應詳細寫明,否則,房地產合同無法履行。在實務中,房地

產的座落位置通常與房地產合同的標的規定於同一合同條款。
(三)數量
此處的數量是指標的的計量,是以數字和計量單位來衡量標的的尺度。房地產合同的數量條

款,直接體現著當事人在履行合同與接受履行方面的義務和權利的大小。房地產合同中的數

量條款主要是面積,此外還包括房屋的套數、間數等。
(四)質量
通常,房地產合同的標的都與一定的質量相聯繫。當標的為物時,質量由此內在材質、外觀

形

態、性能與使用價值等因素綜合決定;當標的為行為時,質量則由該行為的價值以及因該行

為的作用而產生的效益來體現。標的的質量涉及到房地產合同權利人的切身利益,因而,質

量條款在合同主要條款中是較為重要的。
(五)房地產的用途或使用性質
在我國的房地產合同中,房地產的用途或者使用性質條款為合同之主要條款。這與多數西方

國家的房地產合同不同。其根本原因是:我國實行土地公有制,土地的所有權歸國家或者集

體經濟組織享有;土地的使用權為所有權之派生權利,依法可由公民、法人或者其他組織享

有。土地所有權的根本性決定了土地使用權人以及房屋所有權人和使用權人享有或行使其權

利必須不得損害土地所有權人的利益;而且,房地產鼢何使用對土地所有權人往往有較大影

響。所以,我國的房地產合同中必須規定房地產的用途或使用性質。
(六)價款或酬金
除無償房地產合同(如房屋贈與合同)外,一切房地產合同均存在價款或酬金的給付。至於房

屋互換合同等合同中,實際也存在著價款的給付問題,只不過不是以金錢的形式表現,而是

以實物的形式表現。房地產合同中的價款,常見者如房地產買賣合同中的價金、房屋租賃合

同中的租金等;酬金則是泛指一切以行為為標的的房地產合中獲得利益的一方當事人作為取

得該項利益的代價而向對方當事人支付的金錢等財物,如房屋建造合同中的勘察費、設計費

、施工費(工程費)等。在有償房地產合同中,價款或酬金直接體現著財產的得失;因此,它

同時涉及合同權利人和義務人的切身利益,在合同主要條款中屬於突出地位。
(七)履行期限、地點和方式
履行期限是房地產合同當事人雙方實現權利和履行義務的時間,是確認房地產合同是否按時

履行或遲延履行的時間標準。履行期限可以根據當事人的需要確定為年、季、月、旬、日、

時。不論以何種方式表達,履行期限均應明確、具體,切忌含糊不清、模稜兩可。
履行地點是房地產合同一方當事人履行義務,另一方當事人接受履行義務的地方。履行地點

直接關係著合同的履行期限,有時也可決定合同能否得到履行。此外,在程序法上,履行地

點對於確定合同糾紛管轄地也有重要意義。因此,履行地點應明確、具體。鑒於房地產合同

的特殊性,房地產合同的履行地點通常在房地產所在地。
履行方式是指房地產合同權利人接受履行和義務人履行合同的方式,包括交付方式、實施行

為方式、移交工作成果方式、驗收方式、付款方式等等。任何房地產合同都必須通過一定方

式才能履行。履行方式與合同的履行實為一體。
(八)按房地產合同性質必須具備的條款
上述七項條款為一般的房地產合同的主要條款。但是,房地產合同種類較多,每一種合同除

具有房地產合同的一般特徵之外,還有自己的特殊性。其中有些房地產合同,其所具有的特

殊性質,對合同主要條款有特殊要求,從而這些合同除必須具備前述七項條款外,還必須具

備與其特殊要求相符合的某些條款,否則,一旦出現某人與當事人切身利益有關的事宜則無

處理依據。因此,該條款也成為該合同的主要條款。例如,房屋保險合同中的保險責任及責

任免除條款為其主要條款。
(九)按一方當事人要求必須規定的條款
除上列八項條款之外,倘若一方當事人對房地產合同的某一方面有特殊要求,並希望將這一

要求寫入合同,而對方當事人對此表示同意,則這類體現前者特殊要求的條款,亦為房地產

合同的主要條款。
(十)違約責任
違約責任是指當事人不履行合同義務或者不適當履行合同義務而依法應當承擔的責任。責任

承

擔方式以支付違約金與賠償損失為主。房地產合同中的違約責任條款,雖然不是當事人行使

合同權利與履行合同義務的根據,但卻是當事人在不履行合同義務或不適當履行合同義務時

承

擔責任的重要依據之一。因此,我們一般也將違約責任條款視為房地產合同的主要條款。
(十一)法律、行政法規規定必須具備的其他條款
除上列十項條款外,法律或行政法規還往往針對某些房地產合同專門規定了其應具備的某些

條款。例如:《城市房地產管理法》第53條規定,房屋修繕責任條款為房屋租賃合同的主要

條款(必備條款)。這些為法律、行政法規要求必須規定的條款,也是有關合同的主要條款。


房地產合同只要具備了上述主要條款,就應視為已經成立;即使其次要條款欠缺或不明確,

對此點亦無影響。如果房地產合同主要條款全部具備而次要條款欠缺或不明確,並且後者情

形將為履行合同造成不便,則當事人雙方應通過協商補訂。如果該協商不能實現,則對合同

履行中涉及到這些條款的方面,依已簽訂的合同主要條款的規定和精神進行解釋,按公平原

則和誠實信用原則處理。
第三節  無效的房地產交易合同的處理
一、確認房產交易有效、無效的三個基本依據    
房屋買賣合同有效還是無效,主要從以下三個方面進行審查:
(一)買賣雙方事人的主體資格是否合法
審查內容有:出賣人是否有民事行為能力,是否房屋所有人,是個人所有還是共有,如果是

共有,還要查明其他共有人是否同意賣;如果出賣人不是房屋的所有人,則要查明其對出賣

的房屋是否有法定的或委託的處分權等。對於買受人則要審查是否有權買,如依照法律規定

,機關、團體、企業、事業單位非經所在地縣以上人民政府批准不得購買城市私有房屋;而

農民則除法律,法規另有規定外,一般不許購買城市私有房屋;等等。
(二)買賣雙方的意思表示是否真實
房屋買賣合同應是雙方當事人意思表示真實,一致的民事法律行為,意思表示是否真實一致

主要看:一方對他方是否有欺詐,脅迫,隱瞞或者乘人之危使對方在違背真實意思情況下進

行買賣行為:代理人是否未經授權或超越授權範圍以被代理人名義進行房屋買賣行為;合同

是否顯失公平等。
(三)是否符合法律的規定
二、無效的房地產交易表現形式
(一)違反法律、政策的房地產交易
違反法律是指違反憲法,《民法通則》和其他各種法律、行政法規以及相應的地方性法規,

規章等。
違反國家政策的房屋買賣,是指國家法律雖無明文規定,但國家政策已作了明確規定,當事

人違反國家政策的房屋買賣。在國家進行住房制度改革的過程中,有關的重大決策,有時是

先制定政策,經過一段實踐,再將執行政策的成熟經驗條文化和規範化,上升為法律規範。

所以在確認無效的房屋買賣時,除以法律為基本依據外,還必須以國家政策為重要依據。
違反法律和國家政策的房屋買賣主要有以下幾種情形:
1違法的房屋買賣。是指故意違反法律的規定,或以合法的手段掩蓋非法的目的。
2違反國家和社會公共利益的房屋買賣。如損害國家利益為目的低價出賣公有住宅。
3惡意串通,損害國家、集體和第三人利益的房屋買賣。
4違反共有人、承租人在同等條件下優先購買權的法律規定,在共有人,承租人沒有放棄

優先購買權的情形下,出賣人將房屋賣給其他人。
5享受政府或單位優惠補貼購建的房屋,違反五年禁賣期的規定,或侵犯原產權單位優先

購買權的規定所進行的房屋買賣。
6違反房屋特點的法律規定所進行的房屋買賣。
(二)買賣雙方當事人沒有買房屋的主體資格所進行的房地產交易
主要包括以下幾種情況:
1未成年人等無民事行為能力人和限制行為能力人所進行的房屋買賣。
2房屋出賣人不是房屋所有權人,而只是房屋佔有人。
3共有人沒有取得其他共有人同意而出賣共有房屋。
4委託代理人超越代理權限或無代理權而代理被代人買賣房屋,應屬無效,但被代理人事

後追認的,則為有效。
5買受人不具有房屋購買權而購買房屋。
6依有關法規,政策規定不許購買房屋的人員購買房屋的,也屬無效。
(三)規避法律的房地產交易
1虛假的房屋買賣
指雙方當事人以規避法律為達到自己的某一目的,而共同實施的虛假

的房屋買賣。如為逃避債務而進行的所謂房屋買賣。
2偽裝的房屋買賣
指雙方當事人為了規避法律而實施的以一個表面的房屋買賣

而掩蓋另一真實的民事法律行為。
(四)買賣雙方意思表示不真實的房地產交易
主要指一方以欺詐,脅迫的手段或者乘人之危,使對方在違背其真實意志的情況下所進行的

房屋買賣;同時也指一部分意思表示有瑕疵的房屋買賣。具體包括以下幾種情形:
1欺詐性的房屋買賣
指一方當事人採用隱瞞真實情況或捏造事實等欺騙手段,致使對方當

事人發生錯誤而同自己進行的房屋買賣。其特點是一方進行欺詐確實出於故意,另一方同意

進行房屋買賣是上當受騙的結果。
2脅迫性的房屋買賣
指當事人一方用可能實現的使對方的名譽或其他利益受損

失的行為相要挾,迫使對方同意與其進行房屋買賣。
3乘人之危的房屋買賣
指當事人一方利用對方處於困難境地或迫於經濟上的急需而進行的

房屋買賣。這種交易違背了民法上的等價有償的原則,也不符合另一方當事人的內心真實意

願。
4因重大誤解而進行的房屋買賣
是指一方當事人對行為的性質,對方當事人以及其他重大

問題生產了錯誤認識而進行的房屋買賣。如將房屋租賃理解為房屋買賣。或者相反都是對行

為性質的重大誤解。
5顯失公平的房屋買賣
是指一方當事人利用對方沒有經驗或其他有利地位,致

使雙方進行的買賣活動明顯不合理,從而使對方遭受損失的房屋買賣。
(五)違反法定形式的房地產交易
1沒有採用書面合同形式的房屋買賣
對此應根據當時的具體情況來確定。對於歷史上遺留

下來的房屋買賣糾紛,必須分析買賣手續不完備的原因,並考察其履行情況。對已經履行又

無其他違法行為的,就應該承認其有效。並令其補辦房屋買賣手續。如果雙方既無書面合同

,又沒有可靠的證人、證據,一般應認定其買賣關係無效。
2來辦理產權過戶手續的房屋買賣
在1987年12月17日國務院發佈施行《城市私有房屋管理

條例》之前,由於各種歷史原因,許多房屋買賣並沒有到房管機關辦理批准手續,對此,必

需求取實事求是,具體問題具體分析的態度對待。最高人民法院在1984年9月8日下達的《關

於貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第56條作出規定:「買賣雙方自願,並立有契約

,買方已交付了房款,並實際使用和管理了房屋,又沒有其他違法行為,只是買賣手續不完

善的,應認定買賣關係有效,但應著其補辦房屋買賣手續。」
對於《條例》發佈施行之後,如何運用《意見》第56條的規定問題,最高人民法院於1987年

12月作出了《關於如何具體運用最高人民法院〈關於貫徹執行民事政策法律若干問題的意見

〉第56條規定的批復》。該批復明確:「我院《意見》第56條規定的精神祇適用於解決《條

例》實施前的歷史遺留問題,《條例》實施後,人民法院審理這類案件,即應嚴格按照《條

例

》的規定辦理。」這裡指的《條例》的規定,其主要內容是指辦理房屋買賣沒有辦理合法手

續前一方翻悔的,一般應認定買賣關係無效。
三、無效的房地產交易的處理
根據構成要件的不同,無效的房屋買賣,可以分為絕對無效房屋買賣和可以撤銷的房屋買賣

兩類。
對於無效房屋買賣的處理,包括無效房屋買賣所引起的財產後果的處理和無效房屋買賣中的

違法行為的處理兩個方面。
無效房屋買賣引起的財產後果,應按以下不同情況處理。
(一)返還原房屋
如果一項房屋買賣被確認為無效,原房屋仍存在,原房屋所有人要求返還的,應將原房屋返

還給原房屋所有人。如果原房屋已不存在或者已被第三方合法取得,不能返還時,可以用賠

償損失的方法抵償。
(二)收歸國有
對於房屋買賣雙方惡意串通,而損害國家、集體或者第三人利益的;或者私自買賣房屋,轉

手倒賣牟取暴利的;或者偽造證據,倒賣他人房屋的,應當追繳對方取得的財產,收歸國家

所有。對於這種民事行為不僅因其違法而歸於無效,並且還應追繳其非法所得歸國家所有。


(三)賠償損失
根據有關法律規定,行為被確認無效後,應當根據過錯程度,賠償受害人的損失。如《民法

通則》第六十一條規定:民事行為被確認無效或被撤銷後,「有過錯的一方應當賠償對方因

此所受的損失,雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任。」
1房屋買賣行為無效的原因在於一方的過錯時,有過錯的一方應當向對方賠償因其過錯而

遭

受的經濟損失。實施違法行為的當事人除將其從對方取得的財產和利益返還對方外,還應當

向對方賠償因此所遭受的經濟損失。
2房屋買賣行為因雙方的過錯而致無效時,「應當各自承擔相應的責任」。即根據各自過

錯的大小,致害的多少、而承擔應負的責任。
至於無效房屋買賣中的違法行為,應根據違法行為性質和情節的不同,分別處理,對情節嚴

重的移送公安司法機關處理。
需要注意是,在處理無效的房屋買賣時,要注意保護善意有償購買的第三人的利益。這主要

在兩種情況時要注意:
1共有人擅自出賣共有房產。1988年最高人民法院《關於貫徹執行〈民法通則〉若干問題

的

意見(試行)》第89條中規定:「在共同共有關係存續期間,部分共有人擅自處分共有財產的

,一般認定無效,但第三人善意,有償取得該項財產的,應當維護第三人的合法權益,對其

他共有人的損失,由擅自處分共有財產的人賠償。」這條規定也適用於共同共有房屋的部分

共有人擅自出賣共有房屋的情況。「善意」「有償」是指第三人在主觀上沒有過錯,即對部

分共有人擅自出賣的是共有房屋這事實不知情,而在客觀上所出的買房公款是比較公平合理

的。又根據最高人民法院1984年《關於貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第59條的規

定:「部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出賣共有房屋的,應宣佈買賣關係無效。買

方(即第三人)如不知情,買賣關係是否有效應根據實際情況自理。」在實踐中保護善意有償

買房的第三人的合法利益時,應將這兩項條款結合起來運用。在買方是善意有償取得該共有

房屋,過錯完全在賣方,而且買方已交付全部或大部分房款,並已實際佔有,使用、管理了

該房屋,又無其他違法行為,如果否認買賣關係則顯失公平的情況下,則可認定買賣關係有

效。對因此而給其他共有人造成的損失。由擅自出賣共有房產的人賠償。
2無所有權的房屋佔有人將房屋出賣給他人。對此除了宣佈房屋買賣無效外,買受人在一

般

情況下,都應返還原房屋。但如果同時具備以下兩個條件時,可以不須返還原房屋。(1)被

出賣的房屋屬於無主房屋,並且已經超過規定期限仍無人認領;(2)買受人必須是善意取得

,即買受人不知道也不可能知道出賣人為非房屋所有人而購買房屋。非法的房屋買賣原則

上應返還房屋,但是如果非法轉賣使原房屋已不存在,就要採取賠償價金的方法處理。如果

買受人是善意取得房屋,所有人只能向出賣人請求返還,再由出賣人負責追還房屋;出賣人

還應當向賣受人退還房屋的全部價金,並賠償由此而造成的損失。如果買受人是惡意取得(

即買受人明知出賣人為非房屋所有人而購買),所有人既可以向出賣人請求返還,也可以直

接向買受人請求返還,而且房屋價金應沒收歸國家所有,買受人不得要求返還。同時還可以

對出賣人處以罰款。若所有人不存在,出賣人所得的價金,應由房屋部門收歸國有。
對於私自買賣私房,轉移倒賣牟利、偽造證據倒賣他人房屋的,以及隱瞞房價等違法行為,

應依法嚴肅處理,以營造一個健康有序的房產買賣市場。
             第四節  房地產交易範例精解
案例一:
黃某在小河區有廈房3間(北廈1間、南廈2間)。1987年3月,黃某因生活困難,經中人說合,

與劉某互相借房、供錢,並訂立了錢房兩借協議。協議載明:「茲有黃某因經濟困難,願將

小河區廈房3間借給劉某所有,劉某借給黃某人民幣8000元整,錢房永借,兩不反悔。」劉

某方即付給黃某人民幣8000元,10天後搬進了小河區房屋。其後,劉某在住用期間,在該院

北半部建造伙房1間,並將北廈房1間由原來的土坯牆改建為磚牆。1990年又將南廈房2間拆

除,改建為上下共4間的樓房(未經審批)。1992年5月,市房屋土地登記發證期間,劉某以此

房以被其所買為由,要求辦理過戶登記手續。黃某則以此房是借給,不是賣給,堅持還錢收

房,雙方為此發生爭議。
案例二:
關某與楊某系遠房親戚。關某無子女,丈夫去世後孤身一人,生活困難,經常受到楊某的照

顧。1989年雙方商定:關某將自有房屋15間作價4000元賣給楊某,楊某必須照顧關某到壽

終。雙方簽訂書面協議後,楊某交付4000元,隨後遷入該房屋居住。翌年,雙方共同向市房

地局辦理了產權移轉手續。1992年10月,關某與楊某因生活瑣事發生口角,關係惡化。關某

以楊某不履行協議為由,要求解除與楊某的房屋買賣關係,楊某不允。產生糾紛。

案例三:
劉某與李某系母子關係,住天津遠郊區。劉某有座落在和平區的私房1間,30平方米。該房

出租給朱某。由朱某之父代表承租。因劉某住遠郊,每月委託李某到朱某家收取房租。李某

因嫌路遠不方便,1992年7月與劉某商量提出將房屋轉賣給朱某。劉某表示「想一想再說」

一年之後,1993年7月,李某在沒有得到劉某肯定答覆的情況下,背著劉與朱某協商賣房,

偽稱劉某要將房屋變賣,先通知朱某,若不買就將房屋賣與他人。朱某因無房可搬,立即表

示同意購買,雙方商定房價4000元。李某與朱某簽訂房屋買賣協議後,朱某向劉某一次性交

付購房款4000元。雙方並約定到房產部門辦理過戶更名手續。在尚未辦理過戶更名手續時,

劉某得知李某已將房屋出賣,明確表示房不賣,並責備李某,令其退回房價款,收回房屋,

並為此找到朱某交涉,但朱某拒絕收錢退房,醉成糾紛。後經法院認定該買賣行為無效。

第五章  物業租賃及其範例精解
物業租賃是物業經營企業的主營業務,是物業公司的重要收入來源,大多數物業公司,都要

靠出租部分物業來彌補其住宅區管理經費的不足。因而,租賃物業便成為物業公司重要的經

營活動。
第一節  物業租賃管理工作規程
一、租賃管理工作規程
1經營部架構和崗位設置
(1)經營部架構:

(2)職責
1經理
A主持經營部工作,對總公司委託租賃的物業進行依法租賃經營管理。
B制定本部門的工作規程並負責實施及監督。
C有關經營合同的洽談、制定及實施。
D有關租金的催繳和租賃管理費的交付。
E對業務員的業務培訓及指導。
F負責本部門內糾正、預防措施的制定及實施。
G負責與租賃管理部門和房屋管理部門及客戶以及房屋租賃中介機構的溝通。
H處理有關客戶的投訴。
2業務員
按工作程序及作業規程具體負責以下工作:
A參與房屋、電話等租賃合同的洽談、起草及實施。
B參與房屋、電話等租賃金的催繳和房屋租賃管理費的繳付。
C參與房屋租賃的廣告推介工作。
D負責用戶回訪、意見徵詢的工作。
E負責市場信息的調研工作。
F負責工作日誌、租金收繳日報表等各種工作記錄的填寫或編製。
G本部門質量記錄的保管。
2房屋租賃工作規程
(1)目的
規範房屋租賃工作,保障公司經營的良好信譽,便於房屋租賃業務的開展。
(2)適用範圍
經營部經管的房屋租賃物業
(3)職責
1經營部負責房屋租賃業務的實施和跟蹤。
2財務部負責有關費用的核收。
3公司領導負責租賃工作的監督。
(4)引用文件
1《深圳經濟特區房屋租賃條例》
2《深圳經濟特區房屋租賃條例實施細則》
(5)工作程序
1根據房屋租賃市場行情及公司閒置的租賃房屋情況刊登招租廣告。
2合同洽談
A就房屋的位置、面積、價格、租賃期限等與來訪單位進行報價、洽談。
B對留下聯繫方式的來訪者及來訪電話進行記錄(記錄於《租賃來電來訪記錄表》),並跟

蹤直至租賃成功或對方取消租賃意向。
C對要求到現場看房者,積極安排陪同看房。
D未出租的房屋的鑰匙由專人負責並做好標識。
3合同的擬定及簽訂
A根據雙方洽談達成的條件,擬定《房屋租賃合同》,並按合同評審程序進行合同審批。


B審批後的合同交承租方按《深圳經濟特區房屋租賃條件》規定簽章。承租方須出示有效

身份證明(承租方為個人的提交身份證,承租方為單位的提交政府批文或工商營業執照),並

提供複印件存檔。
C承租方向公司財務部交納租賃保證金。
D公司法人代表或其委託人審准合同並簽章。
E合同簽訂後送房屋租賃管理部門鑒證。
F將鑒證好的合同正本分送公司辦公室、財務、承租方,並由收方簽收。
G合同正本及相關資料存檔。
H通知出租房屋所在的房屋管理部門。
4出租房屋的交付
A承租方交納租賃保證金後,即與承租方辦理出租方的驗交手續。
B向承租方交付租賃房屋的鑰匙。
C填寫《出租房屋驗收交接單》,並存檔保留。
5租金的催繳
A每月月底前後向承租方送發租金《交款通知書》,如無法在此期間送達,應每日電話催

詢或登門拜訪送交,直至收到為止。《交款通知書回執》存檔。
B每月收繳房屋租金期間應主動催繳。對租金以現金交納的承租方的租金應與財務部人員

一同前往收取。
C登門拜訪時,應向客戶出示工作證件,說明身份。與客戶交談應保持友好的態度,說話

有分寸,談吐要文明。
D對於逾期未交款的承租方,應每日以電話催詢或登門拜訪的方式催詢,並做好記錄,直

至其交款或採取進一步的催款措施。
E在採取如鎖門、斷水電等進一步措施前,應採取各種方式知會承租方,做到合情、合理

、

合法。還要取得房屋租憑管理部門及房屋管理部門的支持與協同,並做好通知的簽收記錄。


F將承租方交納租金的憑證(支票或銀行進賬單或現金繳款回單、發票等複印件)歸檔留存

。
6合同的變更
在合同實施期間發生的有關合同價格、租用面積、租用期限、交款日期等的變更,如屬我方

提出的,應經公司領導批准後立即通知承租方並做好記錄;如屬承租方提出,應提供書面的

文件,按合同的評審程序重新審批。
7合同的終止
凡合同的終止皆應按合同中的具體條文進行。在承租方搬離時應與所在的物業管理部門聯繫

,並盡可能有人員在場提供適當的幫助及監督其搬離,防止因搬離而造成公司利益的損失,

並及時向所在房屋租賃管理部門提交《停租申請書》。
8房屋的接收
A新用於租賃的房屋的接收,應準備好平面圖及水電等設施的圖紙,於現場進行觀察,並

測

試房屋內的各種設施,做好驗收記錄。若發現大的問題應及時向上級領導匯報並通知交驗方

。
B對於承租方退房的接收應按房屋交付時的《出租房屋驗收交接單》的項目進行驗收。若

房

屋經過兩次裝修,對房屋的主要設施(牆面、地板、窗口、水電設施、空調設施等)進行驗收

,正確填寫《出租房屋驗收交接單》上的歸還驗收記錄,報公司領導根據合同的有關條款及

實際情況決定是否恢復原樣。
C驗收結束,取回鑰匙,做好標識和交專人保管,並鎖好門窗。
9承租方退租房屋要將所有應交租金及有關費用結清後,方可將租房押金退還。經營部人員

負責協助原承租方辦理退租保證金手續。
根據上月出租房屋租金收繳情況,於下月10日前正確填報《出租房屋租金收取統計

月報表》。
按承租的變化情況及時更改及編製《租賃情況一覽表》。
回訪制度
A經營部人員在每月催繳租金的同時,徵詢承租方對租賃工作的意向及租賃過程中碰到的

問題,做好記錄並盡力協助解決。
B每年應至少組織兩次承租方意見徵詢活動,並由承租方填寫《房屋租賃服務工作意見書

》。
對於空置的房屋,每月應至少檢查一次房屋的安全情況。
(6)相關記錄
1《租賃來電來訪記錄表》
2《房屋租賃合同》
3《出租房屋驗收交接單》
4《交款通知書》
5《停租申請書》
6《出租房屋租金收取統計月報表》
7《租賃情況一覽表》
8《房屋租賃服務工作意見書》
3電話租用、過戶工作規程
(1)目的
便於對出租電話的管理,保證市話費及管理費的收繳。
(2)適用範圍
總公司委託公司提供給出租房屋使用的電話。
(3)職責
1業務員負責電話租賃合同的洽談、擬訂及實施。
2經營部經理負責合同的擬定及租賃過程的監督。
3分管領導負責合同的審核。
4法人代表或其委託人負責合同的簽署。
5財務部負責有關費用的核收。
(4)支持文件
1電話公司《用戶需求登記表》
2電話公司《委託銀行電腦代收款協議書》
(5)工作程序
1凡辦理電話租用、退租、過戶、遷移、暫停使用、恢復使用等手續均先應到深大電話公司

索備《用戶需求登記表》、《委託銀行電腦代收款協議書》等表格。
2辦理完各項相關手續,均應將全部資料複印存檔。
3租用電話
A承租戶提交《租用/過戶電話申請表》,部門經理及主管領導審核,公司領導審批。
B落實可供使用的電話號碼。
a)查閱總公司最近的市內電話費結算清單上未發生通話費的電話號碼。
b)到電話公司落實該電話號碼線路可否使用。
C陪同承租方向公司財務部交納租用電話市話費押金。
D款項到賬後到電話公司辦理電話開通;若為承租方賬戶托收市話費,則要協辦托收手續

。
E填送《租用電話接通申請》,通知(電話公司)物業管理部門調試接通線路。
F通知承租戶可以使用電話,並簽訂《電話租用管理合同》,開通之日開始收取市話費及

電話管理費用。
G通知總公司及公司的財務部有關租用電話的使用情況。
H每月月底左右從總公司財務部取回電話公司的市內電話費結算清單,正確填寫公司《市

內話費結算清單》,經公司財務部核對後派發給承租方,並催收有關費用。
I將承租方交納電話費用的憑證(支票或銀行進賬單或現金交款回單、發票、收據等復

印件)歸檔留存。
4租用電話的退租
A承租方提交《租用電話退租申請表》給部門經理及分管領導審核,公司領導審批。
B若為承租方賬戶托收市話費,則須到電話公司辦理委託銀行賬戶托收的更改手續。
C必要時應去電話公司同時辦理本電話號碼的「暫停使用」。(見6)
D確認電話費及有關費用交清後,方可由財務部退還電話租用押金。
5電話線路過戶
A承租方只要求使用市內電話一般不予以過戶。在承租方要求開通長途電話時,若空置電

話線路數量不緊張,並經領導批准可以將電話過戶,已過戶的電話一般不返還。
B承租戶提交《租用電話過戶申請表》給部門經理及分管領導審查,公司領導審批,並報

總公司批准。
C承租方交納轉讓過戶費(工會大廈的電話線路過戶費交給總公司)。
D款項到賬後到電話公司辦理過戶、遷移、(恢復使用)及銀行托收的賬號更改手續。
E填送《租用電話接通申請》,通知(電話公司)物業管理部門調試接通線路。
F通知總公司財務部過戶電話的有關情況。
6電話公司的電話「暫停使用」辦理手續
A填寫電話公司的《用戶需求登記表》,並在「暫停使用」一欄上打「」,由總公司蓋

章。
B兩星期之內可暫停使用。按電話公司規定這期間電話月租費照收。
7電話公司的電話「恢復使用」辦理手續
A填寫電話公司的《用戶需求登記表》,並在「恢復使用」一欄上打「」,由總公司蓋

章。
B兩星期之內可恢復使用。
8電話公司的電話「遷移」辦理手續。
A填寫電話公司的《用戶需求登記表》,並在「遷移」一欄上打「」,註明是外移還是

內移,由總公司蓋章。
B到電話公司有關服務窗口蓋「市話費結清」章。
C到電話公司有關服務窗口辦理遷移手續。
D到電話公司有關服務窗口交款,取發票。
9電話公司的電話「過戶」辦理手續
A填寫電話公司《用戶需求登記表》,在「過戶」一欄上打「」,並需由過戶雙方單位

蓋

章及送交雙方單位的營業執照複印件和對方單位的銀行對公托收賬號(中行、工行、建行)。


B到電話公司有關服務窗口蓋「市話費結清」章。
C到電話公司有關服務窗口蓋「無長途電話」章。
D到電話公司有關服務窗口辦理過戶手續及改銀行托收賬號手續。
E到電話公司有關服務窗口交款,取發票。
電話公司市話費銀行托收賬號更改手續。
A將更改後的《委託銀行電腦代收款協議書》交到電話公司的有關窗口辦理,電話公司將

按新賬號扣款。
B根據上月租用電話費用的收繳情況,業務員負責編製《外租電話費收取統計月報表》,

部門經理負責審核。
(6)相關記錄
1《租用/過戶電話申請表》
2《租用電話接通申請表》
3《電話租用管理合同》
4《市內電話費結算清單》
5《租用電話退租申請表》
6《外租電話費收取統計月報表》
4房屋租賃合同鑒證規程
(1)目的
對公司簽訂的《房屋租賃合同》做好鑒證,進行依法管理。
(2)適用範圍
公司出租房所簽訂的所有房屋租賃合同。
(3)職責
業務員負責房屋租賃合同鑒證的有關手續的辦理。
(4)工作程序
將簽訂好的合同原件及承租方應提供的有效證明(承租方為個人的提供身份證,承租方為單

位的提供政府批文或工商營業執照複印件等)呈交租賃管理所,由租賃管理所鑒證員審閱合

同後蓋鑒證章,並由租賃管理所留合同正本1份,即完成鑒證手續。
1鑒證後的合同發生變更,須在變更後的下一個租賃管理費交納日前到租賃管理所重新辦理

鑒證手續。
2出租房租賃期滿或各種原因停租,應及時到房屋所在租賃管理所辦理停租申請。
(5)相關記錄
《停租申請書》
5《房屋租賃許可證》的辦理、年審工作規程
(1)目的
規範《房屋租賃許可證》的辦理及年審工作。
(2)適用範圍
總公司委託租賃管理的物業。
(3)職責
業務員負責《房屋租賃許可證》的辦理及年審工作。
(4)工作程序
1《房屋租賃許可證》的處理
A到出租房屋所在房屋租賃所領取《××房屋出租申請書》。
B填寫《××房屋出租申請書》後到總公司辦理審批蓋章手續。
C準備各項需向租賃管理所呈交的資料:
a)租賃物業的《建築許可證》複印件;
b)租賃物業的《建設許可證》複印件;
c)租賃物業的《紅線圖》複印件;
d)公司法人證明及法人授權委託書;
e)公司營業執照複印件;
f)經辦人的身份證明。
D向租賃管理所呈交經批准的《××房屋出租申請書》和上述資料,並交納手續費。
E持租賃管理所在收取資料後即時開具的《收件回執》,於15個工作日(其間應去電話或前

往催徇)後到租賃管理所領取《房屋租賃許可證》。
F將《房屋租賃許可證》原件交由辦公室存檔,並由辦公室做好收文記錄。
G申辦資料複印歸檔
2《房屋租賃許可證》的年審
A到出租房屋所在的房屋租賃所領取《房屋租賃許可證年審申請表》
B填寫《房屋租賃許可證年審申請表》,並由公司蓋章。
C向公司辦公室借出《房屋租賃許可證》原件。
D向租賃管理所呈交填寫好的《房屋租賃許可證年審申請表》及《房屋租賃許可證》原件

,交納手續費。
E按租賃管理所的通知(其間應去電話或前往催詢)領回經年審後的《房屋租賃許可證》。


F將年審後的《房屋租賃許可證》交由辦公室存檔,並由辦公室做好收文記錄。
G年審資料複印歸檔。
(5)相關記錄
1《××房屋出租申請書》
2《房屋租賃許可證年審申請表》
6交納租賃管理費規程
(1)目的
按期交納租賃管理費,保證租賃業務依法經營、管理。
(2)適用範圍
總公司委託租賃管理的物業。
(3)職責
業務員負責租賃管理費的繳交工作。
(4)引用文件
1《深圳經濟特區租賃條例》
2《深圳經濟特區租賃條例實施細則》
(5)工作程序
1接到各租賃管理部門所發《房屋租賃管理收費通知書》後,業務員填寫《交納租賃管理費

明細表》,並與各租賃管理部門核對,確保無誤。
2部門經理和分管領導對明細表進行審核後交公司總經理審批。
3業務員按規定領取相應數額的支票後,到各租賃管理部門交費。
4有關資料複印歸檔。
(6)相關記錄
《交納租賃管理費明細表》
7租賃廣告刊登規程
(1)目的
迅速及時發佈廣告信息,促進物業的租賃業務。
(2)適用範圍
在各大報紙上的租賃廣告刊登。
(3)職責
經營部負責廣告刊登的全部工作。
(4)工作程序
1根據實際的物業租賃推介需要,擬定廣告文案,確定刊登的版面篇幅,選擇刊登的報紙,

報公司分管領導及總經理審批。
2持需要推介的物業的《管理租賃許可證》、廣告文案、公司營業執照複印件及限額支票,

前往報紙廣告部辦理廣告刊登手續。
3廣告刊登後將廣告原件或複印件剪出存檔。
4半年一次或根據實際情況跟蹤填寫《報紙廣告商情一覽表》。
(5)相關記錄
《報紙廣告商情一覽表》
二、租賃管理工作抽檢與考核規程
(一)目的
建立公司對經營部房屋租賃管理工作抽檢與考核規程,驗證服務質量是否符合規定的要求。


(二)適用範圍
適用於公司組織的對經營部不定期進行的抽檢與考核。
(三)職責
(1)公司主管領導擔任抽檢小組組長,負責抽檢小組的建立和抽檢工作的組織。
(2)抽檢小組成員負責抽檢工作的實施。
(四)工作規程
(1)抽檢小組
1公司主管領導的每次抽檢前組建抽檢小組,小組人數2~3人,成員可為公司有關部門負責

人。
2公司主管領導在抽檢前主持召開抽檢小組會議,對有關事項進行說明。
(2)檢查與考核時間
不定期進行,每年不少於4次。(每次檢查,均不事先通知。)
(3)檢查與考核依據
1公司現行有效的管理制度和文件;
2質量體系文件;
3法律、法規要求;
4合同。
(4)檢查與考核辦法
1抽檢小組根據抽查資料、記錄和現場詢問的方法按《經營部工作抽檢與考核表》要求對每

個項目公正、客觀地進行評分。
A對無記錄、有漏項、有錯項等較多問題的每個樣本扣2分;
B對有問題記載、無落實結論的每個樣本扣1分;
C對有問題未按要求完成的每個問題扣2分;
D對記錄不清、字跡潦草的扣1分;
E對一般簽名、描述、時間等記錄不全的扣2分;
F一個檢查項目發生以上不同的扣分項,扣分累加;
G其他嚴重不合格的每項扣5分;
H發生數量不足規定樣本數量的,按實際發生數量檢查,對沒發生的檢查項目不扣分。
2評分表示及等級評定方法
A每個檢查項目滿分為5分,減去扣分為得分,用「」表示即可,得分為零分或負分的記

錄在「備註」欄。
B合計得分除以滿分的商□09,考核等級為「優秀」;商□08,考核等級為「良好」

;商□07,考核等級為「及格」商□07,考核等級為「差」。
(5)抽檢結束,抽檢小組組長彙集各成員的評分表,計算出成績,通知經營部經理並將評分

結果交管理者代表、總經理審閱。
(6)對檢查中發現的不合格項由公司主管領導簽發《不合格/糾正、預防措施報告》。
(五)相關文件
(1)《服務質量的評價控制程序》
(2)《經營部工作抽檢與考核表》
第二節  租賃雙方的權利與義務
一、出租人的權利與義務
(一)出租人的權利
有按期收取租金的權利。租金收入是實現房屋價值和房屋修繕資金的來源。因此,根據租金

標準收取租金是出租人的基本權利。對租賃拖欠者,要收取滯納金,同時隨著房屋條件和租

金標準的變動,其租額有權進行調整。
有監督承租人按租賃契約的規定愛護使用房屋的權利。承租人在使用房屋過程中,如有擅自

拆改、私搭亂建、損壞房屋結構和裝修設備等情況,出租人有權要求恢復原狀,或賠償經

濟損失。
有依法收回出租房屋的權利。對不按契約規定的用途使用房屋和利用承租的房屋進行非法活

動以及房屋無故長期空閒、無故拖欠租金三個月以上的,有權要求終止租約的,收回房屋。

承租人拒不執行的,可以訴請人民法院處理。
因國家建設或特殊需要,必須騰讓房屋時,有權終止租約,對住戶按有關規定另行安置。
承租人把承租的房屋轉租、轉借、轉讓,或私自交換,出租人可以終止租約,收回房屋,對

租期期滿,承租人不再續租,全家遷往外地時,也可終止租約。
有向住戶宣傳貫徹執行國家房屋政策的權利。有權制止承租戶違反國家和地方政府有關房屋

管理規定的行為。
(二)出租人的義務
有保障承租人對房屋合法使用的義務。
有保障承租人居住安全和對房屋裝修設備進行正常維修的義務。但是這種修繕是有條件的,

是根據需要與可能來確定的。所謂需要,是根據房屋的狀況和約定的情況加以修繕,不是承

租人要求如何修,出租人都必須修。所謂可能。是指修繕投資安排具有合同性,承租人不是

無理要求,出租人經濟條件又可能辦到的,應盡量滿足承租人的需要。超越標準和範圍的修

繕工程,不屬於出租人的修繕義務之內。在正常情況下,出租人因檢查不周,修繕不及時,

以致房屋倒塌使承租人遭受經濟損失時,出租人應負責賠償。
根據雙方協議,有償還修繕投資費用的義務。在徵得出租人同意的情況下,承租人對承租的

房屋進行維修、改建、增添設備,因而使出租人的房屋增加了價值,出租人可根據投資時的

協議,償還投資的一部分(因承租人已享受投資的利益,所以不能償還全部)。
如果上述投資,未經出租人的同意,則不承擔償還義務。上述投資如屬添置了可與牆體分離

的設施,則可在租賃關係終止時,由承租人自行拆除。
有接受群眾監督,傾聽群眾意見,不斷改進工作的義務。
二、承租人的權利與義務
(一)承租人的權利
有依約使用房屋的權利。在承租單位或個人,按規定使用房屋,又未提出退租申請時,出租

人不得無故收回房屋另行出租。租賃契約期滿時,如出租人繼續出租,原承租人在同等條件

下有優先承租權。
有要求保障居住安全的權利。房屋危險,承租人有權要求出租人及時修繕,除人為的損壞外

有權要求出租人保障房屋裝修設備的正常使用。
有優先續租和購買的權利。出租人對承租人的房屋進行翻建大修或租賃期滿後,承租人有優

先續租權,但應事先簽訂協議。出租房屋出賣時,承租人有優先購買權。
有監督建議的權利。有對房產經營管理部門執行房屋政策進行監督和建議的權利。
(二)承租人的義務
有按期交納租金的義務。房屋租金是承租人取得房屋使用權的價格。付出租金,才能取得房

屋的使用權。因此,按期交納租金是承租人首要的義務,不得以任何借口拖欠租金。
有按照租賃契約的要求使用房屋的義務。承租人必須保持承租房屋的原來狀態,不得任意改

變房屋結構和用途,否則,應負責修復和賠償。
有愛護使用、妥善保管的義務。承租人不得在樓房陽台上堆放超重或妨礙市容觀瞻的雜物。

對於使用房屋和附屬設備,如因承租人的責任事故造成損壞時,應照價賠償或予以修復。
有遵守法律的義務。承租人必須遵守國家與地方政府制定的有關房屋管理的政策和法律。
第三節  房屋租賃合同的訂立
一、房屋租賃合同訂立的形式和原則    
合同形式有兩種,一是口頭形式,二是書面形式。一般來說,除即時清結的以外,都應採用

書面形式。《城市房地產管理法》第53條規定:「房屋租賃,出租人和承租人應當簽訂書面

租賃合同……。」房屋租賃合同是一種要式合同,雙方當事人各自享有一定的權利和承擔一

定的義務。如果不採用書面形式,則當事人之間的權利義務關係難以規定清楚。而且,房屋

租賃合同的必備條款較多,是口頭協議無法解決的。採用書面形式,也有利於糾紛的解決。


訂立房屋租賃合同應遵循的原則主要有主體要合法、條款要完備、手續要完善等。
1主體應合法
這是房屋租賃合同成立的首要條件。房屋租賃的主體包括出租人和承租人,

並不是所有的人都可以成為房屋租賃的主體。這一點,在一些單行法規和地方性法規中有不

同的規定。特別是對於住宅用房,由於國家為了解決居民居住問題,在住宅的開發建設及經

營管理方面,給予了許多優惠政策,為了能使這些優惠政策真正用於解決居民住房問題,特

別是解決住房困難戶的居住問題,規定承租人應具備一定的條件是十分必要的。
2條款應完備
當事人應將自己的要求通過條款充分具體地表達出來,除應包括

《城市房地產管理法》第53條規定的條款外,還應包括其他合同法規定的條款。
3手續要完善
除應符合一般合同的規定外,房屋租賃合同應當依法向房產管理部門登記備案。
二、訂立房屋租賃合同應注意的問題
房屋屬於不動產,在民事領域中,凡涉及不動產作為標的的各種合同,在簽訂時手續都比較

多

,這一方面是為了便於對不動產進行管理,另一方面也可以盡量減少糾紛。從實踐中看,因

不動產所引起的糾紛,不但解決起來複雜,而且判決難以執行。所以,在簽訂房屋租賃合同

時,應注意以下幾方面的問題,以減少糾紛,保證合同的順利履行:
1承租方首先要明確出租人和出租房屋之間的關係
要明確出租人是所有人還是佔有人,還要搞清楚該房屋是不是共有,房屋產權有無其他糾葛

。有的承租人,由於急於用房,還沒有弄清上述事實即草率簽訂合同,結果遭受了損失。例

如,趙×、趙××兄弟二人共同繼承父母所留房產2間,趙×在外地工作,趙××也有自己

的住房。趙××在未與越×商量的情況下便將這2間共有房屋出租給了高××。高與趙××

簽約後便對該房進行了裝修,準備居住。後趙×知情後堅決不同意出租該房。高××以自己

已和趙×之弟趙××簽訂了合同,並已出資進行了裝修為由,要求繼續履行合同,雙方

爭執不下,起訴到法院,法院判決該租賃合同無效,高××花去的裝修費用由趙××賠償80

%,高自己也有過錯,承擔20%。該案例中,高××就是沒有搞清出租人和出租房屋之間的關

系,貿然訂立合同,給自己造成了經濟上的損失。
確定出租人是不是房屋所有人的證明是房屋所有權證。在我國,不論是公有還有私有房屋,

都必須到當地房管部門進行產權登記,領取房屋所有權證。房屋所有權證就是國家保護房屋

所有權的合法憑證。另外還要注意,在確認房屋所有權證無誤後,還要調查清楚有無限制所

有權行使的其他事實。所謂所有人對其所有房屋有佔有、使用、處分的權利是指完全意義上

的所有權。若是有限所有權,則是不完全的所有權,這種所有權的取得附有某種專門的條件

,在行使所有權時自然就會受該條件的限制。比如,李×在市區有平房一間,其子結婚需房

,但李×無錢建房,便與宋×達成協議,將李原有平房改建成二層樓房,全部改建費用由宋

×一人承擔,樓房底層歸宋×,先歸李×居住,李死後,宋才能行使完全所有權。雙方到房

屋管理部門領取了所有權證。在此案例中,儘管宋×有房屋所有權證,但該所有權的取得受

上述協議條件的限制,該協議受法律保護,所以,宋×只有在協議中規定的有關限制條件消

失後,才能獲得完全意義上的所有權。在此之前,不能以有所有權憑證為借口與他人訂立租

賃合同。
2承擔人還要搞清出租房屋的性質
現在城鎮中有相當一部分房屋屬於單位補貼出售給職工的,對這些房屋行使所有權時,國家

有專門規定。國務院住房制度改革領導小組1991年12月31日公佈的《關於全面推時城鎮住房

制度改革的意見》中關於住房權屬問題規定,職工購買公有住房,在國家規定標準面積以內

的,實行標準價。購房後擁有部分產權,即佔有權、使用權、收益權和有限處分權;可以繼

承,可以在購房5年以後進入市場出售或出租,原產權單位有優先購買權和優先租用權。售

房收入扣除有關稅費後所得收益,按政府、單位、個人的產權比例分配。該住房在自用和自

住時受法律保護;按標準價購買的住房投放市場時,則受法律的約束,不得擅自高價出租或

出售。
還有一種情況是由國家、單位、個人三方投資共建的房屋,分配給職工居住,職工並未取得

房屋所有權,所有權仍屬於國家,職工和單位之間只是租賃關係,職工無權處分房屋。現實

中有許多人不明白其中的法律關係,以為建房時自己出了一部分錢,而且由單位分配給自己

居住,便以為該房屋是自己所有的,在自己不使用時可以出賣或出租給他人。這是違法的,

在這種法律關係中,職工是承租人,承租人無權出售所租用的房屋,如暫不使用,想出租時

,從法理上講,也應經過出租人——單位的同意,未經單位同意,承租人擅自轉租房屋的法

律行為是無效的。實際上單位給職工分配的居住房屋是一種福利性的補貼,原則上只允許本

單位職工居住,不許轉租本單位以外的人。所以,承租人在房屋租賃中一定要注意房屋的產

權性質。房屋的產權性質不同,所有人、佔有人所擁有的權利範圍不同。承租房屋時忽略這

一點往往帶來不利後果。那麼,本單位職工之間可不可以相互租賃單位分配的房屋呢?這方

面法律沒有明文規定,這就要看地方政策、部門規定和單位內部的有關規定。從我國目前有

關房

屋管理的政策、法律規定的精神來看,單位內部職工相互租賃單位分配的房屋應該是可以的

,因為許多單位在分配房屋時首先考慮的是分房者的級別(這種做法是否妥當,有待進一步

研究,但現實中確實是這樣的)。所以,有些級別較高的職工就能分到使用面積較大,或者

間數較多的房屋,而實際上他又不需要這麼多的房屋。對於那些級別較低,又需房屋較多的

職工來講,若經濟條件允許,承租閒置的房屋對本人,對轉租人,對單位也沒什麼不利。所

以,類似這種情況,應當允許。但是,必須符合五個條件,一是租賃的房屋由承租人本人使

用或者與其共同生活的未成年子女,或由承租人撫養的其他人使用。二是轉租人不能收取高

於單位規定的租金。三是轉租人應將自己收取的租金上繳單位一部分,具體上繳比例和辦法

,由本單位房管部門確定。轉租人原來向本單位繳納的這部分房屋的租金,照常繳納,四是

轉租人應承擔其轉租房屋的部分維修責任,轉租人承擔維修責任的大小,以其實際收取的租

金

為限。五是這種租賃關係必須在本單位房管部門認可的情況下才能建立,所簽合同應由房管

部門備案。若不符合這五個條件,就是與我國的有關政策、法律精神相悖,其租賃行為不受

法律保護。另外,從以上五個條件可以看到,轉租人通過這種轉租行為實際上得不到什麼好

處,因為政策不鼓勵超過實際需要多佔房的行為。
3租賃房屋時,出租人和承租人雙方都應注意該房屋是否已經設押
根據《民法通則》的規定,房屋所有人是可以以房產設立抵押的,對已經設立抵押的房產,

出租人應該向承租人講明,承租人也應該主動打聽清楚該房有無設押的情況。如果房屋已經

設押,雙方訂立合同時就應該將該事實寫入,作為對承租人租賃期間權力的一種限制。一旦

出租人無力償還債務,需要處分該房屋時,承租人不能以租賃期間有排他權為由拒絕處分該

設押房產。所以,承租人在租用以設押房產為標的房屋時,應該清楚這一法律關係,在合同

中應寫清楚這方面的義務和後果由自己承擔。免得一旦這一法律事實出現時發生糾紛。
4房屋租賃關係中若有一方是由房屋所在地縣以上房地產主管機關審批,

並

經工商行政管理機關核發營業執照的房地產經營公司,則其租賃活動應在當地房地產交易

所進行
1988年8月8日建設部、國家物價局、國家工商行政管理局聯合發出的(88)建房字第170號《

關於加強房地產交易市場管理的通知》中指出,從事房地產經營的單位,必須按國家的有關

規定,由所在地縣以上房地產主管機關按照審批權限進行資質審查,經工商行政管理機關核

發營業執照後,方可開業經營。對無照經營活動,應堅決取締。對在房地產經營市場交易中

從事私下交易、偷漏稅費、擅自擴大收費範圍和收費標準,以附加條件索取額外收入等非法

活動的單位和個人,由房地產部門、物價部門、工商行政管理機關分別依法查處,情節嚴重

的交司法機關處理。同時還強調要加強對房地產交易的管理。

城鎮房地產交易,包括各種所有制房屋的買賣、租賃、轉讓、抵押、城市土地使用權的轉讓

以及其他在房地產流通過程中的各種經營活動,其交易活動應通過交易所進行。進行房地產

交易的單位和個人,必須持有關證件到當地房地產管理機關辦理登記、鑒證、評估、立契等

過戶手續,按規定交納稅費。
5在我國,法人與公民之間發生的房屋租賃關係最為廣泛並有許多特殊性
由於我國長期以來實行計劃經濟,公有房屋的出租形式也是主要以計劃分配這種行政方式進

行,然後再按照民事法律的有關規定簽訂公有住宅租賃合同,來確定雙方的權利義務關係。

所以,公有房屋租賃合同簽訂時,承租人憑房屋分配單位發給的房屋分配通知單,到房管部

門辦理房屋租賃事宜,房管部門接到通知單後,經核查屬實,按國家有關法律規定,對承租

人登記造冊,與承租人共同簽署公有房屋租賃合同。私有房屋租賃關係主要發生在公民個人

之間,它與公有房屋的出租有很大不同,它不存在計劃分配的問題,而是建立在自願、平等

、等價有償的基礎上,由出租人和承租人共同協商訂立房屋租賃合同。在要約和承諾的方式

上也與公房租賃有很大差別,公房租賃中的要約和承諾實際上是一種形式,不具有民法意義

的特點。而私房租賃中的這一程序則顯得很重要,出租人和承租人雙方要經過要約——承諾

,

再要約——再承諾的反覆協商,最後達成一致意見,並以書面形式確定下來,最後送房管部

門備案,私房租賃合同才算正式成立。
6軍隊系統的用於非軍事設施的房地產,根據實際情況可以出租
根據《中國人民解放軍房地產管理條例》的有關規定,軍隊要出租非軍事設施的房屋時,要

對

房屋承租人進行嚴格審查,不得租賃給既無法人地位,又無經濟保障的人員和民間組織。這

樣規定是為了確保涉及軍隊租賃合同的履行質量,避免軍隊因簽訂租賃合同的程序不嚴密而

捲入糾紛,影響軍隊的正常生活。
7關於國家機關、企事業單位能否租用城市私有房屋的問題
根據國家有關政策、法律、法規規定,這些機關、單位不得租用城市私有房屋。1956年1月1

8日中共中央批准中央書記處第二辦公室《關於目前城市私有化房地產基本情況及進行社會

主

義改造的意見》、1964年1月13日國務院批轉國家房產管理局《關於私有出租房屋社會主義

改造問題的報告》和1965年9月11日國務院財貿辦公室《關於供銷合作社購買農村生產隊、

社員房產問題的答覆》這三個文件中,都強調了國家機關、部隊、團體、企事業單位不經批

準不得租用或購買私有房屋。1983年12月17日公佈的《城市私有房屋管理條例》中也強調了

這一點。這些單位若確屬工作需要承租私人房屋,必須經過縣級以上政府和房屋主管部門的

批

准。未經批准,私自訂立房屋租賃協議是違法的,該協議無效。所以,這些單位承租私人房

屋,一定不能漏掉經批准這一程序,否則不但遭受損失,有關人員還要受到其他處分。
8為加強對房屋的管理,承租人應出具有關證明
我國有關房地產法律、法規中都規定了城市居民承租房屋時,必須具有房屋所在城鎮常住戶

口;暫住人口承租房屋,必須持有公安機關核發的暫住證;個體戶承租房屋,必須持有街道

辦事處的證明;單位承租公房,必須具有市級主管部門或區縣人民政府批准的證明。這是承

租房屋的必備手續,也是承租房屋的最基本的形式要件,缺少這一條件,房屋主管部門有權

拒絕批准房屋租賃合同。
三、房屋租賃合同的主要條款
簽訂房屋租賃合同,應力求做到合同條款齊備,內容明確、完整,雙方責、權、利清楚,這

樣既可以預防、減少糾紛,又可以在糾紛發生後,有據可查,便於處理。
房屋租賃合同的主要條款包括以下幾個方面:
1標的
房屋租賃合同的標的是房屋,由於房屋是特定物,所以在合同中要詳細寫明房屋所處的位置

、具體地址、門牌號碼、房屋建築結構、佔地面積、使用面積、租賃間數、室內原有設備的

數量及新舊程序、附屬設備等。不能居住或不宜居住的廚房、廁所、浴室、走廊等輔助設備

不能作為房屋租賃合同的獨立標的,其租賃應當附屬於住房的租賃。城市樓房的地下室一般

不能作為居住性房屋租賃合同的標的。地下室的用途是貯藏或堆放生活用品,沒有經過專門

裝修並裝有專門設備的地下室不准作為居住房屋出租。因為,在沒有專門通風設備的地方居

住,對人的健康有影響,儘管承租人在某種不得已的情況下願意承租,出租人也不能置他人

健康於不顧,將未經專門裝修的地下室出租給他人居住。
此外,在訂立房屋租賃合同時,有關附屬設備的使用,保管及水電、取暖費的負擔等問題,

都應明確規定,以免在合同履行過程中發生糾紛。
2數量
房屋租賃的數量計算單位是平方米。它是收取房屋租金的依據,也是房屋交付或返還時的依

據,還是房屋受到損害時請求賠償的根據。公房租賃中,一般按總使用面積計算,私房租賃

比較靈活,由雙方約定,一般按主使用面積計算,一些共用設備、建築不包括在出租面積數

量中,如共用走廊、廚房、衛生間等。
3租賃期限
租賃與轉讓的最大區別就在於租賃是一種有期限的行為。多年來,我國公有住房實行無租賃

期限的租賃,致使公有住房一旦分配出去就難以收回來,一直不能形成良性循環。這是與市

場經濟體制不相適應的。其實嚴格的租賃行為,必須有明確的租賃期限。出租人有權在簽訂

租賃合同時明確租賃期限,並在租賃期滿後,收回房屋。承租人有義務在房屋租賃期滿後返

還承租的房屋。如需繼續租用原租賃的房屋,應當在租賃期滿前,徵得出租人的同意,並重

新簽訂租賃合同。出租人應當按照租賃合同規定的期限將出租房屋交給承租人使用,並保證

租賃合同期內承租人的正常使用。出租人在租賃合同期滿前需要收回房屋時,應當事先徵得

承租人同意,並賠償承租人的損失;收回住宅用房的,同時要做好承租人的住房安置工作。


在實踐中有一些未定租賃期限的租賃合同,對於這類租賃行為,《最高人民法院關於貫徹執

行〈民法通則〉若干問題的意見》中規定,未定租賃期限,房屋所有人要求收回房屋自住的

,一般應當准許,承租人有條件搬遷的,應當責令其搬遷,如果承租人搬遷確有困難的,可

給予一定期限讓其找房或騰退部分房屋。
4租賃用途
合同中應明確房屋的用途,以使承租人能夠按照租賃房屋的使用性能正確合理地加以使用,

避免使用不當而使承租房屋受到損失。規定租賃用途的意義在於:1明確租賃房屋的用途,

要求出租人在履行交付義務時,除交付租賃房屋外,還應將有關房屋使用的特殊要求,明確

通知承租人,否則承租人不承擔使用不當的責任。2明確租賃房屋的用途,保證承租人按照

承租房屋的性能、用途,正確合理地使用出租房屋,在此前提下,承租人對出租房屋的正常

磨損不承擔責任;如果承租人未按租賃房屋的用途合理使用出租房屋,給房屋造成損害,應

賠償因此給出租人造成的損失,出租人有權收回房屋並解除合同。3明確租賃用途,要求承

租人在承租房屋上添加新用途時,應徵得出租人同意,相應的開支由雙方約定。4只要承租

人按合同約定的用途合理使用租賃房屋,租賃期滿,租賃房屋返還時的合理磨損,出租人不

得要求賠償。可見,對租賃用途的規定或約定,對於劃分責任有重要作用。房屋的用途,主

要是指經營還是自住,用途必須註明,承租人不能隨意改作他用,承租人不得利

用租用的房屋從事違法犯罪活動。
5租賃價格
租賃價格,也就是房屋租金,是承租人使用房屋而向出租人支付的報酬,體現了房屋租賃合

同的有償性,因此這一條款是房屋租賃合同的重要條款之一。合同中應註明租金的計算標準

,每月支付的金額。同時,應規定租金的交付方法,是按月交還是按年交,以及交租金的具

體日期。
租金標準是租賃合同的核心,是引起租賃糾紛的主要原因。因此,也是加強租賃管理的重點

之一。租金標準必須符合有關法律、法規的規定。出租人應當按照合同約定收取租金,不得

擅自提高租金標準,也不得收取其他費用。承租人應當按照合同規定交納租金,不得拒交或

拖欠,承租人如拖欠租金,出租人有權收取滯納金。
6修繕責任
租賃期間,房屋的修繕責任,一般由出租人負責。雙方當事人也可以在合同中另行約定。這

是因為,房屋的所有權歸出租人所有,出租人應對自己擁有的房屋承擔修繕責任;出租人在

提

供給承租人使用時,有義務保證出租房屋處於良好的狀態,但由於房屋由承租人佔有、使用

,為了便於修繕,合同中也可約定由承租人負責房屋正常的維修保養,由出租人支付費用或

從租金中扣除。
因承租人的過錯造成房屋及其附屬設施損壞的,由承租人負責修復或賠償。房屋出租人對出

租的房屋確實無力修繕的,可以和承租人合修,承租人因此付出的修繕費,可以折抵租金或

由出租人分期償還。
7房屋狀況的變更
承租人應當愛護併合理使用所承租的房屋及其附屬設施,不得私自拆改、擴建租用房屋或增

添設施。如果確因客觀需要而變動租用房屋的現狀時,必須徵得出租人的同意,並簽訂書面

協議。
8違約責任
違約責任是指房屋租賃關係中,因一方或雙方都有過錯,違反合同有關規定,應由有過錯的

一方或雙方承擔的法律責任。違約責任的大小應根據過錯的性質、輕重來決定。違約責任的

承擔方式主要有兩種:一是支付違約金;二是賠償損失。違約金的數額由雙方在合同中加以

規定,損失賠償方法和計算問題也應明確訂立。合同中如無違約條款的規定,則以實際損失

額為標準進行賠償。法律、法規對違約金數額的高低沒有規定,雙方應參照《經濟合同法》

的有關規定協商約定,一般不超過標的價值量。
第四節  房屋租金
一、房屋租金的概述    
房屋租金是承租人為獲得一定期限內房屋的使用權而向出租人支付的價款。房屋租金作為房

屋使用價值分期出售的價格,是房屋在分期出售中逐漸實現的價值的貨幣表現。
按照不同的標準劃分,可將房屋租金分為不同的類型。
1按照租金構成因素的不同,分為成本租金、商品租金、市場租金。成本租金由房屋成本

加

維修費、管理費、保險費、投資利息和稅金等因素構成;商品租金由成本租金加保險費、地

租和利潤等因素構成;市場租金是在商品租金的基礎上,根據供求關係而形成的租金標準。


2按照房屋租金標準形成過程的不同,租金還可分為統一租金、協議租金和市場租金。統

一

租金,是指國家或地方人民政府統一規定的房屋租金標準。企業事業單位之間、私人之間,

通過房屋交易市場出租房屋的價格,雙方根據評估價格,協商議定,必要時,地方人民政府

可規定最高限價,對部分通過市場租賃的工商用房,可以實行商品房租或協議房租。私房租

金標準由房屋所在地人民政府規定。協議租金,是指房屋租賃雙方商定的租金額。協議租金

,應雙方自願,承租方有實際支付能力。《關於加強房地產交易市場管理的通知》中規定,

企業事業單位之間,私人之間通過房屋交易市場訂立的房屋租賃價格,由租賃雙方根據評估

價格,協商議定,必要時,地方人民政府可規定最高限價。市場租金,是指在房屋交易市場

成立的租賃關係的租金。其租金額隨房屋供求關係的變化自由地上下浮動。
3按照房屋所有權性質的不同,租金可分為公房租金和私房租金。
(1)公房租金,是公房承租人根據公房租賃合同向公房出租人支付的對價。因我國一貫執行

福利性的住房制度,故公房租金長期偏低。1988年2月15日國務院在《關於在全國城鎮分期

分批執行住房制度改革的實施方案》中提出要合理調整公房租金。由於公房租金定得太低,

難以吸引個人買房,不利於抑制對住房的不合理需求。公房租金應按住房折舊費、管理費、

投資利息和房產稅五項因素計算,每平方米使用面積月租金據測算,全國平均約156元,

現行租金標準在1元以上。
(2)租房租金,是私人房屋承租人根據租賃合同向出租人支付的對價。1983年12月17日國務

院發佈的《城市私有房屋管理條例》規定,房屋租金由租賃雙方依照房屋所在地人民政府規

定的私有房屋租賃標準,協商議定;沒有規定標準的,由租賃雙方根據公平合理的原則,參

照房屋所在地租金的實際水平協商議定,不得任意抬高。出租人除收取租金外,不得收取承

押租或其他額外費用。承租人應當按照合同規定交租,不得拒交或拖欠。在當前普遍存在房

租偏低問題的情況下,要加強對私房租賃的監督檢查工作,注意防止高租或變相高租。
二、房屋租金確定
(一)確定房屋租金標準的原則和應考慮的因素
《城市房地產管理法》第54條規定:「住宅用房的租賃,應當執行國家和房屋所在城市人民

政府規定的租賃政策。租用房屋從事生產、經營活動的,由租賃雙方協商議定租金和其他租

賃條款。」據此,房屋租金標準的確定,應根據所租房屋的不同用途,首先按照國家或地方

人民政府的規定執行;沒有統一規定的,才能由當事人雙方協商確定。確定租金標準的,應

貫徹以下原則:
(1)「以租養房」的原則。所謂「以租養房」原則,簡單說就是房屋租金總和與房屋價值大

體一致的原則。這一原則是我國用經濟手段管理城市房產、制定租金價格的基本原則,以分

期零散地收回房屋的價值,獲得最基本的物質補償,以便維持房屋的簡單再生產。實踐證明

,這一原則的制定和貫徹執行,對解決我國房屋的供求,以及保證房屋的養護維修均發揮了

顯著作用。
(2)適當照顧人民負擔的原則。由於我國長期實行低工資制,房租標準的確定,必須考慮到

我國廣大群眾的承受能力。房租價格的確定,應照顧到兩方面,一方面要用計劃價格保證低

工資職工的生活水平,另一方面要用市場價格調節私房租賃關係,滿足社會上收入較多的人

的居住需要。
(3)按質論價原則。按質論價原則是指在確定房屋租金時,應根據房屋的新舊程度、樓層、

朝向、設備情況、施工質量、建造檔次、房屋座落地址距離市區的遠近、周圍環境等直接影

響房屋的價值和使用價值的因素來確定。
以上是確定房屋租金的基本原則,在這些原則指導下,根據房屋租金的本質屬性(即房屋租

金是房屋價值的貨幣表現形式,是對房屋價值的分期償付),租金標準的具體確定取決於以

下基本構成要素:
(1)折舊費。折舊費是指用房屋造價減去殘質,均攤在房屋使用年限內的數額。具體講,它

是指通過收取房租按月或按年收回的部分建築投資。這裡所指的房屋造價,是指房屋的全部

投資,它包括主體工程、附屬工程、勘察設計、「三通一平」的費用(「三通」是指施工臨

時使用的水源、電源及熱源,以及運輸道路接通到施工現場,「一平」是指施工現場的場地

平整),以及不可預見費2%,職工調資,建築材料調價,建築企業利潤25%,機械裝備費3%

,以及其他方面的費用。至於土地補償費、征地拆遷費、人防工程和商業服務、文教衛生等

配套工程建築費用,不應計入房屋成本租金的造價之中。這裡所說的使用年限,是指房屋建

造時按設計要求合理地採用原料,符合質量要求,並在竣工後正常使用、合理維修的情況下

,平均達到的使用年限。由於各類房屋的結構不同,使用年限也隨之不同。一般來說,鋼筋

結構的房屋使用年限是100年,磚混結構的房屋使用年限是80年,磚木結構的房屋使用年限

是75年,簡易結構的房屋使用年限是30年。以上房屋使用年限的計算,是指在正常情況下的

年限,而不包括意外的災害、戰爭等因素。這裡所指的殘值率,是指各類房屋在達到耐用年

限後所餘的陳舊建築材料,扣除拆遷費用後的殘餘價值與房屋造價的比例。由於各類房屋

結構不同,其殘值率也各不相同。一般來說,鋼筋結構的房屋殘值率為0,磚混結構的房屋

殘值率為2%,磚木結構的房屋殘值率為6%,簡單結構的房屋殘值率為3%。
(2)修繕費。為了保證房屋的正常使用,就需要對房屋進行正常的維修和保養,修繕費就

是

指各類房屋在使用年限內為保證其正常使用而對房屋的各個部分進行合理維修所需要的費用

,但不包括意外災害損壞的修復,以及對超年限房屋的非正常修繕的支出費用。房屋的年修

繕

費用是以房屋使用年限內修繕費總額按使用年限平均計算的,具體的計算方法各異,有的地

方採用面積定額法,有的地方採用部件更新週期計算法,有的地方還採取造價比例法、定期

輪修法等。其中部件更新週期計算法運用最多。所謂部件更新週期計算法,是指對各類房屋

按其結構、面積、頂棚、地面、內外牆抹灰、門窗、油漆、粉刷、電氣、暖氣、衛生設備等

部件分別計算出單方造價,然後根據實際工作經驗,確定各部件的使用年限(更新週期),再

計算出各部件在使用年限內的更新次數,並以拆除費與殘值相抵的辦法,用造價作為更新單

價(每次更新只更新該部件一部分的,即按更新數量計算更新單價),計算出房屋在使用年限

內更新費用的總和。再按使用年限平均求出更新費,即大修、維修費用。在計算修繕費時,

還應考慮到材料調價、工資調整、機械設備費以及不可預見費等因素,這些應適當列入計算

之中。
(3)管理費。管理費是指在房屋經營管理過程中所支付的流通費用。管理費包括房管局(站、

所)職工工資、行政辦公費、業務費等內容,其計算方法為:
管理費=(折舊費+修繕費+貸款利息)×6%
其中職工工資,可按房管員定額確定房管員數量及其與內勤房管人員、政工、後勤等人員的

比例,計算出房管局(站、所)職工總數後,按平均工資來確定職工工資總額。房管職工離退

休費可按退休人員與現職房管人員的比例計算,列入管理費中。行政辦公費可按職工工資總

額的相應比例計算。業務費是指房屋經營管理過程中各項業務費用的支出,如宣傳費、職工

培訓費、設備購置費、科研費以及其它與業務有關的費用。以上各項費用之和按房管面積平

均計算,即可作為年管理費數額。
(4)利息。利息是指建房貸款利息(也稱固定資金佔用費)。房屋出租實質是房屋的分期出售

,到房屋使用年限終了時將房屋投資全部收回。由於房屋使用年限較長,因此建築房屋的資

金

若存入銀行,會有一筆可觀的利息收入,若貸款建房,其貸款也要付出一筆利息的。因此,

房屋租金中應包括貸款利息,即在以折舊費收回建築投資的同時,也應收取那一部分建築投

資的利息,一併計入房屋租金中。
(5)土地使用費。土地使用費是指使用國家或集體的土地建造房屋應交付的土地使用費。我

國目前實行土地有償使用制度,因此,在房屋租金中應計入土地使用費。
(6)房產稅。房產稅是以城市、縣城、建制鎮和工礦區的房產為徵稅對象,按照房產原值(減

除一定比例)或按租金計征的一種稅。1986年9月15日國務院發佈了《中華人民共和國房產稅

暫行條例》(以下簡稱《房產稅暫行條例》),並於同年10月1日起施行。房產稅由產權人交

納。產權屬於全民所有的,由經營管理的單位繳納,該條例第2條對此作了明確規定。房產

稅的計稅方法有兩種,一種是房產余值,依照房產余值計算繳納的,稅率為12%;二是按

房

產租金收入繳納,稅率為12%。根據《房產稅暫行條例》的規定,房產出租的,以房產租金

收入為房產稅的計稅依據,因此,應繳納的年房產稅額等於房產全年租金收入乘以稅率(12%

)。房產稅按年徵收,由納稅人向房產所在地稅務收機關分期繳納。
(7)利潤。房屋是商品,因此,自然需要有利潤,但利潤不能過高,對此,我國的房管部門

對房屋租金中的利潤以租金評估的方式加以限制,使之不會出現過高的情況。
(二)私有房屋租金標準的確定
隨著我國改革開放及住房制度的改革,房屋租金標準也在不斷變化,但私房租金的標準仍應

根據《城市私有房屋管理條例》第16條的規定確定,即「房屋租金,由租賃雙方按照房屋所

在地人民政府規定的私有房屋租賃標準協商議定;沒有規定標準的,由租賃雙方根據公平合

理的原則,參照房屋所在地租金的實際水平協商議定,不得任意抬高。」這一規定表明,當

地政府對租金有具體規定的,應按規定執行;沒有規定的,雙方才可以協商確定,但必須做

到公平合理。但是私房租賃與經濟發展有一定關係,為便於實際執行,在規定房屋租金標準

的基礎上,根據當地經濟發展情況,在一定範圍內上下浮動的租金,一般應視為合理,予以

保護。私房租金確定時,應注意幾個問題:一是出租人除收取租金外,不得再以其他名目收

取承租人的錢款;二是對租金標準有爭議的,高租可以適當調低,低租可以適當提高。
(三)公有房屋租金的確定
公有房屋租金是由國家主管部門按照房屋的質量、設備、樓層等條件確定的,這些條件如有

變化,租金也可適當調整,租金的確定以「以租養房」為原則。《北京市城鎮公有住房租金

改革辦法》對租金的管理作出以下規定:
(1)公有住房租金改革應分階段實施。「八五」目標是住房租金最低達到維修管理費水平,

有條件的單位力爭達到折舊、維修和管理水平。「九五」目標是住房租金達到成本租金水平

。1994年年底前,凡北京市行政區域內的企業、行政事業單位出租的公有住房,均依照本辦

法實行租金改革。
(2)單位出租新建住房和騰空的舊住房,租金標準為每月每平方米使用面積055元。單位出

租現住房,租金標準可一步或分步提到每月每平方米使用面積055元。分步提租的,每月

每

平方米使用面積的租金標準,1992年內不低於055元的50%,1993年不低於055元的75%,

19

94年初達到055元。承租人實納租金,依北京市房地產管理局制定的房屋結構、裝修、朝

向、層次、地段、環境等因素的調節標準確定。
(3)單位出租公有住房,對超過住房標準面積的部分,加收超標租金。住房標準按戶計算,

依家庭人均住房使用面積結合分室原則和國家規定的有關住房標準確定。符合下列標準之一

的為不超標:1人均使用面積標準;人均住房使用面積按14平方米計算,每戶家庭中每個人

的面積標準之和另加5平方米,為該房住房面積標準。喪偶、離異、30歲以上未婚者,按兩

人計算。夫妻平均年齡在25週歲以上尚無子女或身邊無子女者,視同有一個子女計算。2分

室標準參照《北京市實施〈城市房屋拆遷安置條例〉細則》的有關規定執行。年滿13週歲以

上的子女及其他單身成員,可按異性分室、同性不分室的標準掌握,男年滿26週歲,女年滿

24週歲以上的同性未婚家庭成員,可按分室標準掌握。
(4)超標準面積每月每平方米使用面積的租金標準,樓房不低於134元,平房不低於105

元。
(5)承租人住房在規定標準以內的部分,因租金改革,實納租金超過家庭工資總收入5%的

,經本人申請,所在單位批准,超過部分可從住房公積金中支付。因住房超標增加的租金,

不得從住房公積金中支付。
(6)對承租人按上述規定計算住房標準時,退休職工增加9平方米,離休職工增加12平方米。

離退休職工及其配偶死亡後,原其他與其共同居住的家庭成員的住房標準應重新核定。
離退休職工住房在規定標準以內的部分,因租金改革,實納租金超過家庭工資總額收入5%,

或雖未超過5%,但卻已造成生活困難的,可暫由離退休職工的工資發放單位從住房基金中給

予房租補貼。因住房超標增加的租金不予補貼。
房屋租金的構成,應包括生產和流通過程的全部費用和盈利,具體包括:折舊費、維修費、

管理費、稅金、保險費、投資利息、平均利潤和地租8項構成因素。
關於租金,在實踐中常遇到的問題是在租賃期間,出租人提出要求承租人增加租金。對這一

問題,司法實踐中應根據具體情況作出處理。《城市私有房屋管理條例》第16條規定,房屋

租金,由租賃雙方按照房屋所在地人民政府規定的私有房屋租金標準。協商議定,沒有規定

標準的,由租賃雙方根據公平原則,參照房屋所在地租金的實際水平協商議定,不得任意抬

高。出租人除收取租金外,不得收取押租或其他額外費用。承租人應當按照合同規定交租,

不得拒交或拖欠。當前,隨著我國房屋價值不斷增值,房屋租金也在相應地提高。出租人能

不能在租賃期限內要求承租人增加房租呢?在實踐中,如果出租人提出增加房租,經承租人

同意,是可以的。如果承租人不同意,在有期限的租賃合同中,若租期較短,出租人要求增

加房租,一般不予准許。沒有訂立租期的房屋租賃合同,以前的租金確實太低,與當前的房

屋

租金相差很大,出租人要求增加房租的,應該准許。例如,李×在1962年將自己的一間私房

12平方米,出租給陳×居住,當時議定租金每月為15元。在1965年國家統一調整租金時,

李×

與陳×在房管部門簽訂了一價租賃合同,未約定租期,房租為每月21元。到1980年李×要

求陳×增加房租,陳×未同意,仍按每月21元交納房租。1985年李×又要求陳×增加房租

到每月20元,陳×以該房屋破爛,李×未修房屋為由仍不同意增加。同年5月起,李×拒絕

收取陳×每月交納的21元房租,並於1986年5月向法院起訴,要求解除與陳×的租賃合同

。
法院受理後查明,陳×沒有房屋搬遷,仍要求繼續租用該房,只同意增加少量的房租,最後

法院參考當地私有房屋租金作出判決;在判決發生法律效力之日起2年內,陳×將承租的房

屋退還給李×,限期內每月付房屋使用費30元。自1985年5月起至判決生效之日止,陳×所

欠的租金按每月21元一次性付給李×。
在這一案例中,李×與陳×在1965年議定的房屋租金遠遠低於現階段的房屋租金,李×所收

取的每月21元的房租根本不夠對出租房屋進行維修。如果按法律規定,李×負有維修出租

房屋的義務,那麼,李×將房屋出租,不僅得不到收益,還要承擔房屋的維修費用等,這就

顯失公平,在法律上也是不允許的。法院判決該房屋租金每月增加到30元是公平合理的,陳

×也是能夠負擔的。
三、房屋租金的交付方法和時間
關於房屋租金的交付方法和時間,一般說來,城市公有房屋租賃多依國家房管部門制定的房

屋租賃條例、方法中的規定辦理,按月交付。而私有房屋的租金交付方法和時間,一般按當

地習慣辦理,也可由雙方協商確定。如果承租人依約繳納房租,出租人無正當理由而拒絕收

受時,承租人可向當地公證機關申請予以提存並證明,以免承擔遲延責任,公證支出費用以

及公證機關提存費用均從房租中扣除。如果公有房屋承租人無正當理由拖欠房租1個月以上

的,私有房屋承租人累計6個月不交租金的,出租人有權解除租賃合同,我國的公有住宅租

賃條例及《城市私有房屋管理條例》第21條對此均作出了規定。
第五節  房屋租賃合同的登記、變更、
解除和終止
一、登記備案    
《城市房地產管理法》第52條規定,「房屋租賃,出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同,

……並向房產管理部門登記備案。」近幾年來,我國房地產交易日趨活躍,越是經濟發達的

地區,市場交易特別是房地產租賃就越發達,房地產租賃的管理也就成了加強房地產市場管

理的一個重要內容。房屋租賃合同實行登記備案制度,一方面可以較好地防止自由、自發、

非法出租房屋;另一方面也可以防止國家稅費流失。從全國範圍來看,凡是加強了房屋租賃

登記管理的城市,房地產市場管理就比較好。
房屋租賃登記備案不同於簡單的備案,主管部門在接受登記申請後,應對租賃合同進行審核

。審核的內容主要應包括:一是審查合同的主體是否合格,即出租人與承租人是否具備相應

的

條件;二是審查租賃的客體是否合格,即出租的房屋是否是法律、法規允許出租的房屋;三

是審查租賃合同的內容是否齊全、完備,如是否明確了租賃的期限、租賃的修繕責任等;四

是審查租賃行為是否符合國家及房屋所在地人民政府規定的租賃政策;五是審查是否按有關

規定繳納了有關稅費。只有上述條件均具備後,才能登記備案,否則,作為主管部門有權行

使否決權,不予登記,並依據有關法律、法規的規定責令當事人限期改正,或者給予處罰。


二、房屋租賃合同的變更
房屋租賃合同的變更,主要包括兩方面:一是當事人的變更;二是當事人權利、義務內容的

變化。
引起房屋租賃合同當事人變更的有效條件是:
1出租人或出租單位姓名、名稱的改變,原合同的出租人更換。如果發生這種情況,當事

人應重新訂立租賃合同,並到房管部門重新進行登記。
2承租人由於工作調動或與其他承租人換房所引起的原承租人變更,也應履行上述手續。


3出租房屋因出租人出售、贈與或被繼承等原因而發生所有權轉移,致使原出租人發生變

更。這種情況下也應履行重訂合同與變更登記手續。
4承租人死亡但與其同住的其他家庭成員尚健在,需要繼續租用該房屋的應由這些人履行

合

同變更手續,繼續租用。這種情況屬於重新訂立一份房屋租賃合同,承租人應符合一定的條

件。在公房租賃中,承租人要受戶口等因素的限制。如《上海市城鎮公有房屋管理條例》

第18條第3款規定:「公有居住房屋的承租人死亡,原住處無常住戶口同住人,或有常住戶

口的同住人另有房屋而居住不困難的,租賃關係自然終止,房屋由出租人收回;原住處有常

住戶口而他處無住房的同住人,可申請更改戶名。」在私房租賃中,法律對此無明文規定,

有的地方法規作了一些規定。我們認為,在租賃期限內,承租人死亡,與承租人長期共同居

住

的家庭成員,應視為共同承租人,在原租賃期限內,應繼續承租,出租人不得以原承租人死

亡為由,要求收回房屋。如果承租人一人住用承租房屋,子女未住在該房屋內,其子女就無

權繼續租用此房,原承租人死亡,租賃合同自然終止。
對於房屋租賃合同的內容,根據具體情況,雙方當事人也可協商變更。如訂立的合同期限長

,

但租金低,與市場發展水平差距較大,雙方可協商作適當調整。房屋租賃合同當事人的權利

和義務變更後,要經過房產管理部門鑒證,經審查認為合法合理後,才具有法律效力,受法

律保護。
三、房屋租賃合同的解除
房屋租賃合同的解除,是指合同依法成立後,在尚未履行或尚未履行完畢的情況下,因一方

當事人的意思表示,或雙方當事人的協商一致,或發生了法律、法規規定的某些情況,使合

同關係歸於消滅。
除一方提出解除,他方同意,或雙方都有解除的意思表示之外,合同的解除要有一定的前提

條件,當這些條件具備時,一方根據法律、法規的規定,可強制對方同意解除。這種解除方

法也叫強制解除。根據有關民事法律的規定,以及《城市私有房屋管理條例》第21條的規定

,房屋租賃合同的解除條件有以下幾種情況:
1出租人解除合同的條件
承租人有下列行為之一的,出租人可提前解除房屋租賃合同:
(1)承租人擅自將承租的房屋轉租、轉讓或轉借的。如將租住的公房高價轉租他人,或借給

無權租用此房的人長期使用。
(2)承租人用承租的房屋進行非法活動,損害公共利益的。如利用租房進行賣淫、嫖娼、賭

博、窩藏贓物或聚眾進行流氓活動等。
(3)承租人不按合同規定的期限交納租金達到一定期限的。如《城市私有房屋管理條例》第2

1條規定,承租人累計6個月不交租的,出租人有權解除合同。對於承租公房、拖欠租金、出

租人有權解除合同的情況,各地方政府也有規定。
(4)承租人全家遷離本市的。全家已經遷離,已無住房之必要,從社會利益出發,不能使房

屋閒置,而急需住房的人又無法租住。尤其是公房租賃中,有的人全家已經調離本單位、本

市,但仍控制著房屋,這是明顯的違法行為,出租單位有權收回房屋另行安排。
(5)承租人全家去國外定居(包括到港、澳、台地區定居),已超過規定保留期限的。《上海

市城鎮公有房屋管理條例實施細則》第37條規定:「公有居住房屋承租人全家去國(境)外定

居的,一般應解除租賃關係,由出租人收回房屋,但經出租人同意可保留原承租的公有房屋

。保留期限不超過3年。」該細則還對去國(境)外探親、留學人員所留下的承租房如何處理

作了規定:出國探親、留學的人員,沒有符合條件的同住人時,原承租公房要保留三年。
(6)承租人違反合同規定,擅自改變房屋用途的,如將租賃的用來居住的房屋作為堆放東西

的倉庫等。
(7)出租人因不可預見的原因,如家庭人口驟增,確實需要收回房屋自住的或者出租房屋發

生重大損壞,有倒塌危險須改建並確實有房管部門證明的。在此情形下出租人解除合同,應

當適當賠償承租人因遷出而受的經濟損失,並給予承租人一定的時間來解決住房問題。
2承租人解除房屋租賃合同的條件
根據有關法律、法規規定,有下列情況之一的,承租人可以提前解除房屋租賃合同

:
(1)承租人已經有了房屋,不需要再租房的。對於這種情況,承租人應提前將情況告訴出租

人,以便出租人另行安排。
(2)承租人全家遷離本市或承租人出國定居、留學、探親而又沒有符合條件的同住人繼續租

用住此房。
(3)出租房屋發生重大損壞,有倒塌危險,出租人拒不進行修繕的。
房屋租賃合同的解除程序,適用合同訂立的程序。解除合同的一方當事人,首先應提出解除

的建議,雙方當事人意思表示一致後,解除的協議即告成立。雙方意見不一致時,可訴請人

民法院裁判。在解除合同時,應採取書面的形式通知對方,而且原合同辦理特殊手續的,解

除的協議也應辦理相應的手續。如原合同經過鑒證或公證的,解除協議也應按規定在原鑒證

機關或公證機關備案。此外,解除合同的書面通知,應提前一定時間告知對方。如《深圳經

濟特區商品房管理規定》規定:房屋租賃當事人一方要求解除合同時,須提前書面通知對方

。民用房屋租賃,有租期的提前1個月、沒有定期的提前2個月通知對方當事人。工商業房屋

的租賃,一律提前6個月。房屋租賃合同解除後,如承租人逾期不遷出,出租人可按《民事

訴訟法》的規定,向人民法院申請強制執行,出租人因此所遭受的損失,由承租人負責賠償

。
四、房屋租賃合同的終止
房屋租賃合同的終止,是指合同當事人雙方的權利、義務依一定的法律事實而歸於消滅。房

屋租賃合同終止的情況有以下幾種:
1房屋租賃期限屆滿
因期限屆滿而終止合同是最普遍的終止形式,也叫自然終止,合同終止後,雙方權利義務關

系歸於消滅。對於合同中未定租期的,當事人隨時都可以終止合同。
2房屋拆遷
出租房屋被國家劃入拆遷範圍而被拆除,房屋租賃關係的客體歸於消滅。房屋因國家建設需

要而被拆除時,原房屋租賃關係也隨之關係。但房屋拆遷後,對承租人如何安置的問題,也

是實踐中經常會遇到的。被租賃房屋拆除後,租賃關係自然終止,是指以原來的房屋為標的

的租賃關係終止,若承租人無法找到房屋居住,拆遷單位有義務為承租人安排住房,在有條

件

全部實行產權調換的情況下,原租賃關係應立即恢復。但要注意,這種新的租賃關係是重新

建立起來的,是在有條件的情況下,法律強製出租人與承租人建立的。《城市房屋拆遷管理

條例》第24條規定:「拆除出租住宅房屋,應當實行產權調換,原租賃關係繼續保持,因

拆遷而引起變動原租賃合同條款的,應當作相應修改。」例如,出租人某甲有平房兩間,自

住一間,出租一間。房子被拆除後,拆遷單位用兩間新房對甲作了產權調換,那麼,甲仍應

將新房一間出租給原承租人,拆遷單位也有義務對原承租人作此種安置。
3出租房屋毀損
在房屋租賃期限內,房屋因不可抗拒的自然災害,如火災、山洪、地震或因人為的原因,如

失火、爆炸等,使房屋遭受毀損,合同的客體歸於消滅,房屋租賃合同自然就告終止。
4在房屋租賃期限內,一方當事人依據法律的規定,強制解除合同
比如,因承租人使用房屋不當或改變房屋用途,出租人解除該租賃合同,既是合同的解除,

同時也是合同的終止。
5房屋承租人死亡
承租人是合同一方,既然合同雙方中一方已經不存在了,合同也就不應該再存在了,合同關

系即應終止。與承租人同住的家庭成員或者符合條件的人有權續租是又一新的合同關係(屬

於共同承租人的情況除外)。
             第六節  房屋租賃合同糾紛的解決
解決房屋糾紛的方式有協商、調解、申請行政主管部門處理,仲裁和訴訟幾種。協商是發生

糾紛的雙方,本著互諒互讓、團結和睦的原則進行協商,整個過程全由雙方參加並自主解決

,一般糾紛不大,矛盾也容易解決的問題都採取這種方法。調解是在他人主持下,矛盾雙方

經過談判條件、講明目的,達成共識。協商和調解處理糾紛的好處是,雙方能心平氣和地進

行

對話,最後意見達成一致時,雙方也能積極執行,而且消除了誤解,減少了日後矛盾的發生

。協商和調解中沒有什麼特別的法律程序。因這兩種方式比較簡單,本節不作重點討論,下

面主要談談仲裁、申請行政機關處理和通過訴訟解決的方式。
一、仲裁
房屋租賃合同糾紛的仲裁,是指房地產所在地仲裁機構根據爭議雙方當事人在房屋租賃合同

中設立的仲裁條款或事後達成的仲裁協議,經當事人申請,以第三者的身份,對當事人爭執

的事實和權利、義務關係,依照《仲裁法》和其他國家政策、法律、法規作出裁決的活動。

房地產仲裁是一種准司法性質的專門行為,這種行為不是司法行為,卻具有司法行為的效力

。它既不屬於人民法院對房地產糾紛案件進行審理的活動,也不屬於房地產行政管理機構對

房地產的管理活動,而是處於當事人之間的居中地位,為解決當事人房屋租賃糾紛所進行的

仲裁活動。因此,仲裁機構在機構設置、仲裁程序以及其行為效力方面都具有准司法的性質

。
根據有關規定,對下列房屋糾紛案件,仲裁委員會不予受理:1人民法院已經受理或者審結

的;2涉外房屋租賃糾紛;3經過公證機關公證後發生爭議的房屋租賃糾紛;4房地產管理

部門為一方當事人;5法律和法規規定由政府部門受理的;6違反房產管理法律、法規、規

章,應作行政處理的;7一方申請仲裁,另一方向人民法院起訴的;8超過訴訟時效的。
當事人申請仲裁,必須符合以下條件:(1)被申請人必須明確。被申請人是指房地產糾紛的

對方當事人。處理房屋糾紛,當事人雙方都必須參加才能更好地解決糾紛,如果被申請人不

明確,糾紛也就無法解決。(2)請求要具體明確。只有這樣,對方當事人才能答辯。仲裁機

構也才能查明事實,從而順利解決糾紛。(3)申請的同時必須提供證據。證據是仲裁機關作

出裁決的基本事實依據,證據不足,或提供虛假證據,必然會影響裁決的質量和效果,甚至

無法作出裁決。(4)屬於仲裁機構受理爭議的範圍。(5)必須是沒有向法院起訴。房屋租賃發

生糾紛後,是選擇仲裁還是選擇審判方式解決糾紛,是當事人的權利,如果已經起訴,仲裁

機構就無權受理了。(6)無論是根據租賃合同中所訂立的仲裁條款,還是發生糾紛後雙方所

達成的仲裁協議申請仲裁,都應當提交房屋租賃糾紛仲裁申請書。申請書的內容包括:1雙

方當事人的基本情況(姓名或名稱、地址、法定代表人姓名、職務,如果是委託代理人申請

的,還要提交委託人簽名蓋章的授權委託書);2案由;3案情;4證據;5具體請求事項

;等等。
申請仲裁的當事人,應當預交仲裁案件的受理費,案件仲裁結束後,連同其它辦案費用,由

敗訴一方負擔。若雙方當事人互有勝負,以上費用按雙方責任大小分擔,如果糾紛經調解解

決,由雙方協商負擔。
二、申請行政主管機關處理
行政主管機關是房屋租賃的主管部門。我國實行國家統一領導,分級管理的原則。其機構的

具體設置是:
國家建設部設房地產業司。全國的房地產業歸國家建設部管理,內部設有房地產業司。司下

設立:綜合處、住宅發展處、房地產綜合開發處、房地產市場管理處、房地產管理和房屋維

修處。建設部同時還設有住房制度改革辦公室,室內設有住房制度改革指導處和住房制度協

調處。
地方政府設立地方房地產業管理機構,貫徹執行國家的房地產業政策。按行政機構的設置相

應設立如下房地產業管理機構:(1)省、自治區、直轄市、省建委(建設廳)下設房地產管理

局

。(2)市人民政府、地區行政公署及自治州人民政府建委設房地產局、處。(3)縣(縣級市)人

民政府建委設立房管所(站)。地方各級房地產行政管理機構,既受同級地方政府的領導,也

受上級房地產管理機構的業務指導。各單位自管房產機構既受本部門的行政領導,也受所在

地政府房產部門的業務指導。房屋租賃糾紛,當事人願意接受房地產管理機關的處理時,應

寫出申請書,申請書內容要明確、具體。其要求與仲裁申請書大致相同。程序也基本一樣,

對行政機關的處理不服的,可申請上級行政機關再行審查、重新作出處理。上級行政機關若

發現下級行政機關的處理有事實不清,處理不公或有違政策、法律的,有權撤銷原處理決

定,自行作出決定,或責令下級行政機關重新作出處理。
三、訴訟
當事人雙方如果在合同中設有訂立仲裁條款,或在糾紛發生後沒有達成仲裁協議的,可以直

接向人民法院提起民事訴訟。法院認為應該受理的案件,應立案審理。對於經過行政機關處

理的糾紛,當事人不服的,可根據不同情況,向人民法院提起民事訴訟或行政訴訟。根據房

屋租賃管理情況和行政訴訟受案範圍的規定,導致行政訴訟的有如下幾種情況:
1因承租人擅自轉讓所租房屋,行政機關給予罰款的;
2對產權不明的房屋,出租人在徵得房管局同意時出租的;
3行政機關越權作出決定的;
4當事人要求辦理房屋租賃註冊手續,而主管機關不辦理也不依法答覆的;
5承租人要求房管機關責令產權人加固危險房屋,以保證人身財產安全,而房管機關置之

不理的;
6出租人要求房管機關依照行政法規,針對承租人利用承租房屋從事非法活動的情況,終

止

房屋租賃合同。如果主管機關認為需要處理,並以行政決定方式責令承租人終止承租權,而

承租人對該決定不服的,就可以他物權受到侵犯為由提出行政訴訟。
提起行政訴訟或民事訴訟,都必須有明確的被告,而且還必須是屬於受訴法院管轄。在行政

訴訟中,要注意,經復議的案件,復議機關維持原行政機關具體行政行為的,作出具體行政

行為的房屋行政管理機關為被告;復議機關改變原具體行政行為的,改變行政行為的復議機

關為被告。共同作出同一具體行政行為的房屋行政管理機關是共同被告。由法律法規授權的

房屋行政管理組織所作出的具體行政行為,該組織作為被告。例如,城市房屋拆遷管理處是

政府成立的、專門負責房屋拆遷的行政組織,它作出的決定,在性質上也屬於行政行為,可

以作為行政訴訟的被告。
行政訴訟的時效,根據規定為:「公民、法人或者其他組織直接向法院起訴的,應當在知道

作出具體行政行為之日起3個月內提出。法律另有規定的除外。」行政訴訟時效的最長期限

是1年,從知道有權提起行政訴訟時起算。
民事訴訟的時效,根據《民法通則》的規定,一般民事訴訟時效為2年,有幾種特殊情況的

時效為1年。其中,房屋租賃中,承租人拒付,或者延付租金,出租人起訴請求人民法院予

以保護的時效為1年。所以,房屋租賃合同中,凡因承租人拒付、延付租金而引起的訴公,

出租人一定要牢記其訴訟時效為1年,超過1年起訴的,法院若查明,此前出租人明知自己的

權利受到侵犯而不主張,那麼,出租人就喪失了勝訴的權利。我國民法中規定的最長訴訟時

效為20年,在這20年中,儘管出租人不知道自己的權利受到侵害,超過20年的,法院也以超

過時效來處理。
當然,訴訟時效中還有中止和中斷的情況。《民法通則》第139條規定,在訴訟時效期的最

後6

個月內,因不可抗力或者其他障礙不能行使請求權的,為訴訟時效中止。從中止原因消除之

日起,訴訟時效期間繼續計算。訴訟時效中止的法定事由如地震、颱風、水災、戰爭,以及

權利人喪失行為能力等。
《民法通則》第144條規定:訴訟時效因提起訴訟、當事人一方提出要求或者同意履行義務

而中斷,從中斷時起,訴訟時效期間重新計算,這就是訴訟時效的中斷。比如,承租人從19

90年1月1日起就停付租金,直至1991年1月1日,出租人索要時,承租人答應立即交付租金。

那麼,1991年1月1日就是訴訟時效的中斷日期。訴訟時效從這一天起重新開始計算。訴訟時

效的中斷與中止不同,首先,發生的原因不同,中斷是由於當事人主觀上主張權利或承認義

務而中斷,中止是由於發生了不依當事人意志為轉移的不能預見、不能避免並不能克服的客

觀事件而引起;其次,法律後果不同,中斷是原來已進行的時效均為無效,中止是在時效期

限內把中止的時間扣除不計,待中止的事由消除後,連同已經進行的時效連續計算。比如,

出租人得知承租人有違約行為,要向承租人提出解除合同的意見,或準備向法院起訴,但由

於發生大地震,交通中斷,無法與承租人取得聯繫,也無法向法院起訴,由此而耽擱的時間

應從法律規定的訴訟時效期內扣除,待影響出租人主張權利的客觀原因消除,能夠行使權利

時起,連同地震以前已過的時效一併計算。
當事人之間自行約定延長訴訟時效期間的,人民法院不應允許。因為,時效期間是帶有強制

性的法律規定,不具有任意性,除法律有明確規定的由人民法院決定可以延長訴訟時效的以

外,當事人任意約定的時效都不受法律保護。
第七節  物業租賃的檔案管理
一、房地產租賃合同樣本
(    )房租合同字    號    
甲方(出租方):
乙方(承租方):
甲乙雙方經充分協商,同意就下列房地產租賃事項訂立本合同,共同遵守。
一、甲方自願將坐落在  區  路(街)  的房屋(房屋建築面積  平方米、土地使用面積  平

方米)出租給乙方使用。該房地產的基本情況已載於本合同附件一。乙方已對甲方所要出租

的房地產作了充分瞭解,願意承租該房地產。
二、甲乙雙方議定的上述房地產月租金為人民幣(大寫)    元。租賃期限自  年  月  日至

  年  月  日止。
租金按月(季)結算,由乙方在每月(季)的前  日內交付給甲方。
付款方式:
三、上述房屋承租給乙方使用時,該建築物範圍內的土地使用權同時由乙方使用。


四、甲方保證上述房地產權屬清楚。若發生與甲方有關的產權糾紛或債權債務,概

由甲方負責清理,並承擔民事訴訟責任,因此給乙方造成的經濟損失,甲方負責賠償。

乙方保證承租上述房屋僅作為用房使用。
五、房地產租賃期內,甲方保證並承擔下列責任:
1上述房地產符合出租房屋使用要求。
2負責對房屋及其附著物的定期檢查並承擔正常的房屋維修費用。因甲方延誤房屋維修而

使乙方或第三人遭受損失的,甲方負責賠償。
3如需出賣或抵押上述房產,甲方將提前    個月通知乙方。
六、房地產租賃期內,乙方保證並承擔下列責任:
1如需對房屋進行改裝修或增擴設備時,應徵得甲方書面同意。費用由乙方自理。


2如需轉租第三人使用或與第三人互換房屋使用時,事前應徵得甲方同意。
3因使用不當或其他人為原因而使房屋或設備損壞的,乙方負責賠償或給予修復。


4乙方將對甲方正常的房屋檢查和維修給予協助。
5乙方將在租賃期屆滿時把房地產交還給甲方。如需繼續承租上述房地產,應提前  個月

與甲方協商,雙方另簽訂合同。
七、違約責任:任何一方未能履行本合同規定的條款或違反國家和地方房地產租賃的有關規

定,另一方有權提前解除本合同,所造成的損失由責任一方承擔。乙方逾期交付房租,每逾

期一日,按逾期交付房租的  □加付違約金。
立保證書人(公章):
法人代表(簽章):
二、房屋租賃服務工作意見書
對我公司租賃服務工作的意見
□非常滿意          □滿意
□較滿意            □不滿意
貴單位認為我公司租賃服務工作還需進行改進的具體建議:
租戶:年  月  日
三、房屋租賃合同的登記備案
房產管理機關通過房屋租賃合同的登記備案對房屋租賃進行行政管理,具體做法是:
(一)房屋租賃合同當事人向房產管理部門提出申請。出租人和承租人簽訂「房屋租賃合同」

後,應及時向房屋所在地的房產管理部門申請登記備案。申請時,應提交「房屋所有權證」

、「房屋租賃合同」及有關材料,雙方填寫「房地產租賃申請審批表」並簽名蓋章。「房地

產租賃申請審批表」由建設部制定,自1992年6月1日起在全國統一使用,其樣張如下:
(二)房產管理部門對當事人所提供的材料進行審核,並對出租房屋現場進行調查並記

錄情況

,最後作出是否准予租賃的決定。經審查符合租賃條件的,准予登記和租賃,反之,則不予

同意。
(三)房產管理部門對於符合租賃條件的,發給「房屋租賃許可證」。「房屋租賃許可證」由

建設部制定,自1992年6月1日起在全國統一使用。


須    知
1本證必須經房屋所在地市、縣房地產管理部門蓋章後生效。
2本證必須懸掛在出租房屋明顯處,以便檢查。

四、物業租賃合同
(一)公有居住用房租賃合同
出租方:
承租方:
根據《中華人民共和國經濟合同法》及有關規定,為明確出租方與承租方的權利義務關係,

經雙方協商一致,簽訂本合同。
第一條  房屋坐落、間數、面積、房屋質量。
第二條  租賃期限。
租賃期共年零月,出租方從年月日起將出租房

屋交付承租方使用,至年月日收回。
承租人有下列情形之一的,出租人可以終止合同,收回房屋:
1承租人擅自將房屋轉租、轉讓或轉借的;
2承租人利用承租房屋進行非法活動,損害公共利益的;
3承租人拖欠租金累計達個月的。
租賃合同如因期滿而終止時,如承租人到期確定無法找到房屋,出租人應當酌情延長租賃期

限。
如承租方逾期不搬遷,出租方有權向人民法院起訴和申請執行,出租方因此所受損失由承租

方負責賠償。
合同期滿後,如出租方仍繼續出租房屋的,承租方享有優先權。
第三條  租金和租金的繳納期限。
租金的標準和繳納期限,按國家     的規定執行(如國家沒有統一規定的,此條由出租

方和承租方協商確定,但不得任意抬高)。
第四條  租賃期間房屋修繕。
修繕房屋是出租人的義務。出租人對房屋及其設備應每隔      月(或年)認真檢查、修繕

一次,以保障承租人居住安全和正常使用。
出租人維修房屋時,承租人應積極協助,不得阻撓施工。出租人如確實無力修繕,可由承租

人協商合修,屆時承租人付出的修繕費用即用以充抵租金或由出租人分期償還。
第五條  出租方與承租方的變更。
1如果出租方將房產所有權轉移給第三方時,合同對新的房產所有者繼續有效。
2出租人出賣房屋,須在3個月前通知承租人。在同等條件下,承租人有優先購買權。
3承租人需要與第三人互換住房時,應事先徵得出租人同意;出租人應當支持承租人的合

理要求。
第六條  違約責任。
1出租方未按前述合同條款的規定向承租人交付合乎要求的房屋的,負責賠償元

。
2出租方未按時交付出租房屋供承租人使用的,負責償付違約金    元。
3出租方未按時(或未按要求)修繕出租房屋的,負責償付違約金元;如因此造成

承租方人員人身受到傷害或財產受毀的,負責賠償損失。
4承租方逾期交付租金的,除仍應及時如數補交外,應支付違約金元。
5承租方違反合同,擅自將承租房屋轉給他人使用的,應支付違約金元;如因此

造成承租房屋毀損的,還應負責賠償。
第七條  免費條件。
房屋如因不可抗力的原因導致毀損和造成承租方損失的,雙方互不承擔責任。
第八條  爭議的解決方式。
本合同在履行中如發生爭議,雙方應協商解決;協商不成時,任何一方均可向工商局經濟合

同仲裁委員會申請調解或仲裁,也可以向人民法院起訴。
第九條  其他約定事項。
第十條  本合同未盡事宜,一律按《中華人民共和國經濟合同法》的有關規

定,經合同雙方共同協商,作出補充規定,補充規定與本合同具有同等效力。
本合同正本一式2份,出租方、承租方各執一份;合同副本份,送單位備

案。
    出租方(蓋章):地址:法定代表人(簽名):開戶銀行:賬號:

日

期:    承租方(蓋章):地址:法定代表人(簽名):開戶銀行:賬號:日期

:
(二)商品房租賃合同
甲方:
乙方:
甲、乙雙方通過友好協商,就房屋租賃事宜達成如下協議:
一、乙方租用甲方坐落在     度假村     組團內     樓房     棟。建築面

積為平方米,租用期三十週年,自本合同生效之日開始計算。
二、租用期限內房屋租金為     人民幣(含建築稅)。乙方分兩次支付。本合同生效後的

十天內,乙方支付房屋租金的60%為萬元,房屋驗收合格後的十天內,乙方支付房

屋租金的剩餘款額。
三、租用期內,房屋由乙方使用管理,房屋的房產稅、土地使用稅和其他合理稅費由乙方承

擔。
四、租用期內,乙方所用的水、暖、電、熱水、通訊、室外環衛、房屋修繕、綠化維護等由

甲方統一管理,發生的費用由乙方承擔。
五、第三、四條所發生的費用,甲方憑單據、發票和有關規定文件,按各規定的期限向乙方

結算。
六、乙方所租用房屋,在乙方驗收合格並付清房屋租金後,歸乙方使用。
七、在房屋保修期內(水電設施半年,土建一年,采暖設施一個采暖期,自乙方使用之日算

起)甲方對房屋質量問題保修。
八、乙方服務人員臨時戶口等生活上所需辦理的手續,由甲方幫助與當地有關單位聯繫解決

。
九、違約責任:
1本合同生效後,如乙方違約,乙方已繳房屋租金不退,並一次性支付違約罰金×××萬

元人民幣(自違約之日起三十天內付清)。
2本合同生效後,如果甲方違約,甲方向乙方退還剩餘租金(即本合同房屋租金的三十分之

一乘以剩餘租期年數),並一次性支付違約賠償金×××萬元人民幣(自違約之日起三十天內

付清)。
3不滿半年的租期按半年計算,超過半年不滿一年的租期按一年計算。
十、在租用期內,甲方不得將乙方租用的房屋轉租(賣)給任何第三者,如果甲方出售乙方租

用的房屋,乙方應享受優先購置權,並無需另行支付購房款,同時甲方應協助乙方辦理正式

過戶手續,由此發生的有關費用由乙方承擔。
十一、乙方需要安裝電話,由甲方解決,費用由乙方承擔。
十二、在租用期內,如遇不可抗拒的災害,房屋遭到毀壞,按照房屋建設程序,甲方重新建

造房屋。
十三、甲方已聲明本合同所指標的樓房是符合國家有關政策和法令而建造和經營的,甲乙雙

方是在符合國家現行的有關政策和法令的基礎上簽定本合同的。如在租賃期限內與國家新的

政策、法令、規定相悖,使本合同不得不解除時,甲方每年按房租總金額的百分之十乘以乙

方實際租用年數計扣房租。
十四、甲乙雙方如在執行本合同過程中發生爭執,應首先通過友好協商解決,如雙方不能達

成一致意見時,應提交有關仲裁機關進行仲裁。
十五、本合同一式九份。正本兩份,雙方各執一份;副本六份,雙方各執三份。正副文本具

有同等法律約束力。
十六、本合同雙方簽字蓋章經公證後生效。本合同未盡事宜雙方另行商定。
十七、本合同附件(由甲方提供):
1房屋平面位置及佔用土地範圍圖(略)
2度假村別墅暫行管理方法(略)
    甲方:(蓋章)代表:地址及電話:開戶銀行:賬號:
    乙方:(蓋章)代表:地址及電話:開戶銀行:賬號:
年    月    日
(三)公有非居住用房租賃合同
立合同人:甲方(出租人)乙方(承租人)
乙方向甲方租賃公有房屋作       使用,經雙方協商,並按《上海市城鎮公有房屋管理條

例》及其實施細則協議如下:
一、自年     月     日甲方將       區(縣)路弄

號室部位房屋建築面積平方米,出租給乙方承租使用。出

租的公用部位和提供的設備、附屬設施,詳見清單。
二、乙方願意租賃上述房屋,並同意按月繳付房租。每月租金元,並以方

式於每月日前結付。在租賃期內,本市租金標準作新的調整,按調整後的標準執行

。
三、乙方應按合同約定的用途使用,不得擅自改變。
四、乙方應愛護房屋及其設備、附屬設施,不得擅自改變和拆除,如發現房屋及其設備、附

屬設施的自然損壞,應及時向甲方報修,甲方應按規定的時間及修理範圍進行修理。對影響

房屋及人身安全的,甲方應立即採取措施。
五、甲方對房屋進行修理,乙方應予配合,不得阻撓。
六、乙方經甲方同意,在公有房屋內自費添置的設備及裝修,產權屬乙方所有的,應由乙方

自行負責修理,當影響甲方修理時,乙方應自行拆除。
七、合同的期限為年,自年月日至年

月日止。合同期滿三個月前,如乙方需繼續租賃的,可向甲方提出書面申請,甲方

應予同意。
八、違約責任:
1甲方不按時提供房屋的,應退還乙方已付的租金,並償付延期交付房屋期間租金額20%的

違約金;
2乙方不按合同約定的時間付租,應按規定支付未交租金額20%的違約金;
3乙方擅自將承租的房屋轉租或變相轉租給他人的,甲方可解除租賃關係,收回或調整房

屋;
4因甲方對乙方報修屬於自然損壞的項目不及時修理,造成乙方或他人人身財物損失的,

甲方應負責賠償;
5產權屬乙方所有的設備及裝修,因乙方不及時修理,造成甲方或他人人身財物損失的,

乙方應負責賠償。
九、其他事項:
十、其他有關房屋的租賃事宜以及違約責任,甲、乙雙方願意共同遵守《上海市城鎮公有房

屋管理條例》及其實施細則。
十一、本合同一式份,甲、乙雙方各執份。
    甲方:代表:簽訂日期:乙方:代表:    年  月  日
(四)公有非居住房屋轉租協議
訂立協議雙方:
出租方(單位):區(縣)所(以下簡稱甲方);
承租方(單位):(以下簡稱乙方,即原使用人)
為了搞活經濟,挖掘公有非居住房屋的潛力,根據上海市房產管理局的有關規定,甲方同意

乙方將使用有餘的公有非居住房屋轉租。現經雙方充分協商,訂立本協議,以共同遵守。
一、甲方同意乙方將承租的區路弄號共間,建

築面積平方米的公有非居住房屋以形式轉租。轉租時間為年,自

年月日至年月日止。
二、上述房屋轉租期內的協議租金每月為元,其中統一標準租金元,超收

租金元,按規定甲乙雙方各得50%,即乙方需向甲方交元。乙方應在當

月

日內將統一標準租金和需向甲方交付的超收租金部分交付給甲方。逾期交付,應按規定

交付滯納金。
三、上述房屋轉租期間,不改變乙方的租賃戶名。
四、上述房屋由乙方轉租給單位或個人作使用。在使用期間不得以任何形

式轉租、轉讓,不得任意改變經營項目和經營方式。
在使用期間,乙方要督促使用人愛護公房,不任意搭建、改裝、增添設備,如需修理或改裝

門面等,則由乙方報請甲方按有關規定處理。
五、凡違反本協議,違約方應向對方償付協議租金倍的違約金。
六、本協議如遇到房管部門政策變化,須按新規定辦理。
七、本協議經甲、乙雙方上級主管部門鑒證後生效。協議一式4份,甲乙雙方及各自的上級

主管部門各執一份。
出租單位:代理人:主管部門鑒證:承租單位:代理人:

主管部門鑒證:
年    月    日
(五)大樓(公寓)居民承租協議書
為了加強大樓(公寓)的管理,維護建築的完好,創造優美整潔的居住環境,保障租賃戶的居

住安全,根據國家房管政策和有關規定,由××區大樓管理所(甲方)與租賃戶(乙方)訂立以

下協議:
一、甲方的責任和工作要求:
1嚴格遵守《上海市城鎮公有房屋管理條例》,為租賃戶提供文明優質服務、便民小修養

護,堅決制止在大樓內外亂放、亂拆、亂搭、亂建。
二、負責大樓各層的門廳,電梯轎廂,屋頂的保潔工作;負責周圍明溝,下水道、污水管、

垃圾管道的疏通工作。
3為保證居民飲水衛生,屋頂水箱每年清洗一次,水箱必須加蓋上鎖,並做好冬季的防凍

保暖工作。
4嚴格執行《上海市居住大樓(公寓)電梯管理服務規則》,加強電梯管理服務,為居民服

務。
二、乙方的責任和使用要求:
1提倡文明居住大樓,保持公共環境整潔,負責本室門前走道和玻璃窗的保潔工作。嚴禁

在

公用走道和樓梯通道堆放、吊掛雜物。嚴禁擅自在公用部位裝門占為私用,自行車應停放在

指定位置,以保證走道暢通。
2乙方對公有房屋及附屬設施有保護的責任,不得擅自拆動、改裝房屋內附屬設備(如馬桶

、面盆、共用天線插座等),陽台不得裝窗,嚴禁安裝球門衣架,大樓內外牆面禁止任意鑿

洞。
3講究文明衛生,不得飼養禽畜(包括養鴿),為保證下水道、污水管及垃圾管道暢通,不

得

將體積較大的雜物,未熄滅的煤餅、煙蒂等投入垃圾管道,不得將垃圾、硬物倒入馬桶及下

水道。
4保護大樓內的一切設施、設備,不得擅自開啟屋頂水箱、消防龍頭,嚴禁擅自啟動電梯

,配合做好電梯安全運行。
5嚴格遵守《上海市城鎮公有房屋管理條例》,按時繳納房租及有關管理費用,以保證大

樓的安全和衛生。
6嚴守戶籍和治安法規,禮貌待人,團結鄰里,積極參加地區創建文明樓活動。
7租賃戶因使用不當或違反規定,致使住宅結構、設備遭到人為損壞,承租者必須負責修

復或賠償,房管部門並視情節輕重酌處罰款。
本協議一式二份,甲、乙雙方各執一份,必須共同遵守執行。
甲方:                  乙方        路      弄      號      室
                        租賃戶簽章:
見證單位:          居委會        派出所
日期:              年    月    日
××大樓租賃合同
出租人:     (以下稱甲方)
承租人:     (以下稱乙方)
雙方於年     月    日立此租約,並就乙方租用甲方的大樓房屋

的事宜達成下列各項協議:
一、租賃單位:
1租用單位:樓層房間。
2租用面積:平方米。
二、租賃期
1租期為年
自年    月    日至年     月日止。
2租賃期滿,甲方有權收回乙方承租的全部房屋,乙方應如期交還。乙方如要求續租,須

在本合同期滿前二個月向甲方提出書面申請。
三、租金
1每月每平方米為元,總計元(不包括內裝修,辦公用水、電、冷暖氣、

通訊,清潔等費用)。租賃期內第年起租金每年遞增百分之     。
2乙方必須在每月    日前預付當月租金。逾期未付,則按日繳納租金的千分之,作為

滯納金。
四、押金
1自本合同簽訂之日起十天內,乙方應向甲方一次付清三個月租金額的押金元。


2在乙方全部忠實履行本合同各項條款、規定和條件的情況下,合同期滿,乙方不再續租

,甲方應在二個月之內,將押金退還乙方(不計利息)。
3合同期間,乙方如違反合同規定,致使甲方未能如期收到租金,因而蒙受損失或發生費

用

開支,甲方可以扣留部分或全部押金抵付其蒙受的實際損失或由此產生的合理費用開支,並

向乙方出示其蒙受損失的合理證據以及實際費用開支的發票。
4發生上述第3款情況後,押金不足以抵付損失或有關費用,不足部分,乙方必須在接到甲

方付款通知後十天內補足。
五、水、電和空調費
1水、電和空調費由甲方負責將大樓每月水、電和空調費支出的總額(或另加百分之手續

費),按各租戶的租用面積計算分攤。乙方收到甲方的付款通知單後,必須在指定的

日期內一次付清上述各款,逾期將按日加收水、電和空調費支出總額的百分之    的滯

納金。
六、管理費及其他費用
1管理費以每月租金的百分之     隨租金及水、電、空調費同時繳納。
2乙方如需室內清潔或其他特殊服務,可委託大樓管理處辦理,費用標準另定。
七、付款方法
1乙方向甲方所付租金,押金,水、電和空調費,管理費及其他費用可以用幣繳

付(用人民幣時,均按當月1日中華人民共和國外匯總局規定的美元售出牌價計算)。
2甲方銀行賬號:
美元賬號:
人民幣賬號:
開戶銀行:
地址:
八、甲方責任
1甲方應確保大樓的設備正常運行,並對房屋設備定期進行維修保養。
2甲方應在事先通知乙方的情況下,在合理的時間內進入乙方所租房屋進行必要的安裝、

維修設備等工作。
3做好大樓的安全和管理工作。
4保持大樓公共場所的清潔衛生。
5由於不可抗力(如遭遇地震、颱風、洪水、火災等自然災害的襲擊)或非甲方過失而致使

大

樓內任何設施的正常運行或水、電、空調的正常供應中斷時,甲方概不承擔賠償乙方損失的

責任。同時,本合同的規定及乙方應付的一切費用亦不應因此受到任何影響,但是這種暫時

中斷一次不能超過7天,全年累計不超過14天。否則甲乙雙方將舉行友好協商,決定是繼續

履行本合同,還是變更或解除本合同。
6星期一至星期    (0:00~0:00),提供冷暖氣服務,星期    與國家假日不

提供。
九、乙方責任
1乙方應按本合同條款的規定,按時付租金,押金,水、電和空調費,管理費及其他費用

。
2未經甲方書面同意,乙方不得擅自將所租房屋轉租與第三者。
3未經甲方同意,乙方不得將所租房屋內各種設備進行任何改建、增設或拆除。
4乙方應愛護所租房屋及設備,如因使用不當而導致損壞,乙方應負責賠償。
5乙方應嚴格遵守甲方制訂的各項規則,若違反規則,除非在甲方提出後的14天內予以自

行

糾正,否則甲方有權進行糾正,所需費用均由乙方承擔。除此之外,乙方還應從糾正期14天

後起交付罰款,每天元。
6乙方如對所租房屋內的裝修認為不合適而需要改造或拆除時,可委託甲方進行,所需費

用由乙方承擔。
7合同期滿,乙方必須保持所租房屋完整無缺(除正常自然損耗外),恢復承租房屋原樣,

經甲方驗收認可後歸還甲方。
8乙方如需提前終止合同,期滿延續合同或按期終止合同,均應提前個月通知甲

方,經甲方同意後,辦理必要的手續。
9租約期間,乙方如需擴大租用面積(包括調換房屋),租金應按甲方當時執行的租金標準

計算。
10乙方如違反合同中的任何規定,除非在甲方提出後     天內予以糾正,否則甲方有

權向乙方提出收回出租房屋的要求,乙方還應賠償甲方因此蒙受的實際損失。
11乙方所租房屋只限作商業性質用途。
十、退租
1乙方簽約後,未使用即撤約,則扣除全部押金。
2乙方如在租期內提前退租,又找不到甲方滿意的,至少能接受本合同所有條款的新租客

,致使甲方蒙受房租及其他損失,甲方有權扣除乙方押金,並保留追索賠償之權利。
3租約未滿,乙方要求縮小承租面積,縮小部分按本條第2款處理。
十一、其他
1甲方委託       大樓管理處負責處理本合同,收繳租金和大樓管理等工作。
2本合同自簽字之日起生效,合同文本一式份,甲乙雙方各執份。
甲方代表:代表機構:地址:電話:乙方代表:代表機構

:地址:電話:
(六)房屋租賃合同
房屋土地管理局印製(工商行政管理局監製)(合同編號:        )
本合同雙方當事人:出租方(甲方):承租方(乙方):
根據國家有關法律、法規和本市有關規定,甲、乙雙方在自願、平等、互利的基礎上,經協

商一致,就甲方將其合法擁有的房屋出租給乙方使用,乙方承租使用甲方房屋事宜,訂立本

合同。
1房屋的坐落、面積及裝修、設施
(1)甲方將其合法擁有的坐落在本市區(縣)路弄(新村)

號室(部位)出租給乙方使用。
(2)甲方出租給乙方使用的該房屋建築面積共平方米。
(3)該房屋的現有裝修及設施狀況,由雙方在合同附件(    )中加以列明。除雙方另有約

定

外,該附件作為甲方按本合同約定交付乙方使用和乙方在本合同租賃期滿交還該房屋時的驗

收依據。
2租賃用途
(1)本合同簽訂前,甲方已向乙方出示了該房屋的《房地產權證》(權證編號:        )

,其用途為。
(2)乙方向甲方承諾,租賃該房屋僅作為使用。
(3)在租賃期限內,未事前徵得甲方的書面同意,並按規定報經有關部門核准,乙方不得

擅自改變該房屋的使用用途。
3租賃期限
(1)該房屋租賃期共     個月。自年     月    日起至

年   月

日止。
(2)租賃期滿,甲方有權收回全部出租房屋,乙方應如期交還。乙方如要求續租,則必須

在租賃期滿前的月向甲方提出書面意向,經甲方同意後,重新簽訂租賃合同。
4租金及支付方式
(1)該房屋每月每平方米建築面積租金為人民幣元,月租金總計為人民幣

元。(大寫:     萬     仟     佰     拾     元     角整)。
(2)該房屋租金     年內不變。自第     年起,租金每     年遞增     %。


(3)乙方必須在每月日前支付當月租金。逾期支付,每逾期一天,則乙方需按月

租金的%支付滯納金。
(4)該房屋租金支付方式如下:
5其他費用
(1)乙方在租賃期限內,使用的水、電、煤氣及等費用,計算或分攤的辦法:
(2)上述費用的支付方式和時間:
6房屋修繕責任
(1)在租賃期限內,甲方應保證出租房屋的使用安全。乙方應愛護併合理使用其所承租的

該

房屋及其附屬設施。如乙方因使用不當造成房屋或設施損壞的,乙方應立即負責修復或予以

經濟賠償。
(2)除房屋內已有裝修和設施外,乙方如要求重新裝修或變更原有設施的,應事先徵得甲

方

的書面同意。按規定應向有關部門(包括該房屋物業管理機構)辦理申報手續的,須辦妥有關

手續後,方可進行。租賃期滿,根據原書面約定,要求恢復原狀的,乙方必須恢復原狀;乙

方拆除添置的設備時,不得損壞房屋結構,經驗收認可,方可辦理退租手續。
(3)該房屋的維修責任除雙方在本合同和本合同補充條款中約定的外,均由甲方負責。甲

方應定期對房屋和設施進行維修、保養。
(4)甲方維修房屋及其附屬設施,應提前天書面通知乙方,乙方應積極協助和配

合。因乙方阻撓甲方進行維修而產生的後果,則概由乙方負責。
(5)如因不可抗力原因,導致房屋損壞或造成乙方損失的,雙方互不承擔責任。
7轉租的約定
(1)除甲、乙雙方在本合同補充條款中另有約定外,乙方在租賃期限內,須事先徵得甲方

的

書面同意,方可將承租的該房屋部分或全部轉租給他人。但同一間房屋,乙方不得部分或以

舖位轉租給他人,或同時轉租給二個以上的承租人居住。
(2)乙方轉租該房屋,訂立的轉租合同應符合以下規定:
1轉租合同的終止日期不得超過本合同規定的終止日期;
2轉租期間,乙方除可享有並承擔轉租合同規定的權利和義務外,還應繼續履行本合同規

定的義務;
3轉租期間,本合同發生變更、解除或終止時,轉租合同也應隨之相應變更、解除或終止

。
(3)乙方轉租該房屋,訂立的轉租合同應經本合同甲方簽署同意,並按有關規定辦理登記

備案手續後,方可生效。
(4)乙方轉租該房屋,甲方可從轉租租金中獲得收益,具體收益比例由甲、乙雙方另訂書

面協議商定。
8變更和解除本合同的條件
(1)在租賃期限內,非下列情況之一的,不得變更或者解除本合同:
1甲方或乙方因有特殊原因,經雙方協商一致,同意甲方提前收回或乙方提前退交部分或

者全部該房屋的;
2因出現非甲方能及的情況,使該房屋設施的正常運行,或水、或電、或煤等正常供應中

斷,且中斷期一次超過天,乙方認為嚴重影響正常使用房屋的;
3因乙方違反合同的約定,且經甲方提出後的天內,乙方未予以糾正的;
4因不可抗力因素致使該房屋及其附屬設施損壞,本合同不能繼續履行的;
5在租賃期間,該房屋經市或區(縣)政府有關部門批准動遷,或經司法、行政機關依法限

制其房地產權利的,或出現因法律、法規禁止的非甲方責任的其他情況。
(2)變更或解除本合同的,要求變更或解除本合同的一方應主動向另一方提出。因變更或

解

除本合同,使一方遭受損失的,除本合同((1)條)第4、第5款可依法免除責任外,應由

另一方負責賠償。
9乙方的違約責任

(1)在租賃期內,乙方有下列行為之一的,甲方有權終止本合同,收回該房屋,由此而造

成甲方損失的,乙方應予以賠償:
1未經甲方書面同意,擅自將該房屋轉租、轉讓、轉借他人或調換使用的;
2未經甲方書面同意,擅自拆改變動房屋結構,或損壞房屋,且經甲方書面通知,在限定

時間內仍未糾正並修復的;
3擅自改變本合同規定的租賃用途,或利用該房屋進行違法違章活動的;
4拖欠租金累計月以上的;
5因乙方的原因,根據法律、法規規定允許收回該房屋的其他情況。
(2)在租賃期限內,乙方逾期交付水、電、煤氣及等費用,每逾期一天,則應按

上

述費用的     %支付滯納金。逾期達個月以上的,甲方有採取停止供應或使用

的權利,因此造成的一切後果由乙方自行承擔。
(3)在租賃期限內,乙方未經甲方同意,中途擅自退租的,預付租金不退;若預付租金不

足抵付甲方損失的,乙方還應負責賠償。
(4)租賃期滿,乙方應如期交還該房屋。如乙方逾期歸還,則每逾期一天應向甲方支付原

日租金倍的違約金。

10甲方的違約責任
(1)甲方未按本合同約定的時間,交付該房屋供乙方使用的,每逾期一天,甲方應按月租

金的%向乙方償付違約金。逾期     天,則視為甲方不履行本合同。甲方除應

按上述規定支付違約金外,若支付的違約金不足抵付乙方損失的,甲方還應負責賠償。
(2)在租賃期限內,因甲方不及時履行本合同約定的維修、養護責任,致使該房屋發生損

壞,造成乙方財產損失或人身傷害的,甲方應承擔賠償責任。
(3)在租賃期限內,甲方因非本合同第九條第1款規定的情況,擅自解除本合同,提前收

回

該房屋的,甲方應按月租金的     倍向乙方支付違約金,若支付的違約金不足抵付乙方

損失的,甲方還應負責賠償。
(4)本合同經甲、乙雙方簽署後,甲方未按規定向房地產交易管理部門辦理登記、領取《

房屋租賃證》的,由甲方承擔一切責任。
八、其他條款
(1)本合同自甲、乙雙方簽署之日起(私有非居住用房屋租賃合同按規定經上海市公證機

關

公證之日起)的15天內,甲方應負責代表雙方當事人按本市有關規定,向上海市、區(縣)房

地產交易管理部門辦理登記。
(2)本合同經登記、取得《房屋租賃證》後,方可生效。本合同生效後,凡變更、終止本

合同的,甲方應負責代表雙方當事人在本合同變更、終止之日起的15天內,向原登記機關辦

理變更、終止登記手續。
(3)本合同未盡事宜,經甲、乙雙方協商一致,可訂立補充條款。但補充條款應符合國家

和本市有關房屋租賃管理規定。本合同補充條款及附件均為本合同不可分割的一部分。本合

同及其補充條款和附件內空格部分填寫的文字和鉛印文字具有同等效力。
(4)甲、乙雙方在簽署本合同時,具有完全民事行為能力,對各自的權利、義務、責任清

楚明白,並願按合同規定嚴格執行。如一方違反本合同,另一方有權按本合同規定索賠。
(5)甲、乙雙方在履行本合同過程中發生爭議,應協商解決。協商不成時,應按本合同約

定的下列方法之一予以解決:
1向上海仲裁委員會申請仲裁。
2向該房屋所在地有管轄權的人民法院起訴。
(註:二者取一後,應將另一種方法劃去)。
(6)本合同連同附件在(正本)一式     份。其中:甲、乙雙方各執一份,上海市

區(縣)房地產交易管理部門一份,以及       各一份。均具有同等效力。

補充條款

        (粘貼處)        (騎縫章加蓋處)
附件一
現有裝修及設施情況清單
        (粘貼處)        (騎縫章加蓋處)
附件二  
        (粘貼處)        (騎縫章加蓋處)
房屋管理部門或公證處專用

    出租方(甲方):地址:電話:郵編:代表人/代理人:簽名蓋章:簽約日

期:簽約地點:
    承租方(乙方):地址:電話:郵編:代表人/代理人:簽名蓋章:  

  年  月  日
使用說明
一、本合同適用於本市市區、郊縣城鎮(包括鄉鎮)規劃區國有土地範圍內,除房管部門直管

公房和租賃給本單位職工居住的系統公房外的其他所有房屋的租賃。
二、本合同所稱的房屋租賃是指房屋所有權人依法將房屋出租給承租人居住或提供給他人從

事經營活動及以合作方式與他人從事經營活動的行為。
三、簽訂本合同前,當事人雙方應相互交驗或出示本合同提及的有關證件和證明。
四、本合同的部分條款,當事人雙方不作約定或另有約定時,應在空格部位打×。
五、本合同條款由上海市房屋土地管理局和上海市工商行政管理局負責解釋。
第八節  物業租賃範例精解
範例一、意思表示不真實的租賃合同無效    
(一)案情介紹
黃某有樓房兩間,其中一間於1958年出租給某市百貨總店。雙方在租賃契約中約定,出租人

在租賃期間如確要收回自用或出賣、出典、拆建等,得於3個月前通知承租人搬遷,承租人

不得藉故拖延或有任何要求。1981年9月,黃某以房屋需要修建和自己急需用房為由,要求

收回該房。市百貨總店則提出,該房已做為商業網點不能撤銷,不同意退租。1982年9月,

黃

某領到市城建局翻建房屋許可證後,即行拆房改建,因百貨總店拒不騰房,拆房中途停止。

經市有關部門調解,同年12月出租人在一定壓力下,不得已與承租人簽定了租賃、修建協議

。協議書的主要內容是承租人要在1982年12月30日以前搬出該房。出租人應於1983年4月30

日前把房修好交承租人租用。但在市公證處辦理公證過程中,出租人沒有在公證書正本上簽

名蓋章,並拒絕受領公證文書。1983年4月房屋修好,承租人要求用房,出租人不承認公證

文書,堅持要求按1958年的租賃契約收房自用。為此,訴訟到法院。法院經審理認為,由於

雙方所訂租賃、修建協議並非出租人真實意思的表示,故協議無效,不予保護。至於公證問

題,出租人沒有在公證文書正本上簽字,此公證不能成立。本案應按1958年雙方所訂的房屋

租賃契約的規定處理。據此判決如下:雙方於1982年12月所簽訂的租賃、修建協議無效,出

租人因自己急需用房,確要收回自用,承租人應於判決生效後3個月內搬出現承租房。
(二)範例評析
合同,是當事人雙方意思表示一致的協議,是一種民事法律行為,它表現的是民事主體基於

一定目的而確立雙方之間的權利和義務關係。這種協議必須是民事主體在自願意志的情況下

作出的不受非法干涉、威脅與欺詐的真實的意思表示,是表達了當事人在訂立合同時的真實

的想法、意識的協議。意思表示真實,是合同成立的重要條件之一。任何以欺詐、脅迫手法

使當事人違背自己意志而達成的協議都是無效的。本案中,出租人在有關部門的壓力下,不

得不違背自己的意志與市百貨總店重新訂立了租賃、修建協議,該協議應屬無效。
出租人與承租人於1958年簽訂的租賃契約是在雙方協商一致的基礎上簽訂的,反映了雙方的

真實意思,是有效的,應予保護。出租人因自己急需用房而要求收回房屋自用,依照1958年

的契約是可以的,應當保護出租人對房屋的合法所有權。
範例二、拒付租金的責任
(一)案情介紹
某市某街26號、27號2棟磚瓦房原系王某夫婦所有的私房。1974年,王某夫婦去世,某房產

為其子女王××、王××繼承,並辦理了房屋產權轉移手續。
1983年地震,27號房倒坍,只剩一片瓦礫,26號房雖有破損但不太嚴重。同年4月,王氏兄

弟經批准共同出資在27號房址上建起四間臨建棚,並重新登記。同時將26號房和臨建棚租給

了新興食品廠,書面約定,月租金300元,租期15年,違約金比率10%。
1984年新興食品廠欲擴大生產規模,但王氏兄弟資金不足,7月14日雙方達成協議,「由新

興食品廠出資,王××兄弟辦理有關房屋擴建及批准登記手續,將原來的臨建棚改造為三層

樓房,由新興食品廠繼續租用。」1989年11月,新興食品廠實行承包,新廠長金玉上任,認

為原臨建棚已由食品廠出資改造,該三層樓房的產權應歸屬食品廠,因此拒付該部分租金

1500元,雙方發生爭議,王氏兄弟於1990年3月訴至法院。某區人民法院受理了此案,經審

理於1990年5月12日判決:1原臨建棚翻建的三層樓房歸王氏兄弟所有,王××、王××支

付新興食品廠建房費用25萬元。2新興食品廠拒付租金違約,應支付王××、王××5個月

的欠繳租金1500元及違約金150元。
(二)範例評析
某區人民法院的判決是正確的,分述理由如下:
(1)某街26、27號房為王氏兄弟的合法繼承財產,享有所有權,我國《憲法》第13條規定:

「國家依照法律規定保護公民的私有財產繼承權。」《民法通則》第76條規定:「公民依法

享有財產繼承權。」繼承權,是公民財產權利的延伸,是繼承人繼承被繼承人遺產的重要權

利。

《繼承法》第2條規定,「繼承自被繼承人死亡時開始。」1974年,王某夫婦去世,王××

、王××作為王某夫婦的合法第一順序繼承人,有權繼承其父母所留的某街遺產,對該房屋

享有所有權。
(2)臨建棚應屬王××、王××所有。27號房因地震倒坍之後,王氏兄弟共同出資,在此

基礎上建成四間臨建棚,並取得了法定批准手續,重新對產權進行了變更登記,因此,王氏

兄弟享有對該臨建棚的所有權。
(3)王氏兄弟與新興食品廠訂立的租賃合同有效。合同,是當事人雙方明確權利義務關係並

達成一致的協議,是一種民事法律行為,除非法律特別規定,只要雙方當事人意思表示真實

並且符合法律規定的其他條件,合同即行成立。《民法通則》第54、55條規定:「民事法律

行為應當具備下列條件:(一)行為人具有相應的民事行為能力;(二)意思表示真實;(三)不

違反法律或者社會公共利益。」「民事法律行為可以採取書面形式、口頭形式或其他形式。

法律規定用特定形式的應當依照法律規定。」《城市私有房屋管理條例》第4章15條規定:

「租賃城市私有房屋,須由出租人和承租人簽訂租賃合同,明確雙方的權利和義務,並報房

屋所在地房管機關備案。」王氏兄弟以私有房產出租,並與新興食品廠訂立了合法的租賃合

同,符合法律規定的條件,是有效合同。
(4)三層樓房產權應屬王氏兄弟共有,新興食品廠的投資屬墊款性質。
第一,從當時情形看,新興食品廠欲擴大生產規模,需要改造原有臨建棚,而王氏兄弟獎金

不足,無力改建。正是基於此食品廠才自己投資,幫王氏兄弟改造房屋,很明顯,該項投資

屬墊付款性質。新興食品廠只是出資幫王氏兄弟改造房屋,而並不享有房屋所有權。
第二,從雙方當時的協議看,雙方約定:「由食品廠負責出資,王氏兄弟辦理有關改建

批准及登

記手續,由新興食品廠繼續租用。」而且,以後食品廠一直按約交納租金。可見,食品廠出

資的

真正意思不在於取得樓房產權,而在於幫助王氏兄弟改建房屋,以便於自身的生產需要。
第三,王氏兄弟以個人名義向主管機關辦理改建批准手續和房屋登記手續是經與食品廠協議

達成的,不存在任何欺詐與脅迫行為,因此登記是有效的,王明山兄弟為房屋所有人。
第四,《民法通則》第108條規定:「債務應當清償。」對於食品廠因建房而投入、墊付的2

5萬元人民幣,王氏兄弟應予以償付。
(5)新興食品廠拒不履行租賃合同,應補繳租金1500元,支付違約金150元。
《經濟合同法》第6條規定:「經濟合同依法成立,即具有法律約束力,當事人必須全面履

行合同規定的義務,任何一方不得擅自變更或解除合同。」《民法通則》第106條規定:「

公民、法人違反合同或者不履行其他義務時,應當承擔民事責任。」新興食品廠與王氏兄弟

關於房屋產權發生爭議,便違反雙方訂立的合同,拒付租金,違反了合同的規定,構成了違

約,應當補繳王氏兄弟租金損失1500元,鑒於雙方約定違約金為10%,因此,食品廠還應向

王氏兄弟償付150元的違約金。
範例三、拖延維修房屋造成承租人損失的應予賠償
(一)案情介紹
北京市新化街175號房屋為某城建公司與化機公司的共有房屋。1989年5月,城建公司未與化

機公司商議,擅自作主將該房租給李某住用,雙方達成協議並已經房管部門審核批准,租期

5年,租金每月100元。協議簽訂後,李某一家10口遷入該房,當時化機公司已經得知,但未

表示反對,並且與城建公司按月平分李某交來的房屋租金,1990年7月,該房被房管部門鑒

定為危房,房頂有坍塌危險,於是李某多次要求城建公司修房,但城建公司總以資金不足等

理由拖延,1991年5月起李某拒絕交付租金,城建公司答應於11月修房。1991年9月13日晚,

因連日降雨,該房年久失修,房頂坍塌,砸毀了李某的彩色電視機一台(價值300

0元),組合

櫃一套(2000元),以及各種工藝品損失500元;李母也被檁條砸傷右腿,住院3個月,李某花

費醫藥費及住院費等4000元,李某在醫院護理誤工20天,損失300元。李某要求城建公司賠

償其所受損失,城建公司予以拒絕,李某訴至法院。
某區人民法院受理了此案,經審理,於1991年12月作出判決:城建公司與化機公司賠償李某

經濟損失8800元,此案審結。
(二)範例評析
本案中城建公司與李某訂立的租賃合同有效,化機公司亦應為共同出租人。城建公司未與化

機公司商議,便將其共有的新化街175號房租給李某,雙方訂立了租賃協議並已經房管機關

批准,在手續上是合法的。雖然化機公司最初並未參與訂立該租賃協議,但其在李某承租了

該共有房屋之後並未表示反對,同時與城建公司平分李某所交租金,很顯然已經默示承認了

與李某的房屋租賃關係。因此,雖然城建公司未經化機公司同意而將共有房屋租與他人有欠

合法,但化機公司在事後未作異議並收取租金默昃該租賃行為,所以,該租賃合同是有效合

同,化機公司是共同出租人。
城建公司與化機公司拖延修房,應該承擔李某所受損失。1990年7月,新化街175號房被房管

機關鑒定為危房,作為出租人應該及時地將房屋修好,以保證承租人的人身和財產安全,保

證房屋的安全。這是法律規定的出租人的必然義務,出租人必須履行,否則,應承擔因此給

承租人造成的損失。城建公司經李某多次催促,仍然拖延房屋的修繕工作,以致使該房於19

91年9月房頂坍塌,造成了李某家人身和財產的重大損失。北京市人民政府《關於城市公有

房屋管理的若干規定》第13條、第14條規定,「公房所有權單位,每年應定期進行房屋安全

檢查,加強維修保護確保房屋的住用安全和正常使用……。」「……因對房屋檢查修繕不及

時造

成事故的,由房屋所有權單位負責賠償損失,並追究所有權單位領導人和直接責任人的責任

。」因此,城建公司與化機公司應對其過錯行為承擔責任,賠償因塌房事故給李某造成的損

失8800元。
應該指出,人民法院判決也有一定疏漏之處。李某因城建公司拖延修房,便自1991年5月起

拒付租金,到判決之時已達7個月之久,雖然可以理解,但畢竟違反了雙方租賃協議,李某

應該補交7個月的租金700元,對該案的判決才顯得更加公平、合法。
上級單位簽證:              上級單位簽證:
簽訂日期:                  年    月    日
範例四、不服房地局改變承租人復議決定範例精解

(一)案情介紹
公民甲不服某區房地產管理局1991年2月28日作出的處理決定,於4月11日向某市房地產管理

局申請復議,要求撤銷某區房地產管理局作出的處理決定。經查明:公民甲及其丈夫公民乙

及子女原住某街21號房屋,1987年國家建設拆遷分得某小區路東26號2幢3單元3號兩室一廳

住

房,公房使用承租人為甲。因乙1986年在省某院分得三室一廳住房,故甲同遷某院居住。某

小區路東26號2幢3單元3號房屋由女兒丙、兒子丁、戊使用。同年丁在單位分得住房後

搬出。1988年5月,丙以自己是該房實際使用人為由向某房管所申請,將公房使用證承租人

更換為丙。同年9月,丙的丈夫A趁戊不在家時,將戊的傢俱、物品等搬入某機關招待所。

戊

的傢俱、物品在該招待所堆放至今。市房地產管理局認為:公有房屋承租人,必須是該房的

實際住房人。甲未在該房居住,且他處已有住房,根據當地省政府發佈的《城鎮公有房屋租

賃管理辦法》第7條規定,作出復議決定:(一)原承租人甲無該3號房屋使用權。(二)該3號

房屋更換為由丙、戊共同使用。甲不服市房地產管理局復議決定,向某人民法院起訴。
(二)分歧意見
對本案有兩種處理意見。
第一種意見認為,不能更換承租人,要更換也須在承租人甲同意之後。
第二種意見認為,復議決定正確,應當更換承租人。
(三)分析與研究
本案涉及公房產權對過戶的決定及確認權。
過戶本具有廣泛的適用範圍,原義是指房地產、記名有價證券、貨單、提單以及其他權益憑

證等更換權利持有人姓名時的登記。一般由簽發證件的機關或單位換發證件,或在原證件上

簽注權益已經移轉字樣,同時,在登記簿上作成有關記錄,過戶即告完畢。本案涉及的是公

房賃租使用權的過戶決定及確認。這就要由租賃關係和過戶條件兩方面的規則和當事人的條

件來決定,首先必須有合法的租賃關係存在,其次這種租賃關係的過戶也必須合法。
1本案具有合法的公房租賃關係存在。我國房屋租賃關係的種類和層次,有地方差別。種

類大體主要有4種:(1)週期性租賃(或定期租賃)。租期在租賃開始前固定下來,租賃期屆滿

可不另簽訂新的租約,而只要承租人因循原租約的條件事實上履行了租約即無違約行為,就

自動續期,這樣年復一年持續下去。週期性租賃的延續,以出租方在一個週期屆滿後又接受

承租方的超出一週期後的租金為主要表示。週期性租賃應以不少於有關週期的時間事先通知

,

才可以終止租約。一般提前通知的時間是1-3個月。按月付租的週期性租賃,應提前1個月

通知。
(2)隨意性租賃(或不定期租賃)。租期在租賃開始前不固定下來,而由業主明示或默

示同意之下由承租人不定期使用房屋。不定期租賃以出租方(業主)或承租人提出的終止日為

到期日,但一般不遲於提出的終止日期前一個月作出終止表示,只要雙方無異議的可以短於

一個月作到期終止日。多數公房的租賃均屬於這一種。本案據查也屬於這一種。
(3)容忍性

租賃(或屬員租賃)。這種租賃是本以合法身份住進房屋,然後失去合法身份之後在

房主沒有反對的情況下繼續留在該房

屋內。例如,承租人在租約已屆滿,而沒有法定條件可續租(包括該承租人與有法定續租條

件的人離婚、從出租單位調離或辭去工作,已經另租用房屋達到住房標準等),但仍留在該

房內並試圖向房主交付「租金」,而房主並未表示是否收取租金以前,該承租人就是容忍性

租賃的承租人,只要房主要求該承租人搬出,該承租人必須立即搬出(一般容忍性租賃期是1

個月),否則被視為強佔。如果房主收取了該承租人的租金,則該承租人又轉為合法承租人

。
(4)自駁性租賃(或非產權人出租)。承租人同出租人在訂立租約之後,發現出租人不是產

權人,也不是經產權人同意轉租的承租人,或者也不是產權人委託代管出租的代管人,取得

了該房典權的人、取得了使用權出租權的抵押權人等,即出租方無權出租,按理雙方沒有租

賃的任何權利義務發生,租約無效。無權出租人應當承擔由此造成的損失。但真正的產權人

或有出租權的人,可以追認該無效租約為有效,即可以帶租戶返還於該產權人或有出租權的

人。落實私房政策的帶租戶發房權還原主,即屬這種情況。4種租賃從層次上可分為5種:
(1)租賃。
(2)轉讓租賃。
(3)分租性租賃。將較多面積的房屋以自己名義租得後,再向自己的

屬下分戶出租,所收租金在扣留經手的管理費用或房主認可的費用後,同意仍以自己的名義

向房主交納。
(4)再分租性租賃。再再分租原則上和再分租一樣,層層負責,一層對一層

,如甲再分租給乙,乙再分租給丙,當丙欠乙的租時,甲不管,仍直接向乙收租。
(5)再轉讓租賃。轉讓租賃的法律關係與責任不同於再分租之處,是甲租賃權轉讓給乙,乙

又將租賃

權轉讓給丙之後,乙的權義責已終止,甲只能向丙收租了。本案由於甲採用了分租性租賃方

式,將某小區路東26號2幢3單元3號公房交給其分居的兒女租用,而房地產管理部門認為應

當採用轉讓租賃方式,決定其不定期合法的公房租賃關係終止,而發生分歧,由甲以不服房

地局改變承租人復議決定而起訴的。
2房地局決定的租賃關係過戶(復議決定甲無該3號房屋使用權,該3號房使用權由丙、戊

共同使用實質上是此意)合法,在我國執法實踐中,對符合下列條件的,准於過戶:
(1)承租

人的長期同居人。本案丙、戊符合這個條件。
(2)有當地常住戶口,在他處確無住房。本案

丙、戊符合這一條件。乙、丁已不具備這個條件,因為乙1986年已在省某院分得三室一廳住

房,遷去居住。同年丁亦在單位分得住房並已搬去。
(3)原承租人因故遷走或死亡。本案該3

號房原承租人甲,因其夫乙1986年已在省某院分得三室一廳住房,隨乙已遷去居住,正屬於

因故遷走。
(4)出租人不是必須收回自住,或無合法的收回理由。本案房地產管理局對其直

管的該3號房,沒有收回自住的問題發生,雖有可能以某種合法理由收回但沒有作收回的決

定,而是行使經營管理權和

復議決定權在本案已具備上述4條過戶條件的前提下,決定將該3號房過戶給丙戊共同使用,

沒有不合法之處。
本案涉及的公房過戶,雖然目前全國性的法律、行政法規還沒有,但地方性的政府規章詳略

不同地有確認上述執法慣例的規定,可供參照。而從中央到地方的許多政策規定,則從建

國以來都是明確的。例如1980年城發房字314號《國家城建總局關於認真做好住房分配工作

的通知》規定,夫婦雙方分別在兩個單位工作的,只能向其中一個單位申請分配住房。一戶

只能有一處住房,分得新住房的要退出原房,不得私自轉讓。本案公民甲的丈夫已在單位分

得三室一廳公房,其本人不能違背規定再佔一處公房。同理,本案之丁在單位分得住房搬出

後,也不能再佔一處住房。所以房地產管理局把訟爭的3號房過戶給未另分得住房的丙、戊

,是合乎規定的。
本案甲、丁如果不從該3號房退出,就會形成住房分配超標準,對住房分配標準,現行有效

的有:《中共中央、國務院關於高級幹部生活待遇的若干規定》〔中發(1979)83號〕,關於

貫徹執行中共中央、國務院《關於高級幹部生活待遇的若干規定》中幾個具體問題的處理意

見〔國辦發(1980)18號〕,中共中央辦公廳、國務院辦公廳《關於新任副部長、副省長以上

幹部生活待遇的幾項暫行規定》〔中辦發(1983)39號〕,國務院《關於嚴格控制城鎮住宅標

准的規定〔國發(1983)193號〕,國家計委、城鄉建設環境保護部《關於貫徹執行〈國務院

關於嚴格控制城鎮住宅標準的規定〉的若干意見》〔計標(1984)774號〕,國務院機關事務

管理局《關於中央國家機關部級幹部集中宿舍建設標準的規定》〔(89)國房管字第242號〕

。公民甲無論屬於哪一級幹部,都不能超越上述規定中的相當自己這一級幹部的住房標準,

凡超過的均應按規定退出或加收租金,並按紀檢機關、監察部門的實施規定,酌情追究違法

違紀責任。
本案甲在按過戶或按超標準佔住公房處理之間的選擇權是有限的,只能在房地產行政管理機

關和紀檢、監察機關許可的範圍內選擇。由於甲占房已超出一處,依前述規定必須退出一處

,並且不得私自轉讓,所以房地產管理局復議決定甲無該3號房屋使用權而過戶給丙、戊共

同使用,是合法的適當的。對甲的起訴,可依法予以駁回。
範例五、經租房不願折價收購範例精解

(一)案情介紹
某市某街114號,現改為某路二段83號房屋面積216平方米,房主蘭某系城市貧民,孤身一

人,1956年1月,在鐵路上作臨時工砸碎石時傷瞎一眼,得到傷殘補助費,加上親友資助,

買

得此房。1958年,蘭某將此房外半間借給一人居住,以便在其外出做工時照料此房。在蘭某

外出做工期間,該房被全部經租,納入了私房社會主義改造。後因自然災害和無工可做、棲

身無處,蘭某精神失常,至今下落不明已逾20年。蘭某之兄蘭甲在主張宣告蘭某死亡的情況

下,以唯一法定繼承人身份多次上訪。1986年,其區房管部門將此房作價收購。蘭甲認為收

購就是不落實黨和國家的一系列私房政策,不予認可,強烈要求退還原房。現此房系由一私

人作飯店(1986年作價時,樓上住人,樓下開店)。蘭甲提出兩個大女馬上要從外省退休返家

,急需收回此房自住。
(二)分歧意見
對本案處理有兩種意見。
第一種意見認為,對錯改私房的落實政策,該市所在的省有規定,中共某某省委、某某省人

民政府1981年7月14日批轉的省建委《關於私房改造遺留問題處理意見的報告》中明文規定

,「糾正錯改的私有房屋,現為非住宅用房的,由房管部門折價收購。」1982年1月13日某

某省基本建設委員會印發的《關於私房改造遺留問題處理意見的報告》的說明中進一步指出

,「凡撤銷改造的房屋,現作為生產、營業、倉庫、辦公、文教衛生、集體福利和其他公用

的房屋,只退還產權。同時,統一由當地房管部門折價收購,維持原租賃關係不變。」1983

年1月18日某某省人民政府批轉的省建委《關於加快處理私房改造遺留問題的報告》重申「

現作為非住宅用房的應退私房,由房管部門收購。」因此,蘭甲不願認可,可將價款代為保

存,仍按收購有效處理。
第二種意見認為,對錯改私房落實政策,應首先服從中央的規定,1985年2月16日城鄉建設

環境

保護部印發《關於城市私有出租房屋社會主義改造遺留問題的處理意見》規定,如確實不能

退還原房的,經與房主協商,可採取退給相應數量和質量的公房對換房屋產權,或用公房安

置原房主,原房作價收購等辦法解決。這裡強調了與房主協商,而不是硬性收購。同時經國

務院批准,由國務院辦公廳同中共中央辦公廳聯合批轉的《關於進一步貫徹落實〈中央落實

政策小組擴大會議紀要〉的補充意見》,對「文化大革命」中沒收、擠占的私人房屋,指示

「應確認原房主的所有權,由現在佔用單位和現住戶負責退還。已由地方房管部門或單位分

配

給別人居住的,由分房單位按有關政策規定,負責與住房人所在單位聯繫,將現住戶遷出,

退還原主,或者經協商同意,作價收購或用其他房屋頂退。」
可是,中央、國務院從來沒有對應退房硬性折價收購無須同原房主商量的規定。
(三)分析與研究
本案涉及房主對返還錯改私房方式的選擇權。
我們認為,首先要考慮第二種意見,它更合乎我國有關所有權的理論以及住房制度改革的政

策、法律。
1我國個人所有權理論支持房主對返還錯改私房方式的選擇,《民法通則》賦予房主選擇

權。任何權利都必須與義務相一致,都必須受法律、社會公共利益的制約,但作為一名守法

公民,其所有權內容具有以下特徵:
(1)個人所有權佔有、使用、收益、處分效力的排它性。
1個人所有權有優先的權利。數人對同一特定物主張幾個個人單獨的所有權時,以時間(

生效證據的時間)在先者為有效。如同一間房,甲的產權證在先,乙無合法取得產權證的

書面證據,即使作出一個產權證,在甲抗辯時,以甲的產權證為有限。個人所有權在同債權

發生衝突時,一般也以所有權效力在先,如新房主不願再出租其房屋,原則上應終止或變更

租賃合同。
2個人所有權派生絕對的物上請求權,可以向裁判機關,也可以直接向物的佔有

人及侵權人請求確認產權、返還原物、恢復原狀、排除(預防)妨礙、賠償損失。
3個人所有

權派生的請求權有追及效力。無論所有物轉了多少次手,個人所有權人可以直接追索至該物

所

在之處,主張自己的所有權。
4個人所有權的追及力無期限,即使逾期受不到訴訟時效的保

護,個人所有權人仍有對所有物和平追索的請求權。
5個人所有權的訴訟時效一般2年,最長

為20年,不能減少。
(2)個人所有權佔有、使用、收益、處分及於物的全部性。個人所有權

內容任何時候不是就物的一部分而發生效力,即使物的一部分為他人所佔有,也是就物的全

部發生效力。在共有的情況下,每一共有人也是就物的全部作相應的佔有、使用、收益、處

分。
(3)個人所有權權力的永久性。個人所有權是無期限的、連續的、沒有消滅時效的,法

律上沒有個人所有權人佔有、使用、收益、處分權在最長期限。我們認為,基於原房主作為

其

216平方米房屋的個人所有權人,依個人所有權理論享有的個人所有權的排它性、及於物

的全部性、永久性,賦予其對返還錯改私房方式的選擇權,負有返還義務的一方,只有在原

房主同意的情況下,才能收購,或者交換產權。在雙方達不成一致的情況下,只有仲裁或審

判機關依法裁判,才能強制(硬性)收購。即使作為社會公共利益的需要,地方規定也不能超

越中央規定的限度,中央已有經過協商的規定,地方的強制規定就自然無效。如果說1985年

城鄉建設環境保護部印發的《關於城市私有出租房屋社會主義改造遺留問題的處理意見》同

一個省的決定是同一檔次的規範,不能起到否定一個省的規定的作用,那麼經國務院批准、

由國務院辦公廳同中共中央辦公廳聯合批轉的《關於進一步貫徹落實〈中央落實政策小組擴

大會議紀要〉的補充意見》指出的「經協商同意,作價收購或用其他房屋頂退」,是一個解

決因過錯侵犯個人房屋所有權的普遍原則,足以否定一個省對「協商同意」的取消及作的強

制收購的規定。有人可能說,中央這一意見是專對落實「文化大革命」期間房產而言的,不

適用於解決私房錯改問題。我們認為,雖然是對「文化大革命」房產侵權而言的,但是對國

家行為的糾正而提出的,針對的國家在「文化大革命」期間採取了沒收、擠佔個人房屋的政

策所造成的後果。中央對國家行為後果的糾正都要同原房主商量,才作價收購,難道地方一

個部門工作人員超越當時政策發生的非國家錯誤行為造成的私房錯改,不能同原房主商量,

而要硬性作價收購嗎?當然,沒有不受限制的權利,按照社會主義國家個人所有權限度理論

,個人房屋所有權應當受社會的依法制約,這種制約不能違背下列五條原則:
(1)行使權限

要作自我約束。不得損害社會利益和他人合法自由與權利(憲法第51條),只能滿足個人及其

家庭物質文化生活需要及按國家、集體、個人三兼顧原則(憲法第41條),受相鄰關係制約(

《民法通則》第83條),不得破壞生活環境和生態環境(憲法第26條),不得濫處理重要文化

遺產(憲法第22條)。
(2)不得以任何手段擾亂社會主義經濟秩序,破壞國家的經濟計劃(憲法

第15條)。
(3)行使權限要恪守信用,維護法制的統一和尊嚴(憲法第52條),不得用於洩露國

家機密、損害公共財產、破壞勞動紀律、破壞公共秩序、違反社會公德和優良風俗習慣(憲

法第53條)及危害祖國的統一、團結、安全、榮譽和利益(憲法第52、54條)。
(4)行使權利要

合乎權利和義務一致的精神,要依照物的性質和用途,不得浪費,要提高經濟效益(憲法第1

4條)。
(5)行使權利要遵守自願、公平、等價有償、誠實信用原則,自願互利,協商一致

,不強加於人(憲法第33條,《民法通則》第4條)。本案原主繼承人收回錯改房用以自住,

只要今後不發生違背以上五原則的情況,就不受依法強制(包括強制收購),現在沒有違反以

上五原則的情節,要強制收購缺乏法律依據。同中央規定原則及憲法原則衝突的地方規定,

不應有約束力。
2我國住房制度改革的法律與政策同強制收購錯改私房互不相容,應鼓勵個人購房,進一

步限制公購私房。1979年以來的住房制度改革,其方向是住房商品化,居者有其屋,改變住

房公有化和由公家提供的思路,實行先賣後租及賣、租、建等多種形式走向住房由國家、集

體、個人共同負擔的體制。舊公房還要優惠出售給個人。住房制度改革已載入1991年全國

人大通過的「八五」計劃和十年規劃綱要,具有僅次於憲法的一級基本法律效力。在這種新

的法律條件和歷史背景下,如果仍堅持十餘年前的思路,硬性實行公買私房而不返還錯改私

房,就違反了最新法律及改革的總方向,所以應當予以糾正和中止。即使因國家建設需要收

購或徵用私人房屋,也應經過法定的專門程序,只批准符合法定條件的單位收購或徵用來自

用或拆改建後自用,而不是用於出租,重蹈國家直管公房化、住房國家包下來的覆轍。
綜上所述,建議廢止某省硬性收購錯改私房的規定,尊重本案原房主繼承人對返還錯改私房

方式的選擇權,返還其原房或另以公房頂退,中止硬性收購行為。
範例六、私房高租和公房轉租爭議範例精解

(一)案情介紹
被告彭某自有房屋4間,面積85平方米,座落在某市人民路251號。彭某一家三口,居住後面

兩間房屋,將前面兩間面積43平方米的鋪面房,以每平方米35元出租給個體戶魏某經營五金

、百貨。1988年彭某兒子從工廠停薪留職回家後,通過朋友丁某向房管局租得座落在濱海路

12號面積34平方米的公房2間,每平方米月租金為015元,共51元。不久,彭某以其子與

朋

友葉某共同經營飲食店為名,將租得濱海路12號房作為彭子提供的營業用房,資金及全部經

營

管理均為葉某負責。暗中由葉某以付「行管費」名義向彭某交納房租850元。彭的兒子在另

一家私營企業工作。
1989年3月,葉某在經營飲食店中,因偷漏稅款受到補繳稅款、罰款並停業三個月進行整頓

的處分。葉某以該店系與彭子共同經營,彭子應承擔部分罰款及其他損失為由,向彭某提出

免

繳一年「行管費」即房租的請求。彭某認為,該項費用是房租不是什麼「行管費」,不同意

免交。雙方發生糾紛。彭某多次找葉某催收房租,葉某均加以拒絕。同一時期中,251號承

租戶魏某因經營不善,致資金匱乏,也多次向彭某提出減租,10月起也拒付租金。1990年5

月

彭某向法院起訴,要求葉某、魏某償付拖欠房租,否則即解除房屋租賃合同,魏、葉二人自

行覓房遷移。某法院受理後,認為被告一方為2人,訴訟標的是同一種類,因此,作為普通

共同訴訟並案審理。
(二)分歧意見
本案的定性和處理,在受訴法院審理中有不同認識。
第一種意見認為,在商品生產社會裡,房屋所有人將房屋作為一種商品出租收取租金,是合

法的。按照「租賃自由」原則,租賃雙方達成的租金協議應保證履行。本案中,魏某所欠彭

某租金應如數償付;葉某與彭某間沒有房屋租賃協議,不存在拖欠房租問題,而是由於彭子

與葉某「合夥」經營飲食店,葉某自願向彭某交納的「行管費」。因此,在該店停業整頓和

罰款等以致不能如數繳納時,可以協商減付或緩付。
第二種意見認為,我國是社會主義國家,「租賃自由」原則必須以合法為前提。本案彭某與

魏某的租賃關係明顯是私房高租,不宜保護。應降低該房屋的租金標準。彭某以其子的名義

與葉某共同經營飲食店,表面上是「合夥」,實際上是自己承租的公房轉租,從中牟取非法

利潤,應解除雙方的租賃關係,由房管部門收回該出租公房。由此造成的損失由租賃雙方各

自承擔責任。
第三種意見認為,彭某出租給魏某的房屋屬於私房高租;葉某使用濱海路房屋的性質,屬於

彭某公房轉租。彭某將他承租的公房使用權有償轉讓給葉某,並非「合夥」或「聯營」。當

前,私房高租與公房轉租產生的原因是多方面的,但都是城市房屋租賃關係中需通過綜合治

理解決的問題。單純依靠法律手段是不能完全解決的。按這類問題涉及面廣,改革性強,與

人民生活、市場繁榮、經濟發展都有很大關係。在國家沒有統一的解決方案之前,除公房轉

租明顯違法可以解除其租賃關係,由房管部門收回其出租的公房外,對私房高租的問題,應

原則上承認其租賃協議,並督促租賃雙方履行協議,承租人有困難的,可商得出租人同意適

當減付或緩付租金。
第四種意見認為,在當前城市住房和商業用房緊張的情況下,私房高租或公房承租者擠出部

分承租房屋有償轉讓給他人,都有利於緩解城市住房和商品用房的矛盾,所以應承認其合法

,不應過多干涉,以利於社會秩序的穩定。
(三)分析與研究
我們認為,本案反映出的事實,是當前城市房屋租賃關係中出現的新情況、新問題的一個縮

影。它直接關係到人民生活、社會穩定、經濟發展、城市建設等諸多問題。而解決這個問

題,可以靠我國已經有的法律原則及房屋出租的法學理論找出妥善的、正確的解決辦法。
1我國城市房屋出租的法律公平性質決定了租賃自由的有限性
房屋出租通常採用合同形式,指一方提供房屋給他方使用,他方支付一定租金並於租賃關係

終止後將房屋返還給提供房屋一方的協議。房屋出租,房屋的所有權仍屬於出租人,承租人

取得的只是房屋的佔有權和使用權。出租人與承租人之間的權利義務按法律規定應體現自願

合法性,對應對價性等特點。從當前的實際情況看,國有房屋租賃合同是主要的、基本的;

私有房屋租賃合同是次要的,是對前者的補充。
國有房屋租賃合同,是以國家房屋作為租賃物,由管理國有房屋的部門與承租的公民、法人

所訂立的合同。房屋是全民所有的財產,租金由國家主管部門統一作出規定,國家收取租金

貫徹「以租養房」的原則,其社會主義性質是明顯的。當前,提高城市公房租金,以便鼓勵

群眾購買房屋,是住房制度改革的基本形式,對促進消費結構的調整,完善社會主義市場體

系,緩和城市住房矛盾,維護社會安定,帶動房地產業以及相關產業的發展,加快城市住房

建設,減輕國家負擔,增加財政收入等有積極作用,其社會主義性質並未改變。
私有房屋租賃合同的性質,則有一個變化過程。在商品生產社會裡,房屋是一種商品。由於

建築房屋需要一定的投資,而且要經常出資加以修繕,當房屋所有人利用對房屋的投資而收

取租金時,房屋就成為一種資本,但屬非僱傭資本,不能同僱傭資本相同混同。現在的私房

租賃關係,應當是公民之間的房屋余缺調劑、互濟互助的關係。它是國有房屋租賃關係的補

充,應當屬於社會主義性質的範疇。對私有房屋租賃關係,國家有關規定及最高人民法院司

法解釋一貫是按照主客兩利、公平合理等原則來調整,以使承租人有房可住,出租人也可取

得適當利益。《民法通則》規定顯失公平的民事行為是可撤銷的民事行為;自願還須公平是

民事活動的基本原則。因此,無限制的「租賃自由」是不符合《民法通則》及國家對私有房

屋出租的有關規定及最高人民法院一貫的司法解釋的。
2私房高租和公房擅自轉租的非法性
私房高租和公房擅自轉租是近年來城市房屋租賃關係中的突出問題。隨著城市經濟體制改革

的深入,私房高租和公房轉租的問題不僅在大中城市發生,而且已漫延到一般小城市和集鎮

。
從私房高租來看,據瞭解,在一此大中城市的商業繁華區,一棟磚木結構的私房鋪面,月租

金每平方米平均達30至40元,個別高達100元以上。有的半年房租就大大超過房屋本身價值

,以致房主要求增加房租和要求收回出租房的糾紛增多。其中,少數確屬房主急需收回自住

外,多數是因原租金偏低,無利可圖,要求收回房屋後高價出售或改成鋪面房高價出租。而

且

,還有企事業單位、個體戶為了擴展業務,對房主施以高額租金和其他種種優惠條件租房。

房主為利所動,便以各種借口擠房客搬遷。這些高租奪佃者的目的,都是為了滿足其獲取高

額利潤的需要,而並非為了生活住房的需要。由於私房租金不斷暴漲,在城市繁榮的背後,

也蘊藏著一種不安定的因素:它使一些租賃私房鋪面的微利行業入不敷出,瀕於倒閉;還使

一些原有商業網點遭到破壞;也嚴重的衝擊了國家對城市私房的正常管理。同時,在互相競

爭中,還出現了一些不擇手段的現象,以致損害了社會主義的公共利益和社會公共道德,破

壞

了社會主義經濟秩序。因而,私房高租現象,在一定程度上背離了社會主義正當競爭原則。

這裡,我們進一步從私房租金暴漲的實際形成原因分析,就可以看出:作為私有房屋本身沒

有因為改建、擴建或增添設施、裝飾形成自然增值,而主要是因為城市經濟建設飛躍發展,

「

地皮」價格提高,帶動了房屋本身價格的提高。這在理論上講,就是主要因級差地租上升變

化引起了房租上漲。由於經濟繁榮帶來的房屋增值,明顯地是社會原因而並非房屋所有人的

原因。在我國,城市土地所有權屬於國家,因此級差地租受益者當然或者主要應當是國家即

社會,而不能讓房屋所有人侵犯國家所有權所包含的土地收益權。
1983年國務院《城市私有房屋管理條例》第15條規定:「租賃城市私有房屋,須由出租人和

承租人簽訂租賃合同,明確雙方的權利義務,並報房屋所在地房屋管理機關備案。」第16條

規定:「房屋租金,由租賃雙方按照房屋所在地人民政府規定的私有房屋租賃標準,協商議

定,沒有規定標準的,由租賃雙方根據公平合理原則,參照房屋所在地實際水平協商議定

,不得任意提高。」但是,除少數人民政府對租金標準有過較具體的規定外,多數城市沒有

規定。而且,由於城市商品經濟的繁榮,和城市建設的飛躍發展,加上前些年物價上漲等因

素,各地實際的私房租金均大大超過當地政府規定標準的若干倍;租賃雙方建立租賃關係時

,一般為避房產、營業稅及所得稅也沒有去當地人民政府備案。因此,發生糾紛後處理難度

很大。
從公房擅自轉租來看,目前有以下特點:從轉租人二次承租人的主體看,有居民、職工,還

有國營、集體單位,甚至有的國營企業和全民事業單位將免租使用的公房轉租牟利。從轉租

手法看,有承租單位以「承包」的形式轉租給職工,職工又以僱請人員為名義轉租給他人;

有以「代銷」為名,把房屋轉租給其他單位作門市部;有單位之間以「聯合經營」為名的;

有個人將承租的公房以「公私合營」名義的。在轉租者獲取利益的方法上,可分為:獲取固

定收入的轉租或盈利分成的轉租等。本案就屬於低價承租來的公房作為投資,名義上與他人

「

合夥」,實際上資金、業務、經營全由他人負責,本人從中牟取利益,而不承擔任何風險的

一種公

房轉租行為。無論是賣租房卡(本)還是轉租的其他形式,實質是,這些轉租均侵吞了國有、

公有房屋所有人的法定收益。
必須指出,根據國家關於公房租賃的規定及合同法原理,雖然公房租賃合同訂立後,由於某

種原因,承租人要求變更合同主體或合同標的物一般是允許的,但是必須取得出租人同意,

方能成立。儘管公房承租戶對公房只有使用權,其將公房轉租並非房屋所有權的轉移,但因

其通過轉租行為,以少量的支出(支付給國家房管部門的租金)而獲得大量的收入(轉租他人

收取的高額房租),如同在商品流通過程中違反工商管理法規,運用非法手段牟利一樣,是

具有投機性質的違法行為。它不僅侵犯了房屋所有權人(國家)的合法權利,而且破壞了城市

房屋租賃關係,破壞了公有房屋租金的統一管理,破壞了市場秩序和國家經濟協調發展,必

須堅決制止。
3對私房高租和公房轉租的具體解決辦法
關於私房高租。首先,應當在承認各類私有房屋因位置、質量等不同條件可以形成不同的租

金差額的前提下,實行不同的租金標準和控制幅度。租金標準和控制幅度可以因地租升值而

隨時調整,並規定相應的納稅比例。做到因級差地租增值的大部分由國家收入,小部分歸房

屋所有人。對超過租金控制幅度的加征所得稅,對有規避法律情節的予以罰款,進一步把房

屋租金納入法制軌道,從而,把因級差地租而引起的房租止漲後由房屋所有人受益轉為大部

分國家受益,有利於城市住房秩序的穩定和促進經濟建設的發展,這是根本的解決途徑。其

次,對過去租賃雙方已議定的租金標準未到房管部門備案的,現在承租人認為租金偏高要求

調整的,可以先經房管部門調解,調解不成由房管部門仲裁;不服仲裁起訴的,人民法院可

以受理並參照房管部門仲裁意見酌情判決。對過去房租確實偏低的,可以由租賃雙方另行議

定租金數額並到房管部門備案。第三,對租金糾紛中,承租人反訴要求修繕房屋的,如確係

陳舊危房或影響房屋使用,應予支持合併審理。出租人無力修繕或因不在當地而無法及時通

知的,承租人修繕後所支付的費用,可以折抵租金。第四,對房主確因實際需要,承租人能

夠找房搬遷的,房主可以收回房屋自用。如果房主收回房屋後又在6個月內另租他人的,原

承租人可以主張優先承租權返回繼續承租,由此造成的損失,由出租人承擔賠償責任。
關於公房轉租糾紛。首先,堅持制裁擅自轉租房屋的非法居間牟利行為。根據國家建設部、

物價局、工商管理局聯合發出的(88)建房字第170號文件第3條規定「……單位和個人租用的

房地產,不得私自轉租轉讓,承租人如需利用承租的房地產與第三方進行合資經營、聯營或

提供給第三方使用,應事先徵得出租人同意,重新簽訂租賃合同或協議。」具體處理是:(1

)由原承租人與合資經營或聯營的為一方與房主為一方簽訂新的租賃合同或協議,原租賃合

同

或協議作廢。(2)承租人將承租房屋全部或部分提供給第三方使用的,說明承租人已全部或

部分

放棄了原承租房屋的使用權,在徵得房主同意後,如系全部轉租則由房主直接與第三人建立

租賃關係,原承租人與房主的租賃合同或協議終止;如系部分轉租,則由房主與原承租人和

第三方分別建立租賃關係或協議,以取代原承租人與房主的租賃合同或協議。如果房主不同

意與第三方建立租賃關係,則應由房主將承租人轉租出去的房屋收回。其次,對轉租人居間

牟取的利益,應作為侵權所得,根據《民法通則》的有關規定交歸房主。第三,對某些承租

人利用承租公房出租櫃檯的行為,亦可參照上述規定辦理。
[LM]
第六章  物業管理收費
物業管理公司作為具有獨立法人資格的經濟實體,在其經營管理過程中,必須要有資金的支

持,而且,物業管理公司還應使其資金在循環中增值,從而使資金運行走上良性循環的軌道

。這樣,物業管理公司才能真正作為獨立法人經濟實體,實現自主經營、自負盈虧、自我發

展。可見,加強資金來源的管理,是物業管理公司財務管理中十分重要的工作。
第一節  物業管理收費原則
一、等價交換的原則    
等價交換是價值規律的基本要求。價值規律是商品經濟的基本規律。發展社會主義商品經濟

和市場經濟,必須按價值規律辦事。價值規律的基本內容為:商品的價值量是由生產商品的

社會必要勞動量決定的,商品交換要以價值量為基礎,實行等價交換。商品的價格是價值的

貨幣表現,物業管理收費實際上就是物業管理公司提供管理服務的價格,這種價格當然應反

映價值。收費價格的高低由價值大小決定,而決定價值大小的應是提供這類物業管理服務的

社會必要勞動量的多少。根據社會必要勞動量來決定物業管理的收費,是合理的和必要的。

無論是政府還是物業管理公司,在制定物業管理收費標準時,都應考慮和貫徹等價交換的原

則。
二、誰受益誰出錢的原則
在市場經濟條件下,物業管理公司作為經營者,為業主和住戶提供管理和服務應是有償的。

凡享受到物業管理公司服務的受益人就應繳納相應的服務費用。受益大的,出錢相應要多;

受益小的,出錢相應要少。同一大廈或同一住宅區內,要根據業主和住戶享用各項管理服務

和公共設施的程度多少而收費。比如住高層建築一層的住戶,享用電梯的機會少,其承擔的

電梯費用應比住較高層的住戶少。
三、差別原則
差別原則是根據物業使用人的收入水平的不同,採用不同的收費標準。目前社會上客觀存在

著高、中、低收入家庭,由於收入水平的不同,對服務的要求也有所不同。對高收入家庭來

說,由於收入高,享受的慾望隨之升高,希望能得到更多更好的服務;對低收入家庭來說,

首先考慮的是解決溫飽問題,不敢奢求過多的服務,也承受不起較高的服務費用。因此,物

業管理公司可以為高收入水平的住戶,提供多方位、多類型的服務,收取較高的服務費;對

低收入水平的住房,只提供基本的服務,收取較低的服務費。對市場商品房、微利商品房、

福利商品房以及公產房的物業管理,其收費應體現差別原則,不搞一刀切。即使對同一幢大

廈或同一住宅區內的物業使用人,也可以根據其收入水平的差距,採用差別收費方法,或者

由政府和物業管理公司對低收入家庭所繳納的管理服務費給予適當的減免。
四、優質優價原則
優質優價原則就是根據物業管理公司提供的服務質量、服務水平的不同,採用不同的收費標

准。提供高質量、高水平的服務,應得到高額的回報;享受到高質量、高水平的服務,就應

繳納較高的費用。優質優價原則要求質價對應,那種不追求提高服務質量和服務水平,只追

求高收費的做法以及不管服務質量好壞、服務水平高低,一律按同一價格收費的做法,都是

不符合優質優價原則的。
五、取之於民,用之於民的原則
物業管理公司收取管理服務費用,應是對物業管理公司的自身所提供的勞動價值的補償。物

業管理公司的勞動價值就體現在房產和地產的管理活動、環境衛生管理活動、社會治安管理

活動上。因此,物業管理收取的費用,應確確實實花在上述活動上,也就是花在物業管理公

司的管理對像和服務對像上。物業管理公司的管理對象是「物業」,服務對象是業主和住戶

。取之於民,用之於民包含兩方面的含義:一是從業主和住戶那兒收取的費用,要用在業主

和住戶身上,不得挪作他用;二是為業主和住戶從事物業管理活動和服務活動付出了多大的

勞動,就從業主和住戶那兒收取相應勞動價值的費用作為補償,不得牟取高額利潤。在實際

工作中,應堅持能提供多少服務,就收取多少費用,收了費用後,應提供的服務一定要保證

到位,不能或暫時不能提供的服務,就不收相應的費用。
六、公開原則
物業管理公司與業主和住戶的關係,是受托人和委託人的關係、提供服務和接受服務的關係

。物業管理公司接受業主和住戶的委託,進行物業管理,向業主和使用人提供多種服務。業

主和住戶作為委託人和接受服務人有權對物業管理收費情況進行詢問、瞭解、檢查和監督。

物業管理公司也有義務將收費的詳細情況向業主和住戶說明。收費實行明碼標價,收費項目

、收費標準和收費辦法應在經營場所或收費地點公佈。有些收費項目應在與業主和住戶協商

後,公佈執行。同時,物業管理公司應定期(一般為每季或每半年)向業主和住戶公佈收費的

收入和支出帳目,自覺接受業主和住戶的檢查和監督。按收費的公開原則辦事,有利於物業

管理公司與業主和住戶的相互溝通,有利於得到業主和使用人的理解和支持,以保證收費的

順利實施。
第二節  物業管理收費模式
一、市場價格收費模式    
這種收費模式表現為物業管理收費隨行就市,其收費高低主要取決於四個方面的因素:一是

物業管理公司從事該類物業管理服務所要付出的社會必要勞動量,即價值量。價值量大小是

市場價值格高低的決定性因素之一。二是物業管理市場的供求關係和同行的競爭。物業管理

市場供過於求,同行競爭激烈,物業管理公司為了贏得物業管理權,往往採取降低物業管理

收費的策略。物業管理市場供不應求,則物業管理收費就有可能提高。三是物業管理公司的

知名度和信譽。知名度高、信譽好的物業管理公司,其收費一般高於其他物業管理公司。四

是服務水平、服務質量和服務程度。一流的服務,其收費一般也是一流的。
市場價格收費一般由物業管理公司與業主和住戶協商議定後執行。
市場價格收費模式適用於對外銷商品房、僑匯房、別墅、高級商住樓、寫字樓等物業的管理

。二、保本微利收費模式這種收費模式是在測算物業管理的各項開支(成本)的

基礎上,再加上一定的利潤,以此作為收取的總費用,然後將總費用分攤到每家每戶或房屋

的單位使用面積上。
物業管理公共性服務收費的成本構成包括以下部分:
(1)管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費;
(2)公共設施、設備日常運行、維修及保養費;
(3)綠化管理費;
(4)清潔衛生費;
(5)保安費;(6)辦公費;(7)物業管理公司固定資產折舊費;(8)法定稅費。
如某住宅小區共有20棟房1120戶居民,房屋使用面積共約67000平方米,其月成本費用項目

及開支情況:

物業管理公司每月開支的總成本為16585元,取利潤率為15%,則

總收費為19073元。以入每戶計算,每戶每月收費為1703元;以房屋單位使用面積計算,

每平方米使用面積每月收費為0285元。
保本微利收費模式適用於對內銷市場商品房的物業管理。
三、成本收費加提供優惠政策的模式
這種收費模式是將總成本作為收取的總費用,然後將總費用分攤到每家每戶或房屋的單位使

用面積上,不考慮利潤。採用此種收費模式主要是為了適當減輕業主和住戶的負擔。但物業

管理公司作為企業,不能僅僅維持保本經營,總是應有點收益。收益從何而來呢?要通過政

府提供一些優惠政策來幫助和解決,比如減免稅費、配套用房劃撥給物業管理公司經營等,

這樣,物業管理公司可以從政策方面得到一些實惠和收益,以加強物業管理的軟件和硬件建

設,不斷提高物業管理素質和水平。
成本收費加提供優惠政策的模式適用於對內銷商品房和微利商品房的物業管理。
四、虧本收費加提供優惠政策和補貼的模式
這種模式帶有明顯的福利性,主要考慮業主和住戶的收入水平不高,承受能力有限而採取的

低於成本的收費。這種收費模式一般是由政府制定收費標準,物業管理公司按標準收費。收

取的費用不足以彌補成本,出現虧損。這種虧損並不是物業管理公司經營不善而產生的,而

是低收費政策所帶來的,因此,我們也可以稱其為「政策性虧損」。這種虧損主要通過以下

兩下渠道來彌補:一是政府提供一些優惠政策來彌補;二是由政府或主管單位給予政策性補

貼來彌補。這兩個彌補渠道應以法規形式確定下來,以保證兌現。否則,讓物業管理公司自

己採取拆東牆、補西牆的方式或其他的方式來彌補,是不合理的,也是不能持久的。
這種收費模式適用於微利商品房、福利商品房、公產房、系統房等物業管理。
             第三節  物業管理企業收入渠道
物業管理營業收入主要包括主營業務收入和其他業務收入(如多種經營收入),其中,主營業

務收入又包括物業管理費收入和物業經營收入(如房產銷售與出租收入)等。
一、物業管理費收入
物業管理費是指在物業管理範圍內,物業管理公司為業主或用戶提供標準服務和委託服務所

收取的有償服務費。
物業管理公司在根據業主或用戶的需要向其提供服務時,可收取相應的有償服務費,而形成

物業管理費收入。但是,物業管理收費數額的大小並不能由物業管理公司隨意確定,而是應

當

根據物業管理公司向業主或用戶所提供服務項目的不同性質,分別實行政府定價、政府指導

價和協議定價來確定:
1公共服務費
按照《××市商品住宅物業管理服務收費暫行辦法》(見附錄六)的規定,商品住宅物業管理

公共服務費應按物業管理範圍內各業主(或用戶)所佔房屋建築面積或按戶分攤。其費用構成

為:管理費,服務人員的工資和按規定提取的福利費,樓內公用設施維修及保養費,綠化管

理費,清潔衛生費,保安費,辦公費,物業管理公司固定資產折舊費,法定稅費。物業管理

服務的利潤不超過15%,房屋所有人應支付前述各項費用。房屋用戶除繳房租外,同時還應

繳付清潔衛生費和保安費。
××市物價局制定的××市各區、縣1996年度商品住宅物業管理公共性服

務收費中准價及浮動幅度。
(1)住宅管理費由物業管理公司管理人員經費、辦公經費等構成,收取標準由市房管局提出

,經市物價局核定後執行。1995年標準為:多層住宅每戶每月3~5元;高層住宅每戶每月5

~10元。住宅管理費由業主向提供管理服務的物業管理公司支付。
(2)非居住房屋管理費,不論是營業用房,還是辦公用房,均按租金的25%計算,由房屋業主

支付。
(3)清潔、保安服務費按物價管理機關的批准執行。1995年標準為:住宅每戶每月3~6元,

由房屋居住戶支付;非居住房屋按每m2建築面積02~05元/月計算,由房屋使用人支

付。
清潔、保安服務費的收取,應根據住宅區域的實際情況,由物業管理公司與業主管理組織或

業主代表協商,在上述規定範圍內制定具體收費標準,並訂立相關服務制度。清潔、保安服

務費應實支實收,合理分攤。
2高層住宅電梯和水泵運行費
高層商品住宅的電梯和水泵運行費用,由電梯駕駛人員經費開支、實際耗用的電費構成。具

體收費由業主管理委員會和物業管理公司商定的服務方式、時間,按實結算,單獨列帳,並

按各房屋所有人的建築面積比例合理分攤。
公有住宅出售後,高層住宅電梯、水泵運行費的收取辦法和標準由市房管局規定。
3專項服務收費
專項服務是為某些業主(或用戶)群體提供的特定服務。該項服務可使部分人受益,如高層電

梯維修管理、檢修樓宇的公用設施。專項服務的收費,原則上以成本價格收取,按各業主的

建築面積分攤。
4委託服務收費
為滿足業主(或用戶)特別需要而提供的個別服務,只為那些願意接受或主動要求的人提供

,

一般與業主(或用戶)的日常生活關係密切,如代管車輛、代管房屋、代購商品、代接送子女

入托、土木工程維修裝飾、清潔委託等。特約項目的收費,凡物價部門已有規定的,按規定

執行;暫未規定的,由委託人與物業管理公司協商議定。
二、物業經營收入
物業管理公司通過經營業主管委會或物業產權人、使用人提供的房屋建築物和共用設施取得

經營收入,如開展房產的銷售或租賃、經營停車場等。這些經營業務都可收取相當可觀的傭

金,而形成相應房產銷售與出租等經營收入。例如,物業管理公司為房地產開發公司銷售房

產,一般按售房收入的2%~4%收取佣金;或視銷售價格的高低,確定不同的提成比例。如果

在售房合同中特別約定,那麼佣金也可由房地產開發公司和購房業主各付2%。如果物業管理

是委託管理形式,則物業管理公司代業主出租房產,雙方可簽定協議,由業主支付年租金收

入的3%~5%的佣金。佣金的計付主要有以下二種方式:
1業主實行物業出租方式
佣金標準按業主年租金收入的3%~5%計取,業主每年支付一次或分多次支付,具體由雙方協

商確定。
2業主實行物業出售方式
佣金標準按業主售房收入和物業約定使用年限計取。
年佣金=(售房收入÷物業約定使用年限)×5%
三、多種經營收入
由於物業管理在我國還是一個啟動時間不長的行業,人們收入水平又普遍較低,目前各物業

管理公司所收取的費用是微利的,有些公司甚至是賠本經營,所以,物業管理公司要生存和

發展就必須增加積累,擴大經營規模,因而要靠多種經營取得收入。多種經營收入是當前物

業管理公司發展不可忽視的重要資金來源。
有些新建住宅小區,由房地產開發公司按該物業總建築面積的05%,撥給物業管理公司開

展多種經營使用,或以成本價轉讓給物業管理公司。
物業管理公司開展多種經營活動的範圍非常廣泛,但是,物業管理公司要搞好多種經營,則

要把自身優勢與有利機會結合起來。物業管理公司自身優勢,主要體現在圍繞物業管理來開

拓多種經營領域,比如,物業管理公司開辦建材公司、裝修裝飾材料公司、衛生潔具公司,

以及利用小區建設的配套設施開辦商業服務、餐飲服務、信用社、儲蓄所、電影院、卡拉OK

廳、健身房、幼兒園、職業介紹所、婚姻介紹所等等。對大型的物業管理公司業說,其多種

經營可以涉足物業開發經營,形成物業開發經營、管理與服務一條龍;對有條件的物業管理

公司來說,則可以在其他領域進行多種經營,當然,所要付出的代價可能要更大。
總之,要按「一業為主、多元經營」的方針,發展多種經營業務,即從市場需求出發,以發

展與物業管理相關的多種經營業務為主,諸如超市、百貨、副食品等商業,洗熨、沐浴、餐

飲、幼托、娛樂、旅遊、郵電、搬家等服務業,銀行、信用社等金融業,房產中介、咨詢、

建築裝潢等房地產業,這樣,就發揮了物業管理公司的優勢,既能滿足物業業主和用戶的多

種需要,又能增加物業管理公司的資金來源,彌補物業管理經費的不足。因此,物業管理公

司應想方設法開展多種經營活動。
第四節  物業管理費的構成與核算
一、物業管理費的構成    
由於各地經濟發展水平不同,所以物業管理費的數額大小也不盡相同。對物業管理費的核算

,是物業管理公司財務管理部門的一項非常重要的工作。一座物業在投入管理運行之前,物

業管理公司的財務管理部門必須對其進行管理費的核算,運行一年後,還要根據上年的運行

情況進行調整。費用預算方案要符合國家及地方政府的有關規定,並經物業管理公司總經理

審閱後,提交業主管理委員會討論通過,方可公佈執行。
物業管理費一般由以下一些項目構成:
(1)公共物業及配套設施的維護保養費用,包括外牆、樓梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央

空調系統、消防系統、保安系統、電視音響系統、電話系統、配電器系統、給排水系統及其

他機械、設備、機器裝置及設施等;
(2)聘用管理人員的薪金,包括工資、津貼、福利、保險、服裝費用等
(3)公用水電的支出,如公共照明、噴泉、草地淋水等;
(4)購買或租賃必需的機械及器材的支出;
(5)物業財產保險(火險、災害險等)及各種責任保險的支出;
(6)垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲的費用;
(7)清潔公共地方及幕牆、牆面的費用;
(8)公共區域植花、種草及其養護費用;
(9)更新儲備金,即物業配套設施的更新費用;
(10)聘請律師、會計師等專業人士的費用;
(11)節日裝飾的費用;
(12)管理者酬金;
(13)行政辦公支出,包括文具、辦公用品等雜項以及公共關係費用;
(14)公共電視接收系統及維護費用;
(15)其他為管理而發生的合理支出。
二、物業管理費的核算辦法
物業管理費的數額大小,可用下面一個簡單公式來測算:
P=Σni=1Fi/S(2-1)
其中,P代表物業管理費(元/月·m2或元/年·m2);F代表費用(元/月或元/年)

,如垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲的費用;清潔公共地方及幕牆、牆面的費用;公共區域

植花、種草及其養護費用等;n代表費用項數;Σ表示對所有費用項目求算術和;S

表示參加測算的物業總面積(m2)。
上述物業管理費構成中列出了15類費用項目,但這並不表示全部費用項目都應計入。具體核

算一個特定物業的管理費數額時,由於物業類型的不同,可能只用到上述費用項目的一部分

。總的來說,要想得到一個較為合理的費用數額,除了合理預算每項費用外,關鍵是不要漏

項,而是應把所有發生的費用項目盡可能全部計算在內。
為了測算與收費管理的方便,一般把上述費用項目按管理專業和專用設備歸類分別核算,即

分為行政辦公費、一般公共設施維護費、電梯費、空調費、環衛清潔費、綠化費、保安費、

保險費、管理者酬金、稅收等。
1行政辦公費
這項費用的核算可以用全年的費用預算來折合出每月費用(全年費用除以12)。已有物業管理

經歷的公司可根據上年的年終決算數據來取得這一數值。行政辦公費的構成是:
(1)行政辦公人員費用,包括工資、津貼、保險和服裝費等;F1(元/月)
(2)文具、辦公用品費用;F2(元/月)
(3)車輛使用費,包括油費、維修費和折舊費;F3(元/月)
(4)節日裝點費;F4(元/月)
(5)公共關係費;F5(元/月)
(6)宣傳廣告費;F6(元/月)
(7)其他雜項費用。F7(元/月)
由上述這些費用,可按公式(2-1)計算出行政辦公費:
P1=Σ7i=1Fi/S(元/月·m2)
其中,P1表示行政辦公費,Fi表示上述所列F1至F7代表的費用;S表示所管物業

的總面積。
由這個計算公式可見,管理面積S越大,則每單位面積所分攤的行政辦公費P1就越低

。
2一般公共設施維護費
一般公共設施維護費的構成是:
1)人員費用,分為管理人員、技師、技工等,包括工資、福利、津貼、保險和服裝費用等;

F1(元/月)
2)公共照明系統費用,包括大廳、門廳走廊、路燈、裝飾燈(含節日裝點燈)。這項費用又分

為:
(1)電費(W1×T1+W2×T2+…)×30×P電F2(元/月)
其中,W1表示每天開啟時間為T1(小時)的照明電器的總功率(千瓦/小時);T1表示

每日開啟的時間(小時);30表示每月天數;P電表示電費單價(元/度)。
(2)維修費,這是一個估算的經驗值;F3(元/月)
3)抽送風費用,包括:
(1)電費=W×24×a×30×P電F4(元/月)
其中,W表示抽送風電機的功率;a表示使用係數,使用係數=平均每天開啟時間/24;

P電表示電費單價(元/度)。
(2)維修費,這也是一個估算的經驗值;F5(元/月)
4)給排水費用,包括:
(1)電費=W×24×a×30×P電F6(元/月)
其中,W表示抽送水電機的功率;a表示使用係數,使用係數=平均每天開啟時間/24;

P電表示電費單價(元/度)。
(2)維修費,這是一個估算的經驗值;F7(元/月)
5)供配電、發電系統設備維修費;F8(元/月)
6)消防系統維修費;F9(元/月)
7)公共建築、道路維修費;F10(元/月)
8)以上2~7項的不可預見費,按10%計;F11(元/月)
由上述這11項費用,可按公式(2-1)計算出一般公共設施維護費:
    P2=Σ11i=1Fi/S(元/月·m2)
其中,P2表示一般公共設施維護費,Fi表示上述所列F1至F11代表的費用;S

表示所管物業的總面積。
由這個計算公式也可見,管理面積S越大,則每單位面積所分攤的一般公共設施維護費P

2也越低。
9)更新儲備金:
P』2={Σ(Mi+Ii)÷Yi}/(12×S)
其中,P』2表示一般公共設施的更新儲備金,Mi表示各一般公共設施的購置費,包

括照明系統、抽送風系統、配電發電系統、消防系統等;Ii表示各一般公共設施的安裝費

用;Yi表示各一般公共設施的正常、安全使用年限;S表示所管物業的總面積。
3電梯費
電梯費的構成是:
1)電費=n×W×24×a×30×P電F1(元/月)
其中n表示電梯數(4部電梯n就為4);W表示電梯功率;a表示電梯使用係數,由於寫字樓、

商廈、公寓的電梯使用時間和頻率不同,會有差別,它可以通過統計的方法進行估算,a大

致在03~06這樣的範圍之間;P電表示電費單價(元/度)。
2)維修費,包括材料和專門人工費;F2(元/月)
3)以上1~2項的不可預見費,按10%計;F3(元/月)
由上述這3項費用,可按公式(6-1)計算出電梯費:
P3=Σ3i=1Fi/S梯(元/月·m2)
其中,P3表示電梯費;Fi表示上述所例F1至F3代表的費用;S梯表示帶電梯的

物業面積。
4)更新儲備金:
P』3=〔Σ(M梯+I梯)÷Y〕/(12×S梯)
其中P』3表示電梯的更新儲備金;M梯表示電梯的購置費;I梯表示電梯的安裝費用

;Y表示電梯的正常、安全使用年限;S梯表示帶電梯的物業面積。
4空調費
空調費的構成是:
1)電費。中央空調的公共用電有主機和輔機(水泵、冷卻塔等)兩部分,所以:
電費={n主×W主×b主+(n泵×W泵+n塔×W塔)×b輔}×T×30×P電
F1(元/月)
其中,n主表示主機台數;W主表示主機功率;b主表示主機負荷係數;n泵表示水

泵台數;W泵表示水泵功率;n塔表示冷卻塔電機台數;W塔表示冷卻塔電機功率;b

輔表示輔機負荷係數;T表示每天空調工作時間;P電表示電費單價(元/度);
2)水費:F2(元/月)
3)維修費(僅指公共部分,各業主戶內風機由業主負責費用),包括材料和人工費用;

F3(元/月)
4)以上1~3項不可預見費用,按10%計;F4(元/月)
由上述這4項費用,可按公式(2-1)計算出空調費:
P4=Σ4i=1Fi/S空調(元/月·m2)
其中,P4表示空調費;Fi表示上述所列F1至F4代表的費用;S空調表示使

用中央空調的物業面積。
值得注意的是,由於辦公室、商場的人流量是不同的,所以,它們的製冷量在設計時也不一

樣

。在提出上述P4之後,各類型物業要根據其設計數據調整費用。比如商場製冷量一般是

寫字間的2倍,所以對於商場空調費的分攤就應是2×P4(元/月·m2)。
5)更新儲備金:
P』4=〔(M空調+I空調÷Y〕/(12×S空調)
其中,P』4表示空調設備的更新儲備金;M空調表示空調設備購置費;I空

調表示空調設備安裝費;Y表示空調安全使用年限;S空調表示使用中央空調的物業

面積。
5環衛清潔費
環衛清潔費的構成是:
1)人工費,包括管理人員及工人的工資、福利、津貼、獎金、保險、服裝費用等;
F1(元/月)
2)清潔機械材料費,其中大型清潔機械,如大樓幕牆清潔設備、打蠟拋光等,按價值和使用

年限折算出每月的價值;日常易耗品及工具,每月作預算;F2(元/月)
3)垃圾桶購置費;F3(元/月)
4)垃圾清倒費;F4(元/月)
5)化糞池清理費;F5(元/月)
6)水池清潔費;F6(元/月)
7)清潔環衛所需的其他費用;F7(元/月)
由上述這7項費用,可按公式(2-1)計算出環衛清潔費:
P5=Σ7i=1Fi/S環衛(元/月·m2)
其中,P5表示環衛清潔費;Fi表示上述所列F1至F7代表的費用;S環衛表

示上述費用所涉及的清潔區域面積。
6綠化費
綠化費的構成是:
1)人員費用,包括管理人員、技師、工人等;F1(元/月)
2)綠化工具、材料(如化肥、除草劑等)費;F2(元/月)
3)綠化用水費;F3(元/月)
4)園林景觀再造費用;F4(元/月)
由上述這4項費用,可按公式(2-1)計算出綠化費:
P6=Σ4i=1Fi/S綠化(元/月·m2)
其中,P6表示綠化費,Fi表示上述所列F1至F4代表的費用;S綠化表示綠

化的面積。
7保安費
保安費的構成是:
1)人員費用,包括工資、福利、津貼、保險、服裝費用等;F1(元/月)
2)保衛系統設備,包括:
(1)電費;F2(元/月)
(2)維修費;F3(元/月)
3)日常保衛器材費(如警棍、電池等);F4(元/月)
由上述這4項費用,可按公式(6-1)計算出保安費:
P7=Σ4i=1Fi/S(元/月·m2)
其中,P7表示保安費;Fi表示上述所列F1至F4代表的費用;S表示所管物業的總

面積。
4)更新儲備金:
P』7=〔(M保+I保)÷Y〕/(12×S)
其中P』7表示保安系統的更新儲備金;M保表示保安系統購置費;I保表示保安系統

安裝費;Y表示保安系統正常使用年限;S表示所管物業的總面積。
8電視系統費用(非有限電視公司提供)
電視系統費用的構成是:
1)電費:W×30×P電F1(元/月)
其中,W表示電視系統的功率;P電表示電費單價(元/度)。
2)維修費;F2(元/月)
3)節目租用費;F3(元/月)
由上述這3項費用,可按公式(2-1)計算出電視系統費用:
P8=Σ3i=1Fi/S(元/月·m2)
其中,P8表示電視系統費用;Fi表示上述所列F1至F3代表的費用;S表示所管物

業的總面積。
4)更新儲備金;
P』8=〔(M視+I視)÷Y〕/(12×S)
其中,P』8表示電視系統的更新儲備金;M視表示電視系統購置費;I視表示電視系

統安全費;Y表示電視系統正常使用年限;S表示所管物業的總面積。
9保險費
及時投購保險是物業管理中一個不可忽視的方面,切不可怠慢或存僥倖心理,一旦由於某種

災難造成了物業總體的破壞,而無資金及時修復,那將是物業管理公司的嚴重失職,它會因

此而喪失管理資格,而業主所蒙受的損失更是無法彌補的,所以必須加倍重視保險。
1)險種選擇;
險種的選擇是根據所管物業的類型和使用性質來決定的,同時要考慮業主的意願和承受能力

。業主如有異議,則必須經過業主委員會或業主大會討論決定,並形成法律文件。
2)保險費分攤;
P9=MX/S
其中,P9表示保險費用;M表示投保總金額;X表示保險費率;S表示保險受惠物業的總

面積。
10更新儲備金
物業的配套設備都有一定的安全使用壽命,到時候就得更換(否則可能會釀成災害)。一下子

向業主籌集這筆費用,業主往往難以承擔,所以物業管理公司有責任從物業投入使用開始就

逐年積存這部分費用,以備不時之需,這是物業管理重要的構成部分。從所有權關係上講,

這筆款項是業主的共有財產,所以要在銀行單獨立帳,由業主委員會和物業管理公司共同管

理。當物業管理公司更換時,此筆款項必須移交給新的物業管理公司。物業管理公司使用這

筆款項,必須經過業主委員會的審批。
由前面已計算出的更新儲備金,可計算總的更新儲備金:
P10=P』2+P』3+P』4+P』7+P』8
11管理者酬金P11
前述10項費用都是物業管理所需的實際支出,對物業管理公司來說是沒有利潤的。物業管理

公司作為一個經濟實體,要有合理的利潤,否則將失去經營的動力。管理者酬金的比率可根

據管理的水平、管理成效,由物業管理公司和業主委員會商定,一般服務性行業的利潤率在

8%~15%之間,管理者酬金就是以前述10項費用之和為基數,乘上這個利潤率即得。
12稅收P12
這是一個目前尚未解決的問題。前述P1~P10項費用是物業管理的實際支出

費用,對物業管理公司無利潤可言。水費、電費、收視費等僅僅是由物業管理公司代收、代

繳,對這部分往來收入,似乎不應該向物業管理公司徵稅,否則就出現了重複徵稅的問題。

但目前稅務部門對物業管理公司的全部收入計徵稅收,這一方面增加了業主(或用戶)的費用

負擔,同時也帶來了管理上的困難。這一問題有待在物業管理的立法中予以明確。物業管理

公司應盡早認識並盡可能妥善處理好這一矛盾。
在對上述12項費用標準核算之後,就可得到物業管理費的總單價:
P總=Σ12i=1Pi            (元/月·m2)(

2-2)
在作每戶的管理費計費時,只需用每戶面積乘以單價,即可得每戶的管理費數額:
F總=P總×S戶        (元/月)(2-3)

三、物業管理費的收費標準
物業管理公司為業主或用戶提供的不同服務項目,其收費標準是有所不同的,有些服務項目

,其收費標準是物業管理公司與業主或用戶面議洽談而定;有些服務項目,其收費標準要按

政府有關部門的規定執行。在具體收取物業管理費時,有些項目是一次性收費;有些項目則

是定期收取;有些項目的收取方式較為靈活。
物業管理公司物業管理費收入的高低直接與其收取標準及業務量大小有關。一般地講,物業

管理費收取標準越高,則物業管理公司的收入就越高。但是,物業管理費收取標準一方面要

受國家有關政策法規的制約,不能亂收費;另一方面,物業管理費收取標準還要受到用戶收

入水平高低的限制,也要服從優質優價的原則,因此,物業管理費收取標準的確定要遵從一

些原則:
第一,不違反國家和地方政府的有關規定。
第二,與用戶的收入水平相適應。要根據用戶的收入水平高低來確定,收費標準過高,用戶

承受不了,也不容易取得用戶的支持,反之,收費標準過低,則物業管理公司賠本服務,這

又違背市場規則。
第三,優質優價,兼顧各方利益。所提供的服務檔次越高,則收費標準越高,特約服務一般

比公共服務的收費標準要高,對商業部門的收費比對機關、事業單位的收費一般要高。
第四,微利原則。物業管理服務部分的收入扣除支出略有剩餘,否則服務項目越多,工作量

越大,賠本就越多。
第五,公平原則。對共用公共設施不同用戶的收費標準應該顯示其公平性,比如,對商業大

廈內的不同用戶收取的公用設施(如電梯、樓梯等)管理費應該有所區別,如在大廈底層,所

用電梯及樓梯的機會幾乎沒有,因此,大廈底層用戶所交納的管理費用應該較少。
按照上述原則和本章第二節關於物業管理費收入的論述,物業管理公司測算出物業管理費的

數

額後,並不能把這一數額作為收費標準,而應對不同服務項目,分別採用政府定價、政府指

導價和協議定價等三種不同的形式定價。
(一)代辦性服務收費實行政府定價
以北京、上海、廣州1995年的標準為例。
(二)公共性服務收費實行政府指導價
1城市住宅及行政工商企業用房收費標準
以北京市為例,北京市房地產管理局1994年印發《北京市委託管理房屋收費標準》規定,委

托人和物業管理公司雙方可依此作為指導性價格,在北京市簽訂委託合同時參照此標準商定

管理費用。
1)房屋經營管理費:
(1)物業管理公司的主要業務:組織接管房屋及設備;計算房屋租金;建立房屋管理帳冊、

檔案;辦理房屋入住手續,訂立房屋租賃合同;催收租金;辦理更名、換房手續;組織房屋

安全檢查,制定房屋修繕計劃;負責組織甲乙類住宅的安全保衛和共用部分的衛生保潔;處

理違約;辦理房屋撤管手續。
(2)收費標準。
2)小修服務費:
(1)小修範圍:疏通下水道;修補地面;找補抹灰;頂棚維修;檢修門窗;更換窗簾軌道及

窗紗;修自來水跑漏水、汛前清理層面、零星補漏;修衛生設備;修房屋電器零配件;檢修

垃圾道、煙囪。
(2)收費標準。
3)中修服務費:
(1)中修範圍:房屋安全檢查,雨季巡迴檢查、複查;局部結構維修加固;外牆板縫及屋面

維修補漏;房屋裝修、設備一般損壞的單項維修;水電管線局部老化更新;定期對門窗雨落

管及上、下水管道刷保護性油漆。
也可根據甲、乙雙方共同確定的中修項目實行預算包干。
(2)收費標準。
4)大修服務費:
(1)大修範圍:屋面大修和外牆板縫的大面積維修;電線及上下水管老化更新、電表增容等

一般性大修;抗震加固;綜合維修。
也可根據甲、乙雙方共同確定的大修項目,實行預算包干。
其中,一般大修和更新改造各佔人員和費用的1/2;大中修費用在托管期間累計使用,並按

年度實際發生的工程費用結算。
5)小區公用設施維修:
(1)接管時注意事項:應對土建、水電、電梯、消防、高壓水泵、公用電視天線及室內供暖

設備的功能、安全性進行綜合檢驗。根據完損程度提出應修工程項目的預算,並由委託方確

認。
(2)維修範圍:區內市政、道路、綠化、美化、上下水管道網、化糞池、變電室等維修。
(3)收費標準。
6)房租核定費:
(1)工作範圍:人口核對;按戶計算房屋租金;建立分戶房屋收租記錄。
(2)收費標準:單項委託代收房租的按建築面積每平方米年收費020元,或每戶10元。如果

已收「房屋經營管理費」的不再收此項費用。
7)待分空房看管費:
按建築面積每平方米每月收010元(1996年待分空房看管費調為每平方米每月015元,見

附錄五)。
「1)」至「7)」項費用由產權單位按年交納。
8)房屋設施綜合檢驗費。
9)房屋測繪費:
按建築面積每平方米收費015元,由專業測繪部門測量繪製1/200分戶(套)管理平面圖,包

括管理平面圖及面積對照表各兩張。
「8)」至「9)」項費用在物業管理公司接管時,由產權單位一次性支付。
10)專用設施、設備委託管理費:
(1)公用電視天線服務標準:對設備進行定期檢修,及時零修,保證收視質量。收費標準。


(2)高壓水泵管理服務標準:保證水質衛生無污染,保證正常供水,及時排除故障,保證設

備清潔和安全運行。年收費標準。
(3)電梯服務服務標準:電梯廳須懸掛「電梯運行」服務志牌,文明服務,實行24小時運行

,按時保養及時維修電梯。運行電梯年收費標準,備用電梯年收費標準
。
11)公有住房租金標準:
北京市房改辦規定,租金分段提租。
1995年至1997年為第一階段,按使用面積計租,1995年087元m2,1996年130元/m

2,1997年180元/m2。
1998年至2000年為第二階段,2000年按使用面積租金可達386元/m2以上。
由北京市物價局、房屋土地管理局共同制訂的《北京市居住小區(普通)委託管理收費標準》

(見附錄五)從1996年6月1日起正式實行。具體標準。
2寫字樓、公寓收費標準
據有關統計,1995年國內甲級物業管理費收費標準。
以上收費標準中包括了公共區域的能源費,各業主或用戶區域的能源費,需單獨安裝計量器

具,每月按實際耗用量和政府有關部門制定的收費標準統一計收。采暖費在采暖期內按使用

面積計算收費。
出租寫字樓可按定額統一計算收費,收費標準一般為每月每平方米18~23元。
由於物業所處的地理位置不同,各地的物價水平有差異;同一地區物業的檔次不一樣,要求

提供管理服務的廣度和深度差別也很大,所以管理服務收費標準不可能完全統一。但管理服

務收費必須以服務所發生的費用為基礎,結合物業管理公司的服務內容、服務質量、服務深

度核定,並應將服務項目和收費標準向當地物價部門備案,這是制定物業管理收費標準的基

本原則。
第五節  物業管理費的收繳
一、物業管理費的確定    
根據物業管理中發生的費用,確定收費的項目,並明確其使用的範圍,是搞好收費管理的基

礎。加強物業管理收費的管理,就是要正確處理收費標準與管理水平的關係。按照本章第三

節的論述,收費標準應對不同服務項目,分別採用政府定價、政府指導價和協議定價第三種

不同的形式,在社會主義市場經濟體制下,應對不同的物業管理水平制定不同的收費標準,

實行公平競爭,按質論價,這樣,也可促使物業管理公司不斷提高物業管理水平。收費標準

的確定,可採取以下幾種途徑:
1政府部門審定
物業管理中的重要收費項目和標準,由房地產主管部門會同物價管理部門審定,通過頒發法

規或文件予以公佈實施。如售房單位和購房人交納住宅維修基金、物業管理費、建設施工單

位提交保修費等重要項目,由房地產主管部門提出標準,經物價管理部門核定後執行。
2會同業主商定
物業管理是由業主委託的契約行為,因而有的收費標準不必由政府部門包攬,而可由物業管

理公司將預算提交業主管理委員會討論、審核,經表決通過之後,就是一個合理的收費標準

。此時,物業管理公司應及時擬一份物業管理費標準審議會議的決議,一同印發給每位業主

(用戶),並且從通過之日起按這一標準執行。
物業管理公司在每次新的費用標準通過之後,只要將每一費用項目的標準一次性向業主公佈

,在以後每月發放收費通知單時,只需通知費用總額就行了。這樣,不僅可以減少勞動耗費

,也可節省紙張等材料費用。
3委託雙方議定
對於專項和特約服務的收費,諸如維修家電、接送孩子、代送牛奶,清掃保潔等項目,可由

委託人與物業管理公司雙方議定,根據提供服務的要求,按不同的管理水平,確定不同的收

費標準,由用戶與物業管理公司單位自行商定。
二、物業管理費的收繳和追討
收費通知單每月要及時送達業主(或用戶)的手中,並由業主(或用戶)簽收。為了節省人力,

可由水電工在每月抄表時,發送上月的繳款單,每月費用通知單。
當發生費用拖欠情況時,應採取措施加以追討,主要的方法是:
1一般性追討
當上月費用被拖欠時,物業管理公司在第二月向業主(或用戶)發催款通知單。此單將上月費

用連同滯納金以及本月費用一起通知業主(或用戶),並經常以電話催繳。電話中要注意文明

禮貌,如果第二個月仍被拖欠,物業管理公司將在第三個月第二次發催款通知單,將此前兩

個月的費用、滯納金和當月費用一併通知,並限期三天內繳清,三天過後物業管理公司將根

據管理公約停止對其服務(停止水電供應等)。如果業主(或用戶)經收費員上門催繳仍然拒付

,物業管理公司可根據管理制度以及相應的法律程序處理。在香港,遇到這種情況時,管理

商將立即通知房產交易部門,停止該房產的交易;然後聯同有關清繳部門拍賣該房產,拍賣

所得扣除管理等諸項費用和滯納金以及支付訴訟的拍賣手續費所剩部分,歸還原業主。物業

管理公司可將這些條款寫進管理公約中,依照法律程序去執行。
2區別性追討
物業管理公司對拖欠費用的業主(或用戶)要區分不同的情況,採取不同措施。對於費用大戶

,要親自登門(有時物業管理公司的總經理也要親自去),進行解釋和勸導,爭取其理解和支

持;對於一些「釘子戶」,則要嚴格按照法律執行;對於一些確實有困難的「難點戶」,可

以考慮適當予以優惠。
三、高層樓宇的收費
從事高層樓宇管理的物業管理公司是以管理為主的獨立核算、自負盈虧的企業,它一方面要

盡量減輕業主或用戶的經濟負擔,做到服務好,收費少,另一方面要努力開拓,多種經營,

廣開財源,增加收益,以達到自我完善,自我運行,自我發展的良性循環。因此,物業管理

公司在設置收費項目、收費標準時應兼顧上述兩方面的利益。我公司現行的收費項目按照會

計核算的不同大致分為下列三類。
(一)屬於營業收入的收費項目
1物業管理費
物業管理費是物業管理者為了實現其職能,根據有關法律規定的權限,憑借對物業管理的全

部活動所需成本的科學測算,編製出費用標準,由業主或客戶定期向物業管理公司交納的費

用。它是物業管理公司營業收入的主要來源。
高層樓宇的物業管理費一般是以建築面積為單位按月向業主或客戶收取的。在確定由業主交

納還是由客戶交納問題上,我們是這樣掌握的,凡是業主自用的房產,物業管理費向業主收

取;凡是業主委託物業管理公司代出租的房產,物業管理費向客戶收取。物業管理費的收取

是由與業主或客戶簽訂的管理合同來保證的。管理合同一般一年簽定一次。
2停車費
高層樓宇一般都附設有停車場地。停車場的交通、治安收費一般都由物業管理公司的保安部

門負責。
高層樓宇附設的停車場地一般都是收費公共停車場,但它只是提供泊車方便,不負保管責任

。凡占泊位停放的車輛均應照章繳納停車費,亂停亂放的車輛可酌情給予處罰。
停車費收入一般可細分為月票收入和定額發票收入,其收費標準為:定額發票收入的收費標

准,按當地政府明文規定執行,月票收入的收費標準由公司根據停車場和客戶的具體情況制

定標準,報當地物價部門備案後執行。
3租金收入
這裡所說的租金收入是指物業管理公司自有房產出租的收入。我公司的自有房產全部是投資

取得的。按照現行制度規定,房地產發展商在將所開發房產交付使用時,應按照開發成本2%

的比例提取專用基金,購買一定數量的按微利房價格出售的商業用房,管理公司可以經營這

部分商業用房,用租金收入彌補資金的不足。
4其他收入
其他收入也稱雜項收入或綜合收入。包括單車和摩托車保管收入,代理室內綠化、花卉管理

收入,代理室內清潔衛生收入(含洗地毯收入),代客戶裝修或修理收入及各項咨詢、代理手

續費收入。這部分收入,來源不穩定,是物業管理公司積極創收的渠道。
(二)代收代支項目
代收代支項目的收入不屬於物業管理公司的營業收入,其核算通過往來科目如「其他應付款

」來反映。
1水電費
高層樓宇尤其是高層寫字樓用戶的水電費用是不可能像住宅小區一樣由用戶直接向各有關主

管

單位繳納的。高層樓宇有許多公用水電設施,主管單位不可能掌握公用設施耗用水電對用戶

的分攤情況。一般情況下都是由物業管理公司按總表讀數向主管單位統一繳納各用戶的水電

費用,然後,管理公司再按各用戶的水電表讀數向用戶直接收取水電費,公攤水電費和中央

空調用水電費。
2通訊費
一般高層樓宇都配有大廈程控交換系統,為樓內用戶提供快捷方便的通訊服務。程控交換機

配有收費系統可核算出各用戶使用電話的次數和應付費用,物業管理公司據此向用戶收取通

訊費,並統一向電話公司和郵電局支付各中繼線的市話費用和長話費用。
3土地使用費
國土管理部門每年要向土地使用者收取一次土地使用費。一般情況下,都是由物業管理公司

按國土部門核定的大廈佔地面積和大廈功能確定的應繳土地使用費總額,向國土局統一繳納

,然後再按各業主的建築面積向各業主分攤。
4房產稅
房產稅是以房產為徵稅對象,依照房產價格或房產租金向產權所有人或承租人徵收的一種財

產稅。也就是說房產稅應由業主繳納。物業公司可接受業主委託代理交納房產稅。
(三)其他收費項目
1各種押金
物業管理公司為了保障自身權益不受侵害,或者為了加強管理,有必要對使用單位收取一定

數量的保證金。如出租房屋時向客戶收取的相當於三個月房租的租房押金;為了加強地

盤管理,向施工隊收取的施工押金;為了加強治安管理,對晚間出入大廈的樓內人員發放的

出入證押金等,這些押金是通過預收款或其他應付款核算的。
2業主大修改造資金
高層樓宇公用設施中的水泵、電梯、機電設備等,產權已隨著樓宇的出售而轉移到業主身上

,物業管理公司不擁有這部分固定資產的所有權,卻承擔著維護和管理的職責。隨著使用年

限的增加,這部分設備需要大修,需要更新,其資金來源如何落實呢?在《深圳經濟特區住

宅區物業管理條例》第五章第三十八條第二節中有明確規定:「房屋本體公用設施由物業管

理公司組織定期養護和維修,其費用從住宅維修基金中支出,住宅維修基金由業主按規定分

攤,分期繳納」。參照這個規定,我公司對代管固定資產更新改造的資金是通過下述方法籌

集的:每年初,由物業管理公司對大廈公共設施、設備提出大修改造計劃,報業主委員會審

核同意後,按受益業主的建築面積分攤給各業主。由業主分期預交給物業管理公司,物業管

理公司負責大修改造項目的組織實施與檢查驗收;年終物業管理公司將當年大修改造計劃的

完成情況及大修改造資金的決算情況,先向業主委員會下設的工程預決算小組或財務審計小

組匯報。這兩個小組審核後,聘請審計人員審計,再報業主代表大會通過。財務人員根據業

主代表大會通過的審計報告調整決算。各業主預交大修改造資金的結餘或不足都在下年預交

大修改造資金時調整。
第六節  物業管理相關的房地產稅費
一、我國稅收體系
目前我國的稅收體系可按徵稅對像不同劃分為商品流轉稅、資源稅、財產稅、所得稅和行為

稅五大類。
第一類:流轉稅。也稱為商品及勞務課稅。指以商品流轉額和非商品流轉額作為課稅對象的

稅種。房地產開發經營中涉及此類的稅種主要有營業稅、城市維護建設稅、關稅等。
第二類:所得稅。所得稅又稱收益稅,是指以企業利潤和個人收入作為課稅對象的稅種。房

地產開發經營中涉及此類的稅種主要有企業所得稅。
第三類:財產稅。是指以各種財產為徵稅對象的一種稅種,如房產稅和契稅。由於我國過去

長期不承認土地的價值,因而在財產稅中一直沒有有關土地的稅種。
第四類:行為稅。是指以納稅人各種特定的行為作為課稅對象的稅種。如車般使用稅、耕地

佔用稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、印花稅、固定資產投資方向調節稅等,均屬此類稅

種。
第五類:資源稅。是指以自然資源為課稅對象的稅種。我國現行的徵稅範圍僅包括礦產品

和鹽兩大類資源。
二、房地產稅、租費
(一)房地產稅、租、費界定不清
目前,在我國理論和實踐中,普遍存在著對房地產稅、租、費界定不清的問題。主要表現在

:
第一,以稅代租。如城鎮土地使用稅、房產稅等存在部分以稅代租,即稅中含有租的因素。


第二,以稅代費。如城市維護建設稅是向享受城市設施建設利益從事生產經營的企業和個人

徵收的,明顯含有以稅代費的成分。
第三,以費代租。比如土地使用費是土地使用者為了取得土地使用權而向土地所有人繳納的

費用,其本質應是地租。但過去由於「左」的思想干擾,認為地租是資本主義的,因而將土

地使用權所支付的地租累加稱為土地使用費。
第四,以費代稅。比如某些城市徵收的土地閒置費,其實就是一種罰稅即空地稅。
上述種種造成稅、租、費混雜,徵收部門繁多,房地產收益權不明確,亂收費現象嚴重,降

低了稅收的嚴肅性、規範性。
(二)房地產稅、租、費比較
首先,從三者本質上看:稅收所反映的是一種法律關係,是國家依據立法強制、無償、固定

地取得的一部分國民收入,只要有國家,就會有稅收;而租則反映房地產所有者與使用者之

間的租賃關係,包括房租和地租,與稅相比,二者差異很大;費是對行政服務的一種補償,

即行政機關在房地產管理過程中收取的必要的有關費用,一般稱之為管理費。
其次,從三者存在的範疇來看:房地產稅存在於法律關係之中,來源於房地產財產的總價值

;房地租是一種經濟關係的反映,是產權明晰化的結果,來源於房地產收益,即是對房地產

收益的一種扣除;而房地產管理費則來自於行政服務所帶來的直接或間接收益。
三、房地產開發經營有關稅費
(一)企業所得稅
企業所得稅是對企業生產經營所得與其他所得徵收的一種稅。其計算方法如下:
所得額=經營收入-成本+營業外收入-(營業稅+城市維護建設稅+房產稅)
所得稅=所得額×所得稅率
開發企業的所得稅率一般為33%,實行有關優惠政策的,所得稅率最低可降至15%。
開發企業的經營收入主要是租售收入。房地產開發項目和租售收入和成本投入是逐年實現的

,若企業一年中的全部投入在本年度的經營活動中未全部回收,儘管有租售收入也未實現利

潤,因此給企業計算所得額帶來一定的困難。為保證國家及時得到該項稅收,目前有些地方

將預計的總開發成本按年實際銷售與出租比例,分攤到當年租售收入中扣除,使開發企業只

要有租售收入就要上繳所得稅。在開發項目最終銷售完畢的年度,再統一核算整個項目的所

得稅,並按核算結果結合項目開發過程中已交所得稅情況多退少補。
(二)土地增值稅
根據1993年12月13日國務院發佈的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和1995年1月27

日財政部公佈的《土地增值稅暫行條例實施細則》,土地增值稅是對轉讓國有土地使用權,

地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人就其增值額徵收的一種稅。其目的主要是

抑制土地投機,防止國有土地資源的流失。
凡轉讓國有土地、地上的建築物及附著物並取得收入的(簡稱房地產轉讓)一切單位和個人,

均為土地增值稅的納稅義務人。
土地增值稅的計稅依據是房地產轉讓所取得的增值額。所謂增值額是指轉讓房地產所取得的

收入總額減去法定扣除項目金額後的餘額,扣除項目包括:
(1)取得土地使用權所支付的金額;
實或無法提供準確資料的,就難以計稅,因此,必然參照房地產的評估價格來計算增值額。

稅法規定,對轉讓房地產的成交價低於評估價的,未提供扣除項目金額或提供不實的,按房

地產評估價格計算徵稅。
例:某房地產開發公司一房地產項目,支付土地使用權金額1 500萬元,支付建安工程和配

套

設施費等開發成本3 000萬元,銷售和管理等開發費用350萬元,各種稅金150萬元,銷售房

地產收入10 800萬元,試計算其應納的土地增值稅。
解:(1)增值額=轉讓房地產取得的收入-法定扣除項目金額=10 800-(1 50

0+3 000+350+150)-(1 500+3 000)×20%=4 900(萬元)。
(2)增值率=(轉讓房地產的總收入-扣除項目金額)÷扣除項目金額
=10800-(1500+3000+350+150)-(1500+3000)×20%(1500+3000+35

0+150)+(1500+3000)×20%=83%<100%。
適用稅率為40%,速算扣除。
(3)應納土地增值稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除係數=4 900

×40%-5 900×5%=1 665(萬元)
(三)城鎮土地使用稅
城鎮土地使用稅是以國有土地為徵稅對象,對擁有土地使用權的單位和個人徵收的一種稅。

根據1988年9月27日國務院發佈的《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》的規定,在

城市、縣城、建制鎮、工礦區範圍內使用土地的單位和個人,為城鎮土地使用稅的納稅義務

人。
土地使用稅以納稅人實際佔用的土地面積為計稅依據,依據規定的稅額計算徵收。土地使用

稅每平方米年納稅額按大、中、小城市及縣城、建制鎮、工礦區等規模不同實行差別幅度稅

額(如下表)各省、市、自治區根據當地的經濟情況,在國家統一規定的納稅幅度內具體確定

轄區適用的稅額幅度。
(四)耕地佔用稅
根據1987年4月1日起實施的《中華人民共和國耕地佔用稅暫行條例》規定,對佔用耕地進行

住宅建設和其他非農業用途的單位和個人徵收耕地佔用稅。
耕地佔用稅的稅率根據當地人均佔有耕地面積的不同而異,全國有一個徵收標準,如
耕地佔用稅一般由土地管理部門受稅務部門委託代收,土地使用者辦理徵收手續時一次繳納

。
(五)印花稅
根據1988年8月6日國務院頒布的《中華人民共和國印花稅暫行條例》,凡在我國境內書立、

領受有關合同、產權轉移書據、權力證照等憑證的單位和個人,都是印花稅納稅義務人。應

納稅憑證應於書立或領受時購買並貼足印花稅票(貼花)。
房地產開發經營活動涉及到的有關納稅憑證和印花稅稅率如下:
(1)商品房購銷合同、建築安裝工程承包合同,按合同所載金額的萬分之三由合同定立人繳

納。
(2)產權轉移書據或合同產權轉移書據即單位和個人產權的買賣、繼承、贈與、交換

、分割等所書立的書據。、加工承攬合同、建設工程勘察設計合同,按合同所載金

額的萬分之五由合同定立人繳納。
(3)借款合同或銀行貸款合同,按合同所載金額的萬分之零點五由合同定立人繳納。
(4)房地產租賃合同,按合同所載金額的千分之一由合同定立人繳納。
(5)土地使用證、房屋產權證等由領受人按每件5元繳納。
印花稅由稅務機關負責徵收管理、發放或辦理應納稅憑證的單位負責監督。
(六)固定資產投資方向調節稅
固定資產投資方向調節稅是國家對企業單位和個人用於固定資產投資的各種資金徵收的一種

稅。1991年4月16日,國務院發佈了《中華人民共和國固定資產投資方向調節稅暫行條例》

,規定從1991年度起執行。
固定資產投資方向調節稅的徵稅對像為凡在我境內用各種資金進行的固定資產投資,包括:

基本建設投資、更新改造投資、商品房投資和其他固定資產投資。其計稅依據是固定資產投

資性項目實際完成的投資額。
固定資產投資方向調節稅的稅率,根據國家產業政策發展序列和經濟規模要求,實行差別稅

率,分別為0%、5%、10%、15%、30%五個檔次。從固定資產投資方向調節稅稅目、稅率表中

,我們析出與房地產開發有關的內容:
固定資產投資方向稅的計算公式為:
應納稅額=實際完成投資額×適用稅率
(七)房產稅
房產稅是以房屋為徵稅對象,以房產的價值和租金收入為計稅依據,向房產的所有人或經營

管理人徵收的一種財產稅。
根據國務院1986年9月15日發佈的《中華人民共和國房產稅暫行條例》規定,在城市、縣城

,建制鎮、工礦區內的房屋產權所有人,應依法交納房產稅。
房產稅以產權所有人為納稅人。對於產權為全民所有制的,房產稅由其經營管理的單位繳納

;對於產權出典的,由承典人繳納;對於產權所有人、承典人不在房產所在地的,或產權未

確定、租典糾紛未解決的,由房產代管人或使用人繳納。
房產稅按房產余值繳納的,稅率為12%(房產余值依照房產原值一次減除10%~30%計算);

按房產租金收入繳納的,稅率為12%。其計算式為:
應納稅額=房產余值或租金收入×適用稅率。
其中,房產余值=房產原值×〔1-(10%~30%)〕
1994年稅制改革後,房產稅按房產評估值的1%~5%計征。
(八)契稅
按1997年4月23日國務院公佈的《中華人民共和國契稅暫行條例》規定,凡在我國境內轉移

土地、房屋權屬,承受的單位和個人為契稅的納稅人。
轉移土地、房屋權屬,是指下列行為:
(1)國有土地使用權出讓;
(2)土地使用權轉讓,包括出售、贈與和交換;
(3)房屋買賣、贈與、交換。
契稅的計稅依據:
(1)國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣,為成交價格;
(2)土地使用權贈與、房屋贈與,由徵收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核

定。
(3)土地使用權交換、房屋交換,為所交換的土地使用權、房屋的價格的差額。
前述成交價格明顯低於市場價且無正當理由的,或交換土地使用權、房屋的價格的差額明顯

不合理且無正當理由的,由徵收機關參照市場價格核定。
契稅稅率為3%—5%,由各省、自治區、直轄市人民政府在此規定的幅度內確定適用稅率。


應納稅額=計稅依據×稅率
此外,該條例還規定了某些契稅的減免征情況。其中,城鎮職工按規定第一次購買公有住房

的,免征契稅。
(九)營業稅、城市維護建設稅、教育費附加(兩稅一費)
1營業稅
營業稅是以在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產所取得的營業額為徵稅對

象而徵收的一種流轉稅。根據1993年11月26日國務院頒布的《中華人民共和國營業稅暫行條

例》,凡在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人,均為營業

稅的納稅人。
營業稅設置兩檔比例稅率3%和5%,房地產開發經營業務的營業稅按如下規定徵收:
(1)凡從事房地產開發經營的單位和個人,銷售建築物及其他土地附著物,以其銷售收入額

為計稅依據;轉讓土地使用權的,以其轉讓收入額為計稅依據,按稅率5%徵收。
(2)凡從事房地產代理、租賃、倉儲等服務業務的單位和個人,以其服務費為計稅依據,按

稅率5%徵收。
2城市維護建設稅
城市維護建設稅是對從事工商經營、繳納消費稅、增值稅、營業稅的單位和個人徵收的一種

稅。它本身無特定的徵稅對象,而以消費稅、增值稅、營業稅稅額為計稅依據,隨此「三稅

」附征,因此屬一種附加稅。
城市維護建設稅實行地區差別比例稅率,其納稅稅率視納稅人所在地點不同而異。所在城市

市區的按稅率7%徵稅;在縣城、建制鎮、工礦區的按稅率5%徵稅;在農村的按稅率1%徵稅。


應納稅額=(實際繳納的消費稅+增值稅+營業稅稅額)×適用稅率
稅制改革後,該稅項以生產經營收入額為計稅依據,稅率為3□~6□。
3教育費附加
教育費附加是為發展國家的教育事業、籌集教育經費而徵收的一種附加費,一律按營業稅額

的2%徵費。稅制改革後,調整為增值稅、消費稅和營業稅之和的3%。
上述營業稅是城市維護建設稅、教育費附加計稅(或費)的基礎,因此,營業稅、城市維護建

設稅、教育費附加一般被統稱為兩稅一費,由稅務部門統一徵收。
(十)土地使用費
土地使用費的繳納人一般為使用土地的單位和個人。土地使用費的徵收標準一般分為三類:


(1)有償取得土地使用權的,一般按較低標準徵收。屬國家土地所有權象徵性的收費。
(2)通過行政劃撥無償取得土地的收費,除考慮體現國家土地所有權外,還考慮了土地等級

不同所帶來的級差收益的差別,以使無償劃撥方式與有償方式取得土地使用權的土地費用支

出盡量接近。
(3)對外資企業用地,收費標準一般高於前兩類。
土地使用費一般由城市土地管理部門根據土地用途、等級、面積等因素綜合核定其具體數額

並負責徵收。土地使用費的標準則根據當地社會經濟發展情況,一般每隔3~5年調整一次。


(十一)其他稅費
房地產開發企業除須繳納上述稅費外,還須繳納:
(1)國家能源交通重點建設基金;(2)國家預算調節基金;(3)車船使用稅;(4)關稅。
由於我國各地的投資優惠政策有所不同,各地在徵收稅費的種類和適用稅率上也有所差別,

因此,房地產開發經營企業和個人必須充分瞭解當地的稅(費)徵收政策和標準,才能準確地

估算稅費負擔。
第七章  收益性物業經營
收益性物業是指以經營性房屋為主體的物業,如酒店、寫字樓、零售商業中心、工業廠房貨

倉和出租的公寓等。這些收益性物業普遍存在於城市中,而且隨著社會主義市場經濟的發展

和現代建築技術的提高,現代人對寫字樓、酒店、購物中心等收益性物業的越來越多樣化大

型化的要求得到了實現和滿足。在我國許多大城市,一幢幢擁有數萬平方米的可供出租面積

,集辦公、商場、居住、酒店服務、康樂設施、餐飲服務等於一體的大型建築或建築群正如

雨後春筍般地拔地而起。如北京的國際貿易中心擁有包括寫字樓、酒店、公寓、展覽中心等

在內的8幢主要建築,總建築面積達40餘萬平方米。這對我國剛剛起步的收益性物業管理提

出了挑戰,如何使這些耗資巨大、設施先進、結構複雜的高檔性物業在建成後能保值增值,

是物業管理企業和物業管理從業人員所面臨的艱巨任務。本章所闡明收益性物業管理的特點

、原則和目標的同時,對收益性物業管理的運作過程進行了探索,並對辦公大樓、工業廠房

貨倉和商場購物中心的管理進行了剖析。
第一節  收益性物業管理概述
一、收益性物業管理的特點    
收益性物業管理是指以經營性房屋為主體對象的物業管理,其管理的特點是由收益性物業的

特點所決定的。
(一)收益性物業的特點
1收益性物業具有商業特性
收益性物業是以商品形式存在的,具有商業特性。隨著人們生活水平的提高,對這類物業的

需求也越來越多樣化和高檔化,為滿足這些需要,其功能的開發也越來越多樣化和高檔化,

於是其商業特性更加突出了。收益性物業的使用功能是以商業貿易和房屋出租為主、其他營

業性經營為輔。儘管收益性物業是耗資巨大、功能多樣化的特殊商品,但它作為商品形式存

在,就要在交換過程中遵循價值規律。投資者或租客付出貨幣而獲得物業永久或一定期限的

使用價值,這就決定了投資性物業經營的主要方式是出租或出售,從而具有商品屬性。
2以出租出售為主的收益性物業具有價值不能庫存的特點
以出租出售為主的收益性物業中的房屋建築物及其設備設施的價值及管理服務費是不能庫存

的,若當天出售不出去或當天出租不出去,就失去了當天價值與費用回收和補償的機會。例

如,酒店中客房的數量是固定的,即使第二天的出租率為100%,也無法挽回前一天的空置而

造成的損失。而且不論物業的出售出租情況如何,與物業出租出售有關的所有管理服務支出

是

相對固定的,一般不會因物業的空置而減少,也不會隨物業的出租率、出售率的變化而變化

。仍以酒店為例,即使某天客房出租率僅為5%,也不可能馬上裁減員工,停開中央空調或其

他服務設施,減少清潔保安服務等。酒店如此,出租的寫字樓與商場購物中心也一樣。
3收益性物業具有不斷保持設施先進的特點
以房屋出租出售和其他附屬性商業服務為主的收益性物業,必須保證其設施的先進性。因為

只有良好的、舒適的、高層次、智能化的先進設施,才能保證其出租率、出售率和營業收入

,才會帶來商業貿易的繁榮。如上海南京路上的上海商城、新世界股份有限公司等擁有的先

進

設施是其吸引租客和顧客的一個重要原因。南京路上即使歷史悠久的和平飯店、國際飯店和

華聯商廈等,也是因為在不斷地改良設施,使其保持先進和舒適,才會保持生意興隆。所以

,與一般物業的不同之處,便是收益性物業要不斷更新設備設施,保持先進性,才能吸引租

客、投資者和顧客。
4收益性物業具有綜合性的特點
隨著社會主義市場經濟發展,人們的物質文化需求日益增長,收益性物業也隨之發展成為功

能多樣化的綜合性物業。一幢現代化綜合性大樓,既有解決居住的供出租的房屋,又有供購

物的商業購物中心,還有解決吃飯的餐飲店和文化娛樂休閒的康樂設施等,因此與一般物業

不同,收益性物業功能具有綜合性的特點。
(二)收益性物業管理的特點
1收益性物業管理是一種創造性的追加勞動
收益性物業是以商品形式存在的,在收益性物業管理中建築物及其設備設施成了商品,但它

是一種特殊商品。由於外界環境的變化和內部物業管理的優劣,使其使用期限會有較大差異

,市場價格也會有很大的變動。我們知道,收益性物業的價值取決於其現在和將來所能給權

利人帶來利益的總計。收益性物業出租或出售後,一方面由於市場價格水平的變化,另一方

面由於物業管理的追加而使物業的使用期限發生延長或縮短情況,使用功能也會提高或降低

,從而使物業的價值也發生極大變化。這種價值變化中凝結著物業管理這一人類的勞動,也

就是說收益性物業管理是一種追加勞動,由於這種追加勞動的好壞,使物業的價值發生上升

或降低變化,良好的物業管理活動,會大大提高物業的使用功能,也會招引更多的租客和顧

客,從而提高物業的出租率、出售率和營業收入,實現其使用價值,並創造更多的價值。所

以說,收益性物業管理不是簡單的商品交換,它是一種創造性活動。
2收益性物業管理具有緊迫的時間性
由於收益性物業的價值是不能庫存的,因此,收益性物業管理具有緊迫的時間性。在收益性

物業管理活動中,若在物業等待出租出售時,還形不成良好的租金方案和出租出售策略,就

會影響出租率和出售率,從而失去價值回收的機會。而如果物業管理企業在物業待租待售前

,就抓緊時間確定良好的適合市場需求的租金水平,選擇適當的宣傳媒介,制訂加強市場宣

傳等一系列出租出售策略,就會提高出售率和出租率,進而就能抓住時機收回價值。如在酒

店、寫字樓、購物中心建造後期或前一任租賃期滿前,物業管理人員就要根據市場行情制訂

出租策略,簽訂出租協議,使這些物業建成後或前一任租賃期滿後,不會因空置而造成空調

費、員工費、清潔保安等費用的浪費和損失。所以,與一般物業管理不同,收益性物業管理

必須強調充分利用時間。
3收益性物業管理必須實施現代化專業化管理
由於收益性物業具有不斷更新其設備設施,保持其先進性的特點,因而其設備設施的管理也

必須是高起點、高品位、高質量,具有科學的先進的現代化管理手段和專業化維修養護技術

。一幢功能多、設施複雜智能化的綜合性大廈建成時,需要由瞭解和熟悉其日後管理可能碰

到

細小問題的專業物業管理技術人員的驗收,而且由於設備設施多且複雜,在大廈運行後,既

需要中央空調的技術維修人員,又需要電梯的技術維修工等等,以保證其能安全正常運行。

因此,無論是驗收還是運行都需要專業化管理。
4收益性物業管理是綜合性的統一管理
由於收益性物業具有綜合性的特點,因此,收益性的物業管理也就有綜合性的統一管理特點

。它既包括受業主委託,參與物業的出售出租方案的制訂與實施和商業策劃等,又有結構裝

修設備維修等技術管理內容,還有清潔、保安、綠化等專項服務內容,同時還代表產權人和

租用者與政府有關部門、公共事業部門、社會團體等組織就相關問題的協商。因此,收益性

物業管理是綜合性的統一管理。
5收益性物業管理具有極大的社會效益
隨著社會主義市場經濟的發展,收益性物業的投資主體和投資形式呈現日益多樣化的趨勢。

其投資主體既有個人又有國家和集體,還有海外投資者,投資形式既有獨資,又有合資和合

作形式。不管何種投資形式,維護各種投資者的利益是至關重要的,而要保護各種收益性物

業投資者的利益,物業管理是不可缺少的。因為良好的收益性物業管理可使物業始終處於良

好運行狀態,並能不斷適應社會經濟發展潮流對收益性物業使用功能的要求,使收益性物業

易於出租或出售,並保持一個較高的價格水平。因而,收益性物業管理對保護投資者利益和

社會安定、人民生活水平的提高,以及城市的美化、吸引外資等都起著不可低估的作用。
二、收益性物業管理的目標
(一)利潤目標
收益性物業管理的利潤目標包括收益性物業的委託方要求達到的盈利目標和物業管理企業自

己的盈利目標。物業管理企業接受委託,運用委託方授予的經營管理權,通過有效的經營管

理服務,充分合理、最大限度地發揮物業功能,提高物業出租率和出售率及營業收入,促進

物業保值增值,提高租金收入,降低經營管理服務成本,從而就可滿足委託方的盈利要求,

並達到自己的盈利目標。
(二)信譽目標
信譽目標是指物業管理企業及其管理的物業受社會認可的程度。收益性物業的租客和顧客不

是永久的,往往是流動的、不斷變化的,而且租客、顧客來源於社會各階層,因而,物業管

理的好壞其影響是非常大的。一旦物業管理企業的管理服務出現差錯,導致租客或顧客不滿

,對收益性物業和物業管理企業本身的聲譽影響都是非常大的,失去租客和顧客,就意味著

會失去受托方的信任,從而失去委託物業,影響企業經濟效益。
(三)發展目標
發展目標是指物業管理企業通過收益性物業管理的全過程,逐步獲取相關知識和經驗,以促

進物業管理企業業務的全面發展。收益性物業集中了居住、商場、辦公、酒店、康樂設施和

展覽中心等許多物業類型,因而,收益性物業管理也包括了許多類型的物業管理,這就給物

業管理企業的業務全面發展創造了條件。通過收益性物業管理工作,可以從中吸取經驗教訓

,不斷總結、探索,積累各種類型物業管理的經驗,為開拓和發展物業管理企業今後的業務

打下紮實的基礎。
(四)服務目標
服務目標是指物業管理服務所達到的令各方滿意的標準。在社會主義市場經濟條件下,收益

性

物業的競爭是相當激烈的,沒有高水平的服務標準,很難贏得租戶、購買者和委託方的滿意

。因此,物業管理企業為了達到令各方滿意的服務標準,就要不斷地調查研究市場情況,了

解市場變化和各種租戶、購買者對服務的要求與心理滿足標準,以高於市場普遍水平的服務

標準來滿足他們,並贏得市場競爭。
三、收益性物業管理的發展趨勢
隨著市場經濟的發展,專業化物業管理企業的大量湧現,隨著物業管理市場的日趨完善,物

業管理市場的競爭將更加激烈,收益性物業管理將逐漸成為物業管理的主流,傳統的被動式

的收益性物業管理將逐漸失去競爭力而被淘汰,新的主動式的和運用高科技信息系統的管理

將是現代化收益性物業管理的發展趨勢。
(一)主動式管理
主動式管理就是以滿足客戶對收益性物業管理的需求為目標,利用先進技術和手段以及規範

化的管理服務,提高管理工作的效率和水平,從而實現收益性物業的投資經濟效益。具體地

說,主動式管理應達到下列目標:
1使四周環境盡善盡美,符合客戶的期望。
2建立和保持物業的地位和形象。在經濟發展到一定階段後,收益性物業的消費者購買的

是概念和形象,物業管理企業就應該有責任使物業形象得以建立和保持。
3發揮規模經濟效益,以確保物業管理成本低廉。為了確保客戶使用物業在管理費方面的

開

支盡量低廉而又覺得用得其所,物業管理企業就要以盡量低廉的代價,提供最佳的環境。否

則,管理費過高,則租金收入即使在初次招租時不致受損,在調整租金時亦一定會受損。因

此,物業管理企業必須盡量發揮規模經濟效益,發揮主動式管理優點,分析組織過程,及時

收集和整理信息資料,以有效控制和管理實施過程。若能應用現代技術來協助物業管理人員

分析、處理和傳送信息資料,則效果最佳。
(二)運用現代化信息系統管理
若要實現主動式管理,信息的收集、分析和利用是關鍵。在信息化的當代社會,計算機管理

信息系統在收益性物業管理的運用是收益性物業管理的發展方向。收益性物業管理信息系統

的運用,是指運用現代計算機技術,把有關收益性物業管理信息物化在各種設備中,並由這

些

設備和物業管理人員構成一個為物業管理目標服務的人機信息處理系統。如利用計算機控制

建築物內的空調系統、防火安全自動報警系統,建築物內的垂直交通系統、照明系統,建築

物

部件及附屬設備安全報警系統,大廈保安系統,物業出租管理系統和經營決策輔助支持系統

等等。總之,借助自動化,引進嶄新的服務或加強現有的服務,向客戶提供更高水準或更優

良的服務,能提高物業的租金水平,達到降低成本,提高效益的目的,進而達到物業增值的

效果。
             第二節  收益性物業管理的內容
收益性物業包括寫字樓、酒店、購物中心、工業廠房及貨倉等不同類型和用途的物業,因此

,收益性物業管理的內容也應根據這些不同用途和類型的物業特點和委託人的要求等來分別

確定。但無論是哪一類哪一種用途的收益性物業,其管理還是有共性的部分。其基本管理程

序和內容包括以下幾個方面。
一、制定管理計劃並提出預算方案
物業管理企業在接管一宗收益性物業以後,首先要制訂一份管理計劃和預算方案,並經委託

方批准同意後,方可開始實施收益性物業的經營管理。
(一)確定具體目標
制訂管理計劃和預算方案時,首先要明確物業所有者(業主)所要求達到的目標。有時,業主

的目標要求只有籠統的利潤目標,即要最大限度獲得利潤,沒有其他各種具體目標。這時物

業管理企業就要通過有關的市場調查,獲得投資信息,並進行分析,確定具體的目標。如管

理一家酒店,就要通過這家酒店所處的地理區域位置、競爭對手情況、競爭指數等一系列的

調查,分析將來可能的客流量,估計本酒店的競爭指數和所能夠獲得的市場份額,從而估計

出租金收入和其他營業收入及費用,確定實現利潤目標的具體量化的利潤指標。有時,有

些業主提出的目標也許並不可行,這時物業管理企業就要運用市場調查資料和分析結果,向

業主作好解釋和說明,使雙方在具體的量化目標上達到一致。
物業管理企業所能獲得的管理權限範圍有很大差別。有些業主只對重大決策問題發表意見、

提出管理目標和要求,但有些業主對管理中的細節問題也要求過問,在提出具體的管理目標

要求中難免會出現一些相互矛盾的目標要求。例如,有的業主同時提出最小維護費用和最大

增值兩個不相容的目標。這時物業管理企業就要對業主提出的相互矛盾的目標要求作解釋工

作。物業管理企業一旦接受了某一收益性物業的經營管理委託,就要在所有具體的管理目標

和要求上與業主達成共識,也就是說,物業管理企業確定的所有管理目標都要得到業主的認

可。
(二)確定實現目標所需花費的工作量、時間和費用
在確定實現目標所需花費的工作量、時間和費用,首先要熟悉和檢查所接管物業的物理狀況

。因為只有瞭解和熟悉所接管物業的物理狀況,才能確定維修和管理的重點,才能衡量出實

際完成這些工作所需要花費的時間和費用。即便新建物業,也要熟悉和檢查。物業的物理狀

況檢查包括所接管物業的地理位置、使用壽命、已用年限、物業的外部和內部、基礎和屋頂

、設備和裝修等方面。此外,還要針對客戶提出的一些特殊問題進行檢查。然後根據物業的

物理狀況的檢查結果,來確定實現業主目標、進行維修管理等所需要的工作量、時間和費用

。
(三)制訂租金方案和出租策略
物業出租實際上只是出售一定期限(日、月、或年)的物業使用權,只有在業主和租客均滿意

的情況下,租約才會繼續下去。從這種意義上講,為物業的出租和提高出租率而進行的努力

是永無止境的。
1制訂租金方案
租金方案確定的好與壞關係到物業的出租率和出租收入,進而關係到業主的投資回報率和物

業管理企業的經濟效益,因此,租金方案的確定非常重要。確定租金方案首先要瞭解租金的

決定因素和影響因素。
(1)決定租金水平的因素。從理論上講,租金是由運營成本、固定稅費和業主希望的投資回

報率所決定的,但實際上租金的高與低主要取決於同類型物業的市場供求狀況。在市場競爭

情

況下,新的收益性物業的租金水平往往受舊的收益性物業限制。因為維護較好的舊收益性物

業

,由於其建造成本和融資費用相對都較低,一般在租金定得較低的情況下,也常常能使投資

回

報率超出預期水平,從而限制了同類型的新收益性物業的租金,使之也不可能定得很高,除

非市場供求矛盾突出,否則就會面臨物業空置和出租率下降的危險。因此,對舊的收益性物

業而言,市場上建造成本和融資費用上升得越快,租金收入超出投資回報率的狀況就越明顯

。
投資成本也是決定租金水平的重要因素。從總體上講,物業的租金收入必須能抵償所有投資

成本,並能為投資者帶來投資回報。因為沒有投資回報率的投資是不會吸引投資者的。因此

,物業管理人員在確定租賃水平時要考慮投資成本,可以將物業的總投資成本折算為年投資

成本,然後再確定租金水平。
市場上一般的租金水平也是決定物業租金水平的主要因素。因為高於或低於市場一般租金水

平的租金都可能導致業主利益受損,並不能完成預期目標。若確定的租金高於市場一般租金

水平,就意味著物業有空置的風險,而若低於市場一般租金水平,雖然可能使出租率達到10

0%

,但可獲得的租金收入是不理想的,投資回報率也不高,甚至可能獲得的是不能抵償所有投

資成本的租金收入。因此,物業管理企業在確定租金水平時,必須充分瞭解租金收入的決定

因素,進行市場調查分析,並預測市場發展趨勢。
(2)影響租金的因素。影響租金的因素很多,主要包括客觀的社會經濟狀況和供求關係、物

業的地理位置、座落的地點、物業的類型和租客的類型、物業管理的水準和物業的出租策略

等。
物業地理位置的影響。由於物業的地理位置決定了其使用者與外界環境交往的便利程度,因

此,它直接影響了租金水平。例如,北京的王府飯店和香格里拉飯店同屬五星級,但其客房

的租金卻相差近一倍;北京的西單購物中心雖不如燕莎友誼商城高級,但前者單位面積營業

額卻比後者高得多,從而使前者的單位面積租金高於後者。這主要是物業地理位置不同而導

致客流量、購買力不同造成的結果。
物業類型與物業結構的影響。物業的類型對租金水平的影響也很大。如購物中心和一般公寓

的租金水平就會有很大差異。一般來說,租金水平從高到低的物業順序是:商場、康樂中心

、寫字樓、公寓。當然對於零售物業而言,其經營什麼內容對租金水平也有很大影響。這是

因為經營內容不同,獲利能力和承受租金水平也有很大影響。這是因為經營內容不同,獲

利能力和承受租金水平的能力就不同,如經營雜貨的商店和經營珠寶首飾的商店營業利潤就

相差很大,租金水平也就相差很大。經營內容不同而使租金水平從低到高的順序是:雜貨店

、百貨店、傢俱店、餐館、電器商行、男子時裝店、書店和體育用品商店、婦女時裝店、化

妝品商店、珠寶首飾商店。
物業建築設計的結構,即物業的樓層、朝向和面積,也與租金水平有關。良好的朝向和室外

景觀能提高人們的工作效率和身心愉快的程度,這也是臨海公寓比臨街公寓租金水平高的原

因

。一般來說,良好朝向的樓面租金要高一些。建設面積也一樣影響租金水平。一般來說,面

積大的房屋租金水平要比面積小的房間租金水平高,如三室一廳的一套公寓房間的每平方米

建築面積的租金就要比一室一廳一套公寓房間的租金高。樓層對租金的影響會由於物業的類

型不同而不同。如對寫字樓和公寓來說,樓層越高,租金也越高;而對商場而言,樓層越高

租金卻越低。
租客類型對租金的影響。租客類型不同對租金也有很大的影響。因為對投資者來說,將物業

出租給大型的綜合性公司保險係數比較大,即獲取租金收入比較有安全保障。一般來說,在

整個租期內,即使這家大型公司的某些分支機構的利潤水平不盡人意,但仍可通過公司內部

的協調來支付租金。但小型公司就不同了,由於小公司資金有限,業務虧損可能性也大,不

能按時支付租金的危險就很大。因此,同樣的物業,由於租客類型不同,租金水平也會有差

異,通常租給大型公司的租金要低一些。
出租策略對租金的影響。出租策略也是影響租金的一個重要因素。如出租策略中決定物業的

裝修由租客負責還是由業主負責,其租金水平肯定不同。再如對出租的公寓,可根據租期長

短、是否帶傢俱、提供何種服務、是否可飼養寵物、入住同一套公寓的人口數量及康樂設施

的收費水平等不同內容的不同出租策略,決定不同的租金水平。在出租策略中,租期的長期

對租金的影響是很重要的,一般租期短的租金要比租期長的租金要高,因為常租可使物業空

置的風險減少,對業主來說物業收益風險也就減少。
總之,制定租金方案既要考慮租金的決定因素,又要考慮租金的各種影響因素。只有這樣,

才能制訂出一個能達到物業管理目標的良好的租金方案。
2制訂出租策略
良好的出租策略能夠提高物業的出租率,因此,制訂有效的出租策略也是相當重要的。決定

出租策略的主要因素是市場。因此,在制訂出租策略時首先應該瞭解同類物業市場情況和競

爭對手的情況,對同類物業的市場需求量和需求增長率進行細緻的調查分析,對主要競爭對

手的出租策略、租金水平和出租率等情況也作詳細的調查分析,並對自己的優勢和不足之處

進行剖析。另外,很重要的一點是對租戶的心理研究,調查分析租戶對現有物業的滿意程度

和不滿之處,瞭解各種類型租戶對物業狀況的期望值、各種要求及所能承擔的租金水平,以

便在制訂出租策略過程中盡量揚長避短。
(四)提出預算方案
預算方案是收益性物業管理中經營計劃的核心,也是其控制和計劃的重要工具。預算方案主

要包括以下內容:
1預算收益的估計
收益性物業的預算收益主要包括預期的租金收入、管理服務費收入和各種附屬的文化娛樂商

業設施的營業收入,其中租金收入是根據租金水平和物業面積以及估計的出租率匡算取得的

。
2預期經營管理費的估計
收益性物業的經營管理費用主要包括物業出租的經營成本和各種物業管理服務費。
3允許的空置率水平的估計
在收益性物業的預算方案中,還應該估計出物業的空置率水平。因為在各種各樣的因素的影

響下,物業出租率不可能每天都達到100%,應該允許有一定的空置率。空置率水平會影響到

預期收益和費用的計算,因此,允許的空置率水平的估計應合理。
以上這些估計數字構成了物業管理的量化目標。當然,這些量化目標不是固定不變的,由於

實際情況發生變化和空置率水平提高會導致租金收益較預期減少,因此,對預算方案要根據

實際情況的變化作相應的調整。此外,還要對實際情況發生變化的原因進行分析、總結和探

討,以便為今後預算方案的制訂積累經驗教訓。
二、簽定物業管理合同
收益性物業的業主與物業管理企業之間簽訂的、規定雙方權利、義務和責任的書面協議,就

是收益性物業管理合同。根據這一協議,業主將收益性物業委託給物業管理企業管理,物業

管理企業則要完成協議規定的管理任務和相關工作內容。
一般收益性物業的委託管理合同規定,物業管理企業要定期向業主呈送各種文件和報告,以

及

物業管理人員的主要工作、管理責任、費用和權利。合同中對物業管理企業和業主的權利、

義務和責任的條款描述應盡可能詳細。當然,合同中有的條款也要有一定的彈性。如物業管

理企業對日常管理就有一定的決策權,可根據實際情況作隨機處理,以免事無鉅細都要請示

業主而降低管理效益。一般來說,物業的規模越大,租客數量越多,物業管理企業所提供的

服務內容越多,合同則越詳細。
三、制定市場宣傳策略
物業管理人員通常通過制訂市場宣傳策略,努力通過各種市場宣傳手段進行宣傳,使物業的

出租率和租金水平達到一個較為理想的程度。
(一)確定宣傳主題
物業管理人員制訂市場宣傳策略的第一步是要明確物業宣傳的主題。一般來說,物業宣傳的

主題是物業的特性,而不是物業租金的低廉。因為對於收益性物業,尤其是對商業、工業廠

房等而言,租金水平相對於物業的其他特性來說可能並不十分重要,物業的特性和質量才是

吸引租客的主要因素。對大量的租客調查表明,他們選擇物業時所考慮的眾多因素中,租金

是否便宜,只佔第五位、第六位。因此,只要租金與其他競爭性物業的租金相差不大,物業

管理人員就要圍繞物業的特性來宣傳物業。如宣傳物業所處的位置、周圍景觀、通達性和方

便性等。
(二)選擇宣傳媒介,搞好宣傳工作
物業管理人員在確定了物業宣傳主題之後,就要選擇適當的宣傳媒介。一般來說,物業的宣

傳媒介因物業的類型不同而有不同的選擇。如報紙上的分類廣告或物業顧問機構期刊就比較

適合居住類物業的出租宣傳,而電視宣傳就比較適合大型收益性物業的出租宣傳。「看樓」

是當前比較流行的宣傳手段,它是指物業管理人員將擬出租物業部分整理好,帶領有興趣的

人士前往參觀。在參觀過程中,物業本身和物業管理人員的工作情況、服務效率水平等是非

常重要的,因為它們是租客對物業的第一印象。「看樓」實際上也是一種展示物業。物業管

理人員對未來租客需求的認識程度是展示物業能否成功的關鍵。而這種認識程度可通過與租

客的非正式接觸、交談、問卷調查等取得。租客是否決定租用物業一般取決於其對目前和未

來對所提供空間的滿足感和所需支付費用的承受能力。展示物業是一種藝術,經驗豐富的物

業管理人員在向潛在的租客展示、介紹物業的過程中,能清楚地知曉他是否對物業呈滿意態

度並初步決定承租物業,或者還有些猶豫。這時若能及時加以引導,消除租客顧慮,並盡可

能用大眾化語言回答租客的提問,往往能獲得成功。
(三)進行協調說明工作,促進租賃合約的簽署
制訂宣傳策略進行市場宣傳的最終目的,是能夠簽署租賃合約。物業管理人員除了選擇好

市場宣傳主體和宣傳媒介手段,加強市場宣傳以外,還要在業主和租客談判出現困難的時候

,出面進行協調和說服工作。因為大型收益性物業的出租談判過程十分複雜,某些租客希望

承租物業,但對某些出租條件持有異議、表示不滿。這時物業管理人員就處於十分重要的地

位,他可以憑借自己豐富的經驗,在租客和業主之間進行協調,盡量使雙方都有所讓步,以

達到最終達成交易,簽署租賃合約的目的。當然物業管理人員在做協調工作時,應遵循的一

個原則是要求業主作出讓步,通常不至於使業主大幅度提高出租風險或減少出租利益。
四、制定租金收取方案
為了能盡量減少租客遲付或拖欠租金給業主帶來的損失,並能和租客建立起良好的信任關係

,需要研究制訂可行、有效的租金收取辦法。
(一)制訂收取租金的彈性策略
儘管物業管理人員收取租金有一定的程序和時間性,但要體諒和考慮租客的特殊困難,並設

法為其解決這些困難,以達到按期足額收取租金的目的。這就是說,租金收取辦法要有一定

的彈性,以便在物業管理人員與租客間建立起良好的信任關係,尤其是在經濟衰退、不景氣

或

租客業務發生困難時,這種彈性策略對提高物業的出租率和物業管理企業的聲譽是尤為重要

的。當然彈性策略並不排除必要的時候訴諸法律的可能,以避免和減少無信譽的租客對業主

造成的損失。
(二)採取獎勵措施
在制訂收租辦法過程中,制訂和採取獎勵措施也很重要。物業管理企業按期準時支付租金的

租客應實行一定額度的獎勵,而不是採取對遲交者予以罰款。經驗表明,採取獎勵措施比采

取罰款措施更為有效。
(三)選擇靈活的收租方式,確定合理的收租時間
在制訂收租辦法過程中,收租方式是否靈活、收租時間是否合理,對及時足額地收回租金也

很重要。物業管理企業要根據租客的收入特點靈活地選擇收租方式,合理地確定收租時間。

物業管理人員可採取主動的收租方式。如適時有禮的電話、信件,親臨訪問,提醒租客按時

繳納租金,並讓租客瞭解收租程序;對租客主動繳納租金的行為要表示感謝和鼓勵。事實證

明,主動式的收租方式可以減少拖欠款項,使事情盡早解決。
五、實施維修管理和其他管理服務
(一)收益性物業的維修管理
收益性物業維修管理的好壞,直接關係到租客對物業的滿意程度,也是保障出租率和出租水

平的關鍵。收益性物業維修管理的特點是超前性,即有時物業並沒有真正損壞或不能使用,

而是由於其外觀的陳舊、使用功能上有些退化或市場上更先進的設備設施已出現,造成租客

經濟效益下降或心理得不到滿足。如,辦公樓陳舊的外觀和辦公設備設施的不夠先進,都會

影響租客的生意;商業購物中心的自動扶梯不夠先進、氣派而影響了客流量等。因此,收益

性物業的維修更新往往是由於租客對物業狀況產生抱怨而引起的。這種應租客的要求而及時

進行的維修更新,不僅能樹立物業管理企業的良好信譽,而且有助於避免因物業的缺陷而導

致的重大經濟損失。當然,對於建築物內的空調、供熱系統等主要設備的大修更新,要徵得

業

主的同意。同時物業管理人員在抓緊維修更新時,要對租客的支持合作表示感謝,對物業的

缺陷引致租客經濟效益下降和心理不舒服表示歉意。
物業管理企業除了應租客要求而對收益性物業進行維修更新外,同其他物業一樣也要進行日

常養護和定期檢查修理。每次檢查修理都要依建築物各部位及附屬設備的情況有所側重,檢

查結果要詳細記錄並及時報告業主。
此外,同其他物業一樣,正確使用物業也是搞好收益性物業維修管理的前提和基礎。因此,

物業

管理人員還要對租客如何正確使用物業、如何正確使用建築物內的各種設備設施提供指導,

使租客、物業管理企業和業主共同承擔物業維護責任,從而保護各方利益。
(二)收益性物業的其他管理與服務
為收益性物業及租客提供安全保衛服務,是收益性物業管理的重要內容。因為收益性物業與

其他物業相比,在結構和使用上更為複雜,易引起火災等事故,更易引來偷竊等犯罪活動,

租客生命財產和業主利益受到威脅。因此,物業管理企業對防火設計要有明確的要求,對建

設物內易造成人身傷害的部位作出明確標誌,同時要提醒租客安全用電、用氣、用煤和各種

易燃易爆設備,並定期檢查。為防止偷竅等犯罪活動,收益性物業同其他物業一樣,也要采

取一切有力的保安措施,保護租客的人身和財產安全。物業管理企業應運用自己的專業知識

和安全管理經驗,向業主提供製訂安全保衛計劃的意見,使之達到社會認可的標準。
同其他物業一樣,收益性物業管理還要開展清潔衛生服務、環境保護和綠化服務以及車輛管

理服務和其他各種經營性服務。
六、建立業主、物業管理企業和客戶的聯繫
在業主、物業管理企業和租客之間,及時進行對話溝通是確定三方關係、加強三方聯繫的關

鍵,物業管理人員是一個中間媒介,可通過這個中間媒介,建立雙方經常溝通對話的渠道。

物業管理人員可利用自己的專業知識和經驗,使某方的希望、需要和抱怨能及時地讓其他各

方瞭解知道。當然,為了防止物業管理人員可能給業主報告的不完備帶來的缺陷,物業管理

人員也可幫助業主和租客之間建立起直接聯繫的渠道。
七、對收益性物業管理進行記錄組織和控制
委託合同簽訂以後,物業管理人員就必須及時收集整理有關收益性物業管理的數據,編製有

關報告。它包括日常會計核算資料和財務報告、物業維修報告、安全保衛報告等。其中,財

務月報告包括上月結餘、本月收入(本月支出和月末結餘)。做好財務報告,就必須全面、准

確、及時地記錄、整理有關數據。通過閱讀有關的財務報告,業主和物業管理人員就會發現

失去控制的有關項目內容即費用超預算方面,業主也可以從收入與費用支出差異的大小看出

物業管理組織與控制的有效性。通過閱讀物業維修報告和安全保衛報告,並定期視察,業主

就能夠較容易識別物業維修計劃、安全保衛計劃等的組織與控制的有效性。總之,業主認為

按時實現預期目標的物業管理是有效的;而若業主不過問物業管理又對物業管理人員及時處

理問題抱有信心,則說明物業管理的組織與控制是有效的。
           第三節  收益性物業經營管理的收入與費用
大型收益性物業主要用於出租,除了擁有中央空調、集中供熱、電梯等設施外,業主或其物

業管理企業還提供多項服務。如建築物公共部分的照明、清潔服務、安全保衛服務、交通、

購物、餐飲、康樂和秘書服務等。因此,其經營管理服務的收入與費用的內容也很多。
一、收益性物業經營管理的收入
收益性物業的收入主要包括經營收入和其他業務收入。經營收入一般指出租建築物及其附屬

配套設施的租金收入;其他業務收入則包括管理費、附屬性餐飲、購物、商務中心、交通等

項服務所得。
(一)收益性物業的租金收入
1確定租金的方法
確定租金的過程很複雜,首先要具備專業知識,然後要根據物業的特點和影響租金收入的諸

多因素來確定。
(1)分析同類收益性物業市場,進行市場定位。在確定租金時,首先要對同類收益性物業市

場進行調查分析,瞭解市場上尤其是所在區域內同類物業的主要競爭對手的出租情況,如租

金水平和出租率:其次要結合自己物業的特點和優勢進行市場定位,確定出本物業出租的市

場租金水平和主要租客量,然後再調查分析可能的租客類型和租客的心理要求與期望,以及

可能支付租金的能力,並根據這些因素來確定市場推廣宣傳策略。
(2)分析不同狀況下的物業出租率和租金水平。物業管理人員應根據業主對投資回報率的目

標要求和物業價值情況,分析在不同的投資回報率下的出租率和租金水平。確定在樂觀、悲

觀

、一般的情況下完成投資回報率所要求達到的出租率和租金水平。例如,某物業管理企業接

管某收益性物業,物業的價值為1000萬元,業主要求年投資回報率達到15%,則可計算出在

樂觀、悲觀和一般完成情況下,所應達到的出租率和租金水平。
(3)確定基本租金。綜合上述兩個步驟的分析、調查計算結果,就可確定物業出租的基本租

金,然後再根據樓層、朝向、使用面積、易利用程度(平面佈置)等因素,確定建築物內各部

分面積的租金。當然,該租金也並不是一成不變的,在與租客談判時,可根據租客的情況

有一定的調整餘地。
2調整租金的方法
為了使收益性物業的租金收入始終保持在一個較為理想的水平,業主和其委託的物業管理企

業,就要視市場供求變化和通貨膨脹的情況,以及本物業在當地整個市場中的地位等因素適

時適度地調整租金。這是一項既重要又困難的工作。說它困難,是因為在出租期限內調整租

金水平非常複雜,沒有現成的數學公式可循;說租金調整重要,是因為許多業主為了有效地

吸引租客,迅速擴大物業的知名度和影響力,初始的租金一般多定在一個較低的水平上,即

使正常營業很長時間的物業,其租金水平也不一定總與市場的發展趨勢相一致。所以,租金

調整在何時、調整時間間隔多長、調整幅度多大,都是業主和物業管理企業需要認真分析和

決策的重要內容。
按一般原則,租金每1至2年調整一次,對短期租客,這個調整可以更加頻繁,但需要提前1

至3個月告訴租客,以使其有一個選擇決策的時間。值得注意的是,並非租金越調高越好,

尤其是市場中甲級物業。如果這樣做,就要承擔損壞物業在市場中形象的風險。
3收益性物業租金收入的收取方式
收益性物業的租金一般按月於月初收取。對於常租客戶,可按優惠價格一次收取一年或數年

的租金,以緩解投資者的資金壓力。值得注意的是,對於大多數租客而言,一般很難一次支

付較大數額的租金。所以,一次收取較長時間的租金,其優惠一定要有足夠的吸引力。無論

是何種收租方式,通常租客還要繳納1至3個月的押金,這筆押金的利息也是物業出租收入的

一部分。
(二)其他業務收入
物業管理企業除了按照提供服務的內容和深度不同,收取不同的管理費以外,還有其他附屬

性服務收入。其他附屬性服務收入是在物業內提供的除出租房屋以外的其他服務收入。這類

收入包括物業管理企業自行經營的商場購物服務收入、餐飲服務收入、商務中心服務收入、

交通服務收入等等。對於許多收益性物業來說,附屬服務收入在物業總收入中佔有相當大的

比重。
二、收益性物業經營管理的費用
收益性物業經營管理的費用主要包括房屋建築物的維修費用、設備及服務費用和有關稅費。


(一)房屋建築物的維修費用
房屋建築物的維修費用取決於建築物建造和設計的類型、房屋建築物的使用年限和租約中規

定的租客應承擔的責任範圍。若租客僅對建築物內部裝修負有責任,業主實際上就要承擔全

部維修費用,因此,必須留存一筆數量相對較大的維修準備費用。最有效的方法是參照房屋

建造物的實際情況,求出建築物內外部修理的最佳週期,然後根據所需要的週期性費用折算

成年金,將它與類似的有關物業的實際維修費用相比,確定每年需要留存的年維修費。
(二)設備設施及其服務的費用
房屋設備設施及服務費用由於物業的類型不同而有較大的差異。因為有的物業有某種設備設

施,而有的物業則沒有;有的物業需要某種服務,而有的物業則不需要。因此,在確定設備

及服務費之前,首先要瞭解、熟悉物業所擁有的設備設施和所需的服務。
一般租約是要盡量增加收費項目的範圍,以增加收益性物業的收入。向顧客收取的服務及設

備費用,不僅要補償日常設備維護和其他服務的實際成本,而且還包括服務監督和管理所需

的費用。一般情況下,服務費通常按服務項目單獨收取並作為附加租金。在確定設備和服務

費時,物業管理人員不僅要考慮是否將未來可能增加的費用轉嫁到租客身上,而且要考慮所

收費用是否能足以補償包括設備折舊在內的實際發生的成本。下述項目通常包括在服務收費

的內容中。
1供熱和熱水供應費
它主要是指集中供熱的年成本,由供熱設備的類型、使用年限及所用的原料所決定。
2空調設備費
它主要指收益性物業中空調設備的運行成本和維護成本,一般由空調類型所決定。中央空調

成本大大超過分離式空調。
3照明費用
它主要指樓梯間和其他公用部分的照明費。費用的大小主要取決於所提供照明的範圍,還包

括燈具的更換費用。
4電梯費
它主要指電梯的年維護運行成本,這主要是由電梯的類型、已用年限和客流量大小等因素決

定的。
5清潔保安費用
它主要是指業主所提供的清潔保安的服務費用。費用的大小主要取決於所僱傭的清潔工數量

和保安人員的數量。若租客自己負責清潔服務,除非這種服務會影響到物業的租金,否則其

成本可不必考慮在內。
6職員工資
它主要是指業主為保證建築物正常使用而需僱傭的人員費用。職員費用取決於所僱傭的員工

人數和人均工資。職工人數是根據建築物實際情況而定的。
7保險費
服務費中還包括多種保險,其中火險是最主要項目,其他還包括公眾責任險、電梯保險和供

熱險等。
8管理費
管理費是組織和管理收益性物業的日常管理服務所不可缺少的,一般為租金收入的3%~5%。


9不可預見費
不可預見費是指由於市場供求變化致使某類物業的供給超過需求或面積空置而引起的租金損

失,可按租金收入的一定百分比計算。
(三)有關稅費
它指物業出租經營過程的有關稅費,主要包括房產稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附

加和土地使用稅。
瞭解收益性物業經營管理中的主要收入和費用,就可以運用一般財務分析方法進行有關技術

經濟指標的分析,並對計算結果進行分析研究,可以及時調整和控制經營管理中的收入與費

用,達到實現經濟效益的目標。
第四節  收益性物業管理的發展方向
一、收益性物業管理的現狀    
近幾年來,隨著改革開放的不斷深入,我國房地產開發業出現前所未有的勢頭,成片開發的

住宅小區、標準廠房、高檔別緻的別墅、豪華氣派的寫字樓、風格各異的商業大廈和購物中

心如雨後春筍般崛起。物業管理作為第三產業也伴隨著房地產業的發展在市場激烈的競爭中

應運而生。據《經濟日報》報道:物業管理隊伍正在壯大,就業人數與日俱增,目前從業人

數已達10萬左右,僅新建住宅,今後每年至少需要增加2萬人從事物業管理。在全國取得較

高信譽的物業管理公司,正在實施跨地區經營的設想。儘管如此,目前我國收益性物業管理

尚處於萌芽時期,社會化、專業化程度較低,對物業管理公司的任務認識僅限於管理,經營

觀念還未深入人心,即只負責管理,不管營租。
另外,在人們的觀念中,物業管理較其他專業性房地產顧問服務,如物業代理、物業投資顧

問、房地產估價的地位低微。原因在於:
1物業管理的回報率低,換句話說,物業管理所賺取的收入並不多。
2物業管理所需時間長,風險較大。物業管理與其他房地產業務,如物業買賣租賃、投資

及

估價等比較起來,不僅費力費時,而且風險較大。比如說,如果沒有及時以適當的方式終止

租約或收取租金,則業主可能要面對極嚴重的後果和負擔很多支出,而物業管理公司也可能

會因工作上的疏忽而作出賠償。
基於以上情況,除專業物業管理公司外,許多附屬性物業管理公司認為,提供物業管理服務

是沒有作為的,為此,物業管理工作不能吸引優秀人才的參與。因為,優秀人才通常選擇可

以得到明顯而直接利益的工作,這些利益包括金錢上的報酬、聲譽以及在競爭激烈的房地產

圈子中獲得的滿足感。所以,我國大多數的物業管理仍然處於傳統的被動式管理階段。
二、收益性物業管理的發展方向
隨著專業化物業管理公司的大量湧現,物業管理市場的競爭日趨激烈,傳統的被動式管理將

逐漸失去其競爭力。為此,許多物業管理公司通過利用先進的管理手段和管理工具,實施主

動式管理,使物業管理行業出現了新的生機,也增加了人們從事物業管理工作的信心。
所謂主動式管理,是指以滿足客戶對物業管理服務的需求為目標,通過利用先進的技術和手

段以及規範化的管理服務,提高物業管理工作的水平和效率,從而提高物業管理的經濟效果

。就收益性物業管理來說,其主動式管理要達到下列目標:
1將物業管理與營租緊密結合。
2使四周環境盡善盡美,符合租戶的期望。這是物業管理工作的首要目標。
3建立並保持物業的地位或形象。在經濟發展到一定階段後,消費者購買的是概念和形象

,物業管理人員有責任確保物業形象得以建立和保持,以吸引潛在租戶。
4慎重使用管理費,確保物業管理費開支用得其所。物業管理的目標是以盡量低廉的代價

,

提供最佳的環境。因此,如果要發揮主動式管理的優點,就必須分析組織過程,及時收集和

整理信息資料,以對實施過程進行有效的控制和管理。
5建立物業管理信息系統,應用現代工具來協助物業管理人員分析、處理和傳遞信息資料

。

物業管理信息系統的應用,是指運用現代計算機技術,將有關的物業管理信息物化在各種設

備中,並由這些設備和物業管理人員構成一個為物業管理目標服務的人機信息處理系統。它

使物業管理的許多日常工作實現了自動化,如利用電腦控制建築物的空調系統、防火安全自

動報警系統、照明系統、大廈保安系統、物業出租(租客、租金、租約)管理系統、財務分析

與管理系統、管理決策輔助支持系統、人員管理系統等。通過物業管理的自動化,一方面可

以提高工作效率,從而降低物業管理成本;另一方面可以向租戶提供高水準的優良服務,從

而提高物業租金水平,達到物業增值的效果。
第八章       治安保衛管理
治安管理是各物業管理公司為防盜、防破壞、防流氓活動、防災害事故而對所管物業進行的

一系列管理活動。其目的是為了保障物業管理公司所管物業區域內的財物不受損失,人身不

受傷害,工作、生活秩序正常。治安管理在整個物業管理中具有舉足輕重的地位,它保證業

主(用戶)的安居樂業,奠定社會安定的基礎。

               第一節       治安保衛隊伍的建設

一、治安保衛隊員的條件
(一)基本條件:
1退伍軍人(憑退伍證)或身體素質好,具備一定的軍訓基本功;
2身高17米以上;
320歲以上,28歲以下(憑身份證);
4初中以上文化程度(憑畢業證);
5身體健康(憑市、區級以上醫院的體檢表);
6思想品德好(當地縣以上公安機關出具的無犯罪前科的證明材料);
7符合計劃生育規定(憑計劃生育證或未婚證);
8要有具深圳戶口的成年人擔保。
優先條件:
1近年度退伍軍人優先;
2黨員優先;
3高中以上文化程度優先。
(二)保安隊伍的基本要求:
1保安隊長思想品德好,軍事素質過硬;具有組織管理能力和一定的表達能力;
2季度訓練考核,人均分數在85分以上為達標。
二、治安保衛隊員的訓練
為培養一支紀律嚴明、訓練有素、文明執勤的保安員隊伍,必須對保安人員進行常規性的軍

事化、正規化、規範化的學習和訓練。
(一)上崗前培訓:
對新錄用的保安員在上崗前必須進行崗前培訓,培訓內容包括:
1公司簡介:
2物業管理的基本知識,主要學習《物業管理條例》及其實施細則;
3企業內部的管理制度:員工守則,工作紀律,勞動紀律,人事管理規定;
4安全防火教育:消防基本知識;
5ISO9000質量體系標準的基礎知識,主要學習質量方針和質量目標;
6公司《治安工作手冊》中的基本要求;
7其他有關知識:普法知識,職業道德教育;
8軍訓:主要為隊列訓練。
(二)崗位培訓:
對在崗的保安員要進行常規培訓,以便保持、提高其所需掌握的基本知識、技能和方法,培

訓內容包括:
1詳細學習公司制定的《治安工作手冊》內容:即職責權限,規章制度、規定,工程程序

、規範、標準。
2常規訓練:隊列訓練、擒拿格鬥、體能訓練、消防滅火訓練、交通指揮訓練。
3有關精神文明內容的學習。
(三)培訓安排

三、保安隊員的考核
(一)單兵隊列考核標準:
1軍人軍姿:頭要正,頸要直,挺胸收腹,兩眼平視前方,下額微收,兩臂下垂,五指並

擾,姆指貼在食指第二關節,中指貼在褲縫,精神面貌好。
2停止間轉法:「兩快一穩」,即轉體快,靠腳快,站得穩。
3齊步與立定:向前擺臂到作訓服的第三、第四顆紐扣之間,離身體約30厘米,

不超過衣縫線,向後擺臂離身體約25厘米,步幅75厘米,步速112~116步/分鐘。
4正步與立定:繃腳尖,小腿帶動大腳,腳掌離地約25厘米,步幅75厘米,步速110~115

步/分鐘。
5跑步與立定:第一步「躍」出去,運臂時「前不露肘,後不露手」,步幅85厘米,步速1

70~180步/分鐘。
6敬禮:手指並擾,手腕與小臂平直,大臂抬到與肩平,手指與帽沿接縫處約1~2厘米,

取捷徑一步到位。
(二)擒敵應用技術動作:
1基本功:
1直打、側打、勾打:出拳以「快、準、狠」為主,動作與力量結合;
2彈踢、側踹、勾踢:腿部穩而有力,配合兩手動作;
3綜合練習:手與腳的巧妙配合,扭肩送膀,協調一致。
2擒敵拳:動作準確、熟練,剛勁有力,乾脆利落。
(三)軍事體能測試標準:
1百米跑14秒以內;
2俯臥撐50個以上;
3爬樓20層樓45秒以內。

<<物業管理實務及範例精解>> 〔完〕

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